“在‘弱市’的時(shí)候，對(duì)于市場(chǎng)的判斷依據(jù)不能是價(jià)格，而應(yīng)該是成交量。從今年4、5月份的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)成交量同比是萎縮的。而目前支撐市場(chǎng)的大多以高價(jià)豪宅以及低價(jià)商品房的成交為主，中間的大多數(shù)則都處于觀望狀態(tài)?！?BR> 在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛越來(lái)越濃之時(shí)，上海6月份第一周商品住宅（剔除動(dòng)遷配套房，下同）成交均價(jià)環(huán)比大幅上升17%.
據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)：6月第一周上海市商品住宅的成交量環(huán)比上升10%，達(dá)26.76萬(wàn)平方米；均價(jià)則高達(dá)17296元/平方米，環(huán)比大幅上升17%.而據(jù)中房指數(shù)上海辦公室的數(shù)據(jù)，5月份上海全市新建商品住宅成交規(guī)模179.9萬(wàn)平方米、17620套，較4月分別增加32.6萬(wàn)平方米、3470套，保持了市場(chǎng)的穩(wěn)定。根據(jù)該辦公室上月對(duì)142個(gè)總規(guī)模1050.4萬(wàn)平方米的樣本樓盤所作的調(diào)查，有41%的公寓樓盤出現(xiàn)價(jià)格上漲，平均漲幅為3.9%，漲幅8.1%；有9%的公寓樓盤出現(xiàn)價(jià)格下跌，平均跌幅1.9%，跌幅5.7%.
對(duì)此，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄指出，6月第一周出現(xiàn)如此大的漲幅主要原因是該周出現(xiàn)了三宗比較大的高檔豪宅交易事件，由此使得量?jī)r(jià)齊升。
6月7日，位于上海內(nèi)環(huán)的徐匯濱江尚海灣豪庭13、15兩棟樓的183套房源以3.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格集中成交，該樓盤售樓人員對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》確認(rèn)，當(dāng)日這筆高達(dá)9.2億元的交易為整體收購(gòu)，收購(gòu)方為香港某集團(tuán)，目前整體收購(gòu)后的用途不詳。
“兩棟樓一直在零售，從去年開始，2.7萬(wàn)～2.9萬(wàn)元/平方米，一度實(shí)際成交價(jià)格為2.6萬(wàn)元/平方米?！毖ㄐ蹖?duì)記者表示。對(duì)于這棟樓的實(shí)際情況，該樓盤售樓人員對(duì)記者確認(rèn)，去年下半年的最早開盤價(jià)格在2.8萬(wàn)元/平方米左右，這一價(jià)格之后經(jīng)過(guò)逐步提升，在2個(gè)月之前，售價(jià)已經(jīng)達(dá)到3.2萬(wàn)元/平方米。
還有一個(gè)不容忽略的細(xì)節(jié)是，此次整體收購(gòu)的兩棟樓，位于小區(qū)中心，靠近景觀帶。售樓人員坦言這兩棟樓在小區(qū)中位置優(yōu)越，而且相對(duì)目前的零售價(jià)格，整體收購(gòu)價(jià)格并不高。“成交之后，這兩棟樓將作何使用目前我們并不知曉?！笔蹣侨藛T稱。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，低進(jìn)高出成為整體收購(gòu)的最終目的，為此，他們通常會(huì)持有商業(yè)物業(yè)一段時(shí)間，然后等價(jià)格提升后再拋售。
