16、投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。成本法計提折舊、攤銷，計減值。公允價值法不計提折舊、攤銷，不計減值，體現(xiàn)公允價值變動損益和投資性房地產--公允價值變動。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業(yè)務收入）。
17、預計資產未來現(xiàn)金流量時，應當以資產當時的狀況為基礎，不應當包括籌資活動和所得稅收付產生的現(xiàn)金流量：①未作出承諾的重組不作考慮。②已經承諾的重組在預計未來現(xiàn)金流量時要考慮。③即將發(fā)生的資產的改良以及它所帶來的未來現(xiàn)金流量的變化，不予考慮。④正常的維持性的現(xiàn)金支出要考慮。
18、資產減值，計提減值準備后（比如固定資產、無形資產），賬面價值相應調整（賬面價值=原值-累計折舊或累計攤銷-減值準備），則下一年計提折舊或進行攤銷時，就應該按照計提減值準備后的賬面價值計算。.計提減值準備后（指非流動資產，比如固定資產、無形資產、長期股權投資、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，等），不得轉回。因為這些非流動資產發(fā)生減值，通常是不可逆轉的。另外一個原因是為了避免企業(yè)調節(jié)利潤。資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。但存貨、金融資產等流動性資產的減值可轉回。但是，遇到資產處置、出售、對外投資、以非貨幣性資產交換方式換出、在債務重組中抵償債務等情況，同時符合資產終止確認條件的，企業(yè)應當將相關資產減值準備予以轉銷。
19、資產組的認定，應當以資產組產生的主要現(xiàn)金流入是否獨立于其他資產或者資產組的現(xiàn)金流入為依據。在資產組的認定中，企業(yè)幾項資產的組合生產的產品（或者其他產出）存在活躍市場的，無論這些產品或者其他產出是用于對外出售還是僅供企業(yè)內部使用，均表明這幾項資產的組合能夠獨立創(chuàng)造現(xiàn)金流入，在符合其他相關條件的情況下，應當將這些資產的組合認定為資產組。在預計資產組的可收回金額時，資產組在處置時如要求購買者承擔一項負債（如環(huán)境恢復負債等）、該負債金額已經確認并計入相關資產賬面價值，而且企業(yè)只能取得包括上述資產和負債在內的單一公允價值減去處置費用后的凈額的，為了比較資產組的賬面價值和可收回金額，在確定資產組的賬面價值及其預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時，應當將已確認的負債金額從中扣除。對資產組中具體各單項資產再分攤減值損失：資產組的減值總額確定后，如果資產組中分擔了一部分商譽，首先要抵減商譽的價值；扣除商譽價值后的減值余額按照資產組中的各個單項資產的賬面價值的比例來進行分配。抵減后的各資產的賬面價值不得低于以下三者之中者：該資產的公允價值減去處置費用后的凈額（如可確定的）、該資產預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值（如可確定的）和零。企業(yè)總部資產包括企業(yè)集團或其事業(yè)部的辦公樓、電子數據處理設備、研發(fā)中心等資產。總部資產的顯著特征是難以脫離其他資產或者資產組產生獨立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價值難以完全歸屬于某一資產組。因此，總部資產通常難以單獨進行減值測試，需要結合其他相關資產組或者資產組組合進行。資產組組合，是指由若干個資產組組成的最小資產組組合，包括資產組或者資產組組合，以及按合理方法分攤的總部資產部分。企業(yè)合并所形成的商譽，至少應當在每年年度終了進行減值測試。