10．3 寫(xiě)字樓物業(yè)管理
廣義的寫(xiě)字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物。但投資性物業(yè)中的寫(xiě)字樓，則是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地。自19世紀(jì)末以來(lái)，建筑技術(shù)的飛速發(fā)展使得世界各地的高層和超高層建筑大量涌現(xiàn)，這就使得集中大量辦公人員于一起成為可能。例如1972年投入經(jīng)營(yíng)的美國(guó)紐約世界貿(mào)易中心高378m（110層），能同時(shí)容納5萬(wàn)人在該中心工作。我國(guó)自20世紀(jì)70年代末期開(kāi)始，尤其是最近十幾年，大量高層和超高層建筑紛紛落成，并在這些建筑集中的地區(qū)形成了城市的“中心商務(wù)區(qū)”，如北京建國(guó)門(mén)至大北窯附近地區(qū)等。這些坐落在中心商務(wù)區(qū)的高樓大廈，有許多是寫(xiě)字樓物業(yè)。業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的主要目的，是希望通過(guò)該項(xiàng)投資，達(dá)到資本保值、資本增值和獲取周期性收益的目的。而完善的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)業(yè)主投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要。
寫(xiě)字樓物業(yè)管理和其他類型出租物業(yè)的管理一樣，也需要通過(guò)簽訂物業(yè)管理委托合同明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)；根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形式、業(yè)主投資目標(biāo)、物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況和對(duì)物業(yè)本身狀況的分析，制定物業(yè)本身的發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)管理目標(biāo)；進(jìn)行市場(chǎng)推廣工作，選擇租戶，簽訂租約，實(shí)施租賃期間的租戶與租約管理，適時(shí)收取并調(diào)整租金；制定物業(yè)維護(hù)和建筑物維修計(jì)劃，以確保寫(xiě)字樓建筑的結(jié)構(gòu)安全性、內(nèi)部設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀態(tài)、物業(yè)周圍有一個(gè)良好的環(huán)境；通過(guò)制定成本預(yù)算和定期的現(xiàn)金流分析進(jìn)行財(cái)務(wù)管理；以及物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員管理。除此之外，寫(xiě)字樓物業(yè)管理還有其自身的特點(diǎn)。對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行分類，并對(duì)影響寫(xiě)字樓分類級(jí)別的因素進(jìn)行分析，就是寫(xiě)字樓物業(yè)管理的基本特色之一。
10．3．1 寫(xiě)字樓物業(yè)的分類
進(jìn)行寫(xiě)字樓物業(yè)管理的第一步，就是通過(guò)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)查分析，并結(jié)合所管理的寫(xiě)字樓物業(yè)本身的狀況，對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行市場(chǎng)定位。為了做到這一點(diǎn)，寫(xiě)字樓物業(yè)管理人員通常先將寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行分類。寫(xiě)字樓分類在我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。
（1）甲級(jí)寫(xiě)字樓。具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的寫(xiě)字樓建筑媲美。甲級(jí)寫(xiě)字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
（2）乙級(jí)寫(xiě)字樓。具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
（3）丙級(jí)寫(xiě)字樓。物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對(duì)于乙級(jí)寫(xiě)字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。
10．3．2 寫(xiě)字樓分類過(guò)程中要考慮的因素
寫(xiě)字樓物業(yè)分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級(jí)寫(xiě)字樓和丙級(jí)寫(xiě)字樓，但如果要區(qū)別甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓就比較困難。實(shí)踐中，人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫(xiě)字樓時(shí)考慮的因素出發(fā)，通過(guò)判別寫(xiě)字樓的吸引力，來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行分類÷從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)寫(xiě)字樓分類一般要考慮12個(gè)因素，即寫(xiě)字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。下面就這些因素對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)分類過(guò)程中的影響進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。
10．3 位置
