第一節(jié) 投資性房地產初始計量
[例題考點提示]
投資性房地產成本法和公允價值法及遞延所得稅的問題
[經典例題]
營業(yè)稅稅率為5%.有關資料如下：
（1）2006年12月丁公司以銀行存款購入一棟寫字樓，價款為51000萬元；其中包括土地使用權為1000萬元，丁公司作為投資性房地產，寫字樓預計尚可使用年限為40年，寫字樓相關手續(xù)于當日辦理完畢；土地使用權預計尚可使用年限為50年，土地使用權相關手續(xù)于2007年1月1日辦理完畢。寫字樓和土地使用權的預計凈殘值為零，均采用直線法計提折舊和攤銷。假定按年計提折舊和進行攤銷。
（2）2007年1月丁公司與B公司簽訂租賃協(xié)議，將該寫字樓整體出租給B公司，租期為3年，年租金為2000萬元，每年年初支付。
（3）若在2008年年末的寫字樓的市場價值為46550萬
考慮遞延所得稅，稅率33%.要求：
（1）編制2006年12月購入房地產的有關會計分錄。
（2）編制收到租金及有關營業(yè)稅的相關會計分錄。
（3）編制成本法下按年對投資性房地產計提折舊和進行攤銷的會計分錄。
（4）發(fā)生了減值的處理
[例題答案]
（出租房子同時把土地使用權出租了，那么應該是統(tǒng)一作為投資性房地產核算，計提折舊和攤銷在一起核算，“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目核算。如果是房產的折舊年限和土地使用權的攤銷年限不一致的，那么房產的折舊和土地使用權的攤銷應該是分開核算的。關于這點，之前確實不是很明白，教材中也沒有涉及到這樣的問題，這是水團溝通以后的初步答案，對于之前的疏忽表示歉意。）
（1）編制2006年12月購入房地產的有關會計分錄。
借：投資性房地產－寫字樓 51000
貸：銀行存款 51000
（2）編制收到租金及有關營業(yè)稅的相關會計分錄。
借：銀行存款2000
貸：其他業(yè)務收入 2000
借：營業(yè)稅金及附加100
貸：應交稅費－應交營業(yè)稅 100
（3）編制按年對投資性房地產計提折舊和進行攤銷的會計分錄。
07年，08年
借：其他業(yè)務成本 1270
貸：投資性房地產累計折舊1250 （50000÷40）
投資性房地產累計攤銷20（1000÷50）
（或借：其他業(yè)務成本 1270
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 1270）
09年
借：其他業(yè)務成本 1270
貸：投資性房地產累計折舊1250 （50000÷40）
投資性房地產累計攤銷20（1000÷50）
（或借：其他業(yè)務成本 1270
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 1270）
（4）若在2008年年末的寫字樓的市場價值為46550萬，2008年底投資性房地產賬面價值＝51000－1270×2=48460，因此應該計提減值＝1910萬：
借：資產減值損失 1910
貸：投資性房地產減值準備 1910
借；遞延所得稅資產 1910×33％＝630.3
貸：所得稅費用 630.3
[例題總結與延伸]
如果此題是按照公允價值的模式如何做分錄
（1）購買的時候，
借：投資性房地產－成本 51000
貸：銀行存款 51000
（2）編制收到租金及有關營業(yè)稅的相關會計分錄。
借：銀行存款2000
貸：其他業(yè)務收入 2000
借：營業(yè)稅金及附加100
貸：應交稅費－應交營業(yè)稅 100
（3）若在2008年年末的寫字樓的市場價值為46550萬，2008年底投資性房地產賬面價值51000，因此應該確認公允價值變動＝51000－46550＝4450萬，會計分錄：
