房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析與其他領(lǐng)域的投資并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，作為投資，都是為了獲取投資收益。由于房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)發(fā)展的局限性，市場的諸多不確定因素：投資周期長、不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度高；市場供給缺乏彈性；市場需求的廣泛性和多樣性；市場消費(fèi)的層次性和發(fā)展性等等。我們在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析時(shí)，需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)市場因素、經(jīng)濟(jì)因素等多方面的分析，做到項(xiàng)目決策的可行性、可操作性。
一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從提出到完成都必須經(jīng)過以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目的設(shè)想、機(jī)會分析、可行性分析、投資決策、實(shí)施和總結(jié)。如圖
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期的各階段中，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的提出到項(xiàng)目的評估決策是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項(xiàng)目整體目標(biāo)的完成。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)分析多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評價(jià)，合理取舍。項(xiàng)目的可行性分析是一個(gè)項(xiàng)目決策分析的基礎(chǔ)，并為項(xiàng)目的投資決策分析提供充分的依據(jù)。
當(dāng)我們準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目有很多種類，但項(xiàng)目的開發(fā)決策流程是大致相同的，一般包括以下幾個(gè)步驟：
1、開發(fā)項(xiàng)目的選定
項(xiàng)目要圍繞著市場轉(zhuǎn)，市場決定項(xiàng)目，能否通過市場調(diào)研準(zhǔn)確把握市場的動向和發(fā)展趨勢，已成為項(xiàng)目選擇的思考重點(diǎn)。
在選擇開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，我們首先是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初步設(shè)想狀況，對城市總體規(guī)劃、周邊環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場及走勢、各類物業(yè)的市場狀況等因素進(jìn)行全面分析了解。根據(jù)地塊的自然條件、經(jīng)濟(jì)條件及市場特性等多方面的分析，確定具體的項(xiàng)目選址以及該地塊最合適的開發(fā)用途，比如是建商場、寫字樓還是住宅、公寓等。
在確定項(xiàng)目所要開發(fā)的物業(yè)類型后，就需對擬開發(fā)的目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行特定的市場分析及預(yù)測，進(jìn)一步把握同類物業(yè)市場的動態(tài)及走勢，市場潛力如何，競爭性的項(xiàng)目有多少，特點(diǎn)是什么，成交量有多少；市場的容量估計(jì)；通過分析各競爭項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確擬開發(fā)項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢，也就是我們常說的賣點(diǎn)。以此為基礎(chǔ)，對物業(yè)類型進(jìn)行進(jìn)一步的市場細(xì)分；確定擬開發(fā)項(xiàng)目的具體市場定位及目標(biāo)客戶，比如寫字樓是面向國際化大公司，還是SOHO一族；住宅樓是面向商界精英，還是白領(lǐng)或工薪階層等等;以及進(jìn)入市場的時(shí)機(jī)和方式 。
2、開發(fā)方案的選擇與確定
在根據(jù)對市場的客觀分析，確定了擬開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型，物業(yè)目標(biāo)客戶后，需要對目標(biāo)客戶的需求狀況、購買行為、購買能力等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析，按照分析的結(jié)論，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件，構(gòu)思項(xiàng)目建設(shè)方案。是采用高層還是多層，是采取何種建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)情還是南美情調(diào)，現(xiàn)代風(fēng)格或古典情懷等等。在確定項(xiàng)目建設(shè)方案的同時(shí)，根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場分析的指標(biāo)，確定項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模（總建筑面積、配套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）和開發(fā)建設(shè)周期。
3、對總收入或銷售總額的估計(jì)
這一階段最主要的工作是銷售策劃及銷售方案的擬定。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，了解市場的供應(yīng)量，租、售價(jià)水平，對未來市場的價(jià)格趨勢的分析預(yù)測，綜合考慮市場的心理預(yù)期、擬開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況來進(jìn)行項(xiàng)目的定價(jià)分析，以及對銷售周期的客觀預(yù)測。這樣才可以得到合理的項(xiàng)目銷售收入，估計(jì)出實(shí)現(xiàn)銷售收入的銷售周期。
4、項(xiàng)目開發(fā)總成本的分析
