為配合《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)）的貫徹落實(shí)，按照“十五”計(jì)劃綱要提出的“完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)水平”的要求，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在總結(jié)我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（中物協(xié)[2004]1號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《標(biāo)準(zhǔn)》）?！稑?biāo)準(zhǔn)》依據(jù)當(dāng)前普通住宅居民的消費(fèi)能力、消費(fèi)需求和企業(yè)的現(xiàn)實(shí)服務(wù)水平，將物業(yè)管理服務(wù)設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)。每一服務(wù)等級(jí)都從基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面對(duì)物業(yè)管理服務(wù)提出了具體要求?！稑?biāo)準(zhǔn)》將作為物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的參考依據(jù)。《標(biāo)準(zhǔn)》的制定，對(duì)促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，對(duì)引導(dǎo)廣大業(yè)主全面了解物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，正確評(píng)判物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立等價(jià)有償?shù)奈飿I(yè)管理消費(fèi)觀(guān)念，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
正確理解和執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》，要把握好以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：
第一，《標(biāo)準(zhǔn)》確定的內(nèi)容是給企業(yè)和業(yè)主在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)參考所用的，它列舉的僅是一些最基本的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，企業(yè)和業(yè)主完全可以在這些服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容之外，約定其他的服務(wù)內(nèi)容。
第二，《標(biāo)準(zhǔn)》不是有人理解的“捆綁式銷(xiāo)售”，并不是業(yè)主選擇了某一等級(jí)的物業(yè)管理服務(wù)，不管是否需要，就必須接受這一級(jí)別中的所有服務(wù)項(xiàng)目。不同級(jí)別的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容是可以相互搭配和選擇的，業(yè)主完全可以選擇一級(jí)的房屋管理服務(wù)，二級(jí)的綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，三級(jí)的保潔服務(wù)。
第三，《標(biāo)準(zhǔn)》將物業(yè)管理服務(wù)確定為三個(gè)等級(jí)，更多是相對(duì)于普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)而言的。對(duì)于高檔商品房、寫(xiě)字樓等高檔物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容，要達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)，完全交由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)合同自主約定。而對(duì)于那些各方面條件較差的舊住宅小區(qū)來(lái)講（比如本期雜志中介紹的常州、南京、包頭、大連、邯鄲等地經(jīng)過(guò)整治改造納入物業(yè)管理范圍的舊小區(qū)，它們的物業(yè)管理模式值得各地借鑒），由于以中低收入居民占多數(shù)，他們的物業(yè)管理承受能力和消費(fèi)需求都不高，可能連三等的物業(yè)管理服務(wù)都難以承受，只要有最基本的房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)和公共秩序維護(hù)就可以了，物業(yè)管理企業(yè)可以向他們提供等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)外的物業(yè)管理服務(wù)，相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)也按等級(jí)外標(biāo)準(zhǔn)收取。由此可見(jiàn)，《標(biāo)準(zhǔn)》不是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自主選擇物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的限制，而是給物業(yè)管理雙方當(dāng)事人選擇適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理服務(wù)內(nèi)容提供了一個(gè)方便。
