9.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資
9.3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念
9.3.1.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金特性
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需的資金除具有“貨幣-生產(chǎn)-商品-貨幣”這樣一個(gè)一般的循環(huán)往復(fù)、連續(xù)不斷的資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程外,還具有資金墊付量大、占用周期長(zhǎng)、投資的固定性和增值性以及風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高等特性。從這些特性出發(fā),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過(guò)程中必然存在著:資金投入的集中性和來(lái)源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來(lái)源小的矛盾、投資回收周期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)性的矛盾。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō),如何解決這些矛盾,是項(xiàng)目投資得以順利進(jìn)行的基本前提。
9.3.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資,是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分,是房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。與其他融資活動(dòng)一樣,房地產(chǎn)項(xiàng)目融資同樣包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個(gè)方面,沒(méi)有資金籌措,資金供應(yīng)就成了無(wú)源之水、無(wú)本之木。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì),是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能,為房地產(chǎn)投資融通資金,以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資的特點(diǎn),是在融資過(guò)程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系,都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心。通過(guò)為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資,投資者通??蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動(dòng)的資金,使其進(jìn)入社會(huì)生產(chǎn)流通領(lǐng)域,達(dá)到擴(kuò)充社會(huì)資金來(lái)源、緩解企業(yè)資金壓力的目的。
9.3.1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意義
資金問(wèn)題歷來(lái)都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題,任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者,要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得成功,除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)外,還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資而言,即使開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲取了開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán),如果該開(kāi)發(fā)商缺乏籌集資金的實(shí)際能力,不能事先把建設(shè)資金安排妥當(dāng),其結(jié)果很可能由于流動(dòng)資金拮據(jù)、周轉(zhuǎn)困難而以失敗告終;對(duì)于置業(yè)投資來(lái)說(shuō),如果找不到金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期抵押貸款,投資者的投資能力就會(huì)受到極大的制約。所以,盡管人人都知道房地產(chǎn)投資具有獲得高額利潤(rùn)的可能,但這種高額利潤(rùn)對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō),是可望不可及的。
從金融機(jī)構(gòu)的角度來(lái)說(shuō),其擁有的資金如果不能及時(shí)融出,就會(huì)由于通貨膨脹的影響而貶值,如果這些資金是通過(guò)吸收儲(chǔ)蓄存款而匯集的,則還要墊付資金的利息。所以金融機(jī)構(gòu)只有設(shè)法及時(shí)地將資金融出,才能避免由于資金閑置而造成的損失。當(dāng)然,金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí),要遵循流動(dòng)性、安全性和盈利性原則。世界各國(guó)的實(shí)踐表明,房地產(chǎn)業(yè)是吸納金融機(jī)構(gòu)信貸資金最多的行業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者,是金融機(jī)構(gòu)的客戶群之一,也是金融機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)中最重要的爭(zhēng)奪對(duì)象。
9.3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案
9.3.2.1 融資組織形式選擇
研究融資方案,首先應(yīng)該明確融資主體,由融資主體進(jìn)行融資活動(dòng),并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目融資主體的組織形式主要有:既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資。
既有項(xiàng)目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進(jìn)行的融資活動(dòng),其特點(diǎn)是;不組建新的項(xiàng)目法人,由既有法人統(tǒng)一組織融資活動(dòng)并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn);擬建項(xiàng)目一般在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行,并形成其增量資產(chǎn);從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力。
新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式是指新建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動(dòng),其特點(diǎn)是;項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成;新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn);從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力。
9.3.2.2 資金來(lái)源選擇
在估算出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需要的資金數(shù)量后,根據(jù)資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低,在上述房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的可能資金來(lái)源中,選定項(xiàng)目融資的資金來(lái)源。
常用的融資渠道包括:自有資金、信貸資金、證券市場(chǎng)資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)(信托投資公司、投資基金公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、保險(xiǎn)公司、租賃公司等)的資金、其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金、預(yù)售或預(yù)租收入等。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源,目前主要是預(yù)售收入、自籌資金和國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款