由于商譽難以獨立產生現(xiàn)金流量，因此，商譽應當結合與其相關的資產組或者資產組組合進行減值測試?！ ∵@些相關的資產組或者資產組組合應當是能夠從企業(yè)合并的協(xié)同效應中受益的資產組或者資產組組合，但不應當大于按照《企業(yè)會計準則第35號——分部報告》所確定的報告分部。為了資產減值測試的目的，對于因企業(yè)合并形成的商譽的賬面價值，應當自購買日起按照合理的方法分攤至相關的資產組；難以分攤至相關的資產組的，應當將其分攤至相關的資產組組合。資產組如發(fā)生減值的，應當首先抵減商譽的賬面價值，但由于根據上述方法計算的商譽減值損失包括了應由少數股東權益承擔的部分，而少數股東權益擁有的商譽價值及其減值損失都不在合并財務報表中反映，合并財務報表只反映歸屬于母公司的商譽減值損失，因此，應當將商譽減值損失在可歸屬于母公司和少數股東權益之間按比例進行分攤，以確認歸于母公司的商譽減值損失。
20、因同一控制下企業(yè)合并增加的子公司，編制合并資產負債表時，應當調整合并資產負債表的期初數、母公司在報告期內處置子公司，編制合并資產負債表時，不應當調整合并資產負債表的期初數、因非同一控制下企業(yè)合并增加的子公司，不應調整合并資產負債表的期初數
21、以現(xiàn)金結算股份支付的方式，在等待期內的每個資產負債表日，將取得職工或其他方提供的服務計入成本費用，同時確認應付職工薪酬?，F(xiàn)金結算股份支付，應按資產負債表日當日權益工具的公允價值重新計量。除了立即可行權的股份支付外，無論權益結算的股份支付還是現(xiàn)金結算的股份支付，企業(yè)在授予日均不做會計處理。待執(zhí)行合同變成虧損合同時，企業(yè)擁有合同標的資產的，應當先對標的資產進行減值測試并按規(guī)定確認減值損失，如預計虧損超過該減值損失，應將超過部分確認為預計負債。企業(yè)沒有合同標的資產的，虧損合同相關義務滿足規(guī)定條件時，應當確認為預計負債。收回已轉銷的壞賬，一方面，借記應收賬款，貸記壞賬準備，同時借記銀行存款，貸記應收賬款，壞賬準備變動了，會引起應收賬款賬面價值減少。資產組的可收回金額低于其賬面價值的（總部資產和商譽分攤至某資產組的，該資產組的賬面價值應當包括相關總部資產商譽的分攤額），應當確認相應的減值損失。減值損失金額應當先抵減分攤至資產組中商譽的賬面價值，再根據資產組中除商譽之外的其他各項資產的賬面價值所占比重，按比例抵減其他各項資產的賬面價值。資產賬面價值的抵減，應當作為各單項資產（包括商譽）的減值損失處理，計入當期損益。非同一控制企業(yè)合并中發(fā)生的與合并相關的直接費用，應該計入合并成本。
22、企業(yè)在發(fā)生可資本化的固定資產后續(xù)支出時，可能涉及替換固定資產的某個組成部分。如果滿足固定資產的確認條件，應當將用于替換的部分資本化，計入固定資產賬面價值，同時終止確認被替換部分的賬面價值。
23、可變現(xiàn)凈值的確定方法
1.確定可變現(xiàn)凈值應考慮的主要因素
（1）產成品、商品和用于出售的原材料等直接用于出售的存貨，其可變現(xiàn)凈值根據在正常生產經營過程中，以存貨的估計售價減去估計的銷售費用和相關稅金后的金額確定。
（2）用于生產的材料、在產品或自制半成品等需要經過加工的存貨，其可變現(xiàn)凈值根據在正常生產經營過程中，以存貨的估計售價減去至完工估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關稅金后的金額確定。
（3）如果屬于按定單生產，則應按協(xié)議價而不是估計售價確定可變現(xiàn)凈值。
2.可變現(xiàn)凈值中估計售價的確定方法
（1）為執(zhí)行銷售合同或者勞務合同而持有的存貨，通常應以產成品或商品的合同價格作為其可變現(xiàn)凈值的計量基礎。
（2）如果企業(yè)持有存貨的數量多于銷售合同訂購的數量，超出部分的存貨可變現(xiàn)凈值，應以產成品或商品的一般銷售價格作為計量基礎。
