2．4．1 使用價(jià)值和交換價(jià)值
一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用；交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)適動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，指的是交換價(jià)值；在房地產(chǎn)估價(jià)中一般所說(shuō)的，價(jià)值，也是指交換價(jià)值。
任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來(lái)滿(mǎn)足人們的某種需要。沒(méi)有使用價(jià)值的東西不會(huì)被交換對(duì)方所接受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。所以，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值。但是反過(guò)來(lái)不一定成立，即沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。
就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地上的交換價(jià)值。
2．4．2 投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值
某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)特定投資者(或稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)者)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)估價(jià)。而該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型投資者(他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn))的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。
當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資購(gòu)買(mǎi)；反之，說(shuō)明不值得投資購(gòu)買(mǎi)。換一個(gè)角度講，每個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場(chǎng)出售過(guò)去所投資的房地產(chǎn)。
就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
2．4.3 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)值
2．4．3.1 成交價(jià)格
成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中，交易雙方實(shí)際達(dá)成交易,買(mǎi)者同意付出、賣(mài)者同意接受或者買(mǎi)者支付、賣(mài)者收取的貨幣額、商品其他有價(jià)物。成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事實(shí)，通常隨著交易者對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)的了解程度、購(gòu)買(mǎi)或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣(mài)者的價(jià)格策略等的不同而不同。
成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，正常成交價(jià)格的形成條件有如下7個(gè)：①公開(kāi)市場(chǎng)。②交易對(duì)象本 身具備市場(chǎng)性。③眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者。買(mǎi)者和賣(mài)者的數(shù)目都必須相當(dāng)多才不至于使買(mǎi)者或賣(mài)者的個(gè)別因素影響價(jià)格，即他們都應(yīng)是價(jià)格的被動(dòng)接受者，其中的任何一個(gè)買(mǎi)者或賣(mài)者對(duì)價(jià)格都沒(méi)有控制的力量，沒(méi)有顯著的影響力。④買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿。⑤買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息。這是指買(mǎi)者和賣(mài)者對(duì)所交易的商品具有充分的信息，包括充分了解交易對(duì)象的性能和特點(diǎn)，充分了解市場(chǎng)行情。⑥理性的經(jīng)濟(jì)行為。這又被稱(chēng)為“經(jīng)濟(jì)人”的假設(shè)條件。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，“經(jīng)濟(jì)人”被規(guī)定為經(jīng)濟(jì)生活中抽象的一般人，其本性假設(shè)是利己的，力圖以最小的經(jīng)濟(jì)代價(jià)去追逐和獲取自身的經(jīng)濟(jì)利益。而且買(mǎi)賣(mài)雙方均是謹(jǐn)慎的，價(jià)格不受任何一方感情沖動(dòng)的影響。⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。即有適當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間尋找合適的買(mǎi)者或賣(mài)者，而不是急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)。
理解成交價(jià)格，還應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)格三者的關(guān)系有所了解：
(1)賣(mài)價(jià)是站在賣(mài)者的角度，指賣(mài)者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣(mài)者總想多賣(mài)些錢(qián)，賣(mài)者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格總有一個(gè)最低界限()，買(mǎi)者的出價(jià)必須高于這個(gè)最低界限他才愿意出售，其心態(tài)是在此最低界限之上，價(jià)格越高越好。
(2)買(mǎi)價(jià)是站在買(mǎi)者的角度，指買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買(mǎi)者總想少付些錢(qián)，買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格總有一個(gè)界限(價(jià)格)，賣(mài)者的要價(jià)必須低于這個(gè)界限他才愿意購(gòu)買(mǎi)，其心態(tài)是在此界限之下，價(jià)格越低越好。
(3)賣(mài)價(jià)和買(mǎi)價(jià)都只是買(mǎi)賣(mài)雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。賣(mài)方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣(mài)方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。買(mǎi)方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過(guò)剩、買(mǎi)方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。在賣(mài)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏高的；在買(mǎi)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏低的。
2．4．3．2 市場(chǎng)價(jià)格
市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。
2．4．3．3 理論價(jià)格
理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。
