2003年，建設(shè)部發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》。這對(duì)促進(jìn)城鎮(zhèn)房屋拆遷工作的良性發(fā)展，保障被拆遷戶切身利益，實(shí)現(xiàn)平安拆遷，起到了重要作用。但是，該意見(jiàn)在性質(zhì)上只是一項(xiàng)政策，而用政策解決法律問(wèn)題，作用總是有限的，與拆遷估價(jià)中所面臨的實(shí)際問(wèn)題存在一定差異，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，許多發(fā)展中的潛在問(wèn)題逐步顯現(xiàn)。為此，根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的有關(guān)精神，立足本地實(shí)際，江陰市在深入調(diào)研、反復(fù)論證的基礎(chǔ)上，于2005年5月出臺(tái)了《江陰市城市房屋拆遷估價(jià)辦法(試行)》，在很大程度上緩解了當(dāng)前拆遷估價(jià)工作中面臨的諸多問(wèn)題和矛盾。這對(duì)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展、構(gòu)建和諧拆遷環(huán)境創(chuàng)造了良好的外部條件。下面，筆者結(jié)合該市房屋拆遷估價(jià)工作，就住宅房屋拆遷中的市場(chǎng)化評(píng)估，提出幾點(diǎn)初淺的看法，與大家共同探討交流。
一、現(xiàn)狀分析。
從建設(shè)部近期的有關(guān)房?jī)r(jià)報(bào)告來(lái)看，隨著城市建設(shè)步伐的加快，拆遷規(guī)模也在不斷加大，促進(jìn)了住房潛在需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求，相應(yīng)增加了城市拆遷安置所帶來(lái)的住房需求，一些準(zhǔn)備過(guò)幾年再改善住房條件的家庭，由于房屋拆遷，提前加入了購(gòu)買住房的群體。另外，由于拆遷補(bǔ)償費(fèi)用由政府定價(jià)改為了按市場(chǎng)化評(píng)估，把拆遷成本價(jià)提高了，當(dāng)房產(chǎn)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，面臨首要的問(wèn)題就是地價(jià)(含拆遷成本價(jià))的提高，開(kāi)發(fā)成本的上升。為了預(yù)期收益，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)把這部分成本加在購(gòu)房者身上，從而勢(shì)必造成房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。同時(shí)，從市場(chǎng)的角度分析，房?jī)r(jià)到底漲不漲，并非完全是開(kāi)發(fā)成本決定的，而是由供求關(guān)系決定的。當(dāng)老百姓認(rèn)可你的房子時(shí)，就能賣得掉，成本持平；當(dāng)老百姓搶購(gòu)你的房子時(shí)，就可高于成本出手。因而，“房子拆得多，房?jī)r(jià)就上漲”是片面的，但拆遷補(bǔ)償價(jià)高了，開(kāi)發(fā)成本就增加這是不爭(zhēng)的事實(shí)。這樣一來(lái)，由于拆遷對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響不可否認(rèn)是有的。
但造成房?jī)r(jià)上漲的主要原因，是土地供應(yīng)、市場(chǎng)購(gòu)買力因素，以及消費(fèi)者的購(gòu)買心理。由于，二手房的戶型落后，功能陳舊，基礎(chǔ)設(shè)施跟隨不上，存在著無(wú)朝南窗戶，無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉，以及居住人群的影響，作為住房消費(fèi)主體的年輕人，一般不愿意購(gòu)買二手房，這是一個(gè)難以逾越的心理障礙。又由于多數(shù)二手房位于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的老城區(qū)，受地段、環(huán)境因素的影響，容易形成二手房?jī)r(jià)格偏高，使其不能有效成為購(gòu)買新的住宅商品房的群體“分流”，這也是導(dǎo)致住宅商品房的價(jià)格高居不下的另一個(gè)不可忽略的原因。
二、目前的做法。
國(guó)務(wù)院2001年6月13日發(fā)布的305號(hào)令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，明確規(guī)定城市房屋拆遷“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定”。2003年12月1日建設(shè)部又制定發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確規(guī)定“房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”，拆遷估價(jià)目的是為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”。