借：公允價值變動損益 4450
貸：投資性房地產-公允價值變動 4450
借：遞延所得稅資產 630.3
遞延所得稅負債 838.2
貸：所得稅費用 1468.5
這里需要注意一個問題：會計上雖然不計算折舊了，但是稅法上還是需要計算折舊的，那么在每年底都需要確認遞延所得稅。會計上不計算折舊，稅法上要求扣除，那么這里形成的是應納稅暫時性差異，需要確認遞延所得稅負債：
借：所得稅費用 838.2
貸：遞延所得稅負債 1270×33％×2＝838.2
[知識點理解與總結]
一、投資性房地產實質
投資性房地產的實質就是企業(yè)經營租出的房地產和土地使用權，另外是持有增值后出售的土地使用權。從理解上基本上掌握一下經營租出的房地產就可以了。之所以這樣來區(qū)分是因為房地產市場逐漸繁榮，公允價值能夠及時取得，那么對于企業(yè)經營租出的固定資產是具有穩(wěn)定的交易市場的，那么根據新準則對于市場信息的考慮出發(fā)，很有必要把經營租賃的這部分房地產區(qū)別于其他固定資產來單獨核算，便于進行公允價值計量。成本模式計量則是基本延續(xù)了經營租賃固定資產的處理。對于我們考生來說重點掌握公允價值模式計量的投資性房地產的核算。
二、關于成本模式和公允價值模式
1、成本模式計量的投資性房地產。成本模式其實就是歷史成本計量的方法，計提折舊和攤銷的處理基本上行和一般的固定資產和無形資產沒有什么區(qū)別，需要明白的是投資性房地產、投資性房地產累計折舊（攤銷）、投資性房地產減值準備科目基本是屬于一級科目，可以參照固定資產、累計折舊和固定資產減值準備等科目來理解。投資性房地產遵循資產減值準則，也就是計提的減值不能夠轉回。期末都是存在減值跡象的時候要進行減值測試。這點和商譽和使用壽命不確定的無形資產：因為這兩種資產是期末必須進行減值測試的。
投資性房地產成本模式計量基本上沒有什么難點，初始入賬價值的確認和固定資產的處理基本一致，至于外購、自制等等情況的處理基本一般了解一下就可以了，方法參照固定資產處理。
2、公允價值模式計量的投資性房地產。所謂的公允價值模式計量的投資性房地產就是參考了市場信息計量，公允價值計量的前提就是該項投資性房地產必須是公允價值能夠可靠計量的，一般情況下是當?shù)禺a的房地產市場比較發(fā)達。對于公允價值的考慮基本上是新準則對于市場信息的逐步納入，鑒于房地產市場的完善性缺陷，公允價值中存在很大的波動因素。那么對于上市公式來說，公允價值是能夠及時體現(xiàn)上市公司的資產狀況，但是也有可能成為上市公司調節(jié)利潤的手段。那么對于公允價值是有相關限制的，集中體現(xiàn)在投資性房地產和自由資產或者是房地產存貨之間的相互轉換，這點以后會講到。
在稅法上對于公允價值是不予以承認的，那么會計上對于公允價值進行處理就形成了處理差異。在資產負債表債務法下就應該確認遞延所得稅。稅法的角度基本上重視一個已經實現(xiàn)的收入或者發(fā)生的成本，但還不是收付實現(xiàn)制，那么公允價值變動嚴格來說并沒有真正實現(xiàn)，因此稅法一般都是在這個資產處置的時候才認為公允價值影響實現(xiàn)，也就是之前的暫時性差異轉回的時候。
如果投資性房地產的公允價值下降的：
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產－公允價值變動
借：遞延所得稅資產
貸：所得稅費用
如果是公允價值上升的相應要確認遞延所得稅負債。
需要注意的一點就是公允價值模式計量的投資性房地產不再計提減值和折舊，稅法上要繼續(xù)對于該項資產計算折舊，那么會計和稅法上存在處理差異，需要確認遞延所得稅，在確認遞延所得稅的時候需要考慮該項資產是否存在遞延所得稅，那么再確定是轉回之前的遞延所得稅，還是繼續(xù)確認遞延所得稅。
