海南省房地產(chǎn)業(yè)自1988年建省以來(lái)開始發(fā)展至今有近15年的歷史，在這段歷史中，由于房地產(chǎn)“熱”而造成的資源浪費(fèi)正給發(fā)展商及至市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)都帶來(lái)了不可避免的影響，尤其是1992、1993年房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)中，由于房地產(chǎn)“熱”的退潮，造成投資期的成倍延長(zhǎng)，大大增加了開發(fā)成本，兼之購(gòu)放房消費(fèi)疲軟，發(fā)展商不勝重負(fù)而被迫停工的現(xiàn)象；又由于有的發(fā)展商在轉(zhuǎn)手接上一棒接一棒，造成三角債務(wù)甚至多角債務(wù)，使得大批房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊而不好處理。自1999年以來(lái)，中央給予海南各項(xiàng)優(yōu)惠政策，大力處置積壓房地產(chǎn)，并成立專門的政府處置積壓房辦公室，針對(duì)停、續(xù)建工程項(xiàng)目進(jìn)行確權(quán)、處置。在此，筆者根據(jù)在評(píng)估事物中遇到的問(wèn)題和解決的辦法，對(duì)海南處置房地產(chǎn)評(píng)估提出以下探討，以求同行指正。
一、 處置房地產(chǎn)的特點(diǎn)
處置房地產(chǎn)一般是由以下原因造成的：
1.房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)把握不準(zhǔn)，追隨大流，盲目進(jìn)行開發(fā)。由于某類用途房地產(chǎn)供求失衡導(dǎo)致大量積壓，房地產(chǎn)發(fā)展商資金短缺從而影響到施工進(jìn)度，最終導(dǎo)致工程停工。
2.由于歷史原因造成大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)手續(xù)尚未完善的狀況下就盲目開工，建改到一定程度時(shí)，由于國(guó)家政策調(diào)整及開發(fā)者資金等原因，致使工程停工。
一般來(lái)說(shuō)，處置工程都具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1.主體工程已建設(shè)到一定程度，房地產(chǎn)用途根據(jù)處置辦文件及規(guī)劃局重新確定，規(guī)劃條件及各項(xiàng)處置參數(shù)已根據(jù)市場(chǎng)重新確認(rèn)。
2.一般集中在市場(chǎng)積壓量大，市場(chǎng)需求相對(duì)疲軟的物業(yè)，而根據(jù)處置中心的處置要求，一般都轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用型住宅。
3.工程尚未達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，不能投入使用。
4.續(xù)建投入較大，少量資金難以重新啟動(dòng)。
5.停工時(shí)間較長(zhǎng)，一般都在幾年以上。
二、處置房地產(chǎn)估價(jià)方法的選擇
按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，評(píng)估方法常用的有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些方法的綜合運(yùn)用。
在對(duì)處置房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目作為一個(gè)整體進(jìn)行估價(jià)時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，因非常原因造成處置房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、處置的情況較少，并且存在工程進(jìn)度等因素，所以要找到與之類似的市場(chǎng)交易案例極困難，因此無(wú)法采用市場(chǎng)比較法。因處置房地產(chǎn)尚未投入使用，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是收益性房產(chǎn)，因此不能采用收益還原法。
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和處置房地產(chǎn)的特點(diǎn)，較適合的評(píng)估方法主要有成本法和假設(shè)開發(fā)法。
（一）成本法
是通過(guò)求取在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此來(lái)估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在運(yùn)用成本法對(duì)處置房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須把握好以下幾點(diǎn)：
（1）進(jìn)行成本計(jì)算所運(yùn)用的數(shù)據(jù)必須是客觀數(shù)據(jù)，而不是被處置房地產(chǎn)實(shí)際投入或所耗費(fèi)的數(shù)據(jù)；
（2）估價(jià)對(duì)象多運(yùn)用的建設(shè)工期必須是客觀合理工期，而不是估價(jià)對(duì)象實(shí)際耗費(fèi)工期；
（3）詳細(xì)分析處置房地產(chǎn)的處置參數(shù)及規(guī)劃局重新規(guī)劃的條件；
（4）已完工工程的質(zhì)量和技術(shù)指標(biāo)符合工程設(shè)計(jì)要求。
成本法估價(jià)的計(jì)算公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤(rùn)
