近幾年，隨著北京市住宅租金不斷下降，投資者紛紛將目光轉向日趨火爆的底商投資上來，而越來越多的開發(fā)商也對底商開發(fā)看好，是什么使得底商市場如此火爆？眾多投資者又如何嘗到底商投資這塊奶酪的甜頭呢？
一. 北京市底商投資回報率分析
1. 北京市底商投資回報的整體趨勢
北京市近期底商市場活躍，各大樓盤推出的底商一般多被一搶而空，分析其原因，可以從兩方面進行闡述。
從市場角度來說，第一，近一年北京的商業(yè)氛圍活躍，人們對商業(yè)、服務業(yè)的需求更加廣泛，各種新興行業(yè)迅速發(fā)展。第二，北京大規(guī)模的舊城改造和拆遷使許多門面房消失，投資者急需找到新的經營場地。第三，由于大量新建小區(qū)的興起，這些小區(qū)擁有強大的購買力和聚集人氣的能力，而這也正是中小投資者最感興趣的。
從投資角度來說，一是投資住宅底商的風險小。樓盤入住后，面積只占社區(qū)很小部分比例的住宅底商，擁有穩(wěn)定的客源，競爭也不十分激烈；二是住宅底商的投資回報高。一般來說，投資住宅的回報率為6%-10％左右，而投資住宅底商的回報率則高達15％-17％，投資購買商鋪大約6至10年即可收回成本。
所以這兩個對投資底商利好的因素，使得北京市近期底商買賣租賃市場比較活躍，單從市場的投資回報上來看前景還是非?？春玫?。
2. 1.2 底商買賣與出租回報率案例分析
以中關村銀網中心為例，如購買1層300平米的底商，其經濟測算如下：
單價28000元
總價840萬
首付（40%）：336萬
商業(yè)六成十年按竭貸款：504萬
貸款本金加利息：6587460元
租金：45$/平方米.月=372.6元/平方米.月（1$=8.28元）
每月租金：11.78萬元
每年租金：141.36萬元
銀網中心底商的投資回報率：租金/購房總款=14.2%
目前銀網中心的底商已經全部賣出，其中販賣后業(yè)主已經出租的占到了90%，只剩下不到400平方米的面積，該寫字樓銷售人員介紹底商的買賣租賃遠遠好于辦公用房的買賣租賃，如此好的底商銷售與出租勢頭，可以從一個側面說明北京市底商買賣出租正處于旺市期，可以進行投資，但是要做好投資定位。
二. 北京市銀行貸款對底商投資的影響分析
現階段銀行貸款政策在貸款方面：
底商貸款是６成１０年，利率是６．２５％。
但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會放款。因此，住宅底商貸款的月供是在房子即將投入使用時才發(fā)生。而且個人商鋪貸款不超過購買或租賃商鋪價款的60％。租賃商鋪的，貸款僅限于一次性支付租賃期間全部租金，貸款期限最長不超過5年。購買商鋪，貸款期限最長不超過10年。貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的貸款期限檔次利率執(zhí)行。
以上對底商貸款的規(guī)定，使得投資者購買和租賃底商在資金周轉上應有一定的先期考慮，打出一定量的資金富余，同時計算投資回報要留有余地，可以說現行的銀行貸款制度對于投資者來說在經濟上還是有一定資金風險的。
三. 北京市底商主要招商渠道
1. 現階段北京市底商招租主要運用的媒體廣告和網絡登記，還是屬于傳統(tǒng)宣傳方式，有實力的開發(fā)商在商鋪開盤前還組織大型活動等等
與上海相比較，北京的營銷手段不是很多，在上海，底商市場上的營銷手法是比較多樣的：如 “零首期，再免×年供鋪利息”，還有“保租售鋪”和“零風險100％返購保障”等。這其中既有提高投資者投資收益的，亦有降低投資者投資風險的。吸引的一部分投資者的注意。
增加適合自身的營銷手段，是北京底商市場上擴大銷售渠道的方法。
2. 針對不同底商的宣傳手段
首先一種是通過宣傳，拉動近期區(qū)域的人氣或者推出一種新型的概念來吸引投資者，這主要針對的是新興區(qū)域：
如以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功的"現代城"、"歐陸經典"、"珠江駿景"及"老番街"。這些住宅底商已一改過去純粹的配套服務功能，開發(fā)商突出項目的概念和主題包裝。而就市場反饋來看，概念型住宅底商的招商效果也令人滿意?，F代城底商面積約２００００平方米，售價為每平方米２００００-２３０００元，租金為２５-２８美金／月，目前已基本售完。建外ＳＯＨＯ有８萬平方米的底商，每平方米價格在２８０００元至３００００元之間，面積都在２００平方米以上，雖然是期房，但現在已經銷售了７０％。"珠江駿景"共１萬平方米的底商，目前已經銷售了９０％。位于亞運村以東的"歐陸經典"，出售面積為２００００平方米，售價為每平方米１３０００－２１０００元，而位于朝陽門外的老番街，有４０００平方米的底商面積，平均售價為２５０００元／平方米，目前這兩個項目的底商也基本售謦。