在資產最終處置的時候累計確認的公允價值變動損益要轉入到其他業(yè)務收入中，這點處理和之前的金融資產的處理類似。所以對于公允價值計量的資產或者是負債的，處理都是基本類似的。
[容易犯錯的地方]
1、還是日期的問題，做題的時候一定要看日期，想一個問題，如果此題不是06年12月購買的而是07年1月，那么你如何處理呢？土地使用權是07年一月一日辦理完畢，如果是06年年末辦理完畢，那么如何處理呢？
2、公允價值模式下是不計提累計折舊的。有的時候會在這個地方設一個小陷阱，
比如公允模式下，06年年末取得的投資性房地產，從07年1月開始計提折舊。注意了伙伴們，這個就是陷阱了?？辞宄枪誓Ｊ较隆?BR> 3、公允價值模式下也不存在減值的問題，就和以公允價值計量變動記入當期損益的金融資產的計量方式是一樣，把所有的變動都記入公允價值變動損益就可以了。
4、涉及費用的問題，成本模式下，如果涉及費用肯定是要記入成本中的，但是公允模式下，是不計入成本的，這點同公允價值計量且其變動記入當期損益的金融資產，這兩個地方作為一個問題來理解，因為是按照公允計量，你加上費用不就是不公允了嗎，到了期末還要調整，所以直接記入當期損益就可以了。
5、投資性房地產的范圍，請各位看書P148 已出租的土地使用權，這個地方有兩個地方應該注意：
（1） 準備出租的土地使用權不作為投資性房地產核算，作為無定形資產核算。
（2） 必須是經營租賃方式租出而不是融資租賃方式。
[錯題舉例]
2008年1月25日，甲公司對所屬某建筑物（屬于投資性房地產，采用成本法核算）進行裝修，發(fā)生如下有關支出：領用生產用原材料10 000元，購進該批原材料時支付的增值稅進項額為 1700元；輔助生產車間為建筑物裝修工程提供的勞務支出為14 660元；計提有關人員工資26 000元、福利費3 640元。2008年12月26日，建筑物裝修完工，達到預定可使用狀態(tài)交付使用，甲公司預計下次裝修時間為2019年12月。2011年12月31日，甲公司決定對該建筑物重新進行裝修。假定該建筑物裝修支出符合后續(xù)支出資本化條件；該建筑物預計尚可使用年限為6年；裝修形成的投資性房地產預計凈殘值為2000元，預計可收回金額為120 000元；采用直線法計提折舊；不考慮其他因素。
要求：編制上述業(yè)務的有關會計分錄。
正確答案：甲公司的賬務處理如下：
（1）裝修領用原材料
借：在建工程 11 700
貸：原材料 10 000
應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出） 1700
（2）輔助生產車間為裝修工程提供勞務
借：在建工程 14 660
貸：生產成本——輔助生產成本 14 660
（3）計提工程人員工資以及福利費
借：在建工程 29 640
貸：應付職工薪酬 29 640
（4）裝修工程達到預定可使用狀態(tài)交付使用
借：投資性房地產——投資性房地產裝修 56 000
貸：在建工程 56 000
（5）2009年度計提裝修形成的投資性房地產折舊
因下次裝修時間為2019年12月，大于投資性房地產預計尚可以使用年限6年，因此，應按照投資性房地產尚可以使用年限6年計提折舊。
借：其他業(yè)務成本 9 000
貸：投資性房地產累計折舊 9 000
（6）2011年12月31日重新裝修時
借：營業(yè)外支出 29 000
投資性房地產累計折舊 27 000
貸：投資性房地產——投資性房地產裝修 56 000
對于此題出現(xiàn)的兩個問題
1.預計可收回金額120000有什么用？
在裝修達到預定可使用時計入投資性房地產的價值不能超過預計可收回金額，就是這個作用。
2.最后一筆分錄為什么借記"營業(yè)外支出"？
因為裝修費用應再兩次裝修期間計提折舊，在下次裝修時尚未計提完的轉入營業(yè)處支出。