（3）沒有銷售合同約定的存貨，但不包括用于出售的材料，其可變現(xiàn)凈值應以產成品或商品一般銷售價格（即市場銷售價格）作為計量基礎。
17、預計資產未來現(xiàn)金流量時，應當以資產當時的狀況為基礎，不應當包括籌資活動和所得稅收付產生的現(xiàn)金流量：①未作出承諾的重組不作考慮。②已經承諾的重組在預計未來現(xiàn)金流量時要考慮。③即將發(fā)生的資產的改良以及它所帶來的未來現(xiàn)金流量的變化，不予考慮。④正常的維持性的現(xiàn)金支出要考慮。
18、資產減值，計提減值準備后（比如固定資產、無形資產），賬面價值相應調整（賬面價值=原值-累計折舊或累計攤銷-減值準備），則下一年計提折舊或進行攤銷時，就應該按照計提減值準備后的賬面價值計算。.計提減值準備后（指非流動資產，比如固定資產、無形資產、長期股權投資、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，等），不得轉回。因為這些非流動資產發(fā)生減值，通常是不可逆轉的。另外一個原因是為了避免企業(yè)調節(jié)利潤。資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。但存貨、金融資產等流動性資產的減值可轉回。但是，遇到資產處置、出售、對外投資、以非貨幣性資產交換方式換出、在債務重組中抵償債務等情況，同時符合資產終止確認條件的，企業(yè)應當將相關資產減值準備予以轉銷。
19、資產組的認定，應當以資產組產生的主要現(xiàn)金流入是否獨立于其他資產或者資產組的現(xiàn)金流入為依據。在資產組的認定中，企業(yè)幾項資產的組合生產的產品（或者其他產出）存在活躍市場的，無論這些產品或者其他產出是用于對外出售還是僅供企業(yè)內部使用，均表明這幾項資產的組合能夠獨立創(chuàng)造現(xiàn)金流入，在符合其他相關條件的情況下，應當將這些資產的組合認定為資產組。在預計資產組的可收回金額時，資產組在處置時如要求購買者承擔一項負債（如環(huán)境恢復負債等）、該負債金額已經確認并計入相關資產賬面價值，而且企業(yè)只能取得包括上述資產和負債在內的單一公允價值減去處置費用后的凈額的，為了比較資產組的賬面價值和可收回金額，在確定資產組的賬面價值及其預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時，應當將已確認的負債金額從中扣除。對資產組中具體各單項資產再分攤減值損失：資產組的減值總額確定后，如果資產組中分擔了一部分商譽，首先要抵減商譽的價值；扣除商譽價值后的減值余額按照資產組中的各個單項資產的賬面價值的比例來進行分配。抵減后的各資產的賬面價值不得低于以下三者之中者：該資產的公允價值減去處置費用后的凈額（如可確定的）、該資產預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值（如可確定的）和零。企業(yè)總部資產包括企業(yè)集團或其事業(yè)部的辦公樓、電子數據處理設備、研發(fā)中心等資產。總部資產的顯著特征是難以脫離其他資產或者資產組產生獨立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價值難以完全歸屬于某一資產組。因此，總部資產通常難以單獨進行減值測試，需要結合其他相關資產組或者資產組組合進行。資產組組合，是指由若干個資產組組成的最小資產組組合，包括資產組或者資產組組合，以及按合理方法分攤的總部資產部分。企業(yè)合并所形成的商譽，至少應當在每年年度終了進行減值測試。由于商譽難以獨立產生現(xiàn)金流量，因此，商譽應當結合與其相關的資產組或者資產組組合進行減值測試?！ ∵@些相關的資產組或者資產組組合應當是能夠從企業(yè)合并的協(xié)同效應中受益的資產組或者資產組組合，但不應當大于按照《企業(yè)會計準則第35號——分部報告》所確定的報告分部。為了資產減值測試的目的，對于因企業(yè)合并形成的商譽的賬面價值，應當自購買日起按照合理的方法分攤至相關的資產組；難以分攤至相關的資產組的，應當將其分攤至相關的資產組組合。資產組如發(fā)生減值的，應當首先抵減商譽的賬面價值，但由于根據上述方法計算的商譽減值損失包括了應由少數股東權益承擔的部分，而少數股東權益擁有的商譽價值及其減值損失都不在合并財務報表中反映，合并財務報表只反映歸屬于母公司的商譽減值損失，因此，應當將商譽減值損失在可歸屬于母公司和少數股東權益之間按比例進行分攤，以確認歸于母公司的商譽減值損失。
20、因同一控制下企業(yè)合并增加的子公司，編制合并資產負債表時，應當調整合并資產負債表的期初數、母公司在報告期內處置子公司，編制合并資產負債表時，不應當調整合并資產負債表的期初數、因非同一控制下企業(yè)合并增加的子公司，不應調整合并資產負債表的期初數
21、以現(xiàn)金結算股份支付的方式，在等待期內的每個資產負債表日，將取得職工或其他方提供的服務計入成本費用，同時確認應付職工薪酬?，F(xiàn)金結算股份支付，應按資產負債表日當日權益工具的公允價值重新計量。除了立即可行權的股份支付外，無論權益結算的股份支付還是現(xiàn)金結算的股份支付，企業(yè)在授予日均不做會計處理。待執(zhí)行合同變成虧損合同時，企業(yè)擁有合同標的資產的，應當先對標的資產進行減值測試并按規(guī)定確認減值損失，如預計虧損超過該減值損失，應將超過部分確認為預計負債。企業(yè)沒有合同標的資產的，虧損合同相關義務滿足規(guī)定條件時，應當確認為預計負債。收回已轉銷的壞賬，一方面，借記應收賬款，貸記壞賬準備，同時借記銀行存款，貸記應收賬款，壞賬準備變動了，會引起應收賬款賬面價值減少。資產組的可收回金額低于其賬面價值的（總部資產和商譽分攤至某資產組的，該資產組的賬面價值應當包括相關總部資產商譽的分攤額），應當確認相應的減值損失。減值損失金額應當先抵減分攤至資產組中商譽的賬面價值，再根據資產組中除商譽之外的其他各項資產的賬面價值所占比重，按比例抵減其他各項資產的賬面價值。資產賬面價值的抵減，應當作為各單項資產（包括商譽）的減值損失處理，計入當期損益。非同一控制企業(yè)合并中發(fā)生的與合并相關的直接費用，應該計入合并成本。
22、企業(yè)在發(fā)生可資本化的固定資產后續(xù)支出時，可能涉及替換固定資產的某個組成部分。如果滿足固定資產的確認條件，應當將用于替換的部分資本化，計入固定資產賬面價值，同時終止確認被替換部分的賬面價值。
23、可變現(xiàn)凈值的確定方法
1.確定可變現(xiàn)凈值應考慮的主要因素
（1）產成品、商品和用于出售的原材料等直接用于出售的存貨，其可變現(xiàn)凈值根據在正常生產經營過程中，以存貨的估計售價減去估計的銷售費用和相關稅金后的金額確定。
（2）用于生產的材料、在產品或自制半成品等需要經過加工的存貨，其可變現(xiàn)凈值根據在正常生產經營過程中，以存貨的估計售價減去至完工估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關稅金后的金額確定。
（3）如果屬于按定單生產，則應按協(xié)議價而不是估計售價確定可變現(xiàn)凈值。
2.可變現(xiàn)凈值中估計售價的確定方法
（1）為執(zhí)行銷售合同或者勞務合同而持有的存貨，通常應以產成品或商品的合同價格作為其可變現(xiàn)凈值的計量基礎。
（2）如果企業(yè)持有存貨的數量多于銷售合同訂購的數量，超出部分的存貨可變現(xiàn)凈值，應以產成品或商品的一般銷售價格作為計量基礎。
（3）沒有銷售合同約定的存貨，但不包括用于出售的材料，其可變現(xiàn)凈值應以產成品或商品一般銷售價格（即市場銷售價格）作為計量基礎。