準確定位中國商業(yè)地產(chǎn) 處理好六大關系
應該說中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，已經(jīng)進入一個新的歷史時期，這個時期既是機會，同時也存在著風險。中國地產(chǎn)應該說從大型百貨熱開始，進入90年代的中期，到了上世紀的末期到現(xiàn)在為止，我們應該看到對整個提升中國城市的水平，樹立中國的城市的形象起了積極的作用，但是也應該看到我們的商業(yè)地產(chǎn)也存在著一些問題，這些問題如果不解決就會影響到我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，所以我認為我們進入的時期應該是調(diào)整提高理性發(fā)展的時期，就是調(diào)整提高理性發(fā)展的時期，從這個角度來看，我們對中國的地產(chǎn)應該有一個正確的評價，正確的評價有兩個問題。
一個問題就是我們商業(yè)地產(chǎn)在逐步走向成熟，我們的商業(yè)地產(chǎn)應該還有比較大的發(fā)展空間，我們從兩個方面來考慮，一個方面考慮中國的城市化水平現(xiàn)在不到40％，與世界平均水平49％還差很大，跟發(fā)達國家的比我們還差距更大，美國城市化水平達到97.3％，從這個角度我們有很大的發(fā)展空間，隨著城市化水平的提高，城市的商業(yè)又進一步的擴大，那么商業(yè)的擴大就要求我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。第二個問題我們整個消費率不到49％，運用多種資金達到16萬，17萬，而這些都為我們市場的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件，所以我們不管從國內(nèi)也好，還是從國外也好，那么他們都要求中國在今后幾年內(nèi)，要促進中國國內(nèi)市場的發(fā)展，這些發(fā)展必然給我們帶來很好的商機。這方面應該有一個正確的評價。另外一方面應該看到我們的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展確實存在著問題。導致了一些地區(qū)開發(fā)過快，過多，過于集中。這個泡沫必須引起我們的重視。
我從廣東來，有一個大型的購物中心一天賣得不到一萬塊錢，這是何等的數(shù)字，這個問題如果存在那么他就導致了影響了城市的發(fā)展，有些大賣場一天賣幾萬，應該說他開發(fā)過度。從這些情況反映這些問題，就是我們現(xiàn)在確實著泡沫的問題。所以我想總體來看，我們總量不足。泡沫凸現(xiàn)，矛盾突出。我們從整體來看，人均的營業(yè)面積，消費者來看，我們14億人口，平均一個人不到500塊錢，美國人均一年消費是1.4萬商品銷售額，我們不到500美元，我們不到人家的四十分之一，這些反映我們的差別，也反映了我們還有發(fā)展的空間。同時也反映出我們存在著巨大的發(fā)展空間。總量是存在，確實不足，很多地區(qū)人均的營業(yè)面積0.3，0.5，0.8。但是經(jīng)過市場首先供求是關系，也就是供大于求，像北京，供予的增長79％，需求增長，商業(yè)地產(chǎn)的需求增長才37％，相差42％。這個就影響到現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，同北京來看有42萬平米的商業(yè)地產(chǎn)在一年以上，這些都反映我們的開發(fā)商有很大的問題，這個東西必須引起我們的重視。
導致這些問題的出現(xiàn)我認為主要是四個問題：第一個就是政府的形象大于求，政府追求形象脫離了現(xiàn)實的需求，盲目開發(fā)，導致了脫離市場的需求。而我們估計中國購物中心有沒有發(fā)展的余地，到3000才能夠起步，到5000才能夠進入大的發(fā)展時期，到1萬美元也可以發(fā)展，如果GTP不到1000美元，一年收入在五六千，他不可能拿出更多的資金來消費，所以從這個角度來看存在著很大的問題。開發(fā)了就解決了問題了，到底以后怎么經(jīng)營，誰在經(jīng)營，經(jīng)營有利不利，開發(fā)商考慮的不多，導致了前期和后期的矛盾。政府非常熱衷區(qū)域的形象的樹立，強制企業(yè)投入，企業(yè)要考慮本身的利潤，一個商場建成以后誰來經(jīng)營，所以企業(yè)是比較理性的。是有規(guī)模沒有效益。有規(guī)模才有效益，規(guī)模，效益，過度規(guī)模就是產(chǎn)生零效益。