[例題考點提示]
投資性房地產成本法和公允價值法及遞延所得稅的問題
[經典例題]
營業(yè)稅稅率為5%.有關資料如下：
（1）2006年12月丁公司以銀行存款購入一棟寫字樓，價款為51000萬元；其中包括土地使用權為1000萬元，丁公司作為投資性房地產，寫字樓預計尚可使用年限為40年，寫字樓相關手續(xù)于當日辦理完畢；土地使用權預計尚可使用年限為50年，土地使用權相關手續(xù)于2007年1月1日辦理完畢。寫字樓和土地使用權的預計凈殘值為零，均采用直線法計提折舊和攤銷。假定按年計提折舊和進行攤銷。
（2）2007年1月丁公司與B公司簽訂租賃協(xié)議，將該寫字樓整體出租給B公司，租期為3年，年租金為2000萬元，每年年初支付。
（3）若在2008年年末的寫字樓的市場價值為46550萬
考慮遞延所得稅，稅率33%.要求：
（1）編制2006年12月購入房地產的有關會計分錄。
（2）編制收到租金及有關營業(yè)稅的相關會計分錄。
（3）編制成本法下按年對投資性房地產計提折舊和進行攤銷的會計分錄。
（4）發(fā)生了減值的處理
[例題答案]
（出租房子同時把土地使用權出租了，那么應該是統(tǒng)一作為投資性房地產核算，計提折舊和攤銷在一起核算，“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目核算。如果是房產的折舊年限和土地使用權的攤銷年限不一致的，那么房產的折舊和土地使用權的攤銷應該是分開核算的。關于這點，之前確實不是很明白，教材中也沒有涉及到這樣的問題，這是水團溝通以后的初步答案，對于之前的疏忽表示歉意。）
（1）編制2006年12月購入房地產的有關會計分錄。
借：投資性房地產－寫字樓 51000
貸：銀行存款 51000
（2）編制收到租金及有關營業(yè)稅的相關會計分錄。
借：銀行存款2000
貸：其他業(yè)務收入 2000
借：營業(yè)稅金及附加100
貸：應交稅費－應交營業(yè)稅 100
（3）編制按年對投資性房地產計提折舊和進行攤銷的會計分錄。
07年，08年
借：其他業(yè)務成本 1270
貸：投資性房地產累計折舊1250 （50000÷40）
投資性房地產累計攤銷20（1000÷50）
（或借：其他業(yè)務成本 1270
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 1270）
09年
借：其他業(yè)務成本 1270
貸：投資性房地產累計折舊1250 （50000÷40）
投資性房地產累計攤銷20（1000÷50）
（或借：其他業(yè)務成本 1270
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 1270）
（4）若在2008年年末的寫字樓的市場價值為46550萬，2008年底投資性房地產賬面價值＝51000－1270×2=48460，因此應該計提減值＝1910萬：
借：資產減值損失 1910
貸：投資性房地產減值準備 1910
借；遞延所得稅資產 1910×33％＝630.3
貸：所得稅費用 630.3
[例題總結與延伸]
如果此題是按照公允價值的模式如何做分錄
（1）購買的時候，
借：投資性房地產－成本 51000
貸：銀行存款 51000
（2）編制收到租金及有關營業(yè)稅的相關會計分錄。
借：銀行存款2000
貸：其他業(yè)務收入 2000
借：營業(yè)稅金及附加100
貸：應交稅費－應交營業(yè)稅 100
（3）若在2008年年末的寫字樓的市場價值為46550萬，2008年底投資性房地產賬面價值51000，因此應該確認公允價值變動＝51000－46550＝4450萬，會計分錄：
借：公允價值變動損益 4450
