一、概述
根據(jù)我市規(guī)劃建設(shè)的要求，土地儲(chǔ)備交易中心對(duì)民政局下屬XX殯儀館使用的土地實(shí)施收購。收購過程中需對(duì)該土地進(jìn)行評(píng)估。按國家有關(guān)規(guī)定（見附件），殯儀館用地在國家土地分類上屬于特殊用地，在用地性質(zhì)上屬于公用設(shè)施用地，在供地方式上屬于國有劃撥土地的范疇。
該類用地的評(píng)估在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及基準(zhǔn)地價(jià)體系中沒有相關(guān)的規(guī)定，導(dǎo)致評(píng)估工作中涉及的用地性質(zhì)、參照地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等問題難以確定?？紤]到該項(xiàng)工作既要滿足土地收購的需要，同時(shí)又要在評(píng)估方法上與基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估技術(shù)、路線、方法等相掛鉤，因此我市有關(guān)部門組織土地評(píng)估專家就該類用地的評(píng)估進(jìn)行了專題研討，希望能制定出一套合理規(guī)范的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，今后用于指導(dǎo)我市該類土地評(píng)估實(shí)務(wù)。
二、分析
專題研討從殯儀館用地在利用中的特殊性、省內(nèi)其它城市該類用地的處置方式、殯儀館用地在評(píng)估中針對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定用途的歸類、殯儀館效益分析等方面進(jìn)行了分析論證。
（一）殯儀館用地在利用中的特殊性
1、利用上的特殊性。殯儀館是一種市政及公用設(shè)施，是服務(wù)于社會(huì)大眾的公益性事業(yè)，在運(yùn)營中與一般的土地使用相比存在特殊性。殯儀館一般建設(shè)在城市郊區(qū)，有相對(duì)固定的服務(wù)人群，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受國家政策的影響巨大，其本身的使用對(duì)于周邊土地的利用會(huì)帶來負(fù)面的影響，在建設(shè)上受嚴(yán)格的控制。
2、評(píng)估工作中的特殊性（評(píng)估方法選擇的困難性）。該類用地使用上的特殊性使該類用地?cái)?shù)量相對(duì)稀少，土地市場(chǎng)上沒有相應(yīng)的交易案例。同時(shí)該類用地在使用上基本采取劃撥的方式供地；收益上完全根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定取費(fèi)，一個(gè)殯儀館的收入狀況與土地的利用方式、位置、形狀、地形地勢(shì)、經(jīng)營狀況沒有很直接的關(guān)系。評(píng)估中對(duì)于該類土地價(jià)格水平、評(píng)估技術(shù)路線沒有案例可以參照。
（二）省內(nèi)其它城市該類用地的處置方式
就該類土地的評(píng)估問題，向省內(nèi)幾個(gè)地級(jí)市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)專家進(jìn)行了咨詢，發(fā)現(xiàn)各地多數(shù)沒有遇到該類問題。在山東省泰安市發(fā)生過一起，在殯儀館的搬遷過程中是按土地置換的方式*作的，沒有進(jìn)行土地收購，故沒有進(jìn)行土地評(píng)估。對(duì)于該類用地的評(píng)估各地土地評(píng)估專家的意見基本一致，認(rèn)為該類特殊用地的地價(jià)水平應(yīng)當(dāng)與工業(yè)用地地價(jià)水平接近，在估價(jià)實(shí)務(wù)中可以采用基準(zhǔn)地價(jià)中工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)修正體系評(píng)估。
（三）殯儀館用地在評(píng)估中針對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定用途的歸類
目前我國城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系主要采取分類定級(jí)的思路，一般分商業(yè)、住宅和工業(yè)用地，尚未針對(duì)特殊用地建立基準(zhǔn)地價(jià)的指導(dǎo)理論及相應(yīng)的地價(jià)體系，現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系不能充分指導(dǎo)該類土地評(píng)估實(shí)務(wù)工作。從理論和實(shí)務(wù)上，該類特殊用地的市場(chǎng)價(jià)格目前沒有現(xiàn)成標(biāo)準(zhǔn)案例，在與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中土地用途的參照標(biāo)準(zhǔn)上，可以考慮從四個(gè)方面進(jìn)行分析：
