9．3 房地產(chǎn)項目融資
9．3．1 房地產(chǎn)項目融資的概念
9．3．1．1 房地產(chǎn)投資項目使用資金特性
房地產(chǎn)投資項目所需的資金除具有“貨幣－生產(chǎn)－商品－貨幣”這樣一個一般的循環(huán)往復、連續(xù)不斷的資金運動過程外，還具有資金墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性以及風險大、回報率高等特性。從這些特性出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過程中必然存在著：資金投入的集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產(chǎn)過程連續(xù)性的矛盾。對于房地產(chǎn)投資者來說，如何解決這些矛盾，是項目投資得以順利進行的基本前提。
9．3．1．2 房地產(chǎn)項目融資的含義
房地產(chǎn)項目融資，是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產(chǎn)項目融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面，沒有資金籌措，資金供應就成了無源之水、無本之木。
房地產(chǎn)項目融資的實質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)投資項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以房地產(chǎn)項目為核心。通過為房地產(chǎn)投資項目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動的資金，使其進入社會生產(chǎn)流通領域，達到擴充社會資金來源、緩解企業(yè)資金壓力的目的。
9．3．1．3 房地產(chǎn)項目融資的意義
資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關切和頗費心機的問題，任何一個房地產(chǎn)投資者，要想在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功，除了取決于其技術能力、管理經(jīng)驗以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領。就房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，即使開發(fā)商已經(jīng)獲取了開發(fā)建設用地的土地使用權，如果該開發(fā)商缺乏籌集資金的實際能力，不能事先把建設資金安排妥當，其結果很可能由于流動資金拮據(jù)、周轉(zhuǎn)困難而以失敗告終；對于置業(yè)投資來說，如果找不到金融機構提供長期抵押貸款，投資者的投資能力就會受到極大的制約。所以，盡管人人都知道房地產(chǎn)投資具有獲得高額利潤的可能，但這種高額利潤對絕大多數(shù)人來說，是可望不可及的。
從金融機構的角度來說，其擁有的資金如果不能及時融出，就會由于通貨膨脹的影響而貶值，如果這些資金是通過吸收儲蓄存款而匯集的，則還要墊付資金的利息。所以金融機構只有設法及時地將資金融出，才能避免由于資金閑置而造成的損失。當然，金融機構在融出資金時，要遵循流動性、安全性和盈利性原則。世界各國的實踐表明，房地產(chǎn)業(yè)是吸納金融機構信貸資金最多的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者，是金融機構的客戶群之一，也是金融機構之間的競爭中最重要的爭奪對象。
9．3．2 房地產(chǎn)項目融資方案
9．3．2．1 融資組織形式選擇
研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設項目法人融資。
既有項目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進行的融資活動，其特點是；不組建新的項目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動并承擔融資責任和風險；擬建項目一般在既有法人資產(chǎn)和信用基礎上進行，并形成其增量資產(chǎn)；從既有法人的財務整體狀況考察融資后的償債能力。
新設項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動，其特點是；項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成；新設項目法人承擔相應的融資責任和風險；從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來考察償債能力。
9．3．2．2 資金來源選擇
在估算出房地產(chǎn)投資項目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。
常用的融資渠道包括：自有資金、信貸資金、證券市場資金、非銀行金融機構（信托投資公司、投資基金公司、風險投資公司、保險公司、租賃公司等）的資金、其他機構和個人的資金、預售或預租收入等。中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源，目前主要是預售收入、自籌資金和國內(nèi)商業(yè)銀行貸款
9．3．2．3 資本金籌措
資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是30％。對房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例。
資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實物、土地使用權等，實物出資必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構評估作價，并在資本金中不能超過一定比例。新設項目法人項目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國家授權投資機構人股的資金、國內(nèi)外企業(yè)人股的資金、社會團體和個人人股的資金。既有項目法人項目資本金籌措渠道，包括項目法人可用于項目的現(xiàn)金、資產(chǎn)變現(xiàn)資金、發(fā)行股票籌集的資金、政府政策性資金和國內(nèi)外企業(yè)法人人股資金。
當既有項目法人是上市公司時，可以通過增發(fā)新股，為特定的房地產(chǎn)開發(fā)投資項目籌措資本金。房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)上市公司發(fā)給股東的所有權憑證，股票持有者作為股東承擔公司的有限責任，同時享受相應的權利，承擔相應的義務。房地產(chǎn)上市公司可根據(jù)企業(yè)資金需要，選擇發(fā)行不同種類的房地產(chǎn)股票，包括普通股和優(yōu)先股。優(yōu)先股在收益分配上享有優(yōu)先權，但一般沒有公司的經(jīng)營管理權。優(yōu)先股又可分為累計優(yōu)先股、股息可調(diào)整的優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股三類。普通股代表持股人在股份中的財產(chǎn)和所有權。持有普通股的股東對公司的經(jīng)營管理行使權力，參加股東大會并有投票權。
以資金或土地使用權作價人股的合作開發(fā)模式，也是籌措資本金、分散資本金籌措壓力的有效方式。通過充分發(fā)揮合作伙伴的各自優(yōu)勢，并由各合作伙伴分別承擔或籌集各自需要投入的資本金，可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力。目前，國內(nèi)許多房地產(chǎn)開發(fā)項目采用了合作開發(fā)的模式，使有房地產(chǎn)開發(fā)投資管理能力但短缺資金的開發(fā)商和擁有資本金投資能力但沒有房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的企業(yè)優(yōu)勢互補，收到了很好的效果。合作開發(fā)還包括與當前的土地使用者合作，通過將土地開發(fā)費用（拆遷、安置、補償）的部分或全部作價人股，就可以大大減少資本金投入和開發(fā)前期的財務壓力。