寫(xiě)字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。例如，隨著北京建國(guó)門(mén)地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫(xiě)字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)也使得某些寫(xiě)字樓建筑變得不再對(duì)租戶具有很強(qiáng)的吸引力。寫(xiě)字樓的級(jí)別，往往還受其周圍建筑物及環(huán)境的影響，如果寫(xiě)字樓建筑所處的位置周圍環(huán)境惡劣，會(huì)大大降低該寫(xiě)字樓物業(yè)的吸引力。寫(xiě)字樓建筑的位置還可能由于其鄰近某大公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對(duì)租戶的吸引力。良好的位置常常可以掩蓋寫(xiě)字樓建筑的許多缺陷，如果某寫(xiě)字樓物業(yè)與主要商業(yè)金融區(qū)或政府辦公大樓鄰近，·則維護(hù)良好的百年老建筑與新落成的建筑不會(huì)有很大的差異。
10．3．2．2 交通方便性
大型寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，有沒(méi)有快捷有效的道路進(jìn)出寫(xiě)字樓，會(huì)極大地影響到寫(xiě)字樓的分類。寫(xiě)字樓建筑周圍如有多種交通方式（公共汽車、地鐵、高速公路等），可供選擇能極大地方便在寫(xiě)字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會(huì)影響到寫(xiě)字樓的易接近性。一般來(lái)說(shuō)，中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓不能像郊區(qū)寫(xiě)字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。
10．3．2．3 聲望或形象
聲望或形象在商業(yè)活動(dòng)中非常重要，位置能強(qiáng)化物業(yè)的形象。一個(gè)雄心勃勃的年輕律師，肯定希望他新成立的事務(wù)所與城市中最有聲望的律師事務(wù)所在同一個(gè)大樓內(nèi)或者至少是在同一個(gè)地區(qū)內(nèi)辦公。金融機(jī)構(gòu)，肯定希望其辦公地點(diǎn)處在金融區(qū)中最有吸引力的建筑內(nèi)或與該區(qū)域盡可能地接近。基于這些原因，有良好聲望或形象的寫(xiě)字樓建筑，會(huì)大大增加其吸引力。當(dāng)然，寫(xiě)字樓建筑的位置、業(yè)主的實(shí)力和聲望、物業(yè)建造的標(biāo)準(zhǔn)以及為租戶提供的服務(wù)內(nèi)容，會(huì)強(qiáng)化這個(gè)大廈的整體形象。建筑物的規(guī)模，對(duì)其形象也有很大的影響，如果一個(gè)寫(xiě)字樓建筑始終保持著一個(gè)城市中標(biāo)志性建筑的地位，則其租金就會(huì)很高。
10．3．2．4 建筑形式
一棟建筑物的建筑設(shè)計(jì)形式和物業(yè)外立面維護(hù)的水平，是影響物業(yè)吸引力的兩個(gè)重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點(diǎn)以至于難與其他建筑物區(qū)別或建筑物外立面維護(hù)狀況不好，肯定會(huì)大大影響寫(xiě)字樓建筑的吸引力。
10．3．2．5 大堂
建筑物大堂的外觀、平面設(shè)計(jì)和燈光布置等往往構(gòu)成了一棟寫(xiě)字樓建筑的特色。大廈內(nèi)的租戶經(jīng)常在寫(xiě)字樓的大堂與其客戶接洽，如果大堂顯得過(guò)時(shí)、陳舊或維護(hù)不良，就會(huì)大大降低寫(xiě)字樓物業(yè)的吸引力。應(yīng)該對(duì)租戶及其雇員、參觀者在大堂所需得到的初步服務(wù)給予足夠的重視，及時(shí)更新大廈指引牌（大廈指南等），以便令進(jìn)入大廈的人員能無(wú)障礙地到達(dá)電梯或樓梯間。
廣義的寫(xiě)字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物。但投資性物業(yè)中的寫(xiě)字樓，則是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地。自19世紀(jì)末以來(lái)，建筑技術(shù)的飛速發(fā)展使得世界各地的高層和超高層建筑大量涌現(xiàn)，這就使得集中大量辦公人員于一起成為可能。例如1972年投入經(jīng)營(yíng)的美國(guó)紐約世界貿(mào)易中心高378m（110層），能同時(shí)容納5萬(wàn)人在該中心工作。我國(guó)自20世紀(jì)70年代末期開(kāi)始，尤其是最近十幾年，大量高層和超高層建筑紛紛落成，并在這些建筑集中的地區(qū)形成了城市的“中心商務(wù)區(qū)”，如北京建國(guó)門(mén)至大北窯附近地區(qū)等。這些坐落在中心商務(wù)區(qū)的高樓大廈，有許多是寫(xiě)字樓物業(yè)。業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的主要目的，是希望通過(guò)該項(xiàng)投資，達(dá)到資本保值、資本增值和獲取周期性收益的目的。而完善的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)業(yè)主投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要。
寫(xiě)字樓物業(yè)管理和其他類型出租物業(yè)的管理一樣，也需要通過(guò)簽訂物業(yè)管理委托合同明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)；根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形式、業(yè)主投資目標(biāo)、物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況和對(duì)物業(yè)本身狀況的分析，制定物業(yè)本身的發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)管理目標(biāo)；進(jìn)行市場(chǎng)推廣工作，選擇租戶，簽訂租約，實(shí)施租賃期間的租戶與租約管理，適時(shí)收取并調(diào)整租金；制定物業(yè)維護(hù)和建筑物維修計(jì)劃，以確保寫(xiě)字樓建筑的結(jié)構(gòu)安全性、內(nèi)部設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀態(tài)、物業(yè)周圍有一個(gè)良好的環(huán)境；通過(guò)制定成本預(yù)算和定期的現(xiàn)金流分析進(jìn)行財(cái)務(wù)管理；以及物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員管理。除此之外，寫(xiě)字樓物業(yè)管理還有其自身的特點(diǎn)。對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行分類，并對(duì)影響寫(xiě)字樓分類級(jí)別的因素進(jìn)行分析，就是寫(xiě)字樓物業(yè)管理的基本特色之一。
10．3．1 寫(xiě)字樓物業(yè)的分類
