◆在整個房地產(chǎn)市場，價格上升是由需求增加與供給減少同時造成的。如果沒有土地緊縮政策，房價同樣會上漲，但上漲的幅度不會如此之大。
◆在不斷增長的購房需求中，既包括居住需求，又包括投資需求。所謂“非理性”的炒房行為，其實是經(jīng)濟中存在某種扭曲的反映。
◆如果不從根本上解決財政資源分配扭曲、企業(yè)投資環(huán)境不公、人民幣匯率僵化三大問題，并及時推進土地制度改革，中國的房地產(chǎn)—特別是中心城市的房地產(chǎn)價格仍將持續(xù)高漲。
自2004年的宏觀調(diào)控以來，房價上漲成為中國經(jīng)濟中關(guān)注的問題之一。一方面，它關(guān)系到廣大民眾的生活狀況，另一方面，它牽動著宏觀調(diào)控的政策走向。2005年5月，由于房價漲勢迅猛，國務(wù)院七部委發(fā)布通知，對房價上漲提出調(diào)控意見，并把房價問題提高到政治高度。但在一年之后，房價并未得到控制。于是九部委聯(lián)合文件再次出臺，目標(biāo)依然指向房價，措施也更加嚴(yán)厲。
以中國政府對社會資源的掌控能力，對房價問題如此重視，卻長時間未能解決，足見其復(fù)雜性。但越是復(fù)雜的問題，越需要簡潔的分析工具，否則就難以找到問題的癥結(jié)。如果不針對問題的癥結(jié)，出臺再多政策也無濟于事。鑒于此，本文將從經(jīng)濟學(xué)的基本原理出發(fā)，探究供求關(guān)系背后影響房價的主要因素，為解決房價問題提供參考。
【土地供給對房價的影響】
2005年，隨著房價問題的升溫，一種有影響的觀點“地荒論”逐漸廣為人知。這種觀點認(rèn)為，2004年后的房價猛漲的原因是宏觀經(jīng)濟調(diào)控，政府對土地審批嚴(yán)格控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足。而國土資源管理部門對此堅決反駁。國土資源部2005年3月發(fā)布統(tǒng)計稱，2004年全國土地招拍掛總數(shù)比上年增長1.2%；全國土地購置面積比上年同期增長5.9%?！伴_發(fā)商手里逾期兩年以上未開發(fā)的土地就達40萬畝，根本不存在某些利益集團所說的‘地荒論’?！眹临Y源部副部長鹿心社如此表態(tài)。
針對上述說法，來看一個問題：土地供應(yīng)量的增加，是否意味著土地“供給”的增加？這是從經(jīng)濟學(xué)角度分析房價的一個關(guān)鍵。
舉例說，當(dāng)夏天來臨的時候，空調(diào)的銷售量會高于其他季節(jié)。原因是天氣炎熱，人們對空調(diào)的需求增加，使空調(diào)銷售更加容易。這時候，我們不能說空調(diào)的“供給”增加，而只能說空調(diào)的“供給量”增加。在經(jīng)濟學(xué)的價格模型中，它表現(xiàn)為需求曲線向右移動，交易量增加，價格上升；但供給曲線并沒有改變。
這里可以看出供給和供給量的區(qū)別。所謂供給，是在一定的技術(shù)或制度條件下提供某種產(chǎn)品的可能性，這種可能性隨著技術(shù)或制度條件的變化而變化。而供給量，是在既定技術(shù)或制度條件下市場交易的發(fā)生量，這種發(fā)生量隨著需求的增加而增加，隨著需求下降而減少。在價格模型中，“供給”對應(yīng)的是整條供給曲線，而“供給量”則是供給曲線上的一個點。在現(xiàn)實中，供給變動意味著供給的技術(shù)、制度條件發(fā)生變化，而供給量的變化意味著購買者對商品的偏好或購買能力發(fā)生了變化。
有了這樣的區(qū)分，就不難理解，市場上完全可能出現(xiàn)供給減少、而供給量增加的情況。正如2004年以來的土地市場：一方面，由于宏觀調(diào)控，政府對土地出讓嚴(yán)格控制，甚至要求暫停土地審批—這從根本上改變了土地供應(yīng)的制度環(huán)境，使得土地供給減少；另一方面，由于市場上對土地的需求不斷增加，土地的供給量仍在增加，而且價格也隨之上升(如右圖所示)。
這里隱含的推論是：在整個房地產(chǎn)市場，價格上升是由需求增加與供給減少同時造成的。如果沒有土地緊縮政策，房價同樣會上漲，但上漲的幅度不會如此之大。而在需求增長異常迅猛的情況下，要想抑制房價上漲，必須大幅度增加房地產(chǎn)生產(chǎn)要素及其產(chǎn)品的供給。這需要改變房地產(chǎn)市場的技術(shù)或制度環(huán)境，使其生產(chǎn)要素更容易得到，或降低住房的生產(chǎn)、交易成本，使其供給曲線在價格模型中向右移動。