第二個問題就是要理性介入。也就是說商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要講商業(yè)規(guī)律，不考慮供求規(guī)律，離開了實際的購買力，離開了實際的需要，任何一種開發(fā)都要失敗了，都要冒巨大的風險的。要考慮商業(yè)的地理位置，要講區(qū)位，我們很大程度上是政府讓你簽字，他想通過地契，作為商業(yè)地產(chǎn)要解決商契來提地氣，從這個角度要研究商業(yè)，必須要有特別的規(guī)律來發(fā)展。第三個就是要注意城市發(fā)展的總體規(guī)劃，全國都在搞城市管理規(guī)劃，這由商務部發(fā)出來，這個條例已經(jīng)發(fā)過國務院，要求全國全部制定了這個規(guī)劃。對商業(yè)的發(fā)展要研究它的資源保護，要研究整體的發(fā)展，要考慮城市的發(fā)展問題，這種條例的頒布為我們帶來了商業(yè)，因為每一個地方都在考慮商業(yè)如何發(fā)展的問題，這就是我提出的觀點，傳統(tǒng)的城市，所以所有的商業(yè)的活動是為了統(tǒng)治者的利益而進行的，工業(yè)化的城市，工業(yè)發(fā)展時期的城市是以經(jīng)濟為中心，廠家如何降低成本來促使城市的發(fā)展，現(xiàn)在的城市對商業(yè)的依存，要研究生態(tài)功能，要講究城市的指標在這種情況下，工廠逐步萎縮，城市的核心就是商業(yè)。
從今后發(fā)展來看，或者現(xiàn)在的形勢來考慮，以城建市，以市興城。城市協(xié)調(diào)發(fā)展才能促進整個提高。我們介入一個城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時候，一定要講規(guī)律，一定要研究商業(yè)地產(chǎn)的問題。
應該說中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，已經(jīng)進入一個新的歷史時期，這個時期既是機會，同時也存在著風險。中國地產(chǎn)應該說從大型百貨熱開始，進入90年代的中期，到了上世紀的末期到現(xiàn)在為止，我們應該看到對整個提升中國城市的水平，樹立中國的城市的形象起了積極的作用，但是也應該看到我們的商業(yè)地產(chǎn)也存在著一些問題，這些問題如果不解決就會影響到我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，所以我認為我們進入的時期應該是調(diào)整提高理性發(fā)展的時期，就是調(diào)整提高理性發(fā)展的時期，從這個角度來看，我們對中國的地產(chǎn)應該有一個正確的評價，正確的評價有兩個問題。
一個問題就是我們商業(yè)地產(chǎn)在逐步走向成熟，我們的商業(yè)地產(chǎn)應該還有比較大的發(fā)展空間，我們從兩個方面來考慮，一個方面考慮中國的城市化水平現(xiàn)在不到40％，與世界平均水平49％還差很大，跟發(fā)達國家的比我們還差距更大，美國城市化水平達到97.3％，從這個角度我們有很大的發(fā)展空間，隨著城市化水平的提高，城市的商業(yè)又進一步的擴大，那么商業(yè)的擴大就要求我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。第二個問題我們整個消費率不到49％，運用多種資金達到16萬，17萬，而這些都為我們市場的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件，所以我們不管從國內(nèi)也好，還是從國外也好，那么他們都要求中國在今后幾年內(nèi)，要促進中國國內(nèi)市場的發(fā)展，這些發(fā)展必然給我們帶來很好的商機。這方面應該有一個正確的評價。另外一方面應該看到我們的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展確實存在著問題。導致了一些地區(qū)開發(fā)過快，過多，過于集中。這個泡沫必須引起我們的重視。
