1．引 言
在房地產(chǎn)估價實務(wù)中，比較法中的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)區(qū)位權(quán)益實物狀況，成本法中的土地使用權(quán)出讓金、拆遷補償安置費、勘察設(shè)計費、建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費及相關(guān)稅金，收益法中的預(yù)期未來凈收益及風(fēng)險等，這些因素引起了房地產(chǎn)估價師的高度重視，成為了估價結(jié)果的直接依據(jù)，而保證房地產(chǎn)正常使用的安全因素往往被大家有意無意地忽視了。能夠安全的使用是房地產(chǎn)價值得以實現(xiàn)的前提，因此安全因素必須予以充分考慮，在估價實務(wù)中將其納入價值影響因素體系。房地產(chǎn)估價中涉及的安全因素極為廣泛，包括自然條件、設(shè)計建造、環(huán)境污染、室內(nèi)裝修等諸多方面潛在的安全隱患。
2．自然條件安全性分析
地震、風(fēng)沙、冰雹、大雪、雷雨等自然條件無時無刻不在考驗著我們居家辦公娛樂之所的安全。它們對安全辦公與居住構(gòu)成的威脅大多是區(qū)域性的，房地產(chǎn)估價師對這些區(qū)域性安全因素可以從宏觀上把握。比如，1976年7月28日，唐山7.8級大地震讓整個城市一夜之間變?yōu)閺U墟，如果在城市規(guī)劃時能夠充分考慮地質(zhì)板塊構(gòu)造而移址遷建，在設(shè)計建造時能夠充分考慮地震危害性而采用框架結(jié)構(gòu)，就不會釀成這樣的災(zāi)難。而成都地處“天府之國”，歷從未有過災(zāi)難性的地震災(zāi)害，從地質(zhì)板塊構(gòu)造學(xué)說來看也未處于板塊邊緣的地震火山活躍地段，地震對成都樓市的安全威脅便微乎其微。
我國地處北半球，北方寒冷，房屋朝向宜南偏西、北偏東，以增加冬天室內(nèi)日照時間。南方炎熱，房屋朝向宜南偏東、北偏西，以降低夏天室內(nèi)溫度減少中暑機會。北方多雪，屋頂造型以有利于積雪的迅速自然清除為宜。南方多雨，一到夏季便風(fēng)雨交加、電閃雷鳴、水流成河。建筑物窗戶玻璃破碎傷人，雷擊導(dǎo)致火災(zāi)，洪水淹沒引起財產(chǎn)損失甚至人員傷亡等事故的報道經(jīng)常見諸報端。估價實務(wù)中應(yīng)對窗戶設(shè)計是否合理、玻璃安裝是否牢靠、避雷設(shè)施是否銹蝕、排水設(shè)施是否通暢，沿江房地產(chǎn)是否在洪峰之下等安全因素予以關(guān)注。湖北省武漢市在長江防洪墻內(nèi)開發(fā)高檔商品住宅，盡管商品住宅享受到了長江的美景，但由于其危害了長江防洪的安全，受到洪澇災(zāi)害的威脅，而不得不將其炸掉，經(jīng)濟損失超過2億元。
3．設(shè)計建造安全性分析
3.1 地基安全因素
房地產(chǎn)作為不動產(chǎn),決定了建筑物對土地的依賴性。地基的好壞，直接關(guān)系著建筑物的安危，是建筑工程事故發(fā)生的重要原因。地基事故一旦發(fā)生，后果極為嚴(yán)重，補救也極為困難，因此在規(guī)劃設(shè)計階段就應(yīng)保證地基有足夠的承載力，并滿足總沉降量和不均勻沉降量限定在規(guī)定范圍內(nèi)的變形要求。通過查驗竣工驗收報告，檢查施工前是否進行了標(biāo)準(zhǔn)貫入實驗確定非粘性土的密實度、含水量分析實驗確定粘性土的稠度，是否用載荷實驗法確定地基容許承載力，并在此基礎(chǔ)上合理設(shè)計建筑高度，合理確定基礎(chǔ)底面積大小、斷面形式、埋深和建筑間距，以滿足安全要求。在估價實踐中，我們應(yīng)設(shè)法獲取有關(guān)地基安全性的材料，勘察地基的地質(zhì)構(gòu)造，地形地貌，土坡的遠近和失穩(wěn)的可能性，排水設(shè)施是否齊備等安全因素。1972年仲夏，香港普降大雨，雨量高達1658.6毫米，引起山坡殘積土軟化而滑動，7月18日發(fā)生大地震，致使寶城大廈倒塌，因大樓之間間距太小，還砸壞鄰近一幢大廈的一角，造成了巨大的人員傷亡和財產(chǎn)損失。此外，估價師還應(yīng)全面分析保證邊坡穩(wěn)定的支擋和排水設(shè)施，考察地基土是否為移山填海、沖積平原、垃圾掩埋等而形成，確定地基土是否為凍土、軟土、膨脹土、濕陷性黃土等需經(jīng)過特殊處理的土質(zhì)，并采取了相應(yīng)的安全措施。
