隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，以拍賣方式成交的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場所占比例越來越大，房地產(chǎn)拍賣價格的評估對房地產(chǎn)拍賣業(yè)的發(fā)展也起著愈來愈重要的作用。筆者認為，房地產(chǎn)拍賣價格評估具有以下的特點。
一、拍賣價格一般低于公平市價
公平市價是指一宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在估價之日預(yù)期可合理地出售的價格。其假設(shè)條件為：
1、一個自愿的出售者；
2、一段在考慮了房地產(chǎn)性質(zhì)和市場狀況下面進行議價銷售的合適的時期；
3、交易期間房地產(chǎn)價格保持穩(wěn)定狀態(tài)；
4、房地產(chǎn)價格完全受公開市場影響；
5、不考慮購買者因特殊興趣而給予的任何附加報價。
房地產(chǎn)拍賣價格的形成一般都不能完全具備以上條件。首先，被拍賣房地產(chǎn)的權(quán)利人是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，所以不是自愿的賣主。其次拍賣價格沒有經(jīng)過一段合適的議價時期完成交易，而是在拍賣日公開競投，買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，以便吸引買家競投；所以，評估出來的拍賣價格一般較公平市價偏低。
二、拍賣價格要考慮快速變現(xiàn)
由于拍賣期短，有賣不出去的風(fēng)險；因此，拍賣價格必須考慮變現(xiàn)的速度，“寧估其少，勿估其多?！奔创_保賣出去的成功。鑒于上述原因，拍賣價格一般是由估價人員根據(jù)房地產(chǎn)種類，確定合適的風(fēng)險折扣率，從公平市價扣除后得出的價格。
三、拍賣價格與抵押價格既有聯(lián)系又有區(qū)別
抵押價格是一種預(yù)期價格，一般在基于同類房地產(chǎn)的市場發(fā)展趨勢以及歷經(jīng)貸款時限后抵押房地產(chǎn)實物狀況發(fā)生的變化來確定房地產(chǎn)抵押價格。
拍賣價格即拍賣日對房地產(chǎn)進行拍賣的底價。這個價格的評估要參考抵押價格。但是拍賣時期房地產(chǎn)的市場狀況以及拍賣房地產(chǎn)本身的狀況與抵押時期房地產(chǎn)的狀況存在一定差距，所以拍賣價格又不能等同抵押價格。
四、拍賣價格應(yīng)考慮消費者的心理因素和購買者的額外支出。
購買拍賣房地產(chǎn)的消費者，在購買前期認為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格，使得拍賣房地產(chǎn)價格較低；同時，由于競買拍賣購得的房地產(chǎn)，要比正常交易購買的房地產(chǎn)多支付約為標(biāo)的額的5％的拍賣費。因此，使得拍賣購得的房地產(chǎn)成本增加，而使之購房者希望得到較低的價格，以彌補該項支出。
五、拍賣價格的最終確定還必須考慮其他因素：一是拍賣房地產(chǎn)的市場供給需求，二是拍賣付款方式，三是政府有關(guān)部門收取的各項稅費等情況。
一、拍賣價格一般低于公平市價
公平市價是指一宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在估價之日預(yù)期可合理地出售的價格。其假設(shè)條件為：
1、一個自愿的出售者；
2、一段在考慮了房地產(chǎn)性質(zhì)和市場狀況下面進行議價銷售的合適的時期；
3、交易期間房地產(chǎn)價格保持穩(wěn)定狀態(tài)；
4、房地產(chǎn)價格完全受公開市場影響；
5、不考慮購買者因特殊興趣而給予的任何附加報價。
房地產(chǎn)拍賣價格的形成一般都不能完全具備以上條件。首先，被拍賣房地產(chǎn)的權(quán)利人是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，所以不是自愿的賣主。其次拍賣價格沒有經(jīng)過一段合適的議價時期完成交易，而是在拍賣日公開競投，買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，以便吸引買家競投；所以，評估出來的拍賣價格一般較公平市價偏低。
二、拍賣價格要考慮快速變現(xiàn)
由于拍賣期短，有賣不出去的風(fēng)險；因此，拍賣價格必須考慮變現(xiàn)的速度，“寧估其少，勿估其多?！奔创_保賣出去的成功。鑒于上述原因，拍賣價格一般是由估價人員根據(jù)房地產(chǎn)種類，確定合適的風(fēng)險折扣率，從公平市價扣除后得出的價格。
三、拍賣價格與抵押價格既有聯(lián)系又有區(qū)別
抵押價格是一種預(yù)期價格，一般在基于同類房地產(chǎn)的市場發(fā)展趨勢以及歷經(jīng)貸款時限后抵押房地產(chǎn)實物狀況發(fā)生的變化來確定房地產(chǎn)抵押價格。
拍賣價格即拍賣日對房地產(chǎn)進行拍賣的底價。這個價格的評估要參考抵押價格。但是拍賣時期房地產(chǎn)的市場狀況以及拍賣房地產(chǎn)本身的狀況與抵押時期房地產(chǎn)的狀況存在一定差距，所以拍賣價格又不能等同抵押價格。
四、拍賣價格應(yīng)考慮消費者的心理因素和購買者的額外支出。
購買拍賣房地產(chǎn)的消費者，在購買前期認為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格，使得拍賣房地產(chǎn)價格較低；同時，由于競買拍賣購得的房地產(chǎn)，要比正常交易購買的房地產(chǎn)多支付約為標(biāo)的額的5％的拍賣費。因此，使得拍賣購得的房地產(chǎn)成本增加，而使之購房者希望得到較低的價格，以彌補該項支出。
五、拍賣價格的最終確定還必須考慮其他因素：一是拍賣房地產(chǎn)的市場供給需求，二是拍賣付款方式，三是政府有關(guān)部門收取的各項稅費等情況。