9.3.2.3 資本金籌措
資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金,是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是30%。對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資,資本金比例通常為購(gòu)置物業(yè)時(shí)所須支付的首付款比例。
資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金,也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)等,實(shí)物出資必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià),并在資本金中不能超過(guò)一定比例。新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道,包括政府政策性資金、國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)人股的資金、國(guó)內(nèi)外企業(yè)人股的資金、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人人股的資金。既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道,包括項(xiàng)目法人可用于項(xiàng)目的現(xiàn)金、資產(chǎn)變現(xiàn)資金、發(fā)行股票籌集的資金、政府政策性資金和國(guó)內(nèi)外企業(yè)法人人股資金。
當(dāng)既有項(xiàng)目法人是上市公司時(shí),可以通過(guò)增發(fā)新股,為特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目籌措資本金。房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)上市公司發(fā)給股東的所有權(quán)憑證,股票持有者作為股東承擔(dān)公司的有限責(zé)任,同時(shí)享受相應(yīng)的權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。房地產(chǎn)上市公司可根據(jù)企業(yè)資金需要,選擇發(fā)行不同種類的房地產(chǎn)股票,包括普通股和優(yōu)先股。優(yōu)先股在收益分配上享有優(yōu)先權(quán),但一般沒(méi)有公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。優(yōu)先股又可分為累計(jì)優(yōu)先股、股息可調(diào)整的優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股三類。普通股代表持股人在股份中的財(cái)產(chǎn)和所有權(quán)。持有普通股的股東對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理行使權(quán)力,參加股東大會(huì)并有投票權(quán)。
以資金或土地使用權(quán)作價(jià)人股的合作開(kāi)發(fā)模式,也是籌措資本金、分散資本金籌措壓力的有效方式。通過(guò)充分發(fā)揮合作伙伴的各自優(yōu)勢(shì),并由各合作伙伴分別承擔(dān)或籌集各自需要投入的資本金,可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力。目前,國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用了合作開(kāi)發(fā)的模式,使有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資管理能力但短缺資金的開(kāi)發(fā)商和擁有資本金投資能力但沒(méi)有房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),收到了很好的效果。合作開(kāi)發(fā)還包括與當(dāng)前的土地使用者合作,通過(guò)將土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用(拆遷、安置、補(bǔ)償)的部分或全部作價(jià)人股,就可以大大減少資本金投入和開(kāi)發(fā)前期的財(cái)務(wù)壓力。
9.3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念
9.3.1.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金特性
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需的資金除具有“貨幣-生產(chǎn)-商品-貨幣”這樣一個(gè)一般的循環(huán)往復(fù)、連續(xù)不斷的資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程外,還具有資金墊付量大、占用周期長(zhǎng)、投資的固定性和增值性以及風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高等特性。從這些特性出發(fā),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過(guò)程中必然存在著:資金投入的集中性和來(lái)源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來(lái)源小的矛盾、投資回收周期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)性的矛盾。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō),如何解決這些矛盾,是項(xiàng)目投資得以順利進(jìn)行的基本前提。
9.3.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資,是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分,是房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。與其他融資活動(dòng)一樣,房地產(chǎn)項(xiàng)目融資同樣包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個(gè)方面,沒(méi)有資金籌措,資金供應(yīng)就成了無(wú)源之水、無(wú)本之木。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì),是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能,為房地產(chǎn)投資融通資金,以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資的特點(diǎn),是在融資過(guò)程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系,都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心。通過(guò)為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資,投資者通??蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動(dòng)的資金,使其進(jìn)入社會(huì)生產(chǎn)流通領(lǐng)域,達(dá)到擴(kuò)充社會(huì)資金來(lái)源、緩解企業(yè)資金壓力的目的。
9.3.1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意義
資金問(wèn)題歷來(lái)都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題,任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者,要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得成功,除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)外,還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資而言,即使開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲取了開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán),如果該開(kāi)發(fā)商缺乏籌集資金的實(shí)際能力,不能事先把建設(shè)資金安排妥當(dāng),其結(jié)果很可能由于流動(dòng)資金拮據(jù)、周轉(zhuǎn)困難而以失敗告終;對(duì)于置業(yè)投資來(lái)說(shuō),如果找不到金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期抵押貸款,投資者的投資能力就會(huì)受到極大的制約。所以,盡管人人都知道房地產(chǎn)投資具有獲得高額利潤(rùn)的可能,但這種高額利潤(rùn)對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō),是可望不可及的。