3.2 建筑安全因素
建筑物是房地產(chǎn)使用價值的載體，而且一經(jīng)建成便很難再對它進行矯正或修補，它的設(shè)計合理性和建造質(zhì)量直接關(guān)乎著人們的生命財產(chǎn)安全，像豆腐渣工程這種不具備安全使用保證的建筑物是毫無價值可言的。房屋的主要功能是承重，墻、柱、梁、板、樓梯、屋面等結(jié)構(gòu)的共同作用是把建筑自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動動載等荷載通過柱和墻傳遞給基礎(chǔ)，起著房屋骨架作用。屋頂與房屋外墻圍成一個封閉的空間，可起防雨、防水、保溫、隔音的作用。門窗、陽臺、雨篷、臺階、散水等作為房屋建筑的組成部分，為房間的通風(fēng)透光及進出提供了方便。估價實務(wù)中，應(yīng)重點考察墻柱力學(xué)設(shè)計的合理性，特別是當(dāng)存在剝落、裂縫和露筋銹蝕現(xiàn)象時，估價師須進行全面的受力分析，以確保墻柱有足夠的承載能力。對于樓地面，如果有裂縫、空鼓、起砂，木樓地面有腐朽、翹裂、松動和油漆老化時，也應(yīng)引起高度重視。在現(xiàn)場查勘后，嚴(yán)格按照《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》、《工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定逐項進行安全影響評價打分，作為成新率或尚可使用年限的依據(jù)。
在房地產(chǎn)估價實務(wù)中，比較法中的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)區(qū)位權(quán)益實物狀況，成本法中的土地使用權(quán)出讓金、拆遷補償安置費、勘察設(shè)計費、建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費及相關(guān)稅金，收益法中的預(yù)期未來凈收益及風(fēng)險等，這些因素引起了房地產(chǎn)估價師的高度重視，成為了估價結(jié)果的直接依據(jù)，而保證房地產(chǎn)正常使用的安全因素往往被大家有意無意地忽視了。能夠安全的使用是房地產(chǎn)價值得以實現(xiàn)的前提，因此安全因素必須予以充分考慮，在估價實務(wù)中將其納入價值影響因素體系。房地產(chǎn)估價中涉及的安全因素極為廣泛，包括自然條件、設(shè)計建造、環(huán)境污染、室內(nèi)裝修等諸多方面潛在的安全隱患。
2．自然條件安全性分析
地震、風(fēng)沙、冰雹、大雪、雷雨等自然條件無時無刻不在考驗著我們居家辦公娛樂之所的安全。它們對安全辦公與居住構(gòu)成的威脅大多是區(qū)域性的，房地產(chǎn)估價師對這些區(qū)域性安全因素可以從宏觀上把握。比如，1976年7月28日，唐山7.8級大地震讓整個城市一夜之間變?yōu)閺U墟，如果在城市規(guī)劃時能夠充分考慮地質(zhì)板塊構(gòu)造而移址遷建，在設(shè)計建造時能夠充分考慮地震危害性而采用框架結(jié)構(gòu)，就不會釀成這樣的災(zāi)難。而成都地處“天府之國”，歷從未有過災(zāi)難性的地震災(zāi)害，從地質(zhì)板塊構(gòu)造學(xué)說來看也未處于板塊邊緣的地震火山活躍地段，地震對成都樓市的安全威脅便微乎其微。