房屋拆遷評(píng)估價(jià)格以被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)，是比較公平合理的。首先，從法律的角度來(lái)看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷關(guān)系是平等的民事關(guān)系，拆遷補(bǔ)償應(yīng)符合公平原則。雖然拆遷的目的是公共利益的需要，是改善城市環(huán)境的需要，同時(shí)也是改善城市居民生活條件的需要，但這種公共利益不應(yīng)強(qiáng)加于被拆遷戶的個(gè)人利益之上，不應(yīng)以犧牲被拆遷戶的個(gè)人利益為條件，應(yīng)該充分體現(xiàn)客觀、公正的原則，應(yīng)當(dāng)保護(hù)被拆遷人的合法利益，使被拆遷人在實(shí)施拆遷后，得到合理的補(bǔ)償，應(yīng)該使國(guó)家與個(gè)人兩者利益兼顧。十屆全國(guó)人大二次會(huì)議通過(guò)的《憲法修正案》及即將出臺(tái)的《物權(quán)法》中明確規(guī)定：“公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。其次，從經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，拆遷人占有被拆遷人的房屋，給予補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上是一種購(gòu)買行為，是拆遷人購(gòu)買被拆遷人的房屋。這種購(gòu)買應(yīng)體現(xiàn)等價(jià)交換的原則，其價(jià)值量應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)。再次，從理論上來(lái)說(shuō)，被拆遷人得到的房屋補(bǔ)償款與他在市場(chǎng)上另行購(gòu)買一套同樣地段、用途、建筑面積的房屋等價(jià)，那么這種價(jià)值補(bǔ)償是合理的，被拆遷戶也是能夠接受的。因此，對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)評(píng)估是可行的也是必要的。 考試論壇
江陰市在對(duì)住宅房屋采用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，使用市場(chǎng)交易基準(zhǔn)價(jià)格修正測(cè)算法。
第一、劃分同一房地產(chǎn)市場(chǎng)供求圈以及市場(chǎng)交易基準(zhǔn)價(jià)的確認(rèn)。
以該市為例，江陰雖然地方小，但各區(qū)域的商品房?jī)r(jià)有很大差別。例如，現(xiàn)在東區(qū)的拆遷商品房大橋一村、麗都花園，市場(chǎng)的交易價(jià)格與該市其它地域的交易價(jià)格有很大的差別，像城南、北門地區(qū)的房產(chǎn)交易明顯不如其它地區(qū)；對(duì)于西區(qū)來(lái)說(shuō)，交易情況則相當(dāng)活躍，但交易價(jià)格與花園新村地區(qū)也有很大的差別，所以根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求，為了使拆遷估價(jià)更符合各地域的實(shí)際，我們將整個(gè)市區(qū)區(qū)域范圍劃分為4個(gè)區(qū)域14個(gè)供求圈，對(duì)每個(gè)供求圈公布了一個(gè)拆遷估價(jià)基準(zhǔn)單價(jià)。例如，若要對(duì)A供求圈中的房屋進(jìn)行評(píng)估，就根據(jù)A供求圈內(nèi)的拆遷估價(jià)基價(jià)確定。
根據(jù)江陰市住宅房屋的房地產(chǎn)交易情況，參照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》選取幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房屋案例項(xiàng)目，形成的一個(gè)具有普遍性的綜合比準(zhǔn)單價(jià)。所謂標(biāo)準(zhǔn)房屋就是指：在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有出讓用地上，能夠滿足基本居住要求，房屋情況基本完好狀態(tài)下的，磚混結(jié)構(gòu)單層、多層住宅，房屋建造年代為1982年。但最后我們考慮到為了計(jì)算方便，確定為一層。