9．3．1 房地產(chǎn)項目融資的概念
9．3．1．1 房地產(chǎn)投資項目使用資金特性
房地產(chǎn)投資項目所需的資金除具有“貨幣－生產(chǎn)－商品－貨幣”這樣一個一般的循環(huán)往復、連續(xù)不斷的資金運動過程外，還具有資金墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性以及風險大、回報率高等特性。從這些特性出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過程中必然存在著：資金投入的集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產(chǎn)過程連續(xù)性的矛盾。對于房地產(chǎn)投資者來說，如何解決這些矛盾，是項目投資得以順利進行的基本前提。
9．3．1．2 房地產(chǎn)項目融資的含義
房地產(chǎn)項目融資，是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產(chǎn)項目融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面，沒有資金籌措，資金供應就成了無源之水、無本之木。
房地產(chǎn)項目融資的實質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)投資項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以房地產(chǎn)項目為核心。通過為房地產(chǎn)投資項目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動的資金，使其進入社會生產(chǎn)流通領域，達到擴充社會資金來源、緩解企業(yè)資金壓力的目的。
9．3．1．3 房地產(chǎn)項目融資的意義
資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關切和頗費心機的問題，任何一個房地產(chǎn)投資者，要想在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功，除了取決于其技術能力、管理經(jīng)驗以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領。就房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，即使開發(fā)商已經(jīng)獲取了開發(fā)建設用地的土地使用權，如果該開發(fā)商缺乏籌集資金的實際能力，不能事先把建設資金安排妥當，其結果很可能由于流動資金拮據(jù)、周轉(zhuǎn)困難而以失敗告終；對于置業(yè)投資來說，如果找不到金融機構提供長期抵押貸款，投資者的投資能力就會受到極大的制約。所以，盡管人人都知道房地產(chǎn)投資具有獲得高額利潤的可能，但這種高額利潤對絕大多數(shù)人來說，是可望不可及的。
從金融機構的角度來說，其擁有的資金如果不能及時融出，就會由于通貨膨脹的影響而貶值，如果這些資金是通過吸收儲蓄存款而匯集的，則還要墊付資金的利息。所以金融機構只有設法及時地將資金融出，才能避免由于資金閑置而造成的損失。當然，金融機構在融出資金時，要遵循流動性、安全性和盈利性原則。世界各國的實踐表明，房地產(chǎn)業(yè)是吸納金融機構信貸資金最多的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者，是金融機構的客戶群之一，也是金融機構之間的競爭中最重要的爭奪對象。
9．3．2 房地產(chǎn)項目融資方案
9．3．2．1 融資組織形式選擇
研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設項目法人融資。
既有項目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進行的融資活動，其特點是；不組建新的項目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動并承擔融資責任和風險；擬建項目一般在既有法人資產(chǎn)和信用基礎上進行，并形成其增量資產(chǎn)；從既有法人的財務整體狀況考察融資后的償債能力。
新設項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動，其特點是；項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成；新設項目法人承擔相應的融資責任和風險；從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來考察償債能力。
9．3．2．2 資金來源選擇
在估算出房地產(chǎn)投資項目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。
常用的融資渠道包括：自有資金、信貸資金、證券市場資金、非銀行金融機構（信托投資公司、投資基金公司、風險投資公司、保險公司、租賃公司等）的資金、其他機構和個人的資金、預售或預租收入等。中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源，目前主要是預售收入、自籌資金和國內(nèi)商業(yè)銀行貸款
9．3．2．3 資本金籌措
資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是30％。對房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例。
資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實物、土地使用權等，實物出資必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構評估作價，并在資本金中不能超過一定比例。新設項目法人項目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國家授權投資機構人股的資金、國內(nèi)外企業(yè)人股的資金、社會團體和個人人股的資金。既有項目法人項目資本金籌措渠道，包括項目法人可用于項目的現(xiàn)金、資產(chǎn)變現(xiàn)資金、發(fā)行股票籌集的資金、政府政策性資金和國內(nèi)外企業(yè)法人人股資金。
當既有項目法人是上市公司時，可以通過增發(fā)新股，為特定的房地產(chǎn)開發(fā)投資項目籌措資本金。房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)上市公司發(fā)給股東的所有權憑證，股票持有者作為股東承擔公司的有限責任，同時享受相應的權利，承擔相應的義務。房地產(chǎn)上市公司可根據(jù)企業(yè)資金需要，選擇發(fā)行不同種類的房地產(chǎn)股票，包括普通股和優(yōu)先股。優(yōu)先股在收益分配上享有優(yōu)先權，但一般沒有公司的經(jīng)營管理權。優(yōu)先股又可分為累計優(yōu)先股、股息可調(diào)整的優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股三類。普通股代表持股人在股份中的財產(chǎn)和所有權。持有普通股的股東對公司的經(jīng)營管理行使權力，參加股東大會并有投票權。
以資金或土地使用權作價人股的合作開發(fā)模式，也是籌措資本金、分散資本金籌措壓力的有效方式。通過充分發(fā)揮合作伙伴的各自優(yōu)勢，并由各合作伙伴分別承擔或籌集各自需要投入的資本金，可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力。目前，國內(nèi)許多房地產(chǎn)開發(fā)項目采用了合作開發(fā)的模式，使有房地產(chǎn)開發(fā)投資管理能力但短缺資金的開發(fā)商和擁有資本金投資能力但沒有房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的企業(yè)優(yōu)勢互補，收到了很好的效果。合作開發(fā)還包括與當前的土地使用者合作，通過將土地開發(fā)費用（拆遷、安置、補償）的部分或全部作價人股，就可以大大減少資本金投入和開發(fā)前期的財務壓力。