6．1 收益法的基本原理
6．1．1 收益法的概念
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。
根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將來來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未采各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價時點(diǎn)后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價值的
早期購買年法，即：
地價＝年地租×購買年
6．1．2 收益法的理論依據(jù)
收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。
收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。例如，某人擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益，同時此人有40萬元資金以
5％的年利率存人銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的利息，則對
該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價，即值40萬元。
普遍適用的收益法原理表述如下：將估價時點(diǎn) 視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。
收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。
6．1．3 收益法適用的對象和條件
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、
商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫
(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所
屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。
收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化。
6．1．4 收益法的操作步驟
運(yùn)用收益法估價一般分為下列4個步驟：①搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期
收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測 估價對象的未來收益(如凈收益)；③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。
6．2 報酬資本化法公式
弄清了收益法的基本原理之后，現(xiàn)在來分析報酬資本化法的各種計算公式。
這里假設(shè)凈收益、報酬率均已知。至于它們的實際求取，將分別在本章第3節(jié)和第
4節(jié)介紹。
6.2.1 報酬資本化法最一般公式
V=A1/(1+Y1)+ A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+ A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+ An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]
對上述公式作補(bǔ)充說明如下：
(1)上述公式實際上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要
運(yùn)用于理論分析。
(2)在實際估價中，一般假設(shè)報酬率長期維持不變，即Yl＝Y(jié)2＝Y(jié)3＝…＝Y(jié)n＝
Y，則上述公式可簡化為：
V=A1/(1+Y)+A2/[(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+ An/(1+Y)n
(3)當(dāng)上述公式中的A每年不變或按一定規(guī)則變動及n為有限年或無限年的情況下，可以導(dǎo)出后面的各種公式。所以，后面各種公式實際上是上述公式的特例。
(4)報酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點(diǎn)發(fā)生在期末。實際估價中如果凈收益發(fā)生的時間相對于估價時點(diǎn)不是在期末，例如在期初或期中，則應(yīng)對凈收益或者對公式做相應(yīng)調(diào)整。例如，凈收益發(fā)生在年初為A初，則將其轉(zhuǎn)換為發(fā)生在年末的公式為：
A末＝A初(1+Y)
(5)公式中A，Y，n的時間單位是一致的，通常為年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月凈收益。實際中如果A，Y，n的時間單位不一致，例如A的時間單位為月而Y的時間單位為年，則應(yīng)對凈收益或者對報酬率或者對公式做相應(yīng)調(diào)整。
6．2．2 凈收益每年不變的公式
凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。
6．2．2．1 收益年限為有限年的公式 V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]此公式的假設(shè)前提(也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報酬 率不等于零為Y；③收益年限為有限年n。
6．1．1 收益法的概念
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。
根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將來來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未采各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價時點(diǎn)后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價值的
早期購買年法，即：
地價＝年地租×購買年
6．1．2 收益法的理論依據(jù)
收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。
收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。例如，某人擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益，同時此人有40萬元資金以
5％的年利率存人銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的利息，則對
該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價，即值40萬元。
普遍適用的收益法原理表述如下：將估價時點(diǎn) 視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。
收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。
6．1．3 收益法適用的對象和條件
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、
商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫
(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所
屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。
收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化。
6．1．4 收益法的操作步驟
運(yùn)用收益法估價一般分為下列4個步驟：①搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期
收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測 估價對象的未來收益(如凈收益)；③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。
6．2 報酬資本化法公式
弄清了收益法的基本原理之后，現(xiàn)在來分析報酬資本化法的各種計算公式。
這里假設(shè)凈收益、報酬率均已知。至于它們的實際求取，將分別在本章第3節(jié)和第
4節(jié)介紹。
6.2.1 報酬資本化法最一般公式
V=A1/(1+Y1)+ A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+ A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+ An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]
對上述公式作補(bǔ)充說明如下：
(1)上述公式實際上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要
運(yùn)用于理論分析。
(2)在實際估價中，一般假設(shè)報酬率長期維持不變，即Yl＝Y(jié)2＝Y(jié)3＝…＝Y(jié)n＝
Y，則上述公式可簡化為：
V=A1/(1+Y)+A2/[(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+ An/(1+Y)n
(3)當(dāng)上述公式中的A每年不變或按一定規(guī)則變動及n為有限年或無限年的情況下，可以導(dǎo)出后面的各種公式。所以，后面各種公式實際上是上述公式的特例。
(4)報酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點(diǎn)發(fā)生在期末。實際估價中如果凈收益發(fā)生的時間相對于估價時點(diǎn)不是在期末，例如在期初或期中，則應(yīng)對凈收益或者對公式做相應(yīng)調(diào)整。例如，凈收益發(fā)生在年初為A初，則將其轉(zhuǎn)換為發(fā)生在年末的公式為：
A末＝A初(1+Y)
(5)公式中A，Y，n的時間單位是一致的，通常為年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月凈收益。實際中如果A，Y，n的時間單位不一致，例如A的時間單位為月而Y的時間單位為年，則應(yīng)對凈收益或者對報酬率或者對公式做相應(yīng)調(diào)整。
6．2．2 凈收益每年不變的公式
凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。
6．2．2．1 收益年限為有限年的公式 V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]此公式的假設(shè)前提(也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報酬 率不等于零為Y；③收益年限為有限年n。