正確的估算項(xiàng)目總投資成本，是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的可靠依據(jù)，通常項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括：
A土地費(fèi)用：包括土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等，如是通過市場行為獲得的就是土地的地價(jià)。
B 前期工程費(fèi)：可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。
C 房屋開發(fā)費(fèi)：包括建安工程、附屬工程、室外工程及其他相關(guān)費(fèi)用。
D 開發(fā)商管理費(fèi)
E 融資費(fèi)用及占用資金的利息。
F 不可預(yù)見費(fèi)
G營銷費(fèi)用
5、經(jīng)濟(jì)分析
主要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和收益。經(jīng)濟(jì)分析一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔。主要進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)的測算。以及對項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)決策分析等幾方面的分析評估。
6、項(xiàng)目投資決策
通過上述市場分析以及經(jīng)濟(jì)分析，在法律可行、市場可行、經(jīng)濟(jì)可行的基礎(chǔ)上，在進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策時(shí)，我們還需對開發(fā)商所擁有的開發(fā)資源進(jìn)行綜合分析，這些資源一般包括開發(fā)商的開發(fā)能力、管理能力、融資能力等因素。眾所周知，擁有足夠的資金是項(xiàng)目完成的前提條件，我們進(jìn)行項(xiàng)目的市場分析、經(jīng)濟(jì)分析等可行性分析都是建立在開發(fā)商能夠通過不同的方式或者渠道獲得開發(fā)資金的假設(shè)上面的，但是，在實(shí)際操作中，作為房地產(chǎn)開發(fā)資金取得的來源渠道是很有限的，往往資金因素是取舍一個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵因素。
在各方面條件都比較成熟的情況下，我們需要對多個(gè)項(xiàng)目的市場機(jī)會進(jìn)行評級，經(jīng)過總投資、項(xiàng)目建設(shè)周期、建筑技術(shù)、銷售周期、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從中選擇一個(gè)最適合開發(fā)商的項(xiàng)目及適宜的開發(fā)方式，提出項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，確定市場營銷策略、 技術(shù)計(jì)劃、 財(cái)務(wù)計(jì)劃、管理計(jì)劃。正式進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)際操作。
房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資決策是一個(gè)多目標(biāo)、多因素的分析過程，是對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與收益權(quán)衡的結(jié)果，同時(shí)也是科學(xué)分析與直覺的綜合考慮。在實(shí)際操作中，不能只看各種理論數(shù)據(jù)、理論指標(biāo)，還要對項(xiàng)目開發(fā)過程可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行客觀的估計(jì)和預(yù)測，綜合分析，以得出最終的投資決策結(jié)論。進(jìn)的方向發(fā)展。
一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從提出到完成都必須經(jīng)過以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目的設(shè)想、機(jī)會分析、可行性分析、投資決策、實(shí)施和總結(jié)。如圖
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期的各階段中，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的提出到項(xiàng)目的評估決策是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項(xiàng)目整體目標(biāo)的完成。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)分析多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評價(jià)，合理取舍。項(xiàng)目的可行性分析是一個(gè)項(xiàng)目決策分析的基礎(chǔ)，并為項(xiàng)目的投資決策分析提供充分的依據(jù)。
當(dāng)我們準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目有很多種類，但項(xiàng)目的開發(fā)決策流程是大致相同的，一般包括以下幾個(gè)步驟：
1、開發(fā)項(xiàng)目的選定
項(xiàng)目要圍繞著市場轉(zhuǎn)，市場決定項(xiàng)目，能否通過市場調(diào)研準(zhǔn)確把握市場的動向和發(fā)展趨勢，已成為項(xiàng)目選擇的思考重點(diǎn)。
在選擇開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，我們首先是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初步設(shè)想狀況，對城市總體規(guī)劃、周邊環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場及走勢、各類物業(yè)的市場狀況等因素進(jìn)行全面分析了解。根據(jù)地塊的自然條件、經(jīng)濟(jì)條件及市場特性等多方面的分析，確定具體的項(xiàng)目選址以及該地塊最合適的開發(fā)用途，比如是建商場、寫字樓還是住宅、公寓等。
