9.1.4 房地產抵押貸款
房地產抵押貸款，是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產，在不轉移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權人）提供債務履行擔保，獲得貸款的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產抵押貸款，包括個人住房抵押貸款、商用房地產抵押貸款和在建工程抵押貸款。
目前，我國房地產抵押貸款的資金來源全部是商業(yè)銀行，而西方發(fā)達國家房地產抵押貸款的資金來源已經實現(xiàn)了多元化。2001年，美國商業(yè)銀行提供的房地產抵押貸款只占全部房地產抵押貸款余額的24％，有效地分散了房地產金融的長期系統(tǒng)風險。
9.1.4.1 個人住房抵押貸款
個人住房抵押貸款，是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類型。政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當政策性抵押貸款不足以滿足借款人的資金需求時，還可同時申請商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。金融機構發(fā)放個人住房抵押貸款的過程，構成了抵押貸款一級市場。
個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型。我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下年初開始，按新的利率規(guī)定計算利息。還本付息方式，有按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末還本和期間按固定還款常數還款期末一次結清等方式。目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80％，貸款期限最長不超過30年。商業(yè)性個人住房抵押貸款的操作流程，包括受理申請、貸前調查、貸款審批、貸款發(fā)放、貸后管理和貸款回收幾個階段。
個人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關系。但由于開發(fā)項目銷售或預售的情況，直接影響到開發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數量，尤其在項目預售階段，購房者申請的個人住房抵押貸款是項目預售收入的重要組成部分，也是開發(fā)商后續(xù)開發(fā)建設資金投入的重要來源。由于預售房屋還沒有建成，所以金融機構發(fā)放個人住房抵押貸款的風險一方面來自申請貸款的購房者，另一方面則來自開發(fā)商。購房者的個人信用評價不準或開發(fā)商由于各種原因不能按期竣工，都會給金融機構帶來風險。
9.1.4.2 商用房地產抵押貸款
商用房地產抵押貸款，是指購買商用房地產的機構或個人，以所購買房地產作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。商用房地產同時也是收益性或投資性房地產，購買商用房地產屬于置業(yè)投資行為。
由于商用房地產抵押貸款的還款來源主要是商用房地產的凈經營收入，而凈經營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。因此，國內商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產抵押貸款時，貸款價值比率（抵借比）通常不超過60％，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發(fā)放。
對于商用房地產開發(fā)項目，開發(fā)商不能像住宅開發(fā)項目那樣通過預售籌措部分建設資金，但如果開發(fā)商能夠獲得商用房地產抵押貸款承諾，即有金融機構承諾，當開發(fā)項目竣工或達到某一出租率水平時，可發(fā)放長期商用房地產抵押貸款，則開發(fā)商就比較容易憑此長期貸款承諾，獲得短期建設貸款。這樣，開發(fā)商就可以利用建設貸款進行開發(fā)建設，建成后用借人的長期抵押貸款償還建設貸款，再用出租經營收入來償還長期抵押貸款。
9.1.4.3 在建工程抵押貸款
在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。在建工程抵押將項目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋期權抵押相結合，是銀行與開發(fā)商設定房地產抵押，辦理房地產開發(fā)貸款的一種較好的方式。采取這種方式進行房地產項目融資時，既有利于滿足開發(fā)商對在建工程進行續(xù)建的資金需求，又有利于銀行對抵押物的監(jiān)控，對降低貸款風險、促進開發(fā)商提高經營管理水平都有積極意義。
在建工程已完工部分的抵押與建筑工程承包合同的房屋期權抵押相結合，就是以開發(fā)商（抵押人）與施工單位簽訂的依法生效的房屋期權設定抵押權，按其在建工程已完工部分（即工程形象進度）分次發(fā)放貸款。通常的做法是：一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權抵押登記，按工程形象進度（折算為貨幣工作量）和約定的貸款價值比率，分次發(fā)放貸款。
將承包合同的房屋期權設定為抵押權時，銀行要對承包合同的預算造價進行審查，以確定其抵押價值和貸款價值比率，同時按約定的各個工程部位的形象進度，確定其分階段的抵押價值。在工程進度達到約定的某個工程部位時，經銀行現(xiàn)場查勘核實后，發(fā)放該時段的貸款。
銀行在現(xiàn)場查勘時，除核實其已完成的工作量外，還要求工程監(jiān)理機構、工程質量監(jiān)督部門對工程質量進行確認，以確保其具有價值。按《城市房地產抵押管理辦法》的規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。當在建工程抵押價值包含土地使用權的價值時，該土地使用權必須是有償獲得，并領有《國有土地使用權證》。
對于已設定抵押的房屋期權，在抵押期內，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預售。通常先由銀行出具允許開發(fā)商預售的文件給房地產管理部門，并辦理他項權利變更手續(xù)，同時由房地產管理部門予以辦理商品房預售登記。對已辦理在建工程抵押的房地產開發(fā)項目之預售收入，由銀行代收，專戶存儲（作為抵充抵押物的不足部分），在還貸期內由銀行進行監(jiān)管，以使開發(fā)商的還貸資金確有保證，降低銀行的貸款風險。