“做酒店式公寓的可能性較大?！毖ㄐ蹖?duì)記者分析說(shuō)。從目前該項(xiàng)目情況分析來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目中還規(guī)劃了一家美國(guó)五酒店和寫字樓，而原本該樓盤的精裝修定位，也比較適合作為酒店式公寓進(jìn)行操作。
“更為重要的是，將項(xiàng)目作為酒店式公寓整體操作經(jīng)營(yíng)，有利于提高樓盤的市場(chǎng)價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)低進(jìn)高出?！毖ㄐ鄯治?。
其實(shí)，這種運(yùn)作模式在之前已有先例。2006年，擁有美資背景的基匯資本以6億元總價(jià)購(gòu)入翠湖天地御苑18號(hào)，在被打造成酒店式公寓經(jīng)營(yíng)之后，今年3月份該項(xiàng)目被證實(shí)轉(zhuǎn)手給韓國(guó)未來(lái)資產(chǎn)（Mirae Asset），轉(zhuǎn)讓總價(jià)高達(dá)9億元。按照賣出價(jià)格計(jì)算，單個(gè)項(xiàng)目的收益率接近50%.從今年以來(lái)的幾個(gè)收購(gòu)案來(lái)看，購(gòu)入的物業(yè)價(jià)格相對(duì)零售價(jià)格也并不高。例如財(cái)富海景一棟樓單日成交過(guò)百套，成交均價(jià)在2.8萬(wàn)元/平方米左右。但是該物業(yè)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)均價(jià)在5.6萬(wàn)元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此類物業(yè)的價(jià)格上升空間很大。
“一般這種機(jī)構(gòu)投資人的持有周期在2年左右。現(xiàn)在預(yù)估看來(lái)，如果尚海灣豪庭仍以同樣的方式進(jìn)行市場(chǎng)操作，2年后再次賣出的價(jià)格可能在4.5萬(wàn)元到5萬(wàn)元/平方米上下?！毖ㄐ蹖?duì)記者粗略估計(jì)說(shuō)。
“在‘弱市’的時(shí)候，對(duì)于市場(chǎng)的判斷依據(jù)不能是價(jià)格，而應(yīng)該是成交量。從今年4、5月份的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)成交量同比是萎縮的。而目前支撐市場(chǎng)的大多以高價(jià)豪宅以及低價(jià)商品房的成交為主，中間的大多數(shù)則都處于觀望狀態(tài)?！笔腊钗豪硎俗≌?xiàng)目營(yíng)銷部高級(jí)董事陳煒對(duì)記者表示。
陳煒還認(rèn)為，大宗交易雖然存在2年期低進(jìn)高出的嫌疑，但是并不能成為市場(chǎng)主旋律?！跋啾葋?lái)看，散戶炒家所占比例更大。若這些散戶集中拋盤，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)更大影響?！标悷樥f(shuō)。
據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)：6月第一周上海市商品住宅的成交量環(huán)比上升10%，達(dá)26.76萬(wàn)平方米；均價(jià)則高達(dá)17296元/平方米，環(huán)比大幅上升17%.而據(jù)中房指數(shù)上海辦公室的數(shù)據(jù)，5月份上海全市新建商品住宅成交規(guī)模179.9萬(wàn)平方米、17620套，較4月分別增加32.6萬(wàn)平方米、3470套，保持了市場(chǎng)的穩(wěn)定。根據(jù)該辦公室上月對(duì)142個(gè)總規(guī)模1050.4萬(wàn)平方米的樣本樓盤所作的調(diào)查，有41%的公寓樓盤出現(xiàn)價(jià)格上漲，平均漲幅為3.9%，漲幅8.1%；有9%的公寓樓盤出現(xiàn)價(jià)格下跌，平均跌幅1.9%，跌幅5.7%.
