利于投資者掌握其投資價(jià)值，也帶來(lái)一些問(wèn)題，如由此帶來(lái)的利潤(rùn)“虛增”是否應(yīng)該分配等。但是無(wú)論如何，昆百大A已為其他上市公司做出表率
改頭換面
2008年一季度末，昆百大A資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)90.57%;短期借款、一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債與長(zhǎng)期借款三項(xiàng)合計(jì)高達(dá)6.05億元，與此形成鮮明對(duì)照的是，即便包括了少數(shù)股東權(quán)益，昆百大A股東權(quán)益合計(jì)也僅為1.93億元，其中歸屬于母公司所有者權(quán)益僅為9252萬(wàn)元;在昆百大A股東權(quán)益中，未分配利潤(rùn)為負(fù)的5411萬(wàn)元。如此數(shù)據(jù)，突顯了昆百大A財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高企、資本結(jié)構(gòu)失衡以及分配能力低下等問(wèn)題。
不過(guò)，隨著昆百大A于6月6日“關(guān)于對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式的公告”的發(fā)布，以及相關(guān)議案被董事會(huì)與股東大會(huì)審議通過(guò)，其尷尬的財(cái)務(wù)狀況將喜獲拯救。
“投資性房地產(chǎn)”一詞大量出現(xiàn)始于2007年1月1日在上市公司范圍內(nèi)施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一個(gè)變化是適當(dāng)引入公允價(jià)值計(jì)量模式，主要體現(xiàn)在金融工具與投資性房地產(chǎn)兩個(gè)方面。
據(jù)昆百大A介紹，在公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，根據(jù)部分資產(chǎn)的實(shí)際狀況以及對(duì)部分持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式定位選擇，公司部分持有物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)性租賃方式出租，屬于投資性房地產(chǎn);基于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及本公司資產(chǎn)實(shí)際狀況，為真實(shí)反映本公司資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值，公司決定將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。
具體而言，2008年一季度末，昆百大A用于出租的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有四，一是母公司持有的百大新天地項(xiàng)目，二是控股子公司昆明創(chuàng)卓商貿(mào)有限公司持有的昆明走廊項(xiàng)目，三是母公司持有的新紀(jì)元廣場(chǎng)B座自有產(chǎn)權(quán)，四是控股子公司云南百大住宅開(kāi)發(fā)有限公司持有的百大國(guó)際花園幼兒園。
四項(xiàng)資產(chǎn)的賬面凈值分別是1.28億元、3100萬(wàn)元、604萬(wàn)元與354萬(wàn)元，賬面價(jià)值合計(jì)1.68億元，占昆百大A2007年度經(jīng)審計(jì)資產(chǎn)總額的8.87%，為2007年度經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司所有者權(quán)益的193.93%(表1)。
昆百大A四項(xiàng)投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量后，2008年一季度末比賬面凈值增加5.02億元，增值近3倍;增值額為股東權(quán)益的2.6倍，是歸屬于母公司所有者權(quán)益的5.43倍。在剔除遞延所得稅負(fù)債1.26億元后，昆百大A未分配利潤(rùn)將增加3.17億元，從而將一改其未分配利潤(rùn)為負(fù)的局面。不過(guò)，昆百大A所受益處并非僅限于此。
融資先導(dǎo)
昆百大A采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)之后，首先是改善了公司的財(cái)務(wù)狀況，利于公司相關(guān)融資運(yùn)作。 考試大論壇
盡管自2003年末至2007年末，昆百大A已經(jīng)擺脫了“資不抵債”的困局，資產(chǎn)負(fù)債率從112.23%降至89.11%，然而，近三年卻一直徘徊在90%的高位。同時(shí)，昆百大A投入資本主要是帶息債務(wù)，2007年末帶息債務(wù)占全部投入資本的比率高達(dá)86.26%。
資產(chǎn)負(fù)債率等居高不下的原因主要有二，一是昆百大A近年來(lái)未補(bǔ)充新的資本金，同時(shí)又要消化歷史形成的巨額負(fù)數(shù)未分配利潤(rùn);二是公司近來(lái)年涉入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，而這又是高負(fù)債率、高資金投入的行業(yè)。
在高負(fù)債率的背景下，昆百大A的資金緊張問(wèn)題逐漸顯露。2007年末，昆百大A貨幣資金為2.73億元，短期借款與一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債兩項(xiàng)合計(jì)卻高達(dá)4.35億元，面臨較大的償債壓力。
實(shí)際上，在上述投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換議案獲批的同時(shí)，還有《關(guān)于處置B座新紀(jì)元酒店18-27樓資產(chǎn)的議案》同時(shí)獲昆百大A股東大會(huì)通過(guò)，而該議案便是迅速回籠資金的緊急運(yùn)作。
據(jù)介紹，昆百大A擬對(duì)其新紀(jì)元酒店18-27樓資產(chǎn)以售后返租方式進(jìn)行處置。具體而言，將該樓宇資產(chǎn)分割為若干銷(xiāo)售單位，出售給投資者，再由公司按一定的租金水平返租經(jīng)營(yíng)，并由新紀(jì)元酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理;該部分資產(chǎn)處置預(yù)計(jì)可以回籠資金1.8億元，將作為商業(yè)零售業(yè)和房地產(chǎn)發(fā)展的補(bǔ)充資金。
與售后返租能夠迅速回籠資金不同，昆百大A轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式并不能直接融入真金白銀，但可以極大改善公司資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，從而為進(jìn)一步的融資運(yùn)作或保持目前的貸款水平打下基礎(chǔ)。
根據(jù)昆百大A2008年一季度末的資產(chǎn)負(fù)債情況，在不考慮其他因素的情況下，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式后，其資產(chǎn)負(fù)債率將降低為77.66%，比一季度末的90.56%減少12.9個(gè)百分點(diǎn)。