在確定項(xiàng)目所要開發(fā)的物業(yè)類型后，就需對擬開發(fā)的目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行特定的市場分析及預(yù)測，進(jìn)一步把握同類物業(yè)市場的動態(tài)及走勢，市場潛力如何，競爭性的項(xiàng)目有多少，特點(diǎn)是什么，成交量有多少；市場的容量估計(jì)；通過分析各競爭項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確擬開發(fā)項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢，也就是我們常說的賣點(diǎn)。以此為基礎(chǔ)，對物業(yè)類型進(jìn)行進(jìn)一步的市場細(xì)分；確定擬開發(fā)項(xiàng)目的具體市場定位及目標(biāo)客戶，比如寫字樓是面向國際化大公司，還是SOHO一族；住宅樓是面向商界精英，還是白領(lǐng)或工薪階層等等;以及進(jìn)入市場的時(shí)機(jī)和方式 。
2、開發(fā)方案的選擇與確定
在根據(jù)對市場的客觀分析，確定了擬開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型，物業(yè)目標(biāo)客戶后，需要對目標(biāo)客戶的需求狀況、購買行為、購買能力等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析，按照分析的結(jié)論，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件，構(gòu)思項(xiàng)目建設(shè)方案。是采用高層還是多層，是采取何種建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)情還是南美情調(diào)，現(xiàn)代風(fēng)格或古典情懷等等。在確定項(xiàng)目建設(shè)方案的同時(shí)，根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場分析的指標(biāo)，確定項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模（總建筑面積、配套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）和開發(fā)建設(shè)周期。
3、對總收入或銷售總額的估計(jì)
這一階段最主要的工作是銷售策劃及銷售方案的擬定。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，了解市場的供應(yīng)量，租、售價(jià)水平，對未來市場的價(jià)格趨勢的分析預(yù)測，綜合考慮市場的心理預(yù)期、擬開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況來進(jìn)行項(xiàng)目的定價(jià)分析，以及對銷售周期的客觀預(yù)測。這樣才可以得到合理的項(xiàng)目銷售收入，估計(jì)出實(shí)現(xiàn)銷售收入的銷售周期。
4、項(xiàng)目開發(fā)總成本的分析
正確的估算項(xiàng)目總投資成本，是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的可靠依據(jù)，通常項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括：
A土地費(fèi)用：包括土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等，如是通過市場行為獲得的就是土地的地價(jià)。
B 前期工程費(fèi)：可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。
C 房屋開發(fā)費(fèi)：包括建安工程、附屬工程、室外工程及其他相關(guān)費(fèi)用。
D 開發(fā)商管理費(fèi)
E 融資費(fèi)用及占用資金的利息。
F 不可預(yù)見費(fèi)
G營銷費(fèi)用
5、經(jīng)濟(jì)分析
主要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和收益。經(jīng)濟(jì)分析一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔。主要進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)的測算。以及對項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)決策分析等幾方面的分析評估。
6、項(xiàng)目投資決策
通過上述市場分析以及經(jīng)濟(jì)分析，在法律可行、市場可行、經(jīng)濟(jì)可行的基礎(chǔ)上，在進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策時(shí)，我們還需對開發(fā)商所擁有的開發(fā)資源進(jìn)行綜合分析，這些資源一般包括開發(fā)商的開發(fā)能力、管理能力、融資能力等因素。眾所周知，擁有足夠的資金是項(xiàng)目完成的前提條件，我們進(jìn)行項(xiàng)目的市場分析、經(jīng)濟(jì)分析等可行性分析都是建立在開發(fā)商能夠通過不同的方式或者渠道獲得開發(fā)資金的假設(shè)上面的，但是，在實(shí)際操作中，作為房地產(chǎn)開發(fā)資金取得的來源渠道是很有限的，往往資金因素是取舍一個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵因素。
在各方面條件都比較成熟的情況下，我們需要對多個(gè)項(xiàng)目的市場機(jī)會進(jìn)行評級，經(jīng)過總投資、項(xiàng)目建設(shè)周期、建筑技術(shù)、銷售周期、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從中選擇一個(gè)最適合開發(fā)商的項(xiàng)目及適宜的開發(fā)方式，提出項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，確定市場營銷策略、 技術(shù)計(jì)劃、 財(cái)務(wù)計(jì)劃、管理計(jì)劃。正式進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)際操作。
房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資決策是一個(gè)多目標(biāo)、多因素的分析過程，是對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與收益權(quán)衡的結(jié)果，同時(shí)也是科學(xué)分析與直覺的綜合考慮。在實(shí)際操作中，不能只看各種理論數(shù)據(jù)、理論指標(biāo)，還要對項(xiàng)目開發(fā)過程可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行客觀的估計(jì)和預(yù)測，綜合分析，以得出最終的投資決策結(jié)論。進(jìn)的方向發(fā)展。