一、復(fù)習(xí)題 題目P201頁，答案P215頁 題目內(nèi)容：
1、商住混合樓估價正確性判斷。
答：不正確，因為估價對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價。
2、保險損失價值評估技術(shù)路線。
答：對估價對象保險事故發(fā)生前后的價值分別進行評估，二者之差額即為損失價值。對于可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損失價值或損失程度。
3、市場法(實際)成本法(偏低)收益法(偏高)是否正確判斷。
答：不對。評估房地產(chǎn)價格，其實是估價師揭示房地產(chǎn)客觀存在的價值。而客觀合理的價格或價值，應(yīng)該是公開市場價值——在公開市場上最可能形成或成立的價格。比較法強調(diào)可比實例價格是正常價格或可修正為正常價格;收益法強調(diào)采用正常凈收益;成本法強調(diào)正常的重置價等。都說明各種估價方法均是以公開市場價格為出發(fā)點的，其實質(zhì)是一樣的。
4、商住綜合樓抵押評估技術(shù)路線。
答：(1)對該綜合樓商業(yè)及住宅分別采用不同的估價方法進行評估，得出各部分的價格，然后求和得出總價。
A.計算出商業(yè)、住宅的建筑面積;
B.商業(yè)部分采用收益法進行評估，居住部分右搜集可比實例，采用市場比較法進行評估;
C.兩者匯總得出總價。
(2)、把該綜合樓作為整體，采用成本法得出總價。
A. 采用市場比較法或基準地價系數(shù)修正法計算出土地價格。
B. 采用重置成本法計算出建筑物的價格。
C. 土地價格和建筑物價格相加得出房地產(chǎn)總價。
(3)對上述兩方法計算出的該綜合樓總價進行平均。
(4)根據(jù)平均值再結(jié)合估價經(jīng)驗決定最終估價值。
5、收益法，比較法的實質(zhì)和難點是什么?
答：比較法的實質(zhì)是通過已成交的相同或類似房地產(chǎn)的成交價格，來確定房地產(chǎn)在公開市場上最可能成交的價格。難點在于交易修正。收益法的實質(zhì)是以房地產(chǎn)在估價時點以后能創(chuàng)造的收益來確定房地產(chǎn)在估價時點的價格。難點是凈收益的求取和資本化率的確定。
6、轉(zhuǎn)讓在建工程應(yīng)具備哪些主要證件及評估技術(shù)路線。(假開法法現(xiàn)金流法)
答：(1)國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、已投入資金的評估證明等。
(2)A.估算該工程完工后的價值;
B.估算續(xù)建工程的建筑費、專業(yè)費、銷售稅費及購買在建工程應(yīng)負擔(dān)的相關(guān)稅費等;
C.采用動態(tài)方式將續(xù)建工程的建筑費、專業(yè)費、銷售稅費及購買在建工程應(yīng)負擔(dān)的相關(guān)稅費等及未來的樓價折現(xiàn)到估價時點;
D. 未來的樓價的折現(xiàn)值扣除續(xù)建工程的建筑費、專業(yè)費、銷售稅費及購買在建工程應(yīng)負擔(dān)的相關(guān)稅費等的折現(xiàn)值,求得待估房地產(chǎn)的價值.
7、投標報價應(yīng)采用的估價方法和技術(shù)路線。
答：評估機構(gòu)為開發(fā)商投標報價，對該地塊最適宜采用假設(shè)開發(fā)法，即將估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值(樓價)，減去預(yù)期的正常開發(fā)費用(建造成本、專業(yè)費用、管理費用及購買待開發(fā)土地相關(guān)稅費等之后的余額，根據(jù)此剩余之數(shù)來確定估價對象的價格。
評估上述宗地招標報價除采用假設(shè)開發(fā)法(剩余法)之外，一般在評估過程中還需要運用市場法進行校核，作為報價的主要比較資料。此外還可以輔之以成本法評估作為參考。
8、郊區(qū)房地產(chǎn)估價(野豬肉賣點)合法性認定。
答：(1)房產(chǎn)合法性。文中沒有給出有關(guān)在土地上建房的相關(guān)資料，則可假設(shè)已經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門批準(如未經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門，則文中所述房產(chǎn)為違章建筑，必須拆除，估價時則應(yīng)考慮拆除費用及建筑物殘值)。
(2)飯店用房。應(yīng)考慮作為此類商業(yè)用房繼續(xù)存在的可能性，飯店位于遠郊區(qū)，且因為當初建房時以野豬肉入菜為賣點，現(xiàn)不再經(jīng)營野豬的繁育，故其是否繼續(xù)用于飯店類物業(yè)，需根據(jù)市場調(diào)查確定，如仍可用于飯店，則可運用收益法、比較法等測算其價值，但應(yīng)注意扣除土地價值;如不能用于飯店類用途，則應(yīng)以成本法測算。
