考試要求
根據(jù)考試大綱規(guī)定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理相關(guān)方面的理論。
本部分考試旨在檢驗考生對房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)概念的基本了解和掌握程度。
主要考點
一、 概述
二、 房地產(chǎn)開發(fā)
第四十一章 概述
第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念與特性
一、房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱。本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大類。
二、房地產(chǎn)的特性
1. 空間上的固定性
土地以及定于土地上的建筑物是不可移動的。
2. 生產(chǎn)、使用的長期性
房地產(chǎn)開發(fā)周期長達數(shù)年甚至是數(shù)十年，使用期限也可達數(shù)十年甚至上百年。
3. 大量投資性
房地產(chǎn)投資數(shù)額很大，產(chǎn)品價值很高。
4. 保值性和增值性
由于城市的擴張和土地的稀缺性是的房地產(chǎn)價值高。
5. 相互影響性
房地產(chǎn)價格還受到鄰近環(huán)境的影響。
6. 受政策限制、影響的敏感性
各國對房地產(chǎn)的各項活動都有某項規(guī)定和限制，主要反映在城市規(guī)劃和各種政策措施方面。
第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
一、 房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵
房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為主的一個重要部門，具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)的職能。
二、 房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)
（一） 生產(chǎn)結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)過程通常分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩個階段，土地開發(fā)首先要征地，房屋開發(fā)是第二個階段，包括勘測和規(guī)劃設(shè)計，工程建設(shè)，建成驗收以及財產(chǎn)分割等。
在房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)階段，其生產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要有以下基本內(nèi)容：
1. 生產(chǎn)性投資結(jié)構(gòu)
2. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
3. 生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)
4. 區(qū)域結(jié)構(gòu)
（二） 流通結(jié)構(gòu)
流通是生產(chǎn)和消費之間不可缺少的橋梁，在計劃經(jīng)濟體制下，房屋不是商品，市場經(jīng)濟體制下，房屋成為了商品，要進入流通領(lǐng)域，一般來說，房地產(chǎn)市場的流通主要有買賣、租賃和抵押三種方式。
（三） 消費結(jié)構(gòu)
消費結(jié)構(gòu)主要反映在社會生產(chǎn)力和社會消費力之間的相互關(guān)系。
第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用
一、 房地產(chǎn)業(yè)是城市社會經(jīng)濟發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)
城市的基本功能和經(jīng)濟活動都離不開房和地，無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家都是如此。
二、 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為國家財政收入開辟了重要來源
房地產(chǎn)業(yè)是財政收入的主要來源之一，在各個國家都是如此。
三、 房地產(chǎn)業(yè)能夠促進和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如建材、家具等。
四、 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進舊城區(qū)的改造，完善城市的功能
我國舊城區(qū)人口稠密，交通擁擠，住房陳舊，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，環(huán)境質(zhì)量差，等等，調(diào)整舊城區(qū)能夠健全城市功能與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的相輔相成的兩個方面。
第四十二章 房地產(chǎn)開發(fā)
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述
一、 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容與形式
（一） 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容
是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。
（二） 房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式
主要形式是房地產(chǎn)綜合開發(fā)，即以建筑地塊和服務(wù)的開發(fā)、建造為中心，對某一建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共建筑實行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套、協(xié)調(diào)建設(shè)。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程
1. 項目策劃
2. 立項與企業(yè)審批
3. 項目規(guī)劃
4. 土地使用權(quán)的取得
5. 工程建設(shè)
6. 房地產(chǎn)管理
7. 物業(yè)管理
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究
一、 可行性研究的含義與劃分階段
可行性研究是指具體實施某一投資建設(shè)方案前，對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上、工程上的可行性論證、研究、評價的科學(xué)分析方法。主要包括三個階段：投資機會研究；初步可行性研究和詳細可行性研究。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容和步驟
一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究可以通過以下步驟進行：
（一） 籌劃準(zhǔn)備
（二） 調(diào)查研究
1. 需求預(yù)測
2. 供給預(yù)測
3. 價格預(yù)測
（三） 優(yōu)化和選擇方案
（四） 詳細研究
1. 舊城區(qū)土地利用和開發(fā)的投資費用
包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、“四源”費、大市政費、用電權(quán)費、不可預(yù)見費、利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)費。
2. 新區(qū)開發(fā)的投資和費用
包括土地補償費、青苗補償費、安置補助費、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口的安置費、超轉(zhuǎn)病殘人員安置費、新菜田建設(shè)基金和耕地占用稅等。
（五） 編制可行性研究報告
三、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價
（一） 財務(wù)評價的內(nèi)容和程序
是按照國內(nèi)現(xiàn)行的市場價格和國家現(xiàn)行財稅制度，從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的角度測算項目效益和費用等財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)，計算出項目的財務(wù)上的獲利能力。目標(biāo)是項目的盈利能力。分為三個步驟。
