目前,在中國(guó)尤其是北京、上海、廣州都出現(xiàn)了一批非常熱鬧的步行街。據(jù)統(tǒng)計(jì),大大小小稱為步行街的街道在中國(guó)共有近200條。步行街建設(shè)已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資和所謂都市經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要的熱點(diǎn)。
步行街在大城市出現(xiàn),以其功能全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便,并同時(shí)滿足人們購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要,而成為大都市的商業(yè)窗口。但是,在一些中小城市所建設(shè)的步行街,卻具有很強(qiáng)的跟風(fēng)性質(zhì),人們把它作為一種時(shí)尚、一種政績(jī)進(jìn)行追求,有街無(wú)市,缺少人氣,成為一個(gè)比較嚴(yán)重的問題。
步行街的建設(shè)同前幾年流行的主題公園建設(shè)一樣,由于盲目跟風(fēng),目前已經(jīng)出現(xiàn)了很多急待解決的投資問題。幾年前,由于深圳華僑城的成功,許多城市也建起了這樣和那樣的主題公園。但是,由于市場(chǎng)反應(yīng)不熱烈,許多投資都化為烏有,而今已經(jīng)是“門庭冷落車馬稀”。一些中小城市步行街的建設(shè)是否會(huì)重蹈主題公園的覆轍,這是一個(gè)非常值得深思的問題。
最近,wbsa教授嚴(yán)忠明應(yīng)徐州市有關(guān)部門的盛情邀請(qǐng),對(duì)徐州市步行街進(jìn)行了實(shí)地考察。在此期間,綜合對(duì)全國(guó)步行街的研究和各地考察經(jīng)驗(yàn),嚴(yán)忠明教授對(duì)目前步行街所面臨的問題進(jìn)行了比較系統(tǒng)的論述,并對(duì)步行街的策劃以及建設(shè)提出了自己的看法。
步行街的七種“死火法”
中國(guó)目前步行街有一半是旺丁不旺財(cái)?shù)模械纳踔林皇窃陂_街的時(shí)候熱鬧了一陣子就冷落下來(lái)了,步行街逐漸演化為“不行街”。那么,為什么在中國(guó)三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設(shè)的步行街效果不理想呢?推敲其中的原因:
一、沒有市場(chǎng)只有市長(zhǎng)。
這類步行街多是政府進(jìn)行所謂的城市運(yùn)營(yíng),照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場(chǎng)為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。在大城市中興旺的項(xiàng)目在中小城市并不一定旺,這是一個(gè)基本的事實(shí)。這同城市本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌有很大的關(guān)系。
步行街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達(dá),根本的原因不在于步行這一概念,而在于本身城市商業(yè)的強(qiáng)大的輻射能力。也就是說,其目標(biāo)人群是全國(guó)乃至全世界。步行只是都市美女的一件時(shí)裝,對(duì)于俊俏的姑娘來(lái)說,那怕只是披上隨意的一塊布匹,也是風(fēng)情萬(wàn)種。
但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標(biāo)人群往往只是在本地、本市。而本地市場(chǎng)由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競(jìng)爭(zhēng),僅步行這一概念很難產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。這些城市也不具有象三大都市圈里城市強(qiáng)大的吸引力和對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的拉動(dòng)??尚Φ氖?,有的中小城市在建設(shè)步行街的時(shí)候,把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的美麗照片發(fā)送到人手一冊(cè),希望建設(shè)像這樣高檔的商業(yè)氛圍,簡(jiǎn)直就有畫餅充饑的味道。
二、沒有策劃只有規(guī)劃。
許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的,因此,規(guī)劃方案是由一些規(guī)劃設(shè)計(jì)院完全的。這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑,外表上看,它可能是仿古的,也可能是現(xiàn)代,但是從使用上看,卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容,因?yàn)樗⒉皇歉鶕?jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)生態(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計(jì)的。
