4．1 市場法的基本原理
4．1．1 市場法的概念
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
4．1．2 市場法的理論依據(jù)
市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。
4．1．3 市場法適用的對象和條件
市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。
市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。
市場法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等；
4．1．4 市場法的操作步驟
運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期調(diào)整；⑥進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準價格。
4．2 搜集交易實例
4．2．1 搜集大量交易實例的必要性
運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例(一些不能反映市場真實價格行情的報價、標價是無效的)。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格或價值。所以，首先應盡可能地搜集較多且真實的交易實例。
4．2．2 搜集交易實例的途徑
搜集交易實例的途徑主要有下列幾個：
(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。(2)向房地產(chǎn)交易當事人、四鄰、促使交易協(xié)議達成的經(jīng)紀人、律師、財務人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。 (3)與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價資料。(4)查閱報刊、網(wǎng)絡資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。(5)參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。 (6)同行之間相互提供。估價機構(gòu)或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例及經(jīng)手的估價案例資料。
4．2．3 搜集內(nèi)容的完整性和真實性
搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。 在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般應包括：①交易雙方的基本情況和交易目的；②交易實例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等；③成交日期；④成交價格；⑤付款方式；⑥交易情況，如交易稅費～負擔方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。
為避免在搜集交易實例時遺漏重要的內(nèi)容并保證所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化，事先將房地產(chǎn)分為不同的類型，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等，針對這些不同類型的房地產(chǎn)，將所要搜集的內(nèi)容制作成統(tǒng)一的表格。
此表格可命名為“交易實例調(diào)查表”
4．2．4 建立交易實例庫
建立交易實例庫的最簡單做法，是將搜集交易實例時填寫好的“交易實例調(diào)查表”及有關(guān)資料(如照片等)，以交易實例卡片或檔案袋的形式，一個交易實例一張卡片或一個檔案袋，分門別類保存起來。有條件的，可以開發(fā)有關(guān)的計算機軟件，將所搜集到的交易實例信息輸入計算機中。
4．3 選取可比實例
雖然估價人員搜集的交易實例或房地產(chǎn)交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點，不是任何交易實例都可以拿來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。
可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估出的價格的準確性，因此應特別慎重。選取可比實例的基本要求是：①可比實例應是估價對象的類似房地產(chǎn)；②可比實例的成交日期應與估價時點接近；③可比實例的交易類型應與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應為正常價格或能夠修正為正常價格。
在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：
(1)可比實例應與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。
(2)可比實例的用途應與估價對象的用途相同。①居?。虎诿鏄I(yè)；③辦公；旅旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)等。
(3)可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當。選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0．5—2范圍內(nèi)，即：
0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)模≤2
(4)可比實例的檔次應與估價對象的檔次相當。
(5)可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。①鋼結(jié)構(gòu)；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu)；④磚木結(jié)構(gòu)；⑤簡易結(jié)構(gòu)。
(6)可比實例的權(quán)利性質(zhì)應與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。
(7)可比實例的成交日期應與估價時點接近。這里的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進行交易日期調(diào)整。有時即使進行交易日期調(diào)整，可能會出現(xiàn)較大的偏差。
(8)可比實例的交易類型應與估價目的吻合。
(9)可比實例的成交價格應是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。
一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。
4．1．1 市場法的概念
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
4．1．2 市場法的理論依據(jù)
市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。
4．1．3 市場法適用的對象和條件
市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。
市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。
市場法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等；
4．1．4 市場法的操作步驟
運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期調(diào)整；⑥進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準價格。
4．2 搜集交易實例
4．2．1 搜集大量交易實例的必要性
運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例(一些不能反映市場真實價格行情的報價、標價是無效的)。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格或價值。所以，首先應盡可能地搜集較多且真實的交易實例。
4．2．2 搜集交易實例的途徑
搜集交易實例的途徑主要有下列幾個：
(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。(2)向房地產(chǎn)交易當事人、四鄰、促使交易協(xié)議達成的經(jīng)紀人、律師、財務人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。 (3)與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價資料。(4)查閱報刊、網(wǎng)絡資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。(5)參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。 (6)同行之間相互提供。估價機構(gòu)或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例及經(jīng)手的估價案例資料。
4．2．3 搜集內(nèi)容的完整性和真實性
搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。 在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般應包括：①交易雙方的基本情況和交易目的；②交易實例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等；③成交日期；④成交價格；⑤付款方式；⑥交易情況，如交易稅費～負擔方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。
為避免在搜集交易實例時遺漏重要的內(nèi)容并保證所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化，事先將房地產(chǎn)分為不同的類型，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等，針對這些不同類型的房地產(chǎn)，將所要搜集的內(nèi)容制作成統(tǒng)一的表格。
此表格可命名為“交易實例調(diào)查表”
4．2．4 建立交易實例庫
建立交易實例庫的最簡單做法，是將搜集交易實例時填寫好的“交易實例調(diào)查表”及有關(guān)資料(如照片等)，以交易實例卡片或檔案袋的形式，一個交易實例一張卡片或一個檔案袋，分門別類保存起來。有條件的，可以開發(fā)有關(guān)的計算機軟件，將所搜集到的交易實例信息輸入計算機中。
4．3 選取可比實例
雖然估價人員搜集的交易實例或房地產(chǎn)交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點，不是任何交易實例都可以拿來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。
可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估出的價格的準確性，因此應特別慎重。選取可比實例的基本要求是：①可比實例應是估價對象的類似房地產(chǎn)；②可比實例的成交日期應與估價時點接近；③可比實例的交易類型應與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應為正常價格或能夠修正為正常價格。
在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：
(1)可比實例應與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。
(2)可比實例的用途應與估價對象的用途相同。①居?。虎诿鏄I(yè)；③辦公；旅旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)等。
(3)可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當。選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0．5—2范圍內(nèi)，即：
0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)模≤2
(4)可比實例的檔次應與估價對象的檔次相當。
(5)可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。①鋼結(jié)構(gòu)；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu)；④磚木結(jié)構(gòu)；⑤簡易結(jié)構(gòu)。
(6)可比實例的權(quán)利性質(zhì)應與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。
(7)可比實例的成交日期應與估價時點接近。這里的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進行交易日期調(diào)整。有時即使進行交易日期調(diào)整，可能會出現(xiàn)較大的偏差。
(8)可比實例的交易類型應與估價目的吻合。
(9)可比實例的成交價格應是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。
一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。