根據(jù)以上條件確定下來(lái)的這個(gè)價(jià)格是一個(gè)單價(jià)，從建造年代看也好，從整個(gè)房屋的結(jié)構(gòu)層次也好，與該市目前的拆遷房屋狀況是基本相類似的，基本上客觀地反映了被評(píng)估的拆遷房屋的價(jià)值。另外，根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》及七部委的有關(guān)規(guī)定“政府應(yīng)每半年向社會(huì)公示一次住房平均交易價(jià)格”的原則，市建設(shè)局、房管局等有關(guān)部門專門成立了測(cè)算小組，篩選數(shù)據(jù)資料，確定測(cè)算依據(jù)，制定測(cè)算方案，并將報(bào)告期確定為半年，定期向社會(huì)公布一次基準(zhǔn)單價(jià)。
一、現(xiàn)狀分析。
從建設(shè)部近期的有關(guān)房?jī)r(jià)報(bào)告來(lái)看，隨著城市建設(shè)步伐的加快，拆遷規(guī)模也在不斷加大，促進(jìn)了住房潛在需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求，相應(yīng)增加了城市拆遷安置所帶來(lái)的住房需求，一些準(zhǔn)備過(guò)幾年再改善住房條件的家庭，由于房屋拆遷，提前加入了購(gòu)買住房的群體。另外，由于拆遷補(bǔ)償費(fèi)用由政府定價(jià)改為了按市場(chǎng)化評(píng)估，把拆遷成本價(jià)提高了，當(dāng)房產(chǎn)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，面臨首要的問(wèn)題就是地價(jià)(含拆遷成本價(jià))的提高，開(kāi)發(fā)成本的上升。為了預(yù)期收益，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)把這部分成本加在購(gòu)房者身上，從而勢(shì)必造成房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。同時(shí)，從市場(chǎng)的角度分析，房?jī)r(jià)到底漲不漲，并非完全是開(kāi)發(fā)成本決定的，而是由供求關(guān)系決定的。當(dāng)老百姓認(rèn)可你的房子時(shí)，就能賣得掉，成本持平；當(dāng)老百姓搶購(gòu)你的房子時(shí)，就可高于成本出手。因而，“房子拆得多，房?jī)r(jià)就上漲”是片面的，但拆遷補(bǔ)償價(jià)高了，開(kāi)發(fā)成本就增加這是不爭(zhēng)的事實(shí)。這樣一來(lái)，由于拆遷對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響不可否認(rèn)是有的。
但造成房?jī)r(jià)上漲的主要原因，是土地供應(yīng)、市場(chǎng)購(gòu)買力因素，以及消費(fèi)者的購(gòu)買心理。由于，二手房的戶型落后，功能陳舊，基礎(chǔ)設(shè)施跟隨不上，存在著無(wú)朝南窗戶，無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉，以及居住人群的影響，作為住房消費(fèi)主體的年輕人，一般不愿意購(gòu)買二手房，這是一個(gè)難以逾越的心理障礙。又由于多數(shù)二手房位于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的老城區(qū)，受地段、環(huán)境因素的影響，容易形成二手房?jī)r(jià)格偏高，使其不能有效成為購(gòu)買新的住宅商品房的群體“分流”，這也是導(dǎo)致住宅商品房的價(jià)格高居不下的另一個(gè)不可忽略的原因。
二、目前的做法。
國(guó)務(wù)院2001年6月13日發(fā)布的305號(hào)令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，明確規(guī)定城市房屋拆遷“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定”。2003年12月1日建設(shè)部又制定發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確規(guī)定“房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”，拆遷估價(jià)目的是為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”。