1、通過對(duì)地價(jià)影響因素敏感度的分析，判斷土地使用上的趨同性，以確定其參照標(biāo)準(zhǔn)。
地價(jià)影響因素是指對(duì)地價(jià)的變化產(chǎn)生影響的因素。在同一城市中對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的因素一般為區(qū)域因素和個(gè)別因素，主要包括以下幾個(gè)方面：區(qū)位條件、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公共設(shè)施配套狀況、周圍環(huán)境條件、生活條件、容積率等。
2、從行業(yè)性質(zhì)的角度判斷土地的參照歸類
殯儀館從行業(yè)上講屬于市政公用設(shè)施的范疇。市政公用設(shè)施中還包括供應(yīng)設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施等。根據(jù)以往的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，市政設(shè)施用地——如：水廠、電廠、熱電廠、機(jī)房、基站用地在評(píng)估中是參照工業(yè)用地的地價(jià)水平進(jìn)行評(píng)估的，因此對(duì)于殯儀館用地也可以參照工業(yè)用地的地價(jià)水平進(jìn)行評(píng)估。
3、從殯儀館重建的角度分析土地的參照歸類
殯儀館用地屬于劃撥用地目錄，殯儀館在重建時(shí)需要支付的土地費(fèi)用為土地的取得成本及相關(guān)稅費(fèi)，不需要支付土地出讓金。該部分土地費(fèi)用與工業(yè)用地評(píng)估采用的成本逼近法中土地成本價(jià)格在構(gòu)成上是完全一致的。從這個(gè)角度看，該類用地在土地成本上更接近于工業(yè)用地。
4、從殯儀館用地土地收購后處置的角度分析土地的參照歸類
殯儀館用地對(duì)于自身及周圍的土地利用產(chǎn)生負(fù)面的影響。一般情況下新建項(xiàng)目在選址時(shí)不會(huì)選擇建設(shè)在殯儀館的旁邊或原址上，特別是對(duì)人氣要求比較高的商業(yè)和住宅項(xiàng)目。這就導(dǎo)致殯儀館用地在收購后處置時(shí)受到較大的限制，不可能處于一個(gè)較高的價(jià)格。這從另一個(gè)角度決定殯儀館用地的地價(jià)水平不會(huì)接近該區(qū)域商業(yè)或住宅用地的價(jià)格。
通過上述分析，專題研討小組認(rèn)為殯儀館用地評(píng)估中針對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定用途可以歸類到工業(yè)用地。
（四）殯儀館效益分析
根據(jù)民政局資料，殯儀館是市民政局下屬的自收自支事業(yè)單位，其中帶有火化項(xiàng)目的殯儀館是不對(duì)外放開的。殯儀館行業(yè)利潤率很高，高利潤率的原因是政策的許可和經(jīng)營上的壟斷。
殯儀館作為一種高收入的市政公益設(shè)施，政策上的許可對(duì)其收入的高低是決定性的，如果國家將該行業(yè)定義為純公益性質(zhì)的單位，采用國家補(bǔ)貼政策，其收入就會(huì)非常低。土地在經(jīng)營中的作用主要是作為一個(gè)場(chǎng)地，起到一種承載的作用，土地的區(qū)位條件及規(guī)劃條件對(duì)殯儀館的收入影響不大。
殯儀館在經(jīng)營上具有壟斷性，并由此產(chǎn)生行業(yè)壟斷收益。目前，殯儀館為國有性質(zhì)的自收自支事業(yè)單位，該部分壟斷收益由國家享有。假設(shè)殯儀館可以由企業(yè)、個(gè)人經(jīng)營，那么該部分壟斷收益應(yīng)當(dāng)通過稅費(fèi)的形式收歸國庫。例如卷煙廠是一個(gè)壟斷性的行業(yè)，由此帶來的行業(yè)壟斷利潤國家通過卷煙消費(fèi)稅將該部分壟斷利潤收歸國庫。
殯儀館用地在使用上存在經(jīng)營的成分，在地價(jià)的實(shí)現(xiàn)上應(yīng)當(dāng)略高于工業(yè)用地地價(jià)水平。通過對(duì)其收益的分析，專題研討小組認(rèn)為殯儀館用地應(yīng)當(dāng)在工業(yè)用地地價(jià)水平上進(jìn)行+15%的用途修正。
三、結(jié)論及建議
專題研討結(jié)論：殯儀館用地在地價(jià)水平上與工業(yè)用地地價(jià)水平接近，地價(jià)影響因素與工業(yè)用地地價(jià)影響因素基本一致。在評(píng)估實(shí)務(wù)中該類用地可參照工業(yè)用地的性質(zhì)及工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系進(jìn)行評(píng)估，充分考慮該類用地中的經(jīng)營成分，在地價(jià)水平上進(jìn)行+15%的用途修正。
專題研討建議：在今后的土地評(píng)估實(shí)務(wù)中，類似殯儀館用地的土地評(píng)估參照工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。