貸：投資性房地產-公允價值變動 4450
借：遞延所得稅資產 630.3
遞延所得稅負債 838.2
貸：所得稅費用 1468.5
這里需要注意一個問題：會計上雖然不計算折舊了，但是稅法上還是需要計算折舊的，那么在每年底都需要確認遞延所得稅。會計上不計算折舊，稅法上要求扣除，那么這里形成的是應納稅暫時性差異，需要確認遞延所得稅負債：
借：所得稅費用 838.2
貸：遞延所得稅負債 1270×33％×2＝838.2
[知識點理解與總結]
一、投資性房地產實質
投資性房地產的實質就是企業(yè)經營租出的房地產和土地使用權，另外是持有增值后出售的土地使用權。從理解上基本上掌握一下經營租出的房地產就可以了。之所以這樣來區(qū)分是因為房地產市場逐漸繁榮，公允價值能夠及時取得，那么對于企業(yè)經營租出的固定資產是具有穩(wěn)定的交易市場的，那么根據新準則對于市場信息的考慮出發(fā)，很有必要把經營租賃的這部分房地產區(qū)別于其他固定資產來單獨核算，便于進行公允價值計量。成本模式計量則是基本延續(xù)了經營租賃固定資產的處理。對于我們考生來說重點掌握公允價值模式計量的投資性房地產的核算。
二、關于成本模式和公允價值模式
1、成本模式計量的投資性房地產。成本模式其實就是歷史成本計量的方法，計提折舊和攤銷的處理基本上行和一般的固定資產和無形資產沒有什么區(qū)別，需要明白的是投資性房地產、投資性房地產累計折舊（攤銷）、投資性房地產減值準備科目基本是屬于一級科目，可以參照固定資產、累計折舊和固定資產減值準備等科目來理解。投資性房地產遵循資產減值準則，也就是計提的減值不能夠轉回。期末都是存在減值跡象的時候要進行減值測試。這點和商譽和使用壽命不確定的無形資產：因為這兩種資產是期末必須進行減值測試的。
投資性房地產成本模式計量基本上沒有什么難點，初始入賬價值的確認和固定資產的處理基本一致，至于外購、自制等等情況的處理基本一般了解一下就可以了，方法參照固定資產處理。
2、公允價值模式計量的投資性房地產。所謂的公允價值模式計量的投資性房地產就是參考了市場信息計量，公允價值計量的前提就是該項投資性房地產必須是公允價值能夠可靠計量的，一般情況下是當?shù)禺a的房地產市場比較發(fā)達。對于公允價值的考慮基本上是新準則對于市場信息的逐步納入，鑒于房地產市場的完善性缺陷，公允價值中存在很大的波動因素。那么對于上市公式來說，公允價值是能夠及時體現(xiàn)上市公司的資產狀況，但是也有可能成為上市公司調節(jié)利潤的手段。那么對于公允價值是有相關限制的，集中體現(xiàn)在投資性房地產和自由資產或者是房地產存貨之間的相互轉換，這點以后會講到。
在稅法上對于公允價值是不予以承認的，那么會計上對于公允價值進行處理就形成了處理差異。在資產負債表債務法下就應該確認遞延所得稅。稅法的角度基本上重視一個已經實現(xiàn)的收入或者發(fā)生的成本，但還不是收付實現(xiàn)制，那么公允價值變動嚴格來說并沒有真正實現(xiàn)，因此稅法一般都是在這個資產處置的時候才認為公允價值影響實現(xiàn)，也就是之前的暫時性差異轉回的時候。
如果投資性房地產的公允價值下降的：
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產－公允價值變動
借：遞延所得稅資產
貸：所得稅費用
如果是公允價值上升的相應要確認遞延所得稅負債。
需要注意的一點就是公允價值模式計量的投資性房地產不再計提減值和折舊，稅法上要繼續(xù)對于該項資產計算折舊，那么會計和稅法上存在處理差異，需要確認遞延所得稅，在確認遞延所得稅的時候需要考慮該項資產是否存在遞延所得稅，那么再確定是轉回之前的遞延所得稅，還是繼續(xù)確認遞延所得稅。