從金融機(jī)構(gòu)的角度來(lái)說(shuō),其擁有的資金如果不能及時(shí)融出,就會(huì)由于通貨膨脹的影響而貶值,如果這些資金是通過(guò)吸收儲(chǔ)蓄存款而匯集的,則還要墊付資金的利息。所以金融機(jī)構(gòu)只有設(shè)法及時(shí)地將資金融出,才能避免由于資金閑置而造成的損失。當(dāng)然,金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí),要遵循流動(dòng)性、安全性和盈利性原則。世界各國(guó)的實(shí)踐表明,房地產(chǎn)業(yè)是吸納金融機(jī)構(gòu)信貸資金最多的行業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者,是金融機(jī)構(gòu)的客戶群之一,也是金融機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)中最重要的爭(zhēng)奪對(duì)象。
9.3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案
9.3.2.1 融資組織形式選擇
研究融資方案,首先應(yīng)該明確融資主體,由融資主體進(jìn)行融資活動(dòng),并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目融資主體的組織形式主要有:既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資。
既有項(xiàng)目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進(jìn)行的融資活動(dòng),其特點(diǎn)是;不組建新的項(xiàng)目法人,由既有法人統(tǒng)一組織融資活動(dòng)并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn);擬建項(xiàng)目一般在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行,并形成其增量資產(chǎn);從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力。
新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式是指新建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動(dòng),其特點(diǎn)是;項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成;新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn);從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力。
9.3.2.2 資金來(lái)源選擇
在估算出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需要的資金數(shù)量后,根據(jù)資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低,在上述房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的可能資金來(lái)源中,選定項(xiàng)目融資的資金來(lái)源。
常用的融資渠道包括:自有資金、信貸資金、證券市場(chǎng)資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)(信托投資公司、投資基金公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、保險(xiǎn)公司、租賃公司等)的資金、其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金、預(yù)售或預(yù)租收入等。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源,目前主要是預(yù)售收入、自籌資金和國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款
9.3.2.3 資本金籌措
資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金,是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是30%。對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資,資本金比例通常為購(gòu)置物業(yè)時(shí)所須支付的首付款比例。
資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金,也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)等,實(shí)物出資必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià),并在資本金中不能超過(guò)一定比例。新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道,包括政府政策性資金、國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)人股的資金、國(guó)內(nèi)外企業(yè)人股的資金、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人人股的資金。既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道,包括項(xiàng)目法人可用于項(xiàng)目的現(xiàn)金、資產(chǎn)變現(xiàn)資金、發(fā)行股票籌集的資金、政府政策性資金和國(guó)內(nèi)外企業(yè)法人人股資金。
當(dāng)既有項(xiàng)目法人是上市公司時(shí),可以通過(guò)增發(fā)新股,為特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目籌措資本金。房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)上市公司發(fā)給股東的所有權(quán)憑證,股票持有者作為股東承擔(dān)公司的有限責(zé)任,同時(shí)享受相應(yīng)的權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。房地產(chǎn)上市公司可根據(jù)企業(yè)資金需要,選擇發(fā)行不同種類的房地產(chǎn)股票,包括普通股和優(yōu)先股。優(yōu)先股在收益分配上享有優(yōu)先權(quán),但一般沒(méi)有公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。優(yōu)先股又可分為累計(jì)優(yōu)先股、股息可調(diào)整的優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股三類。普通股代表持股人在股份中的財(cái)產(chǎn)和所有權(quán)。持有普通股的股東對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理行使權(quán)力,參加股東大會(huì)并有投票權(quán)。
以資金或土地使用權(quán)作價(jià)人股的合作開(kāi)發(fā)模式,也是籌措資本金、分散資本金籌措壓力的有效方式。通過(guò)充分發(fā)揮合作伙伴的各自優(yōu)勢(shì),并由各合作伙伴分別承擔(dān)或籌集各自需要投入的資本金,可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力。目前,國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用了合作開(kāi)發(fā)的模式,使有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資管理能力但短缺資金的開(kāi)發(fā)商和擁有資本金投資能力但沒(méi)有房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),收到了很好的效果。合作開(kāi)發(fā)還包括與當(dāng)前的土地使用者合作,通過(guò)將土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用(拆遷、安置、補(bǔ)償)的部分或全部作價(jià)人股,就可以大大減少資本金投入和開(kāi)發(fā)前期的財(cái)務(wù)壓力。