1、商住混合樓估價正確性判斷。
答：不正確，因為估價對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價。
2、保險損失價值評估技術(shù)路線。
答：對估價對象保險事故發(fā)生前后的價值分別進行評估，二者之差額即為損失價值。對于可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損失價值或損失程度。
3、市場法(實際)成本法(偏低)收益法(偏高)是否正確判斷。
答：不對。評估房地產(chǎn)價格，其實是估價師揭示房地產(chǎn)客觀存在的價值。而客觀合理的價格或價值，應(yīng)該是公開市場價值——在公開市場上最可能形成或成立的價格。比較法強調(diào)可比實例價格是正常價格或可修正為正常價格;收益法強調(diào)采用正常凈收益;成本法強調(diào)正常的重置價等。都說明各種估價方法均是以公開市場價格為出發(fā)點的，其實質(zhì)是一樣的。
4、商住綜合樓抵押評估技術(shù)路線。
答：(1)對該綜合樓商業(yè)及住宅分別采用不同的估價方法進行評估，得出各部分的價格，然后求和得出總價。
A.計算出商業(yè)、住宅的建筑面積;
B.商業(yè)部分采用收益法進行評估，居住部分右搜集可比實例，采用市場比較法進行評估;
C.兩者匯總得出總價。
(2)、把該綜合樓作為整體，采用成本法得出總價。
A. 采用市場比較法或基準地價系數(shù)修正法計算出土地價格。
B. 采用重置成本法計算出建筑物的價格。
C. 土地價格和建筑物價格相加得出房地產(chǎn)總價。
(3)對上述兩方法計算出的該綜合樓總價進行平均。
(4)根據(jù)平均值再結(jié)合估價經(jīng)驗決定最終估價值。
5、收益法，比較法的實質(zhì)和難點是什么?
答：比較法的實質(zhì)是通過已成交的相同或類似房地產(chǎn)的成交價格，來確定房地產(chǎn)在公開市場上最可能成交的價格。難點在于交易修正。收益法的實質(zhì)是以房地產(chǎn)在估價時點以后能創(chuàng)造的收益來確定房地產(chǎn)在估價時點的價格。難點是凈收益的求取和資本化率的確定。
6、轉(zhuǎn)讓在建工程應(yīng)具備哪些主要證件及評估技術(shù)路線。(假開法法現(xiàn)金流法)
答：(1)國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、已投入資金的評估證明等。
(2)A.估算該工程完工后的價值;
B.估算續(xù)建工程的建筑費、專業(yè)費、銷售稅費及購買在建工程應(yīng)負擔(dān)的相關(guān)稅費等;
C.采用動態(tài)方式將續(xù)建工程的建筑費、專業(yè)費、銷售稅費及購買在建工程應(yīng)負擔(dān)的相關(guān)稅費等及未來的樓價折現(xiàn)到估價時點;
D. 未來的樓價的折現(xiàn)值扣除續(xù)建工程的建筑費、專業(yè)費、銷售稅費及購買在建工程應(yīng)負擔(dān)的相關(guān)稅費等的折現(xiàn)值,求得待估房地產(chǎn)的價值.
7、投標報價應(yīng)采用的估價方法和技術(shù)路線。
答：評估機構(gòu)為開發(fā)商投標報價，對該地塊最適宜采用假設(shè)開發(fā)法，即將估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值(樓價)，減去預(yù)期的正常開發(fā)費用(建造成本、專業(yè)費用、管理費用及購買待開發(fā)土地相關(guān)稅費等之后的余額，根據(jù)此剩余之數(shù)來確定估價對象的價格。
評估上述宗地招標報價除采用假設(shè)開發(fā)法(剩余法)之外，一般在評估過程中還需要運用市場法進行校核，作為報價的主要比較資料。此外還可以輔之以成本法評估作為參考。
8、郊區(qū)房地產(chǎn)估價(野豬肉賣點)合法性認定。
答：(1)房產(chǎn)合法性。文中沒有給出有關(guān)在土地上建房的相關(guān)資料，則可假設(shè)已經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門批準(如未經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門，則文中所述房產(chǎn)為違章建筑，必須拆除，估價時則應(yīng)考慮拆除費用及建筑物殘值)。
(2)飯店用房。應(yīng)考慮作為此類商業(yè)用房繼續(xù)存在的可能性，飯店位于遠郊區(qū)，且因為當初建房時以野豬肉入菜為賣點，現(xiàn)不再經(jīng)營野豬的繁育，故其是否繼續(xù)用于飯店類物業(yè)，需根據(jù)市場調(diào)查確定，如仍可用于飯店，則可運用收益法、比較法等測算其價值，但應(yīng)注意扣除土地價值;如不能用于飯店類用途，則應(yīng)以成本法測算。