根據(jù)考試大綱規(guī)定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理相關(guān)方面的理論。
本部分考試旨在檢驗考生對房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)概念的基本了解和掌握程度。
主要考點
一、 概述
二、 房地產(chǎn)開發(fā)
第四十一章 概述
第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念與特性
一、房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱。本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大類。
二、房地產(chǎn)的特性
1. 空間上的固定性
土地以及定于土地上的建筑物是不可移動的。
2. 生產(chǎn)、使用的長期性
房地產(chǎn)開發(fā)周期長達數(shù)年甚至是數(shù)十年，使用期限也可達數(shù)十年甚至上百年。
3. 大量投資性
房地產(chǎn)投資數(shù)額很大，產(chǎn)品價值很高。
4. 保值性和增值性
由于城市的擴張和土地的稀缺性是的房地產(chǎn)價值高。
5. 相互影響性
房地產(chǎn)價格還受到鄰近環(huán)境的影響。
6. 受政策限制、影響的敏感性
各國對房地產(chǎn)的各項活動都有某項規(guī)定和限制，主要反映在城市規(guī)劃和各種政策措施方面。
第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
一、 房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵
房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為主的一個重要部門，具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)的職能。
二、 房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)
（一） 生產(chǎn)結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)過程通常分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩個階段，土地開發(fā)首先要征地，房屋開發(fā)是第二個階段，包括勘測和規(guī)劃設(shè)計，工程建設(shè)，建成驗收以及財產(chǎn)分割等。
在房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)階段，其生產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要有以下基本內(nèi)容：
1. 生產(chǎn)性投資結(jié)構(gòu)
2. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
3. 生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)
4. 區(qū)域結(jié)構(gòu)
（二） 流通結(jié)構(gòu)
流通是生產(chǎn)和消費之間不可缺少的橋梁，在計劃經(jīng)濟體制下，房屋不是商品，市場經(jīng)濟體制下，房屋成為了商品，要進入流通領(lǐng)域，一般來說，房地產(chǎn)市場的流通主要有買賣、租賃和抵押三種方式。
（三） 消費結(jié)構(gòu)
消費結(jié)構(gòu)主要反映在社會生產(chǎn)力和社會消費力之間的相互關(guān)系。
第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用
一、 房地產(chǎn)業(yè)是城市社會經(jīng)濟發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)
城市的基本功能和經(jīng)濟活動都離不開房和地，無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家都是如此。
二、 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為國家財政收入開辟了重要來源
房地產(chǎn)業(yè)是財政收入的主要來源之一，在各個國家都是如此。
三、 房地產(chǎn)業(yè)能夠促進和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如建材、家具等。
四、 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進舊城區(qū)的改造，完善城市的功能
我國舊城區(qū)人口稠密，交通擁擠，住房陳舊，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，環(huán)境質(zhì)量差，等等，調(diào)整舊城區(qū)能夠健全城市功能與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的相輔相成的兩個方面。
第四十二章 房地產(chǎn)開發(fā)
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述
一、 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容與形式
（一） 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容
是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。
（二） 房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式
主要形式是房地產(chǎn)綜合開發(fā)，即以建筑地塊和服務(wù)的開發(fā)、建造為中心，對某一建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共建筑實行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套、協(xié)調(diào)建設(shè)。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程
1. 項目策劃
2. 立項與企業(yè)審批
3. 項目規(guī)劃
4. 土地使用權(quán)的取得
5. 工程建設(shè)
6. 房地產(chǎn)管理
7. 物業(yè)管理
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究
一、 可行性研究的含義與劃分階段
可行性研究是指具體實施某一投資建設(shè)方案前，對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上、工程上的可行性論證、研究、評價的科學(xué)分析方法。主要包括三個階段：投資機會研究；初步可行性研究和詳細可行性研究。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容和步驟
一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究可以通過以下步驟進行：
（一） 籌劃準(zhǔn)備
（二） 調(diào)查研究
1. 需求預(yù)測
2. 供給預(yù)測
3. 價格預(yù)測
（三） 優(yōu)化和選擇方案
（四） 詳細研究
1. 舊城區(qū)土地利用和開發(fā)的投資費用
包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、“四源”費、大市政費、用電權(quán)費、不可預(yù)見費、利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)費。
2. 新區(qū)開發(fā)的投資和費用
包括土地補償費、青苗補償費、安置補助費、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口的安置費、超轉(zhuǎn)病殘人員安置費、新菜田建設(shè)基金和耕地占用稅等。
（五） 編制可行性研究報告
三、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價
（一） 財務(wù)評價的內(nèi)容和程序
是按照國內(nèi)現(xiàn)行的市場價格和國家現(xiàn)行財稅制度，從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的角度測算項目效益和費用等財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)，計算出項目的財務(wù)上的獲利能力。目標(biāo)是項目的盈利能力。分為三個步驟。