第17講 房地產(chǎn)價格影響因素分析
內(nèi)容：
①自身因素；
②環(huán)境因素；
③人口因素；
④經(jīng)濟因素；
⑤社會因素；
⑥行政因素；
⑦國際因素；
⑧心理因素；
⑨其他因素。
10．1 自 身 因 素
房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價格的高低。所謂自身因素，是指那些反映房地產(chǎn)本身的實物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。權(quán)益方面已在前面有關(guān)章節(jié)，如第3章中的“合法原則”、“使用原則”，作了一些說明。這里主要分析一下區(qū)位和實物方面的因素。
10．1．1 位置
人們的生活和生產(chǎn)等各種活動，都對房地產(chǎn)的位置有要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的生活滿足程度、經(jīng)濟收益或社會影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心區(qū)還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，是處于向陽面還是背陽面，價格會有較大的差異。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右，所以，關(guān)于房地產(chǎn)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。盡管位置不能代表房地產(chǎn)的一切，但這句話說明了位置對房地產(chǎn)的重要性。
房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關(guān)鍵是要弄清楚什么樣的位置為優(yōu)，什么樣的位置為劣。房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的判定標準雖然因不同的用途而有所差異，但在一般情況下，凡是位于或接近人們經(jīng)濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大位置的房地產(chǎn)，價格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價格一般較低。具體一點來說，商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況。居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看其周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否便捷，以及離市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。工業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般來說，凡是位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸，便于廢料處理及動力取得，其價格必有趨高的傾向。
房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變化，這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改、交通建設或改道，也可能是由于其他建設引起的。當房地產(chǎn)的位置由劣變?yōu)閮?yōu)時，其價值會上升；反之，其價值會下跌。
10．1．2 肥力
肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生長、繁殖所需養(yǎng)分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通過后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。
肥力對于農(nóng)業(yè)是極為重要的，但對于其他產(chǎn)業(yè)并不重要，所以，肥力這個因素主要是與農(nóng)地的價格有關(guān)。對于農(nóng)地而言，顯而易見，土地肥沃，地價就高；相反，土地貧瘠，地價就低。在農(nóng)地價格的決定因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地區(qū)，肥力對地價的決定作用越大。
10．1．3 地質(zhì)條件
地質(zhì)條件決定著土地的承載力。土地的承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。
地價與地質(zhì)條件關(guān)系的實質(zhì)，是地質(zhì)條件的好壞決定著建設費用的高低。建造同樣的建筑物，地質(zhì)條件好的土地，需要的基礎建設費用低，從而地價高；相反，則需要的基礎建設費用高，地價則低。不同地震烈度的建筑抗震設防要求，也可以說明這個問題。這些通過假設開發(fā)法可以清楚地看出。
10．1．4 地形、地勢
地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，例如是高于還是低于路面。
由于地形、地勢的平坦、起伏、低洼等影響到房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本或利用價“值，從而影響其價格。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低。在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格，要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。
地形、地勢對房地產(chǎn)價格的影響還表現(xiàn)在：在城市，如果人口劇增、工商業(yè)發(fā)展很快，土地需求增加，而土地向外發(fā)展受地形、地勢的限制(如四面臨山或有河流阻隔)，致使城市土地的經(jīng)濟供給不能作適當比例的增加時，必然會使地價普遍高漲。
10．1．5 土地面積和形狀
同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，價格較低。
土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定影響。形狀規(guī)則的土地，主要是指正方形、長方形(但長寬的比例要適當)的土地。由于形狀不規(guī)則的土地一般不能有效利用，相對于形狀規(guī)則的土地，其價格一般要低。
10．1．6 日照、風向、降水量、天然周期性災害