在中小城市,要做一個(gè)同一主題的長(zhǎng)達(dá)800米的商業(yè)步行街,用什么樣的目標(biāo)人群來(lái)支撐它,是一個(gè)非常嚴(yán)峻的問題。因?yàn)檫@樣一個(gè)主題步行街,在大城市也需要相當(dāng)?shù)南M(fèi)人群。我們?cè)姷揭粭l街,建筑漂亮的檔口都是以整齊劃一的風(fēng)格建設(shè)的,但實(shí)操不好用。如果整條長(zhǎng)達(dá)700、800米的街道全部做服裝,本地市場(chǎng)很難消化;如果做飲食業(yè),又沒有考慮到廚房等相關(guān)的配套;如果做歌廳或卡拉ok,其隔音、消防等也存在一系列的問題。所以,規(guī)劃漂亮,但由于沒有策劃的指導(dǎo),沒有建立項(xiàng)目操作總譜,其后續(xù)的壓力在經(jīng)營(yíng)中就表現(xiàn)得非常突出。
三、沒有定位只有“品味”。
定位,我們指要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘统鞘刑攸c(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)能力和目標(biāo)人群的情況,設(shè)計(jì)相應(yīng)的物態(tài)。例如,在做旺人氣方面,我們就要充分考慮兩個(gè)重要的因素,一個(gè)就是對(duì)兒童的吸引力問題。我們知道,小孩子因?yàn)樵诓叫袇^(qū)域里沒有車輛的危險(xiǎn),可以快樂玩耍,這對(duì)做好步行街人氣是一個(gè)非常重要的因素,因此,兒童天地在步行街里是一個(gè)聚集人氣的很重要的手段,但是,很多步行街卻沒有這種考慮。其二,是對(duì)那些沒有錢的人的吸引,根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排,可以設(shè)計(jì)讓那些周邊的居民有參與性的活動(dòng),就是做旺人場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素。但是,有的步行街的設(shè)計(jì)只一味的追求品味,向高檔次靠攏。其結(jié)果就好像讓全城的婦女按瑪麗蓮·夢(mèng)露的模樣進(jìn)行化妝一樣,不倫不類,很難產(chǎn)生共鳴。曲高則和寡,步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌?chǎng)緊密結(jié)合,嚴(yán)重背離市場(chǎng)導(dǎo)向,其結(jié)果就將被市場(chǎng)所拋棄。
步行街在大城市出現(xiàn),以其功能全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便,并同時(shí)滿足人們購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要,而成為大都市的商業(yè)窗口。但是,在一些中小城市所建設(shè)的步行街,卻具有很強(qiáng)的跟風(fēng)性質(zhì),人們把它作為一種時(shí)尚、一種政績(jī)進(jìn)行追求,有街無(wú)市,缺少人氣,成為一個(gè)比較嚴(yán)重的問題。
步行街的建設(shè)同前幾年流行的主題公園建設(shè)一樣,由于盲目跟風(fēng),目前已經(jīng)出現(xiàn)了很多急待解決的投資問題。幾年前,由于深圳華僑城的成功,許多城市也建起了這樣和那樣的主題公園。但是,由于市場(chǎng)反應(yīng)不熱烈,許多投資都化為烏有,而今已經(jīng)是“門庭冷落車馬稀”。一些中小城市步行街的建設(shè)是否會(huì)重蹈主題公園的覆轍,這是一個(gè)非常值得深思的問題。
最近,wbsa教授嚴(yán)忠明應(yīng)徐州市有關(guān)部門的盛情邀請(qǐng),對(duì)徐州市步行街進(jìn)行了實(shí)地考察。在此期間,綜合對(duì)全國(guó)步行街的研究和各地考察經(jīng)驗(yàn),嚴(yán)忠明教授對(duì)目前步行街所面臨的問題進(jìn)行了比較系統(tǒng)的論述,并對(duì)步行街的策劃以及建設(shè)提出了自己的看法。
步行街的七種“死火法”
中國(guó)目前步行街有一半是旺丁不旺財(cái)?shù)模械纳踔林皇窃陂_街的時(shí)候熱鬧了一陣子就冷落下來(lái)了,步行街逐漸演化為“不行街”。那么,為什么在中國(guó)三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設(shè)的步行街效果不理想呢?推敲其中的原因:
一、沒有市場(chǎng)只有市長(zhǎng)。
這類步行街多是政府進(jìn)行所謂的城市運(yùn)營(yíng),照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場(chǎng)為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。在大城市中興旺的項(xiàng)目在中小城市并不一定旺,這是一個(gè)基本的事實(shí)。這同城市本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌有很大的關(guān)系。
