1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結果的影響），價值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如參數(shù)應選取客觀值，計算折舊時應用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟壽命）等。
2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。
3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。
4、改錯：考估價方法在應用中的難點。
一、房地產(chǎn)估價的技術路線：確定房地產(chǎn)價格內涵和價格形成過程。
1、什么是技術路線？
路線的三個方面①價格內涵，由目的確定 ②估價思路，由原則原理確定③估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質量決定。
2、技術路線與估價要求事項的關系？
①與估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術路線（p6）
②與估價對象：估價技術路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。
③與估價目的：目的決定內涵，從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標準及估價方法均有影響。
※ a、估價對象實體、權利狀況、區(qū)位與價值內涵有密切關系。
b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術路線。
d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）
④與估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。
⑤與估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。
⑥以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。
3、估價路線的確定過程：
①了解估價的基本事項（對象、目的、時點）；②遵守估價原則；③確定價格內涵（一定要先說清楚）；④確定價格形成過程；⑤再確定估價方法。
二、房地產(chǎn)估價方法
1、各方法之間的關系
①各種方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時運用、相互印證。
②各方法在實質上是一致的，都潛冉戲ǖ謀湫蜳34
③各方法相互引用P54
2、比較項目 比較法 成本法 收益法 假設開發(fā)法價值角度 買方、賣方 賣方 買方 賣方 賣方價值轉換 價格—價格 部分價—整體價 年收益—價格 整體價—部分價價值類型 比準價格 積算價格 收益價格 剩余價格價值方向 過去—現(xiàn)在 過去—現(xiàn)在 將來—現(xiàn)在 將來—現(xiàn)在
3、估價對象與估價目的、估價方法。估什么？為什么而估？怎么估？
4、估價方法的選用《規(guī)范 》
三、估價原則。各原則均對價格進行限定，共同構成價格的框架。
1、合法原則：A、合法產(chǎn)權： 占用、使用、收益、處分四方面。
B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。
C、合法處分：①拆遷范圍內的不能抵押。②劃撥土地不能單獨抵押。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。④相鄰關系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權下的租賃權，擁有期內占有、使用、收益權。⑥抵押權和地役權
2、替代原則
（1）替代性（可比實例必須具有替代性）
（2）客觀性（成本、收益等必須客觀）
3、原則。應以合法原則為前提。說的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值。
不是樓越高越好，剩余技術也表明這一點。
（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。
（2）可以驗證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者相比
4、估價時點原則《原理》
5、公平原則
四、估價目的（核心）
1、不同估價目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場準入；②條件限定（出讓年限、拍賣、招標條件、二次抵押等）；③對價格進行的明確規(guī)定（拆遷價、基準地價）
2、不同目的影響價格內涵（底價、價、現(xiàn)房價、交換價）
3、不同目的影響估價對象（保險不含地、改制不含基礎設施費用）
4、目的決定價格形成。是因決定價格內涵而決定的；
5、目的決定時點和價格形成對應的市場條件；
6、目的決定估價的假設前提、影響方法的選擇。
7、目的影響技術路線。
五、房地產(chǎn)價值形成及分配規(guī)律
1、法律法規(guī)政策（市場準入、限定條件、價格規(guī)定、規(guī)劃限制）；
2、產(chǎn)權原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）
3、客觀性原則（費用、成本、收益都要客觀）
4、帶租約的房地產(chǎn)轉讓價格；
5、特殊交易（稅費轉嫁、相鄰地塊）
6、百年老店（如同仁堂）整體轉讓，如用剩余法和收益法計算，其結果中包含著商譽價值，要扣除掉。
7、扣除房地產(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻；
8、房地的匹配問題。
2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內涵。
3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。
4、改錯：考估價方法在應用中的難點。
一、房地產(chǎn)估價的技術路線：確定房地產(chǎn)價格內涵和價格形成過程。
1、什么是技術路線？
路線的三個方面①價格內涵，由目的確定 ②估價思路，由原則原理確定③估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質量決定。
2、技術路線與估價要求事項的關系？
①與估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術路線（p6）
②與估價對象：估價技術路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。
③與估價目的：目的決定內涵，從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標準及估價方法均有影響。
※ a、估價對象實體、權利狀況、區(qū)位與價值內涵有密切關系。
b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術路線。
d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）
④與估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。
⑤與估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。
⑥以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。
3、估價路線的確定過程：
①了解估價的基本事項（對象、目的、時點）；②遵守估價原則；③確定價格內涵（一定要先說清楚）；④確定價格形成過程；⑤再確定估價方法。
二、房地產(chǎn)估價方法
1、各方法之間的關系
①各種方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時運用、相互印證。
②各方法在實質上是一致的，都潛冉戲ǖ謀湫蜳34
③各方法相互引用P54
2、比較項目 比較法 成本法 收益法 假設開發(fā)法價值角度 買方、賣方 賣方 買方 賣方 賣方價值轉換 價格—價格 部分價—整體價 年收益—價格 整體價—部分價價值類型 比準價格 積算價格 收益價格 剩余價格價值方向 過去—現(xiàn)在 過去—現(xiàn)在 將來—現(xiàn)在 將來—現(xiàn)在
3、估價對象與估價目的、估價方法。估什么？為什么而估？怎么估？
4、估價方法的選用《規(guī)范 》
三、估價原則。各原則均對價格進行限定，共同構成價格的框架。
1、合法原則：A、合法產(chǎn)權： 占用、使用、收益、處分四方面。
B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。
C、合法處分：①拆遷范圍內的不能抵押。②劃撥土地不能單獨抵押。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。④相鄰關系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權下的租賃權，擁有期內占有、使用、收益權。⑥抵押權和地役權
2、替代原則
（1）替代性（可比實例必須具有替代性）
（2）客觀性（成本、收益等必須客觀）
3、原則。應以合法原則為前提。說的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值。
不是樓越高越好，剩余技術也表明這一點。
（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。
（2）可以驗證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者相比
4、估價時點原則《原理》
5、公平原則
四、估價目的（核心）
1、不同估價目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場準入；②條件限定（出讓年限、拍賣、招標條件、二次抵押等）；③對價格進行的明確規(guī)定（拆遷價、基準地價）
2、不同目的影響價格內涵（底價、價、現(xiàn)房價、交換價）
3、不同目的影響估價對象（保險不含地、改制不含基礎設施費用）
4、目的決定價格形成。是因決定價格內涵而決定的；
5、目的決定時點和價格形成對應的市場條件；
6、目的決定估價的假設前提、影響方法的選擇。
7、目的影響技術路線。
五、房地產(chǎn)價值形成及分配規(guī)律
1、法律法規(guī)政策（市場準入、限定條件、價格規(guī)定、規(guī)劃限制）；
2、產(chǎn)權原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）
3、客觀性原則（費用、成本、收益都要客觀）
4、帶租約的房地產(chǎn)轉讓價格；
5、特殊交易（稅費轉嫁、相鄰地塊）
6、百年老店（如同仁堂）整體轉讓，如用剩余法和收益法計算，其結果中包含著商譽價值，要扣除掉。
7、扣除房地產(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻；
8、房地的匹配問題。