一般來說，受到周圍建筑物或者其他物體遮擋的房地產(chǎn)的價格(尤其是住宅的價格)，要低于無遮擋情況下的類似房地產(chǎn)的價格。
同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)，因位于向陽面與背陽面的不同，價格也有所差異。因為這能夠左右行人往來的多寡，從而影響顧客的多少，間接影響收益的高低。
農(nóng)地中的坡地，陰坡地與陽坡地的價格差異也很明顯。
房地產(chǎn)價格與風向的關(guān)系在城市中比較突出，在上風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。
把降水量與地勢結(jié)合起來看，對房地產(chǎn)價格的影響比較明顯。地勢雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價格的影響就大。
凡是有天然周期性災害的地區(qū)，如有天然周期性水災的江、河、湖、海邊，土地利用價值低，甚至不能利用。如果勉強利用，一旦天災襲來，人們的生命財產(chǎn)都無保障。因此，這類土地的價格必然很低。
10．1．7 建筑物本身
建筑物的規(guī)劃設計、平面格局、功能、質(zhì)量、外觀形象等因素，對房地產(chǎn)價格均有較大影響。以建筑物的外觀形象為例，它包括建筑式樣、風格和色調(diào)等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。
10．2 環(huán) 境 因 素
影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。這方面的因素主要有大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。
10．2．1 大氣環(huán)境
大氣就是空氣，是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質(zhì)?？諝赓|(zhì)量的好壞，對人體健康十分重要。房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。尤其是化工廠、屠宰廠、醬廠、酒廠、廁所等都可能造成空氣污染，因此，凡接近這些地方的房地產(chǎn)價格較低。
10．2．2 聲覺環(huán)境
汽車、火車、飛機、工廠、人群(如周圍是否有農(nóng)貿(mào)市場)等，都可能形成噪聲。對于住宅、旅館、辦公、學校、科研等類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。
10．2．3 水文環(huán)境
地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也 有很大影響。如靠打水井來解決飲水的地區(qū)，地下水的質(zhì)量或其受到的污染程度，對該地區(qū)的房地產(chǎn)價格有更大的影響。
10．2．4 視覺環(huán)境
房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，如電線桿、廣告牌、標示牌等的豎立狀態(tài)和設計是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產(chǎn)價格有影響。
10．2．5 衛(wèi)生環(huán)境
清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放情況，對房地產(chǎn)價格也有影響。
內(nèi)容：
①自身因素；
②環(huán)境因素；
③人口因素；
④經(jīng)濟因素；
⑤社會因素；
⑥行政因素；
⑦國際因素；
⑧心理因素；
⑨其他因素。
10．1 自 身 因 素
房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價格的高低。所謂自身因素，是指那些反映房地產(chǎn)本身的實物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。權(quán)益方面已在前面有關(guān)章節(jié)，如第3章中的“合法原則”、“使用原則”，作了一些說明。這里主要分析一下區(qū)位和實物方面的因素。
10．1．1 位置
人們的生活和生產(chǎn)等各種活動，都對房地產(chǎn)的位置有要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的生活滿足程度、經(jīng)濟收益或社會影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心區(qū)還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，是處于向陽面還是背陽面，價格會有較大的差異。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右，所以，關(guān)于房地產(chǎn)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。盡管位置不能代表房地產(chǎn)的一切，但這句話說明了位置對房地產(chǎn)的重要性。
房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關(guān)鍵是要弄清楚什么樣的位置為優(yōu)，什么樣的位置為劣。房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的判定標準雖然因不同的用途而有所差異，但在一般情況下，凡是位于或接近人們經(jīng)濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大位置的房地產(chǎn)，價格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價格一般較低。具體一點來說，商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況。居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看其周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否便捷，以及離市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。工業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般來說，凡是位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸，便于廢料處理及動力取得，其價格必有趨高的傾向。