在資產最終處置的時候累計確認的公允價值變動損益要轉入到其他業(yè)務收入中，這點處理和之前的金融資產的處理類似。所以對于公允價值計量的資產或者是負債的，處理都是基本類似的。
[容易犯錯的地方]
1、還是日期的問題，做題的時候一定要看日期，想一個問題，如果此題不是06年12月購買的而是07年1月，那么你如何處理呢？土地使用權是07年一月一日辦理完畢，如果是06年年末辦理完畢，那么如何處理呢？
2、公允價值模式下是不計提累計折舊的。有的時候會在這個地方設一個小陷阱，
比如公允模式下，06年年末取得的投資性房地產，從07年1月開始計提折舊。注意了伙伴們，這個就是陷阱了?？辞宄枪誓Ｊ较隆?BR> 3、公允價值模式下也不存在減值的問題，就和以公允價值計量變動記入當期損益的金融資產的計量方式是一樣，把所有的變動都記入公允價值變動損益就可以了。
4、涉及費用的問題，成本模式下，如果涉及費用肯定是要記入成本中的，但是公允模式下，是不計入成本的，這點同公允價值計量且其變動記入當期損益的金融資產，這兩個地方作為一個問題來理解，因為是按照公允計量，你加上費用不就是不公允了嗎，到了期末還要調整，所以直接記入當期損益就可以了。
5、投資性房地產的范圍，請各位看書P148 已出租的土地使用權，這個地方有兩個地方應該注意：
（1） 準備出租的土地使用權不作為投資性房地產核算，作為無定形資產核算。
（2） 必須是經營租賃方式租出而不是融資租賃方式。
[錯題舉例]
2008年1月25日，甲公司對所屬某建筑物（屬于投資性房地產，采用成本法核算）進行裝修，發(fā)生如下有關支出：領用生產用原材料10 000元，購進該批原材料時支付的增值稅進項額為 1700元；輔助生產車間為建筑物裝修工程提供的勞務支出為14 660元；計提有關人員工資26 000元、福利費3 640元。2008年12月26日，建筑物裝修完工，達到預定可使用狀態(tài)交付使用，甲公司預計下次裝修時間為2019年12月。2011年12月31日，甲公司決定對該建筑物重新進行裝修。假定該建筑物裝修支出符合后續(xù)支出資本化條件；該建筑物預計尚可使用年限為6年；裝修形成的投資性房地產預計凈殘值為2000元，預計可收回金額為120 000元；采用直線法計提折舊；不考慮其他因素。
要求：編制上述業(yè)務的有關會計分錄。
正確答案：甲公司的賬務處理如下：
（1）裝修領用原材料
借：在建工程 11 700
貸：原材料 10 000
應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出） 1700
（2）輔助生產車間為裝修工程提供勞務
借：在建工程 14 660
貸：生產成本——輔助生產成本 14 660
（3）計提工程人員工資以及福利費
借：在建工程 29 640
貸：應付職工薪酬 29 640
（4）裝修工程達到預定可使用狀態(tài)交付使用
借：投資性房地產——投資性房地產裝修 56 000
貸：在建工程 56 000
（5）2009年度計提裝修形成的投資性房地產折舊
因下次裝修時間為2019年12月，大于投資性房地產預計尚可以使用年限6年，因此，應按照投資性房地產尚可以使用年限6年計提折舊。
借：其他業(yè)務成本 9 000
貸：投資性房地產累計折舊 9 000
（6）2011年12月31日重新裝修時
借：營業(yè)外支出 29 000
投資性房地產累計折舊 27 000
貸：投資性房地產——投資性房地產裝修 56 000
對于此題出現(xiàn)的兩個問題
1.預計可收回金額120000有什么用？
在裝修達到預定可使用時計入投資性房地產的價值不能超過預計可收回金額，就是這個作用。
2.最后一筆分錄為什么借記"營業(yè)外支出"？
因為裝修費用應再兩次裝修期間計提折舊，在下次裝修時尚未計提完的轉入營業(yè)處支出。