步行街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達(dá),根本的原因不在于步行這一概念,而在于本身城市商業(yè)的強(qiáng)大的輻射能力。也就是說,其目標(biāo)人群是全國(guó)乃至全世界。步行只是都市美女的一件時(shí)裝,對(duì)于俊俏的姑娘來(lái)說,那怕只是披上隨意的一塊布匹,也是風(fēng)情萬(wàn)種。
但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標(biāo)人群往往只是在本地、本市。而本地市場(chǎng)由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競(jìng)爭(zhēng),僅步行這一概念很難產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。這些城市也不具有象三大都市圈里城市強(qiáng)大的吸引力和對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的拉動(dòng)??尚Φ氖?,有的中小城市在建設(shè)步行街的時(shí)候,把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的美麗照片發(fā)送到人手一冊(cè),希望建設(shè)像這樣高檔的商業(yè)氛圍,簡(jiǎn)直就有畫餅充饑的味道。
二、沒有策劃只有規(guī)劃。
許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的,因此,規(guī)劃方案是由一些規(guī)劃設(shè)計(jì)院完全的。這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑,外表上看,它可能是仿古的,也可能是現(xiàn)代,但是從使用上看,卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容,因?yàn)樗⒉皇歉鶕?jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)生態(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計(jì)的。
在中小城市,要做一個(gè)同一主題的長(zhǎng)達(dá)800米的商業(yè)步行街,用什么樣的目標(biāo)人群來(lái)支撐它,是一個(gè)非常嚴(yán)峻的問題。因?yàn)檫@樣一個(gè)主題步行街,在大城市也需要相當(dāng)?shù)南M(fèi)人群。我們?cè)姷揭粭l街,建筑漂亮的檔口都是以整齊劃一的風(fēng)格建設(shè)的,但實(shí)操不好用。如果整條長(zhǎng)達(dá)700、800米的街道全部做服裝,本地市場(chǎng)很難消化;如果做飲食業(yè),又沒有考慮到廚房等相關(guān)的配套;如果做歌廳或卡拉ok,其隔音、消防等也存在一系列的問題。所以,規(guī)劃漂亮,但由于沒有策劃的指導(dǎo),沒有建立項(xiàng)目操作總譜,其后續(xù)的壓力在經(jīng)營(yíng)中就表現(xiàn)得非常突出。
三、沒有定位只有“品味”。
定位,我們指要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘统鞘刑攸c(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)能力和目標(biāo)人群的情況,設(shè)計(jì)相應(yīng)的物態(tài)。例如,在做旺人氣方面,我們就要充分考慮兩個(gè)重要的因素,一個(gè)就是對(duì)兒童的吸引力問題。我們知道,小孩子因?yàn)樵诓叫袇^(qū)域里沒有車輛的危險(xiǎn),可以快樂玩耍,這對(duì)做好步行街人氣是一個(gè)非常重要的因素,因此,兒童天地在步行街里是一個(gè)聚集人氣的很重要的手段,但是,很多步行街卻沒有這種考慮。其二,是對(duì)那些沒有錢的人的吸引,根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排,可以設(shè)計(jì)讓那些周邊的居民有參與性的活動(dòng),就是做旺人場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素。但是,有的步行街的設(shè)計(jì)只一味的追求品味,向高檔次靠攏。其結(jié)果就好像讓全城的婦女按瑪麗蓮·夢(mèng)露的模樣進(jìn)行化妝一樣,不倫不類,很難產(chǎn)生共鳴。曲高則和寡,步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌?chǎng)緊密結(jié)合,嚴(yán)重背離市場(chǎng)導(dǎo)向,其結(jié)果就將被市場(chǎng)所拋棄。