價(jià)格與供求是互動(dòng)的：一方面，價(jià)格是由供給力量與需求力量的相互作用決定的；另二方面，供給量與需求量又受價(jià)格的影響，通過(guò)價(jià)格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格的正常波動(dòng)是由真實(shí)需求與真實(shí)供給相互作用造成的。凡是影響真實(shí)需求與真實(shí)供給的因素，如收入、成本等的變化，都可能使市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)。所以，在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)、不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。但在泡沫經(jīng)濟(jì)下，市場(chǎng)價(jià)格可能脫離理論價(jià)格，如在投機(jī)需求的帶領(lǐng)下，或在非理性預(yù)期下形成的畸高價(jià)格。
一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)(即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng)), 就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
2．4．3．4 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
在現(xiàn)代西方房地產(chǎn)估價(jià)著作中，將需要評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，多稱(chēng)為市場(chǎng)價(jià)值或公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
在本書(shū)中，市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用。
2．4．3．5 評(píng)估價(jià)值
評(píng)估價(jià)值又稱(chēng)評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估值、評(píng)估價(jià)或評(píng)估額，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的某種客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果，評(píng)估價(jià)值還可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱(chēng)呼，如采用市場(chǎng)法測(cè)算得出韻結(jié)果通常稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格，采用成本法測(cè)算得出的結(jié)果通常稱(chēng)為積算價(jià)格，采用收益法測(cè)算得出的結(jié)果通常稱(chēng)為收益價(jià)格。
評(píng)估價(jià)值不是事實(shí)，但在為交易目的而估價(jià)時(shí)，評(píng)估價(jià)值與成交價(jià)格有著密切的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場(chǎng)，房地產(chǎn)交易往往需要專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為交易雙方提供價(jià)格參考依據(jù)，在這種情況下，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值往往會(huì)成為房地產(chǎn)的成交價(jià)格。但值得注意的是，由于估價(jià)人員的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德等情況的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)人員評(píng)估出的價(jià)值可能不同。
由上可見(jiàn)，要求評(píng)估的是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有估價(jià)人員主觀因素的價(jià)格，這兩者又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易起來(lái)的成交價(jià)格不同。但從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值；正常成交價(jià)格＝市場(chǎng)價(jià)格。
一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用；交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)適動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，指的是交換價(jià)值；在房地產(chǎn)估價(jià)中一般所說(shuō)的，價(jià)值，也是指交換價(jià)值。
任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來(lái)滿(mǎn)足人們的某種需要。沒(méi)有使用價(jià)值的東西不會(huì)被交換對(duì)方所接受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。所以，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值。但是反過(guò)來(lái)不一定成立，即沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。
就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地上的交換價(jià)值。
2．4．2 投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值
某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)特定投資者(或稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)者)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)估價(jià)。而該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型投資者(他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn))的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。
當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資購(gòu)買(mǎi)；反之，說(shuō)明不值得投資購(gòu)買(mǎi)。換一個(gè)角度講，每個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場(chǎng)出售過(guò)去所投資的房地產(chǎn)。
就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
2．4.3 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)值
2．4．3.1 成交價(jià)格
成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中，交易雙方實(shí)際達(dá)成交易,買(mǎi)者同意付出、賣(mài)者同意接受或者買(mǎi)者支付、賣(mài)者收取的貨幣額、商品其他有價(jià)物。成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事實(shí)，通常隨著交易者對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)的了解程度、購(gòu)買(mǎi)或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣(mài)者的價(jià)格策略等的不同而不同。