改頭換面
2008年一季度末，昆百大A資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)90.57%;短期借款、一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債與長(zhǎng)期借款三項(xiàng)合計(jì)高達(dá)6.05億元，與此形成鮮明對(duì)照的是，即便包括了少數(shù)股東權(quán)益，昆百大A股東權(quán)益合計(jì)也僅為1.93億元，其中歸屬于母公司所有者權(quán)益僅為9252萬(wàn)元;在昆百大A股東權(quán)益中，未分配利潤(rùn)為負(fù)的5411萬(wàn)元。如此數(shù)據(jù)，突顯了昆百大A財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高企、資本結(jié)構(gòu)失衡以及分配能力低下等問(wèn)題。
不過(guò)，隨著昆百大A于6月6日“關(guān)于對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式的公告”的發(fā)布，以及相關(guān)議案被董事會(huì)與股東大會(huì)審議通過(guò)，其尷尬的財(cái)務(wù)狀況將喜獲拯救。
“投資性房地產(chǎn)”一詞大量出現(xiàn)始于2007年1月1日在上市公司范圍內(nèi)施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一個(gè)變化是適當(dāng)引入公允價(jià)值計(jì)量模式，主要體現(xiàn)在金融工具與投資性房地產(chǎn)兩個(gè)方面。
據(jù)昆百大A介紹，在公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，根據(jù)部分資產(chǎn)的實(shí)際狀況以及對(duì)部分持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式定位選擇，公司部分持有物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)性租賃方式出租，屬于投資性房地產(chǎn);基于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及本公司資產(chǎn)實(shí)際狀況，為真實(shí)反映本公司資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值，公司決定將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。
具體而言，2008年一季度末，昆百大A用于出租的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有四，一是母公司持有的百大新天地項(xiàng)目，二是控股子公司昆明創(chuàng)卓商貿(mào)有限公司持有的昆明走廊項(xiàng)目，三是母公司持有的新紀(jì)元廣場(chǎng)B座自有產(chǎn)權(quán)，四是控股子公司云南百大住宅開(kāi)發(fā)有限公司持有的百大國(guó)際花園幼兒園。
四項(xiàng)資產(chǎn)的賬面凈值分別是1.28億元、3100萬(wàn)元、604萬(wàn)元與354萬(wàn)元，賬面價(jià)值合計(jì)1.68億元，占昆百大A2007年度經(jīng)審計(jì)資產(chǎn)總額的8.87%，為2007年度經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司所有者權(quán)益的193.93%(表1)。
昆百大A四項(xiàng)投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量后，2008年一季度末比賬面凈值增加5.02億元，增值近3倍;增值額為股東權(quán)益的2.6倍，是歸屬于母公司所有者權(quán)益的5.43倍。在剔除遞延所得稅負(fù)債1.26億元后，昆百大A未分配利潤(rùn)將增加3.17億元，從而將一改其未分配利潤(rùn)為負(fù)的局面。不過(guò)，昆百大A所受益處并非僅限于此。
融資先導(dǎo)
昆百大A采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)之后，首先是改善了公司的財(cái)務(wù)狀況，利于公司相關(guān)融資運(yùn)作。 考試大論壇
盡管自2003年末至2007年末，昆百大A已經(jīng)擺脫了“資不抵債”的困局，資產(chǎn)負(fù)債率從112.23%降至89.11%，然而，近三年卻一直徘徊在90%的高位。同時(shí)，昆百大A投入資本主要是帶息債務(wù)，2007年末帶息債務(wù)占全部投入資本的比率高達(dá)86.26%。
資產(chǎn)負(fù)債率等居高不下的原因主要有二，一是昆百大A近年來(lái)未補(bǔ)充新的資本金，同時(shí)又要消化歷史形成的巨額負(fù)數(shù)未分配利潤(rùn);二是公司近來(lái)年涉入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，而這又是高負(fù)債率、高資金投入的行業(yè)。
在高負(fù)債率的背景下，昆百大A的資金緊張問(wèn)題逐漸顯露。2007年末，昆百大A貨幣資金為2.73億元，短期借款與一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債兩項(xiàng)合計(jì)卻高達(dá)4.35億元，面臨較大的償債壓力。
實(shí)際上，在上述投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換議案獲批的同時(shí)，還有《關(guān)于處置B座新紀(jì)元酒店18-27樓資產(chǎn)的議案》同時(shí)獲昆百大A股東大會(huì)通過(guò)，而該議案便是迅速回籠資金的緊急運(yùn)作。
據(jù)介紹，昆百大A擬對(duì)其新紀(jì)元酒店18-27樓資產(chǎn)以售后返租方式進(jìn)行處置。具體而言，將該樓宇資產(chǎn)分割為若干銷(xiāo)售單位，出售給投資者，再由公司按一定的租金水平返租經(jīng)營(yíng)，并由新紀(jì)元酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理;該部分資產(chǎn)處置預(yù)計(jì)可以回籠資金1.8億元，將作為商業(yè)零售業(yè)和房地產(chǎn)發(fā)展的補(bǔ)充資金。
與售后返租能夠迅速回籠資金不同，昆百大A轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式并不能直接融入真金白銀，但可以極大改善公司資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，從而為進(jìn)一步的融資運(yùn)作或保持目前的貸款水平打下基礎(chǔ)。
根據(jù)昆百大A2008年一季度末的資產(chǎn)負(fù)債情況，在不考慮其他因素的情況下，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式后，其資產(chǎn)負(fù)債率將降低為77.66%，比一季度末的90.56%減少12.9個(gè)百分點(diǎn)。