根據(jù)我市規(guī)劃建設(shè)的要求，土地儲(chǔ)備交易中心對(duì)民政局下屬XX殯儀館使用的土地實(shí)施收購。收購過程中需對(duì)該土地進(jìn)行評(píng)估。按國家有關(guān)規(guī)定（見附件），殯儀館用地在國家土地分類上屬于特殊用地，在用地性質(zhì)上屬于公用設(shè)施用地，在供地方式上屬于國有劃撥土地的范疇。
該類用地的評(píng)估在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及基準(zhǔn)地價(jià)體系中沒有相關(guān)的規(guī)定，導(dǎo)致評(píng)估工作中涉及的用地性質(zhì)、參照地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等問題難以確定?？紤]到該項(xiàng)工作既要滿足土地收購的需要，同時(shí)又要在評(píng)估方法上與基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估技術(shù)、路線、方法等相掛鉤，因此我市有關(guān)部門組織土地評(píng)估專家就該類用地的評(píng)估進(jìn)行了專題研討，希望能制定出一套合理規(guī)范的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，今后用于指導(dǎo)我市該類土地評(píng)估實(shí)務(wù)。
二、分析
專題研討從殯儀館用地在利用中的特殊性、省內(nèi)其它城市該類用地的處置方式、殯儀館用地在評(píng)估中針對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定用途的歸類、殯儀館效益分析等方面進(jìn)行了分析論證。
（一）殯儀館用地在利用中的特殊性
1、利用上的特殊性。殯儀館是一種市政及公用設(shè)施，是服務(wù)于社會(huì)大眾的公益性事業(yè)，在運(yùn)營中與一般的土地使用相比存在特殊性。殯儀館一般建設(shè)在城市郊區(qū)，有相對(duì)固定的服務(wù)人群，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受國家政策的影響巨大，其本身的使用對(duì)于周邊土地的利用會(huì)帶來負(fù)面的影響，在建設(shè)上受嚴(yán)格的控制。
2、評(píng)估工作中的特殊性（評(píng)估方法選擇的困難性）。該類用地使用上的特殊性使該類用地?cái)?shù)量相對(duì)稀少，土地市場(chǎng)上沒有相應(yīng)的交易案例。同時(shí)該類用地在使用上基本采取劃撥的方式供地；收益上完全根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定取費(fèi)，一個(gè)殯儀館的收入狀況與土地的利用方式、位置、形狀、地形地勢(shì)、經(jīng)營狀況沒有很直接的關(guān)系。評(píng)估中對(duì)于該類土地價(jià)格水平、評(píng)估技術(shù)路線沒有案例可以參照。
（二）省內(nèi)其它城市該類用地的處置方式
就該類土地的評(píng)估問題，向省內(nèi)幾個(gè)地級(jí)市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)專家進(jìn)行了咨詢，發(fā)現(xiàn)各地多數(shù)沒有遇到該類問題。在山東省泰安市發(fā)生過一起，在殯儀館的搬遷過程中是按土地置換的方式*作的，沒有進(jìn)行土地收購，故沒有進(jìn)行土地評(píng)估。對(duì)于該類用地的評(píng)估各地土地評(píng)估專家的意見基本一致，認(rèn)為該類特殊用地的地價(jià)水平應(yīng)當(dāng)與工業(yè)用地地價(jià)水平接近，在估價(jià)實(shí)務(wù)中可以采用基準(zhǔn)地價(jià)中工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)修正體系評(píng)估。
（三）殯儀館用地在評(píng)估中針對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定用途的歸類
目前我國城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系主要采取分類定級(jí)的思路，一般分商業(yè)、住宅和工業(yè)用地，尚未針對(duì)特殊用地建立基準(zhǔn)地價(jià)的指導(dǎo)理論及相應(yīng)的地價(jià)體系，現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系不能充分指導(dǎo)該類土地評(píng)估實(shí)務(wù)工作。從理論和實(shí)務(wù)上，該類特殊用地的市場(chǎng)價(jià)格目前沒有現(xiàn)成標(biāo)準(zhǔn)案例，在與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中土地用途的參照標(biāo)準(zhǔn)上，可以考慮從四個(gè)方面進(jìn)行分析：