我們可以舉一些例子來說明房地產(chǎn)市場的供給增加機制。例如，有人發(fā)明了一種“懸浮住房”技術(shù)，該技術(shù)可以使住房像氣球一樣漂浮在空中，需要時打開，不需要時折疊起來，放在口袋里—如果有這樣的技術(shù)，就會增加住房的供給，降低住房的價格。再如，未來社會的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用水平大大提高，辦公和商務(wù)活動不需見面就能完成，而且建筑技術(shù)也大大完善，那么社會用于修建住房的土地，就可以延伸到原來不可能到達的區(qū)域，如青藏高原、塔里木盆地等，這就意味著房地產(chǎn)市場的土地供給增加。
如果有一天，中國的土地產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生改變，土地由國家所有變?yōu)閭€人所有，那么，在農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為開發(fā)用地的過程中，個人出讓土地的要價底線，一定低于目前政府的要價底線；或者說，假如面臨同樣的出價，個人出讓土地的意愿會高于政府—這也意味著土地供給的增加。當(dāng)然，這只是一種前景，現(xiàn)在看起來還很遙遠。
從現(xiàn)實狀況看，國土資源的管理者似乎并未看到“供給”和“供給量”的區(qū)別。一方面，他們對房價上漲表示擔(dān)憂，另一方面，卻堅持嚴(yán)控土地轉(zhuǎn)讓的政策方針。2004年，國土資源部部長孫文盛總結(jié)，國土資源部運用土地政策參與宏觀調(diào)控，“牢牢把緊土地供應(yīng)的閘門不松手?！?005年，該部的工作要點指出，要嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法規(guī)和供地政策，對建設(shè)用地“從嚴(yán)從緊”審批。2006年，國土資源部的全年土地利用計劃確定，全國將繼續(xù)堅持從嚴(yán)從緊的用地原則，用地總量維持在上一年的水平。
在這樣的政策背景下，土地供給不可能對房價產(chǎn)生抑制的效果。相反，由于人們對住房需求的不斷增長，導(dǎo)致房價上漲，促使開發(fā)商更加積極地競購?fù)恋兀瑥亩吡说貎r。這是過去數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)價格迅速高漲的重要原因，也是誤導(dǎo)人們認(rèn)為土地供給不會影響房價的主要原因。
◆在不斷增長的購房需求中，既包括居住需求，又包括投資需求。所謂“非理性”的炒房行為，其實是經(jīng)濟中存在某種扭曲的反映。
◆如果不從根本上解決財政資源分配扭曲、企業(yè)投資環(huán)境不公、人民幣匯率僵化三大問題，并及時推進土地制度改革，中國的房地產(chǎn)—特別是中心城市的房地產(chǎn)價格仍將持續(xù)高漲。
自2004年的宏觀調(diào)控以來，房價上漲成為中國經(jīng)濟中關(guān)注的問題之一。一方面，它關(guān)系到廣大民眾的生活狀況，另一方面，它牽動著宏觀調(diào)控的政策走向。2005年5月，由于房價漲勢迅猛，國務(wù)院七部委發(fā)布通知，對房價上漲提出調(diào)控意見，并把房價問題提高到政治高度。但在一年之后，房價并未得到控制。于是九部委聯(lián)合文件再次出臺，目標(biāo)依然指向房價，措施也更加嚴(yán)厲。
以中國政府對社會資源的掌控能力，對房價問題如此重視，卻長時間未能解決，足見其復(fù)雜性。但越是復(fù)雜的問題，越需要簡潔的分析工具，否則就難以找到問題的癥結(jié)。如果不針對問題的癥結(jié)，出臺再多政策也無濟于事。鑒于此，本文將從經(jīng)濟學(xué)的基本原理出發(fā)，探究供求關(guān)系背后影響房價的主要因素，為解決房價問題提供參考。
【土地供給對房價的影響】
2005年，隨著房價問題的升溫，一種有影響的觀點“地荒論”逐漸廣為人知。這種觀點認(rèn)為，2004年后的房價猛漲的原因是宏觀經(jīng)濟調(diào)控，政府對土地審批嚴(yán)格控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足。而國土資源管理部門對此堅決反駁。國土資源部2005年3月發(fā)布統(tǒng)計稱，2004年全國土地招拍掛總數(shù)比上年增長1.2%；全國土地購置面積比上年同期增長5.9%?！伴_發(fā)商手里逾期兩年以上未開發(fā)的土地就達40萬畝，根本不存在某些利益集團所說的‘地荒論’?！眹临Y源部副部長鹿心社如此表態(tài)。
針對上述說法，來看一個問題：土地供應(yīng)量的增加，是否意味著土地“供給”的增加？這是從經(jīng)濟學(xué)角度分析房價的一個關(guān)鍵。