房屋拆遷評(píng)估價(jià)格以被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)，是比較公平合理的。首先，從法律的角度來(lái)看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷關(guān)系是平等的民事關(guān)系，拆遷補(bǔ)償應(yīng)符合公平原則。雖然拆遷的目的是公共利益的需要，是改善城市環(huán)境的需要，同時(shí)也是改善城市居民生活條件的需要，但這種公共利益不應(yīng)強(qiáng)加于被拆遷戶的個(gè)人利益之上，不應(yīng)以犧牲被拆遷戶的個(gè)人利益為條件，應(yīng)該充分體現(xiàn)客觀、公正的原則，應(yīng)當(dāng)保護(hù)被拆遷人的合法利益，使被拆遷人在實(shí)施拆遷后，得到合理的補(bǔ)償，應(yīng)該使國(guó)家與個(gè)人兩者利益兼顧。十屆全國(guó)人大二次會(huì)議通過(guò)的《憲法修正案》及即將出臺(tái)的《物權(quán)法》中明確規(guī)定：“公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。其次，從經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，拆遷人占有被拆遷人的房屋，給予補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上是一種購(gòu)買行為，是拆遷人購(gòu)買被拆遷人的房屋。這種購(gòu)買應(yīng)體現(xiàn)等價(jià)交換的原則，其價(jià)值量應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)。再次，從理論上來(lái)說(shuō)，被拆遷人得到的房屋補(bǔ)償款與他在市場(chǎng)上另行購(gòu)買一套同樣地段、用途、建筑面積的房屋等價(jià)，那么這種價(jià)值補(bǔ)償是合理的，被拆遷戶也是能夠接受的。因此，對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)評(píng)估是可行的也是必要的。 考試論壇
江陰市在對(duì)住宅房屋采用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，使用市場(chǎng)交易基準(zhǔn)價(jià)格修正測(cè)算法。
第一、劃分同一房地產(chǎn)市場(chǎng)供求圈以及市場(chǎng)交易基準(zhǔn)價(jià)的確認(rèn)。
以該市為例，江陰雖然地方小，但各區(qū)域的商品房?jī)r(jià)有很大差別。例如，現(xiàn)在東區(qū)的拆遷商品房大橋一村、麗都花園，市場(chǎng)的交易價(jià)格與該市其它地域的交易價(jià)格有很大的差別，像城南、北門地區(qū)的房產(chǎn)交易明顯不如其它地區(qū)；對(duì)于西區(qū)來(lái)說(shuō)，交易情況則相當(dāng)活躍，但交易價(jià)格與花園新村地區(qū)也有很大的差別，所以根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求，為了使拆遷估價(jià)更符合各地域的實(shí)際，我們將整個(gè)市區(qū)區(qū)域范圍劃分為4個(gè)區(qū)域14個(gè)供求圈，對(duì)每個(gè)供求圈公布了一個(gè)拆遷估價(jià)基準(zhǔn)單價(jià)。例如，若要對(duì)A供求圈中的房屋進(jìn)行評(píng)估，就根據(jù)A供求圈內(nèi)的拆遷估價(jià)基價(jià)確定。
根據(jù)江陰市住宅房屋的房地產(chǎn)交易情況，參照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》選取幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房屋案例項(xiàng)目，形成的一個(gè)具有普遍性的綜合比準(zhǔn)單價(jià)。所謂標(biāo)準(zhǔn)房屋就是指：在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有出讓用地上，能夠滿足基本居住要求，房屋情況基本完好狀態(tài)下的，磚混結(jié)構(gòu)單層、多層住宅，房屋建造年代為1982年。但最后我們考慮到為了計(jì)算方便，確定為一層。根據(jù)以上條件確定下來(lái)的這個(gè)價(jià)格是一個(gè)單價(jià)，從建造年代看也好，從整個(gè)房屋的結(jié)構(gòu)層次也好，與該市目前的拆遷房屋狀況是基本相類似的，基本上客觀地反映了被評(píng)估的拆遷房屋的價(jià)值。另外，根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》及七部委的有關(guān)規(guī)定“政府應(yīng)每半年向社會(huì)公示一次住房平均交易價(jià)格”的原則，市建設(shè)局、房管局等有關(guān)部門專門成立了測(cè)算小組，篩選數(shù)據(jù)資料，確定測(cè)算依據(jù)，制定測(cè)算方案，并將報(bào)告期確定為半年，定期向社會(huì)公布一次基準(zhǔn)單價(jià)。