我國地處北半球，北方寒冷，房屋朝向宜南偏西、北偏東，以增加冬天室內(nèi)日照時間。南方炎熱，房屋朝向宜南偏東、北偏西，以降低夏天室內(nèi)溫度減少中暑機會。北方多雪，屋頂造型以有利于積雪的迅速自然清除為宜。南方多雨，一到夏季便風(fēng)雨交加、電閃雷鳴、水流成河。建筑物窗戶玻璃破碎傷人，雷擊導(dǎo)致火災(zāi)，洪水淹沒引起財產(chǎn)損失甚至人員傷亡等事故的報道經(jīng)常見諸報端。估價實務(wù)中應(yīng)對窗戶設(shè)計是否合理、玻璃安裝是否牢靠、避雷設(shè)施是否銹蝕、排水設(shè)施是否通暢，沿江房地產(chǎn)是否在洪峰之下等安全因素予以關(guān)注。湖北省武漢市在長江防洪墻內(nèi)開發(fā)高檔商品住宅，盡管商品住宅享受到了長江的美景，但由于其危害了長江防洪的安全，受到洪澇災(zāi)害的威脅，而不得不將其炸掉，經(jīng)濟損失超過2億元。
3．設(shè)計建造安全性分析
3.1 地基安全因素
房地產(chǎn)作為不動產(chǎn),決定了建筑物對土地的依賴性。地基的好壞，直接關(guān)系著建筑物的安危，是建筑工程事故發(fā)生的重要原因。地基事故一旦發(fā)生，后果極為嚴(yán)重，補救也極為困難，因此在規(guī)劃設(shè)計階段就應(yīng)保證地基有足夠的承載力，并滿足總沉降量和不均勻沉降量限定在規(guī)定范圍內(nèi)的變形要求。通過查驗竣工驗收報告，檢查施工前是否進行了標(biāo)準(zhǔn)貫入實驗確定非粘性土的密實度、含水量分析實驗確定粘性土的稠度，是否用載荷實驗法確定地基容許承載力，并在此基礎(chǔ)上合理設(shè)計建筑高度，合理確定基礎(chǔ)底面積大小、斷面形式、埋深和建筑間距，以滿足安全要求。在估價實踐中，我們應(yīng)設(shè)法獲取有關(guān)地基安全性的材料，勘察地基的地質(zhì)構(gòu)造，地形地貌，土坡的遠近和失穩(wěn)的可能性，排水設(shè)施是否齊備等安全因素。1972年仲夏，香港普降大雨，雨量高達1658.6毫米，引起山坡殘積土軟化而滑動，7月18日發(fā)生大地震，致使寶城大廈倒塌，因大樓之間間距太小，還砸壞鄰近一幢大廈的一角，造成了巨大的人員傷亡和財產(chǎn)損失。此外，估價師還應(yīng)全面分析保證邊坡穩(wěn)定的支擋和排水設(shè)施，考察地基土是否為移山填海、沖積平原、垃圾掩埋等而形成，確定地基土是否為凍土、軟土、膨脹土、濕陷性黃土等需經(jīng)過特殊處理的土質(zhì)，并采取了相應(yīng)的安全措施。
3.2 建筑安全因素
建筑物是房地產(chǎn)使用價值的載體，而且一經(jīng)建成便很難再對它進行矯正或修補，它的設(shè)計合理性和建造質(zhì)量直接關(guān)乎著人們的生命財產(chǎn)安全，像豆腐渣工程這種不具備安全使用保證的建筑物是毫無價值可言的。房屋的主要功能是承重，墻、柱、梁、板、樓梯、屋面等結(jié)構(gòu)的共同作用是把建筑自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動動載等荷載通過柱和墻傳遞給基礎(chǔ)，起著房屋骨架作用。屋頂與房屋外墻圍成一個封閉的空間，可起防雨、防水、保溫、隔音的作用。門窗、陽臺、雨篷、臺階、散水等作為房屋建筑的組成部分，為房間的通風(fēng)透光及進出提供了方便。估價實務(wù)中，應(yīng)重點考察墻柱力學(xué)設(shè)計的合理性，特別是當(dāng)存在剝落、裂縫和露筋銹蝕現(xiàn)象時，估價師須進行全面的受力分析，以確保墻柱有足夠的承載能力。對于樓地面，如果有裂縫、空鼓、起砂，木樓地面有腐朽、翹裂、松動和油漆老化時，也應(yīng)引起高度重視。在現(xiàn)場查勘后，嚴(yán)格按照《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》、《工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定逐項進行安全影響評價打分，作為成新率或尚可使用年限的依據(jù)。