1、通過對(duì)地價(jià)影響因素敏感度的分析，判斷土地使用上的趨同性，以確定其參照標(biāo)準(zhǔn)。
地價(jià)影響因素是指對(duì)地價(jià)的變化產(chǎn)生影響的因素。在同一城市中對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的因素一般為區(qū)域因素和個(gè)別因素，主要包括以下幾個(gè)方面：區(qū)位條件、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公共設(shè)施配套狀況、周圍環(huán)境條件、生活條件、容積率等。
2、從行業(yè)性質(zhì)的角度判斷土地的參照歸類
殯儀館從行業(yè)上講屬于市政公用設(shè)施的范疇。市政公用設(shè)施中還包括供應(yīng)設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施等。根據(jù)以往的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，市政設(shè)施用地——如：水廠、電廠、熱電廠、機(jī)房、基站用地在評(píng)估中是參照工業(yè)用地的地價(jià)水平進(jìn)行評(píng)估的，因此對(duì)于殯儀館用地也可以參照工業(yè)用地的地價(jià)水平進(jìn)行評(píng)估。
3、從殯儀館重建的角度分析土地的參照歸類
殯儀館用地屬于劃撥用地目錄，殯儀館在重建時(shí)需要支付的土地費(fèi)用為土地的取得成本及相關(guān)稅費(fèi)，不需要支付土地出讓金。該部分土地費(fèi)用與工業(yè)用地評(píng)估采用的成本逼近法中土地成本價(jià)格在構(gòu)成上是完全一致的。從這個(gè)角度看，該類用地在土地成本上更接近于工業(yè)用地。
4、從殯儀館用地土地收購后處置的角度分析土地的參照歸類
殯儀館用地對(duì)于自身及周圍的土地利用產(chǎn)生負(fù)面的影響。一般情況下新建項(xiàng)目在選址時(shí)不會(huì)選擇建設(shè)在殯儀館的旁邊或原址上，特別是對(duì)人氣要求比較高的商業(yè)和住宅項(xiàng)目。這就導(dǎo)致殯儀館用地在收購后處置時(shí)受到較大的限制，不可能處于一個(gè)較高的價(jià)格。這從另一個(gè)角度決定殯儀館用地的地價(jià)水平不會(huì)接近該區(qū)域商業(yè)或住宅用地的價(jià)格。
通過上述分析，專題研討小組認(rèn)為殯儀館用地評(píng)估中針對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定用途可以歸類到工業(yè)用地。
（四）殯儀館效益分析
根據(jù)民政局資料，殯儀館是市民政局下屬的自收自支事業(yè)單位，其中帶有火化項(xiàng)目的殯儀館是不對(duì)外放開的。殯儀館行業(yè)利潤率很高，高利潤率的原因是政策的許可和經(jīng)營上的壟斷。
殯儀館作為一種高收入的市政公益設(shè)施，政策上的許可對(duì)其收入的高低是決定性的，如果國家將該行業(yè)定義為純公益性質(zhì)的單位，采用國家補(bǔ)貼政策，其收入就會(huì)非常低。土地在經(jīng)營中的作用主要是作為一個(gè)場(chǎng)地，起到一種承載的作用，土地的區(qū)位條件及規(guī)劃條件對(duì)殯儀館的收入影響不大。
殯儀館在經(jīng)營上具有壟斷性，并由此產(chǎn)生行業(yè)壟斷收益。目前，殯儀館為國有性質(zhì)的自收自支事業(yè)單位，該部分壟斷收益由國家享有。假設(shè)殯儀館可以由企業(yè)、個(gè)人經(jīng)營，那么該部分壟斷收益應(yīng)當(dāng)通過稅費(fèi)的形式收歸國庫。例如卷煙廠是一個(gè)壟斷性的行業(yè)，由此帶來的行業(yè)壟斷利潤國家通過卷煙消費(fèi)稅將該部分壟斷利潤收歸國庫。
殯儀館用地在使用上存在經(jīng)營的成分，在地價(jià)的實(shí)現(xiàn)上應(yīng)當(dāng)略高于工業(yè)用地地價(jià)水平。通過對(duì)其收益的分析，專題研討小組認(rèn)為殯儀館用地應(yīng)當(dāng)在工業(yè)用地地價(jià)水平上進(jìn)行+15%的用途修正。
三、結(jié)論及建議
專題研討結(jié)論：殯儀館用地在地價(jià)水平上與工業(yè)用地地價(jià)水平接近，地價(jià)影響因素與工業(yè)用地地價(jià)影響因素基本一致。在評(píng)估實(shí)務(wù)中該類用地可參照工業(yè)用地的性質(zhì)及工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系進(jìn)行評(píng)估，充分考慮該類用地中的經(jīng)營成分，在地價(jià)水平上進(jìn)行+15%的用途修正。
專題研討建議：在今后的土地評(píng)估實(shí)務(wù)中，類似殯儀館用地的土地評(píng)估參照工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。