對(duì)此，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄指出，6月第一周出現(xiàn)如此大的漲幅主要原因是該周出現(xiàn)了三宗比較大的高檔豪宅交易事件，由此使得量?jī)r(jià)齊升。
6月7日，位于上海內(nèi)環(huán)的徐匯濱江尚海灣豪庭13、15兩棟樓的183套房源以3.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格集中成交，該樓盤售樓人員對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》確認(rèn)，當(dāng)日這筆高達(dá)9.2億元的交易為整體收購(gòu)，收購(gòu)方為香港某集團(tuán)，目前整體收購(gòu)后的用途不詳。
“兩棟樓一直在零售，從去年開始，2.7萬(wàn)～2.9萬(wàn)元/平方米，一度實(shí)際成交價(jià)格為2.6萬(wàn)元/平方米?！毖ㄐ蹖?duì)記者表示。對(duì)于這棟樓的實(shí)際情況，該樓盤售樓人員對(duì)記者確認(rèn)，去年下半年的最早開盤價(jià)格在2.8萬(wàn)元/平方米左右，這一價(jià)格之后經(jīng)過(guò)逐步提升，在2個(gè)月之前，售價(jià)已經(jīng)達(dá)到3.2萬(wàn)元/平方米。
還有一個(gè)不容忽略的細(xì)節(jié)是，此次整體收購(gòu)的兩棟樓，位于小區(qū)中心，靠近景觀帶。售樓人員坦言這兩棟樓在小區(qū)中位置優(yōu)越，而且相對(duì)目前的零售價(jià)格，整體收購(gòu)價(jià)格并不高。“成交之后，這兩棟樓將作何使用目前我們并不知曉?！笔蹣侨藛T稱。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，低進(jìn)高出成為整體收購(gòu)的最終目的，為此，他們通常會(huì)持有商業(yè)物業(yè)一段時(shí)間，然后等價(jià)格提升后再拋售。
“做酒店式公寓的可能性較大?！毖ㄐ蹖?duì)記者分析說(shuō)。從目前該項(xiàng)目情況分析來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目中還規(guī)劃了一家美國(guó)五酒店和寫字樓，而原本該樓盤的精裝修定位，也比較適合作為酒店式公寓進(jìn)行操作。
“更為重要的是，將項(xiàng)目作為酒店式公寓整體操作經(jīng)營(yíng)，有利于提高樓盤的市場(chǎng)價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)低進(jìn)高出?！毖ㄐ鄯治?。
其實(shí)，這種運(yùn)作模式在之前已有先例。2006年，擁有美資背景的基匯資本以6億元總價(jià)購(gòu)入翠湖天地御苑18號(hào)，在被打造成酒店式公寓經(jīng)營(yíng)之后，今年3月份該項(xiàng)目被證實(shí)轉(zhuǎn)手給韓國(guó)未來(lái)資產(chǎn)（Mirae Asset），轉(zhuǎn)讓總價(jià)高達(dá)9億元。按照賣出價(jià)格計(jì)算，單個(gè)項(xiàng)目的收益率接近50%.從今年以來(lái)的幾個(gè)收購(gòu)案來(lái)看，購(gòu)入的物業(yè)價(jià)格相對(duì)零售價(jià)格也并不高。例如財(cái)富海景一棟樓單日成交過(guò)百套，成交均價(jià)在2.8萬(wàn)元/平方米左右。但是該物業(yè)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)均價(jià)在5.6萬(wàn)元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此類物業(yè)的價(jià)格上升空間很大。
“一般這種機(jī)構(gòu)投資人的持有周期在2年左右。現(xiàn)在預(yù)估看來(lái)，如果尚海灣豪庭仍以同樣的方式進(jìn)行市場(chǎng)操作，2年后再次賣出的價(jià)格可能在4.5萬(wàn)元到5萬(wàn)元/平方米上下?！毖ㄐ蹖?duì)記者粗略估計(jì)說(shuō)。
“在‘弱市’的時(shí)候，對(duì)于市場(chǎng)的判斷依據(jù)不能是價(jià)格，而應(yīng)該是成交量。從今年4、5月份的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)成交量同比是萎縮的。而目前支撐市場(chǎng)的大多以高價(jià)豪宅以及低價(jià)商品房的成交為主，中間的大多數(shù)則都處于觀望狀態(tài)?！笔腊钗豪硎俗≌?xiàng)目營(yíng)銷部高級(jí)董事陳煒對(duì)記者表示。
陳煒還認(rèn)為，大宗交易雖然存在2年期低進(jìn)高出的嫌疑，但是并不能成為市場(chǎng)主旋律?！跋啾葋?lái)看，散戶炒家所占比例更大。若這些散戶集中拋盤，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)更大影響?！标悷樥f(shuō)。