房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變化，這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改、交通建設或改道，也可能是由于其他建設引起的。當房地產(chǎn)的位置由劣變?yōu)閮?yōu)時，其價值會上升；反之，其價值會下跌。
10．1．2 肥力
肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生長、繁殖所需養(yǎng)分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通過后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。
肥力對于農(nóng)業(yè)是極為重要的，但對于其他產(chǎn)業(yè)并不重要，所以，肥力這個因素主要是與農(nóng)地的價格有關(guān)。對于農(nóng)地而言，顯而易見，土地肥沃，地價就高；相反，土地貧瘠，地價就低。在農(nóng)地價格的決定因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地區(qū)，肥力對地價的決定作用越大。
10．1．3 地質(zhì)條件
地質(zhì)條件決定著土地的承載力。土地的承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。
地價與地質(zhì)條件關(guān)系的實質(zhì)，是地質(zhì)條件的好壞決定著建設費用的高低。建造同樣的建筑物，地質(zhì)條件好的土地，需要的基礎建設費用低，從而地價高；相反，則需要的基礎建設費用高，地價則低。不同地震烈度的建筑抗震設防要求，也可以說明這個問題。這些通過假設開發(fā)法可以清楚地看出。
10．1．4 地形、地勢
地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，例如是高于還是低于路面。
由于地形、地勢的平坦、起伏、低洼等影響到房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本或利用價“值，從而影響其價格。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低。在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格，要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。
地形、地勢對房地產(chǎn)價格的影響還表現(xiàn)在：在城市，如果人口劇增、工商業(yè)發(fā)展很快，土地需求增加，而土地向外發(fā)展受地形、地勢的限制(如四面臨山或有河流阻隔)，致使城市土地的經(jīng)濟供給不能作適當比例的增加時，必然會使地價普遍高漲。
10．1．5 土地面積和形狀
同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，價格較低。
土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定影響。形狀規(guī)則的土地，主要是指正方形、長方形(但長寬的比例要適當)的土地。由于形狀不規(guī)則的土地一般不能有效利用，相對于形狀規(guī)則的土地，其價格一般要低。
10．1．6 日照、風向、降水量、天然周期性災害
一般來說，受到周圍建筑物或者其他物體遮擋的房地產(chǎn)的價格(尤其是住宅的價格)，要低于無遮擋情況下的類似房地產(chǎn)的價格。
同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)，因位于向陽面與背陽面的不同，價格也有所差異。因為這能夠左右行人往來的多寡，從而影響顧客的多少，間接影響收益的高低。
農(nóng)地中的坡地，陰坡地與陽坡地的價格差異也很明顯。
房地產(chǎn)價格與風向的關(guān)系在城市中比較突出，在上風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。
把降水量與地勢結(jié)合起來看，對房地產(chǎn)價格的影響比較明顯。地勢雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價格的影響就大。
凡是有天然周期性災害的地區(qū)，如有天然周期性水災的江、河、湖、海邊，土地利用價值低，甚至不能利用。如果勉強利用，一旦天災襲來，人們的生命財產(chǎn)都無保障。因此，這類土地的價格必然很低。
10．1．7 建筑物本身
建筑物的規(guī)劃設計、平面格局、功能、質(zhì)量、外觀形象等因素，對房地產(chǎn)價格均有較大影響。以建筑物的外觀形象為例，它包括建筑式樣、風格和色調(diào)等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。
10．2 環(huán) 境 因 素
影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。這方面的因素主要有大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。
10．2．1 大氣環(huán)境
大氣就是空氣，是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質(zhì)?？諝赓|(zhì)量的好壞，對人體健康十分重要。房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。尤其是化工廠、屠宰廠、醬廠、酒廠、廁所等都可能造成空氣污染，因此，凡接近這些地方的房地產(chǎn)價格較低。
10．2．2 聲覺環(huán)境
汽車、火車、飛機、工廠、人群(如周圍是否有農(nóng)貿(mào)市場)等，都可能形成噪聲。對于住宅、旅館、辦公、學校、科研等類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。
10．2．3 水文環(huán)境
地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也 有很大影響。如靠打水井來解決飲水的地區(qū)，地下水的質(zhì)量或其受到的污染程度，對該地區(qū)的房地產(chǎn)價格有更大的影響。
10．2．4 視覺環(huán)境
房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，如電線桿、廣告牌、標示牌等的豎立狀態(tài)和設計是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產(chǎn)價格有影響。
10．2．5 衛(wèi)生環(huán)境
清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放情況，對房地產(chǎn)價格也有影響。