一. 北京市底商投資回報率分析
1. 北京市底商投資回報的整體趨勢
北京市近期底商市場活躍，各大樓盤推出的底商一般多被一搶而空，分析其原因，可以從兩方面進行闡述。
從市場角度來說，第一，近一年北京的商業(yè)氛圍活躍，人們對商業(yè)、服務業(yè)的需求更加廣泛，各種新興行業(yè)迅速發(fā)展。第二，北京大規(guī)模的舊城改造和拆遷使許多門面房消失，投資者急需找到新的經營場地。第三，由于大量新建小區(qū)的興起，這些小區(qū)擁有強大的購買力和聚集人氣的能力，而這也正是中小投資者最感興趣的。
從投資角度來說，一是投資住宅底商的風險小。樓盤入住后，面積只占社區(qū)很小部分比例的住宅底商，擁有穩(wěn)定的客源，競爭也不十分激烈；二是住宅底商的投資回報高。一般來說，投資住宅的回報率為6%-10％左右，而投資住宅底商的回報率則高達15％-17％，投資購買商鋪大約6至10年即可收回成本。
所以這兩個對投資底商利好的因素，使得北京市近期底商買賣租賃市場比較活躍，單從市場的投資回報上來看前景還是非?？春玫?。
2. 1.2 底商買賣與出租回報率案例分析
以中關村銀網中心為例，如購買1層300平米的底商，其經濟測算如下：
單價28000元
總價840萬
首付（40%）：336萬
商業(yè)六成十年按竭貸款：504萬
貸款本金加利息：6587460元
租金：45$/平方米.月=372.6元/平方米.月（1$=8.28元）
每月租金：11.78萬元
每年租金：141.36萬元
銀網中心底商的投資回報率：租金/購房總款=14.2%
目前銀網中心的底商已經全部賣出，其中販賣后業(yè)主已經出租的占到了90%，只剩下不到400平方米的面積，該寫字樓銷售人員介紹底商的買賣租賃遠遠好于辦公用房的買賣租賃，如此好的底商銷售與出租勢頭，可以從一個側面說明北京市底商買賣出租正處于旺市期，可以進行投資，但是要做好投資定位。
二. 北京市銀行貸款對底商投資的影響分析
現階段銀行貸款政策在貸款方面：
底商貸款是６成１０年，利率是６．２５％。
但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會放款。因此，住宅底商貸款的月供是在房子即將投入使用時才發(fā)生。而且個人商鋪貸款不超過購買或租賃商鋪價款的60％。租賃商鋪的，貸款僅限于一次性支付租賃期間全部租金，貸款期限最長不超過5年。購買商鋪，貸款期限最長不超過10年。貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的貸款期限檔次利率執(zhí)行。
以上對底商貸款的規(guī)定，使得投資者購買和租賃底商在資金周轉上應有一定的先期考慮，打出一定量的資金富余，同時計算投資回報要留有余地，可以說現行的銀行貸款制度對于投資者來說在經濟上還是有一定資金風險的。
三. 北京市底商主要招商渠道
1. 現階段北京市底商招租主要運用的媒體廣告和網絡登記，還是屬于傳統(tǒng)宣傳方式，有實力的開發(fā)商在商鋪開盤前還組織大型活動等等
與上海相比較，北京的營銷手段不是很多，在上海，底商市場上的營銷手法是比較多樣的：如 “零首期，再免×年供鋪利息”，還有“保租售鋪”和“零風險100％返購保障”等。這其中既有提高投資者投資收益的，亦有降低投資者投資風險的。吸引的一部分投資者的注意。
增加適合自身的營銷手段，是北京底商市場上擴大銷售渠道的方法。
2. 針對不同底商的宣傳手段
首先一種是通過宣傳，拉動近期區(qū)域的人氣或者推出一種新型的概念來吸引投資者，這主要針對的是新興區(qū)域：
如以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功的"現代城"、"歐陸經典"、"珠江駿景"及"老番街"。這些住宅底商已一改過去純粹的配套服務功能，開發(fā)商突出項目的概念和主題包裝。而就市場反饋來看，概念型住宅底商的招商效果也令人滿意?，F代城底商面積約２００００平方米，售價為每平方米２００００-２３０００元，租金為２５-２８美金／月，目前已基本售完。建外ＳＯＨＯ有８萬平方米的底商，每平方米價格在２８０００元至３００００元之間，面積都在２００平方米以上，雖然是期房，但現在已經銷售了７０％。"珠江駿景"共１萬平方米的底商，目前已經銷售了９０％。位于亞運村以東的"歐陸經典"，出售面積為２００００平方米，售價為每平方米１３０００－２１０００元，而位于朝陽門外的老番街，有４０００平方米的底商面積，平均售價為２５０００元／平方米，目前這兩個項目的底商也基本售謦。