舉例說，當(dāng)夏天來臨的時候，空調(diào)的銷售量會高于其他季節(jié)。原因是天氣炎熱，人們對空調(diào)的需求增加，使空調(diào)銷售更加容易。這時候，我們不能說空調(diào)的“供給”增加，而只能說空調(diào)的“供給量”增加。在經(jīng)濟學(xué)的價格模型中，它表現(xiàn)為需求曲線向右移動，交易量增加，價格上升；但供給曲線并沒有改變。
這里可以看出供給和供給量的區(qū)別。所謂供給，是在一定的技術(shù)或制度條件下提供某種產(chǎn)品的可能性，這種可能性隨著技術(shù)或制度條件的變化而變化。而供給量，是在既定技術(shù)或制度條件下市場交易的發(fā)生量，這種發(fā)生量隨著需求的增加而增加，隨著需求下降而減少。在價格模型中，“供給”對應(yīng)的是整條供給曲線，而“供給量”則是供給曲線上的一個點。在現(xiàn)實中，供給變動意味著供給的技術(shù)、制度條件發(fā)生變化，而供給量的變化意味著購買者對商品的偏好或購買能力發(fā)生了變化。
有了這樣的區(qū)分，就不難理解，市場上完全可能出現(xiàn)供給減少、而供給量增加的情況。正如2004年以來的土地市場：一方面，由于宏觀調(diào)控，政府對土地出讓嚴(yán)格控制，甚至要求暫停土地審批—這從根本上改變了土地供應(yīng)的制度環(huán)境，使得土地供給減少；另一方面，由于市場上對土地的需求不斷增加，土地的供給量仍在增加，而且價格也隨之上升(如右圖所示)。
這里隱含的推論是：在整個房地產(chǎn)市場，價格上升是由需求增加與供給減少同時造成的。如果沒有土地緊縮政策，房價同樣會上漲，但上漲的幅度不會如此之大。而在需求增長異常迅猛的情況下，要想抑制房價上漲，必須大幅度增加房地產(chǎn)生產(chǎn)要素及其產(chǎn)品的供給。這需要改變房地產(chǎn)市場的技術(shù)或制度環(huán)境，使其生產(chǎn)要素更容易得到，或降低住房的生產(chǎn)、交易成本，使其供給曲線在價格模型中向右移動。
我們可以舉一些例子來說明房地產(chǎn)市場的供給增加機制。例如，有人發(fā)明了一種“懸浮住房”技術(shù)，該技術(shù)可以使住房像氣球一樣漂浮在空中，需要時打開，不需要時折疊起來，放在口袋里—如果有這樣的技術(shù)，就會增加住房的供給，降低住房的價格。再如，未來社會的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用水平大大提高，辦公和商務(wù)活動不需見面就能完成，而且建筑技術(shù)也大大完善，那么社會用于修建住房的土地，就可以延伸到原來不可能到達的區(qū)域，如青藏高原、塔里木盆地等，這就意味著房地產(chǎn)市場的土地供給增加。
如果有一天，中國的土地產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生改變，土地由國家所有變?yōu)閭€人所有，那么，在農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為開發(fā)用地的過程中，個人出讓土地的要價底線，一定低于目前政府的要價底線；或者說，假如面臨同樣的出價，個人出讓土地的意愿會高于政府—這也意味著土地供給的增加。當(dāng)然，這只是一種前景，現(xiàn)在看起來還很遙遠。
從現(xiàn)實狀況看，國土資源的管理者似乎并未看到“供給”和“供給量”的區(qū)別。一方面，他們對房價上漲表示擔(dān)憂，另一方面，卻堅持嚴(yán)控土地轉(zhuǎn)讓的政策方針。2004年，國土資源部部長孫文盛總結(jié)，國土資源部運用土地政策參與宏觀調(diào)控，“牢牢把緊土地供應(yīng)的閘門不松手?！?005年，該部的工作要點指出，要嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法規(guī)和供地政策，對建設(shè)用地“從嚴(yán)從緊”審批。2006年，國土資源部的全年土地利用計劃確定，全國將繼續(xù)堅持從嚴(yán)從緊的用地原則，用地總量維持在上一年的水平。
在這樣的政策背景下，土地供給不可能對房價產(chǎn)生抑制的效果。相反，由于人們對住房需求的不斷增長，導(dǎo)致房價上漲，促使開發(fā)商更加積極地競購?fù)恋兀瑥亩吡说貎r。這是過去數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)價格迅速高漲的重要原因，也是誤導(dǎo)人們認(rèn)為土地供給不會影響房價的主要原因。