我從廣東來，有一個大型的購物中心一天賣得不到一萬塊錢，這是何等的數(shù)字，這個問題如果存在那么他就導致了影響了城市的發(fā)展，有些大賣場一天賣幾萬，應該說他開發(fā)過度。從這些情況反映這些問題，就是我們現(xiàn)在確實著泡沫的問題。所以我想總體來看，我們總量不足。泡沫凸現(xiàn)，矛盾突出。我們從整體來看，人均的營業(yè)面積，消費者來看，我們14億人口，平均一個人不到500塊錢，美國人均一年消費是1.4萬商品銷售額，我們不到500美元，我們不到人家的四十分之一，這些反映我們的差別，也反映了我們還有發(fā)展的空間。同時也反映出我們存在著巨大的發(fā)展空間。總量是存在，確實不足，很多地區(qū)人均的營業(yè)面積0.3，0.5，0.8。但是經(jīng)過市場首先供求是關系，也就是供大于求，像北京，供予的增長79％，需求增長，商業(yè)地產(chǎn)的需求增長才37％，相差42％。這個就影響到現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，同北京來看有42萬平米的商業(yè)地產(chǎn)在一年以上，這些都反映我們的開發(fā)商有很大的問題，這個東西必須引起我們的重視。
導致這些問題的出現(xiàn)我認為主要是四個問題：第一個就是政府的形象大于求，政府追求形象脫離了現(xiàn)實的需求，盲目開發(fā)，導致了脫離市場的需求。而我們估計中國購物中心有沒有發(fā)展的余地，到3000才能夠起步，到5000才能夠進入大的發(fā)展時期，到1萬美元也可以發(fā)展，如果GTP不到1000美元，一年收入在五六千，他不可能拿出更多的資金來消費，所以從這個角度來看存在著很大的問題。開發(fā)了就解決了問題了，到底以后怎么經(jīng)營，誰在經(jīng)營，經(jīng)營有利不利，開發(fā)商考慮的不多，導致了前期和后期的矛盾。政府非常熱衷區(qū)域的形象的樹立，強制企業(yè)投入，企業(yè)要考慮本身的利潤，一個商場建成以后誰來經(jīng)營，所以企業(yè)是比較理性的。是有規(guī)模沒有效益。有規(guī)模才有效益，規(guī)模，效益，過度規(guī)模就是產(chǎn)生零效益。
第二個問題就是要理性介入。也就是說商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要講商業(yè)規(guī)律，不考慮供求規(guī)律，離開了實際的購買力，離開了實際的需要，任何一種開發(fā)都要失敗了，都要冒巨大的風險的。要考慮商業(yè)的地理位置，要講區(qū)位，我們很大程度上是政府讓你簽字，他想通過地契，作為商業(yè)地產(chǎn)要解決商契來提地氣，從這個角度要研究商業(yè)，必須要有特別的規(guī)律來發(fā)展。第三個就是要注意城市發(fā)展的總體規(guī)劃，全國都在搞城市管理規(guī)劃，這由商務部發(fā)出來，這個條例已經(jīng)發(fā)過國務院，要求全國全部制定了這個規(guī)劃。對商業(yè)的發(fā)展要研究它的資源保護，要研究整體的發(fā)展，要考慮城市的發(fā)展問題，這種條例的頒布為我們帶來了商業(yè)，因為每一個地方都在考慮商業(yè)如何發(fā)展的問題，這就是我提出的觀點，傳統(tǒng)的城市，所以所有的商業(yè)的活動是為了統(tǒng)治者的利益而進行的，工業(yè)化的城市，工業(yè)發(fā)展時期的城市是以經(jīng)濟為中心，廠家如何降低成本來促使城市的發(fā)展，現(xiàn)在的城市對商業(yè)的依存，要研究生態(tài)功能，要講究城市的指標在這種情況下，工廠逐步萎縮，城市的核心就是商業(yè)。
從今后發(fā)展來看，或者現(xiàn)在的形勢來考慮，以城建市，以市興城。城市協(xié)調(diào)發(fā)展才能促進整個提高。我們介入一個城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時候，一定要講規(guī)律，一定要研究商業(yè)地產(chǎn)的問題。