7.1.2 房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素
對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營成本、有效面積系數(shù)和貸款利率等。由于租金水平和貸款利率對(duì)置業(yè)投資項(xiàng)目影響的機(jī)理與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相同，因此這里重點(diǎn)分析其他不確定性因素。
7.1.2.1 購買價(jià)格
購買價(jià)格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績(jī)效。高估或低估初始購買價(jià)格，會(huì)使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)偏低或偏高，可能導(dǎo)致投資者失去投資機(jī)會(huì)或承擔(dān)過多的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資分析中購買價(jià)格的確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價(jià)師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格為基礎(chǔ)，很顯然，這種基于評(píng)估的購買價(jià)格有很大的不確定性。
7.1.2.2 權(quán)益投資比率
權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。但金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。
7.1.2.3 空置率
空置率是準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，空置率的估計(jì)對(duì)于估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效毛租金收入非常重要?？罩寐侍岣?，會(huì)導(dǎo)致有效毛租金收入減少；空置率降低，會(huì)使有效毛租金收入提高?？罩寐实淖兓c宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、租戶支付租金的能力等有關(guān)，所以準(zhǔn)確估計(jì)某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。
7.1.2.4 運(yùn)營成本
運(yùn)營費(fèi)用是為了保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用。雖然可以通過與物業(yè)管理公司和物業(yè)服務(wù)公司簽署長(zhǎng)期合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但仍不能排除通貨膨脹因素對(duì)這部分費(fèi)用的影響。尤其是對(duì)于舊有物業(yè)的投資，其大修理費(fèi)用和設(shè)備更新費(fèi)用，也存在著較大的不確定性。與持有物業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅，也會(huì)依不同的年度而有所變化。
7.1.3 不確定性因素的相互作用
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨(dú)立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結(jié)果，是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用和效益產(chǎn)生影響。假如開發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤(rùn)將基本保持不變。在這種前提下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析的意義不大。
但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收人和總費(fèi)用的變化并不同步。因此，有必要對(duì)各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對(duì)開發(fā)商或投資者的收益有何影響，影響程度怎樣，進(jìn)行詳細(xì)分析，以保證開發(fā)投資決策有充分的依據(jù)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的方法，主要包括敏感性分析、臨界點(diǎn)分析和概率分析。
7.2 盈虧平衡分析
7.2.1 盈虧平衡分析的基本原理
盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們稱這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)（B.EP），在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。
盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。
盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時(shí)的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當(dāng)市場(chǎng)上存在壟斷競(jìng)爭(zhēng)因素的影響時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本的變化，此時(shí)的成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關(guān)系，所對(duì)應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。實(shí)際工作中，線性盈虧平衡分析最常用，因此這里主要介紹線性盈虧平衡分析的方法。
線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：B.＝P×Q年總成本費(fèi)用方程：C.＝C.t十C.v×Q其中，B.為銷售收入，C.為總成本，C.t為固定成本，C.v為變動(dòng)成本，Q為產(chǎn)銷量。
當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有B.＝C.，即，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量，盈虧平衡價(jià)格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本。
當(dāng)產(chǎn)銷量超過平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，項(xiàng)目處于盈利區(qū)域；當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，項(xiàng)目處于虧損區(qū)域。
對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營成本、有效面積系數(shù)和貸款利率等。由于租金水平和貸款利率對(duì)置業(yè)投資項(xiàng)目影響的機(jī)理與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相同，因此這里重點(diǎn)分析其他不確定性因素。
7.1.2.1 購買價(jià)格
購買價(jià)格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績(jī)效。高估或低估初始購買價(jià)格，會(huì)使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)偏低或偏高，可能導(dǎo)致投資者失去投資機(jī)會(huì)或承擔(dān)過多的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資分析中購買價(jià)格的確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價(jià)師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格為基礎(chǔ)，很顯然，這種基于評(píng)估的購買價(jià)格有很大的不確定性。
7.1.2.2 權(quán)益投資比率
權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。但金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。
7.1.2.3 空置率
空置率是準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，空置率的估計(jì)對(duì)于估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效毛租金收入非常重要?？罩寐侍岣?，會(huì)導(dǎo)致有效毛租金收入減少；空置率降低，會(huì)使有效毛租金收入提高?？罩寐实淖兓c宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、租戶支付租金的能力等有關(guān)，所以準(zhǔn)確估計(jì)某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。
7.1.2.4 運(yùn)營成本
運(yùn)營費(fèi)用是為了保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用。雖然可以通過與物業(yè)管理公司和物業(yè)服務(wù)公司簽署長(zhǎng)期合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但仍不能排除通貨膨脹因素對(duì)這部分費(fèi)用的影響。尤其是對(duì)于舊有物業(yè)的投資，其大修理費(fèi)用和設(shè)備更新費(fèi)用，也存在著較大的不確定性。與持有物業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅，也會(huì)依不同的年度而有所變化。
7.1.3 不確定性因素的相互作用
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨(dú)立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結(jié)果，是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用和效益產(chǎn)生影響。假如開發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤(rùn)將基本保持不變。在這種前提下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析的意義不大。
但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收人和總費(fèi)用的變化并不同步。因此，有必要對(duì)各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對(duì)開發(fā)商或投資者的收益有何影響，影響程度怎樣，進(jìn)行詳細(xì)分析，以保證開發(fā)投資決策有充分的依據(jù)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的方法，主要包括敏感性分析、臨界點(diǎn)分析和概率分析。
7.2 盈虧平衡分析
7.2.1 盈虧平衡分析的基本原理
盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們稱這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)（B.EP），在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。
盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。
盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時(shí)的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當(dāng)市場(chǎng)上存在壟斷競(jìng)爭(zhēng)因素的影響時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本的變化，此時(shí)的成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關(guān)系，所對(duì)應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。實(shí)際工作中，線性盈虧平衡分析最常用，因此這里主要介紹線性盈虧平衡分析的方法。
線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：B.＝P×Q年總成本費(fèi)用方程：C.＝C.t十C.v×Q其中，B.為銷售收入，C.為總成本，C.t為固定成本，C.v為變動(dòng)成本，Q為產(chǎn)銷量。
當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有B.＝C.，即，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量，盈虧平衡價(jià)格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本。
當(dāng)產(chǎn)銷量超過平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，項(xiàng)目處于盈利區(qū)域；當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，項(xiàng)目處于虧損區(qū)域。