近兩年，不少物業(yè)管理項目重新選聘了物業(yè)管理企業(yè)，多數(shù)項目實現(xiàn)了新老管理單位的平穩(wěn)交接，但也有一些項目，新老物業(yè)管理企業(yè)在管理權(quán)移交過程中發(fā)生了矛盾和摩擦，有的甚至形成了“兩軍對峙”的緊張局面。這種情況在廣州、北京、成都等地都有發(fā)生，既干擾了業(yè)主的正常生活和工作秩序，也給物業(yè)管理行業(yè)造成了惡劣的社會影響。本期有不少文章針對這種情況加以廣泛的探討，很有意義，尤其鄒勁松同志的文章，深入分析了矛盾發(fā)生的原因和解決問題的對策，很有見地。
物業(yè)管理法律關(guān)系屬于民事法律關(guān)系?！段飿I(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）實施后，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利進一步得到確認和尊重。因此，實踐中解聘和重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，新老物業(yè)管理企業(yè)之間移交管理權(quán)的情況會增多，這是物業(yè)管理市場化程度提高的必然表現(xiàn)。項目管理權(quán)的移交牽涉到新老物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、單個業(yè)主，有時還包括開發(fā)建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等多個主體，牽涉到物業(yè)的承接驗收、有關(guān)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的處理、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)各自財產(chǎn)的清算等多個環(huán)節(jié)，各種利益關(guān)系復(fù)雜，容易產(chǎn)生矛盾和糾紛。保證物業(yè)管理權(quán)的順利交接，我認為以下幾點要把握好：業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法行使權(quán)利是前提。一些物業(yè)管理企業(yè)談到不愿退出管理項目的原因，不少是對業(yè)主大會作出解聘選聘決定的合法性和正當性存有異議。比如，有的業(yè)主大會沒有按照《條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》的規(guī)定條件和程序成立；有的業(yè)主大會作出選聘解聘決定沒有達到全體投票權(quán)數(shù)的2/3；有的業(yè)主委員會或少數(shù)業(yè)主操縱不明事實真相的業(yè)主作出解聘選聘決定。這樣，被解聘的物業(yè)管理企業(yè)自然不甘心退出所在項目，在管理權(quán)移交問題上容易和業(yè)主及新選聘物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生矛盾。
需要說明的是，在整個解聘選聘物業(yè)管理企業(yè)和項目管理權(quán)移交過程中，業(yè)主的理性審慎態(tài)度非常重要。首先，更換物業(yè)管理企業(yè)不是一件容易的事情，物業(yè)管理企業(yè)與項目及業(yè)主的磨合需要一個過程，會給業(yè)主的生活造成一定的不便。因此，物業(yè)管理企業(yè)存在服務(wù)不到位等行為，業(yè)主首先要考慮能否通過督促整改的方式使問題得到解決，而不是簡單地更換企業(yè)。其次，一旦通過業(yè)主大會這種民主協(xié)商機制形成了解聘選聘物業(yè)管理企業(yè)的決策，即使少數(shù)業(yè)主持有不同意見，也必須服從業(yè)主大會的共同決定，并做好相應(yīng)的配合工作。另外，實踐中有些項目是因為業(yè)主欠交物業(yè)管理費用現(xiàn)象嚴重，企業(yè)的正當利益受到損害不愿退出，因此，業(yè)主委員會應(yīng)當做好這類善后工作。
物業(yè)管理企業(yè)的配合意識與大局觀念是關(guān)鍵。解聘和重新選聘是正常的市場行為，新老物業(yè)管理企業(yè)要正確面對。對管理權(quán)移交過程中遇到的問題，要力爭通過協(xié)商的方式解決，一定不要采用過激手段影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的正常秩序。實際上，采取不理智的態(tài)度和過激手段，不僅無法使問題得到解決，而且也影響企業(yè)自身形象，不利于企業(yè)今后在市場上的發(fā)展，并損害行業(yè)形象，惡化企業(yè)的生存和發(fā)展環(huán)境。原物業(yè)管理企業(yè)要尊重業(yè)主的選擇，正確對待既得利益的放棄，妥善處理好管理中的遺留問題，依照合同退出項目管理。新物業(yè)管理企業(yè)要嚴格自律，遵守行規(guī)行約，合法接管物業(yè)管理項目。對交接過程中企業(yè)的一些問題，行業(yè)協(xié)會要積極發(fā)揮作用，在當事企業(yè)之間起好溝通協(xié)調(diào)作用，并能運用行業(yè)的影響促進事端得到圓滿解決。
房地產(chǎn)主管部門切實履行監(jiān)督指導(dǎo)職責(zé)是保障。對于管理權(quán)移交過程中經(jīng)常出現(xiàn)的矛盾和問題，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當認真研究分析，并從制度上加以防范和解決。對于業(yè)主大會成立、業(yè)主大會作出決定、原物業(yè)管理企業(yè)退出、新聘物業(yè)管理企業(yè)進入等具體事宜，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)在加強監(jiān)督指導(dǎo)，嚴肅查處違法違規(guī)行為的同時，做好相關(guān)法律法規(guī)的解釋與宣傳工作，及時掌握和協(xié)調(diào)移交過程中發(fā)生的意外情況，化解矛盾，保障項目管理權(quán)的順利過渡。