其中認(rèn)為成本法中應(yīng)注意的問(wèn)題在于：
我們運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法來(lái)求取土地取得費(fèi)，值得注意的是這時(shí)候的土地用途，不再是處置房地產(chǎn)以前的規(guī)劃用途，而應(yīng)該為估價(jià)時(shí)點(diǎn)處置房地產(chǎn)被處置的規(guī)劃用途，再通過(guò)使用年限、宗地形狀、臨街狀況、開發(fā)條件、寬深比等影響宗地價(jià)值的指標(biāo)對(duì)改變過(guò)后的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行因素修正。
一、 處置房地產(chǎn)的特點(diǎn)
處置房地產(chǎn)一般是由以下原因造成的：
1.房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)把握不準(zhǔn)，追隨大流，盲目進(jìn)行開發(fā)。由于某類用途房地產(chǎn)供求失衡導(dǎo)致大量積壓，房地產(chǎn)發(fā)展商資金短缺從而影響到施工進(jìn)度，最終導(dǎo)致工程停工。
2.由于歷史原因造成大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)手續(xù)尚未完善的狀況下就盲目開工，建改到一定程度時(shí)，由于國(guó)家政策調(diào)整及開發(fā)者資金等原因，致使工程停工。
一般來(lái)說(shuō)，處置工程都具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1.主體工程已建設(shè)到一定程度，房地產(chǎn)用途根據(jù)處置辦文件及規(guī)劃局重新確定，規(guī)劃條件及各項(xiàng)處置參數(shù)已根據(jù)市場(chǎng)重新確認(rèn)。
2.一般集中在市場(chǎng)積壓量大，市場(chǎng)需求相對(duì)疲軟的物業(yè)，而根據(jù)處置中心的處置要求，一般都轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用型住宅。
3.工程尚未達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，不能投入使用。
4.續(xù)建投入較大，少量資金難以重新啟動(dòng)。
5.停工時(shí)間較長(zhǎng)，一般都在幾年以上。
二、處置房地產(chǎn)估價(jià)方法的選擇
按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，評(píng)估方法常用的有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些方法的綜合運(yùn)用。
在對(duì)處置房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目作為一個(gè)整體進(jìn)行估價(jià)時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，因非常原因造成處置房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、處置的情況較少，并且存在工程進(jìn)度等因素，所以要找到與之類似的市場(chǎng)交易案例極困難，因此無(wú)法采用市場(chǎng)比較法。因處置房地產(chǎn)尚未投入使用，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是收益性房產(chǎn)，因此不能采用收益還原法。
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和處置房地產(chǎn)的特點(diǎn)，較適合的評(píng)估方法主要有成本法和假設(shè)開發(fā)法。
（一）成本法
是通過(guò)求取在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此來(lái)估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在運(yùn)用成本法對(duì)處置房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須把握好以下幾點(diǎn)：
（1）進(jìn)行成本計(jì)算所運(yùn)用的數(shù)據(jù)必須是客觀數(shù)據(jù)，而不是被處置房地產(chǎn)實(shí)際投入或所耗費(fèi)的數(shù)據(jù)；
（2）估價(jià)對(duì)象多運(yùn)用的建設(shè)工期必須是客觀合理工期，而不是估價(jià)對(duì)象實(shí)際耗費(fèi)工期；
（3）詳細(xì)分析處置房地產(chǎn)的處置參數(shù)及規(guī)劃局重新規(guī)劃的條件；
（4）已完工工程的質(zhì)量和技術(shù)指標(biāo)符合工程設(shè)計(jì)要求。
成本法估價(jià)的計(jì)算公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤(rùn)
其中認(rèn)為成本法中應(yīng)注意的問(wèn)題在于：
我們運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法來(lái)求取土地取得費(fèi)，值得注意的是這時(shí)候的土地用途，不再是處置房地產(chǎn)以前的規(guī)劃用途，而應(yīng)該為估價(jià)時(shí)點(diǎn)處置房地產(chǎn)被處置的規(guī)劃用途，再通過(guò)使用年限、宗地形狀、臨街狀況、開發(fā)條件、寬深比等影響宗地價(jià)值的指標(biāo)對(duì)改變過(guò)后的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行因素修正。