進(jìn)行寫(xiě)字樓物業(yè)管理的第一步，就是通過(guò)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)查分析，并結(jié)合所管理的寫(xiě)字樓物業(yè)本身的狀況，對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行市場(chǎng)定位。為了做到這一點(diǎn)，寫(xiě)字樓物業(yè)管理人員通常先將寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行分類。寫(xiě)字樓分類在我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。
（1）甲級(jí)寫(xiě)字樓。具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的寫(xiě)字樓建筑媲美。甲級(jí)寫(xiě)字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
（2）乙級(jí)寫(xiě)字樓。具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
（3）丙級(jí)寫(xiě)字樓。物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對(duì)于乙級(jí)寫(xiě)字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。
10．3．2 寫(xiě)字樓分類過(guò)程中要考慮的因素
寫(xiě)字樓物業(yè)分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級(jí)寫(xiě)字樓和丙級(jí)寫(xiě)字樓，但如果要區(qū)別甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓就比較困難。實(shí)踐中，人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫(xiě)字樓時(shí)考慮的因素出發(fā)，通過(guò)判別寫(xiě)字樓的吸引力，來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行分類÷從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)寫(xiě)字樓分類一般要考慮12個(gè)因素，即寫(xiě)字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。下面就這些因素對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)分類過(guò)程中的影響進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。
10．3 位置
寫(xiě)字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。例如，隨著北京建國(guó)門(mén)地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫(xiě)字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)也使得某些寫(xiě)字樓建筑變得不再對(duì)租戶具有很強(qiáng)的吸引力。寫(xiě)字樓的級(jí)別，往往還受其周圍建筑物及環(huán)境的影響，如果寫(xiě)字樓建筑所處的位置周圍環(huán)境惡劣，會(huì)大大降低該寫(xiě)字樓物業(yè)的吸引力。寫(xiě)字樓建筑的位置還可能由于其鄰近某大公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對(duì)租戶的吸引力。良好的位置常常可以掩蓋寫(xiě)字樓建筑的許多缺陷，如果某寫(xiě)字樓物業(yè)與主要商業(yè)金融區(qū)或政府辦公大樓鄰近，·則維護(hù)良好的百年老建筑與新落成的建筑不會(huì)有很大的差異。
10．3．2．2 交通方便性
大型寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，有沒(méi)有快捷有效的道路進(jìn)出寫(xiě)字樓，會(huì)極大地影響到寫(xiě)字樓的分類。寫(xiě)字樓建筑周圍如有多種交通方式（公共汽車、地鐵、高速公路等），可供選擇能極大地方便在寫(xiě)字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會(huì)影響到寫(xiě)字樓的易接近性。一般來(lái)說(shuō)，中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓不能像郊區(qū)寫(xiě)字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。
10．3．2．3 聲望或形象
聲望或形象在商業(yè)活動(dòng)中非常重要，位置能強(qiáng)化物業(yè)的形象。一個(gè)雄心勃勃的年輕律師，肯定希望他新成立的事務(wù)所與城市中最有聲望的律師事務(wù)所在同一個(gè)大樓內(nèi)或者至少是在同一個(gè)地區(qū)內(nèi)辦公。金融機(jī)構(gòu)，肯定希望其辦公地點(diǎn)處在金融區(qū)中最有吸引力的建筑內(nèi)或與該區(qū)域盡可能地接近。基于這些原因，有良好聲望或形象的寫(xiě)字樓建筑，會(huì)大大增加其吸引力。當(dāng)然，寫(xiě)字樓建筑的位置、業(yè)主的實(shí)力和聲望、物業(yè)建造的標(biāo)準(zhǔn)以及為租戶提供的服務(wù)內(nèi)容，會(huì)強(qiáng)化這個(gè)大廈的整體形象。建筑物的規(guī)模，對(duì)其形象也有很大的影響，如果一個(gè)寫(xiě)字樓建筑始終保持著一個(gè)城市中標(biāo)志性建筑的地位，則其租金就會(huì)很高。
10．3．2．4 建筑形式
一棟建筑物的建筑設(shè)計(jì)形式和物業(yè)外立面維護(hù)的水平，是影響物業(yè)吸引力的兩個(gè)重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點(diǎn)以至于難與其他建筑物區(qū)別或建筑物外立面維護(hù)狀況不好，肯定會(huì)大大影響寫(xiě)字樓建筑的吸引力。
10．3．2．5 大堂
建筑物大堂的外觀、平面設(shè)計(jì)和燈光布置等往往構(gòu)成了一棟寫(xiě)字樓建筑的特色。大廈內(nèi)的租戶經(jīng)常在寫(xiě)字樓的大堂與其客戶接洽，如果大堂顯得過(guò)時(shí)、陳舊或維護(hù)不良，就會(huì)大大降低寫(xiě)字樓物業(yè)的吸引力。應(yīng)該對(duì)租戶及其雇員、參觀者在大堂所需得到的初步服務(wù)給予足夠的重視，及時(shí)更新大廈指引牌（大廈指南等），以便令進(jìn)入大廈的人員能無(wú)障礙地到達(dá)電梯或樓梯間。