物業(yè)管理法律關(guān)系屬于民事法律關(guān)系?！段飿I(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）實施后，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利進一步得到確認和尊重。因此，實踐中解聘和重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，新老物業(yè)管理企業(yè)之間移交管理權(quán)的情況會增多，這是物業(yè)管理市場化程度提高的必然表現(xiàn)。項目管理權(quán)的移交牽涉到新老物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、單個業(yè)主，有時還包括開發(fā)建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等多個主體，牽涉到物業(yè)的承接驗收、有關(guān)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的處理、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)各自財產(chǎn)的清算等多個環(huán)節(jié)，各種利益關(guān)系復(fù)雜，容易產(chǎn)生矛盾和糾紛。保證物業(yè)管理權(quán)的順利交接，我認為以下幾點要把握好：業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法行使權(quán)利是前提。一些物業(yè)管理企業(yè)談到不愿退出管理項目的原因，不少是對業(yè)主大會作出解聘選聘決定的合法性和正當性存有異議。比如，有的業(yè)主大會沒有按照《條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》的規(guī)定條件和程序成立；有的業(yè)主大會作出選聘解聘決定沒有達到全體投票權(quán)數(shù)的2/3；有的業(yè)主委員會或少數(shù)業(yè)主操縱不明事實真相的業(yè)主作出解聘選聘決定。這樣，被解聘的物業(yè)管理企業(yè)自然不甘心退出所在項目，在管理權(quán)移交問題上容易和業(yè)主及新選聘物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生矛盾。
需要說明的是，在整個解聘選聘物業(yè)管理企業(yè)和項目管理權(quán)移交過程中，業(yè)主的理性審慎態(tài)度非常重要。首先，更換物業(yè)管理企業(yè)不是一件容易的事情，物業(yè)管理企業(yè)與項目及業(yè)主的磨合需要一個過程，會給業(yè)主的生活造成一定的不便。因此，物業(yè)管理企業(yè)存在服務(wù)不到位等行為，業(yè)主首先要考慮能否通過督促整改的方式使問題得到解決，而不是簡單地更換企業(yè)。其次，一旦通過業(yè)主大會這種民主協(xié)商機制形成了解聘選聘物業(yè)管理企業(yè)的決策，即使少數(shù)業(yè)主持有不同意見，也必須服從業(yè)主大會的共同決定，并做好相應(yīng)的配合工作。另外，實踐中有些項目是因為業(yè)主欠交物業(yè)管理費用現(xiàn)象嚴重，企業(yè)的正當利益受到損害不愿退出，因此，業(yè)主委員會應(yīng)當做好這類善后工作。
物業(yè)管理企業(yè)的配合意識與大局觀念是關(guān)鍵。解聘和重新選聘是正常的市場行為，新老物業(yè)管理企業(yè)要正確面對。對管理權(quán)移交過程中遇到的問題，要力爭通過協(xié)商的方式解決，一定不要采用過激手段影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的正常秩序。實際上，采取不理智的態(tài)度和過激手段，不僅無法使問題得到解決，而且也影響企業(yè)自身形象，不利于企業(yè)今后在市場上的發(fā)展，并損害行業(yè)形象，惡化企業(yè)的生存和發(fā)展環(huán)境。原物業(yè)管理企業(yè)要尊重業(yè)主的選擇，正確對待既得利益的放棄，妥善處理好管理中的遺留問題，依照合同退出項目管理。新物業(yè)管理企業(yè)要嚴格自律，遵守行規(guī)行約，合法接管物業(yè)管理項目。對交接過程中企業(yè)的一些問題，行業(yè)協(xié)會要積極發(fā)揮作用，在當事企業(yè)之間起好溝通協(xié)調(diào)作用，并能運用行業(yè)的影響促進事端得到圓滿解決。
房地產(chǎn)主管部門切實履行監(jiān)督指導(dǎo)職責(zé)是保障。對于管理權(quán)移交過程中經(jīng)常出現(xiàn)的矛盾和問題，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當認真研究分析，并從制度上加以防范和解決。對于業(yè)主大會成立、業(yè)主大會作出決定、原物業(yè)管理企業(yè)退出、新聘物業(yè)管理企業(yè)進入等具體事宜，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)在加強監(jiān)督指導(dǎo)，嚴肅查處違法違規(guī)行為的同時，做好相關(guān)法律法規(guī)的解釋與宣傳工作，及時掌握和協(xié)調(diào)移交過程中發(fā)生的意外情況，化解矛盾，保障項目管理權(quán)的順利過渡。