另外，在推進(jìn)物業(yè)管理比較早，市場(chǎng)化水平相對(duì)也比較高的地區(qū)，比如廣東、江蘇等地，《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的許多內(nèi)容在物業(yè)管理實(shí)踐中已經(jīng)普遍實(shí)現(xiàn)了，當(dāng)?shù)丶刃械奈飿I(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在某些方面比《標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容還要詳細(xì)，有些指標(biāo)也比《標(biāo)準(zhǔn)》確定的要高?！稑?biāo)準(zhǔn)》的頒布，不影響這些地方繼續(xù)推行已經(jīng)被實(shí)踐證明切實(shí)可行的做法。上海等地將推行“菜單式”物業(yè)管理服務(wù)，把每一種服務(wù)項(xiàng)目的參考價(jià)格和自由組合的菜單式服務(wù)內(nèi)容結(jié)合起來(lái)，作為物業(yè)服務(wù)分等定級(jí)和測(cè)定物業(yè)服務(wù)價(jià)格依據(jù)的做法，使用起來(lái)可能更加簡(jiǎn)便，我們鼓勵(lì)各種形式的探索和創(chuàng)新。對(duì)于沒(méi)有制定標(biāo)準(zhǔn)的地方，應(yīng)當(dāng)按照《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的內(nèi)容指導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)，或者在此基礎(chǔ)上，制定適合本地情況的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化。
正確理解和執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》，要把握好以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：
第一，《標(biāo)準(zhǔn)》確定的內(nèi)容是給企業(yè)和業(yè)主在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)參考所用的，它列舉的僅是一些最基本的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，企業(yè)和業(yè)主完全可以在這些服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容之外，約定其他的服務(wù)內(nèi)容。
第二，《標(biāo)準(zhǔn)》不是有人理解的“捆綁式銷(xiāo)售”，并不是業(yè)主選擇了某一等級(jí)的物業(yè)管理服務(wù)，不管是否需要，就必須接受這一級(jí)別中的所有服務(wù)項(xiàng)目。不同級(jí)別的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容是可以相互搭配和選擇的，業(yè)主完全可以選擇一級(jí)的房屋管理服務(wù)，二級(jí)的綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，三級(jí)的保潔服務(wù)。
第三，《標(biāo)準(zhǔn)》將物業(yè)管理服務(wù)確定為三個(gè)等級(jí)，更多是相對(duì)于普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)而言的。對(duì)于高檔商品房、寫(xiě)字樓等高檔物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容，要達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)，完全交由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)合同自主約定。而對(duì)于那些各方面條件較差的舊住宅小區(qū)來(lái)講（比如本期雜志中介紹的常州、南京、包頭、大連、邯鄲等地經(jīng)過(guò)整治改造納入物業(yè)管理范圍的舊小區(qū)，它們的物業(yè)管理模式值得各地借鑒），由于以中低收入居民占多數(shù)，他們的物業(yè)管理承受能力和消費(fèi)需求都不高，可能連三等的物業(yè)管理服務(wù)都難以承受，只要有最基本的房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)和公共秩序維護(hù)就可以了，物業(yè)管理企業(yè)可以向他們提供等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)外的物業(yè)管理服務(wù)，相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)也按等級(jí)外標(biāo)準(zhǔn)收取。由此可見(jiàn)，《標(biāo)準(zhǔn)》不是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自主選擇物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的限制，而是給物業(yè)管理雙方當(dāng)事人選擇適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理服務(wù)內(nèi)容提供了一個(gè)方便。
另外，在推進(jìn)物業(yè)管理比較早，市場(chǎng)化水平相對(duì)也比較高的地區(qū)，比如廣東、江蘇等地，《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的許多內(nèi)容在物業(yè)管理實(shí)踐中已經(jīng)普遍實(shí)現(xiàn)了，當(dāng)?shù)丶刃械奈飿I(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在某些方面比《標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容還要詳細(xì)，有些指標(biāo)也比《標(biāo)準(zhǔn)》確定的要高?！稑?biāo)準(zhǔn)》的頒布，不影響這些地方繼續(xù)推行已經(jīng)被實(shí)踐證明切實(shí)可行的做法。上海等地將推行“菜單式”物業(yè)管理服務(wù)，把每一種服務(wù)項(xiàng)目的參考價(jià)格和自由組合的菜單式服務(wù)內(nèi)容結(jié)合起來(lái)，作為物業(yè)服務(wù)分等定級(jí)和測(cè)定物業(yè)服務(wù)價(jià)格依據(jù)的做法，使用起來(lái)可能更加簡(jiǎn)便，我們鼓勵(lì)各種形式的探索和創(chuàng)新。對(duì)于沒(méi)有制定標(biāo)準(zhǔn)的地方，應(yīng)當(dāng)按照《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的內(nèi)容指導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)，或者在此基礎(chǔ)上，制定適合本地情況的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化。