房地產抵押貸款，是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產，在不轉移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權人）提供債務履行擔保，獲得貸款的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產抵押貸款，包括個人住房抵押貸款、商用房地產抵押貸款和在建工程抵押貸款。
目前，我國房地產抵押貸款的資金來源全部是商業(yè)銀行，而西方發(fā)達國家房地產抵押貸款的資金來源已經實現(xiàn)了多元化。2001年，美國商業(yè)銀行提供的房地產抵押貸款只占全部房地產抵押貸款余額的24％，有效地分散了房地產金融的長期系統(tǒng)風險。
9.1.4.1 個人住房抵押貸款
個人住房抵押貸款，是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類型。政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當政策性抵押貸款不足以滿足借款人的資金需求時，還可同時申請商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。金融機構發(fā)放個人住房抵押貸款的過程，構成了抵押貸款一級市場。
個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型。我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下年初開始，按新的利率規(guī)定計算利息。還本付息方式，有按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末還本和期間按固定還款常數還款期末一次結清等方式。目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80％，貸款期限最長不超過30年。商業(yè)性個人住房抵押貸款的操作流程，包括受理申請、貸前調查、貸款審批、貸款發(fā)放、貸后管理和貸款回收幾個階段。
個人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關系。但由于開發(fā)項目銷售或預售的情況，直接影響到開發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數量，尤其在項目預售階段，購房者申請的個人住房抵押貸款是項目預售收入的重要組成部分，也是開發(fā)商后續(xù)開發(fā)建設資金投入的重要來源。由于預售房屋還沒有建成，所以金融機構發(fā)放個人住房抵押貸款的風險一方面來自申請貸款的購房者，另一方面則來自開發(fā)商。購房者的個人信用評價不準或開發(fā)商由于各種原因不能按期竣工，都會給金融機構帶來風險。
9.1.4.2 商用房地產抵押貸款
商用房地產抵押貸款，是指購買商用房地產的機構或個人，以所購買房地產作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。商用房地產同時也是收益性或投資性房地產，購買商用房地產屬于置業(yè)投資行為。
由于商用房地產抵押貸款的還款來源主要是商用房地產的凈經營收入，而凈經營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。因此，國內商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產抵押貸款時，貸款價值比率（抵借比）通常不超過60％，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發(fā)放。
對于商用房地產開發(fā)項目，開發(fā)商不能像住宅開發(fā)項目那樣通過預售籌措部分建設資金，但如果開發(fā)商能夠獲得商用房地產抵押貸款承諾，即有金融機構承諾，當開發(fā)項目竣工或達到某一出租率水平時，可發(fā)放長期商用房地產抵押貸款，則開發(fā)商就比較容易憑此長期貸款承諾，獲得短期建設貸款。這樣，開發(fā)商就可以利用建設貸款進行開發(fā)建設，建成后用借人的長期抵押貸款償還建設貸款，再用出租經營收入來償還長期抵押貸款。
9.1.4.3 在建工程抵押貸款
在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。在建工程抵押將項目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋期權抵押相結合，是銀行與開發(fā)商設定房地產抵押，辦理房地產開發(fā)貸款的一種較好的方式。采取這種方式進行房地產項目融資時，既有利于滿足開發(fā)商對在建工程進行續(xù)建的資金需求，又有利于銀行對抵押物的監(jiān)控，對降低貸款風險、促進開發(fā)商提高經營管理水平都有積極意義。
在建工程已完工部分的抵押與建筑工程承包合同的房屋期權抵押相結合，就是以開發(fā)商（抵押人）與施工單位簽訂的依法生效的房屋期權設定抵押權，按其在建工程已完工部分（即工程形象進度）分次發(fā)放貸款。通常的做法是：一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權抵押登記，按工程形象進度（折算為貨幣工作量）和約定的貸款價值比率，分次發(fā)放貸款。
將承包合同的房屋期權設定為抵押權時，銀行要對承包合同的預算造價進行審查，以確定其抵押價值和貸款價值比率，同時按約定的各個工程部位的形象進度，確定其分階段的抵押價值。在工程進度達到約定的某個工程部位時，經銀行現(xiàn)場查勘核實后，發(fā)放該時段的貸款。
銀行在現(xiàn)場查勘時，除核實其已完成的工作量外，還要求工程監(jiān)理機構、工程質量監(jiān)督部門對工程質量進行確認，以確保其具有價值。按《城市房地產抵押管理辦法》的規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。當在建工程抵押價值包含土地使用權的價值時，該土地使用權必須是有償獲得，并領有《國有土地使用權證》。
對于已設定抵押的房屋期權，在抵押期內，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預售。通常先由銀行出具允許開發(fā)商預售的文件給房地產管理部門，并辦理他項權利變更手續(xù)，同時由房地產管理部門予以辦理商品房預售登記。對已辦理在建工程抵押的房地產開發(fā)項目之預售收入，由銀行代收，專戶存儲（作為抵充抵押物的不足部分），在還貸期內由銀行進行監(jiān)管，以使開發(fā)商的還貸資金確有保證，降低銀行的貸款風險。