成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，正常成交價(jià)格的形成條件有如下7個(gè)：①公開(kāi)市場(chǎng)。②交易對(duì)象本 身具備市場(chǎng)性。③眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者。買(mǎi)者和賣(mài)者的數(shù)目都必須相當(dāng)多才不至于使買(mǎi)者或賣(mài)者的個(gè)別因素影響價(jià)格，即他們都應(yīng)是價(jià)格的被動(dòng)接受者，其中的任何一個(gè)買(mǎi)者或賣(mài)者對(duì)價(jià)格都沒(méi)有控制的力量，沒(méi)有顯著的影響力。④買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿。⑤買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息。這是指買(mǎi)者和賣(mài)者對(duì)所交易的商品具有充分的信息，包括充分了解交易對(duì)象的性能和特點(diǎn)，充分了解市場(chǎng)行情。⑥理性的經(jīng)濟(jì)行為。這又被稱(chēng)為“經(jīng)濟(jì)人”的假設(shè)條件。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，“經(jīng)濟(jì)人”被規(guī)定為經(jīng)濟(jì)生活中抽象的一般人，其本性假設(shè)是利己的，力圖以最小的經(jīng)濟(jì)代價(jià)去追逐和獲取自身的經(jīng)濟(jì)利益。而且買(mǎi)賣(mài)雙方均是謹(jǐn)慎的，價(jià)格不受任何一方感情沖動(dòng)的影響。⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。即有適當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間尋找合適的買(mǎi)者或賣(mài)者，而不是急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)。
理解成交價(jià)格，還應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)格三者的關(guān)系有所了解：
(1)賣(mài)價(jià)是站在賣(mài)者的角度，指賣(mài)者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣(mài)者總想多賣(mài)些錢(qián)，賣(mài)者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格總有一個(gè)最低界限()，買(mǎi)者的出價(jià)必須高于這個(gè)最低界限他才愿意出售，其心態(tài)是在此最低界限之上，價(jià)格越高越好。
(2)買(mǎi)價(jià)是站在買(mǎi)者的角度，指買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買(mǎi)者總想少付些錢(qián)，買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格總有一個(gè)界限(價(jià)格)，賣(mài)者的要價(jià)必須低于這個(gè)界限他才愿意購(gòu)買(mǎi)，其心態(tài)是在此界限之下，價(jià)格越低越好。
(3)賣(mài)價(jià)和買(mǎi)價(jià)都只是買(mǎi)賣(mài)雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。賣(mài)方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣(mài)方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。買(mǎi)方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過(guò)剩、買(mǎi)方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。在賣(mài)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏高的；在買(mǎi)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏低的。
2．4．3．2 市場(chǎng)價(jià)格
市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。
2．4．3．3 理論價(jià)格
理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。
價(jià)格與供求是互動(dòng)的：一方面，價(jià)格是由供給力量與需求力量的相互作用決定的；另二方面，供給量與需求量又受價(jià)格的影響，通過(guò)價(jià)格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格的正常波動(dòng)是由真實(shí)需求與真實(shí)供給相互作用造成的。凡是影響真實(shí)需求與真實(shí)供給的因素，如收入、成本等的變化，都可能使市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)。所以，在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)、不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。但在泡沫經(jīng)濟(jì)下，市場(chǎng)價(jià)格可能脫離理論價(jià)格，如在投機(jī)需求的帶領(lǐng)下，或在非理性預(yù)期下形成的畸高價(jià)格。
一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)(即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng)), 就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
2．4．3．4 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
在現(xiàn)代西方房地產(chǎn)估價(jià)著作中，將需要評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，多稱(chēng)為市場(chǎng)價(jià)值或公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
在本書(shū)中，市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用。
2．4．3．5 評(píng)估價(jià)值
評(píng)估價(jià)值又稱(chēng)評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估值、評(píng)估價(jià)或評(píng)估額，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的某種客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果，評(píng)估價(jià)值還可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱(chēng)呼，如采用市場(chǎng)法測(cè)算得出韻結(jié)果通常稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格，采用成本法測(cè)算得出的結(jié)果通常稱(chēng)為積算價(jià)格，采用收益法測(cè)算得出的結(jié)果通常稱(chēng)為收益價(jià)格。
評(píng)估價(jià)值不是事實(shí)，但在為交易目的而估價(jià)時(shí)，評(píng)估價(jià)值與成交價(jià)格有著密切的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場(chǎng)，房地產(chǎn)交易往往需要專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為交易雙方提供價(jià)格參考依據(jù)，在這種情況下，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值往往會(huì)成為房地產(chǎn)的成交價(jià)格。但值得注意的是，由于估價(jià)人員的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德等情況的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)人員評(píng)估出的價(jià)值可能不同。
由上可見(jiàn)，要求評(píng)估的是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有估價(jià)人員主觀因素的價(jià)格，這兩者又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易起來(lái)的成交價(jià)格不同。但從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值；正常成交價(jià)格＝市場(chǎng)價(jià)格。