6.房地產(chǎn)課稅估價
房地產(chǎn)課稅估價，目的是為了保證國家稅收公平合理。為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務機關課稅不公平，雙方都要求對房地產(chǎn)價值進行評估。
（1）房產(chǎn)稅估價對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。租金收入是房屋產(chǎn)權所有人出租房屋使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅估價此稅已規(guī)定了適用稅額，無需估價。
（3）耕地占用稅此稅已規(guī)定了適用稅額，無需估價。
（4）土地增值稅的估價技術路線和方法土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。
土地增值稅以納稅人有償轉讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。
（5）契稅的估價技術路線及方法契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權轉移時雙方當事人簽訂的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格或典價作為計稅依據(jù)。為了保護房屋產(chǎn)權交易雙方的合法權益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關認為在必要時，也可以直接或委托有關單位對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。
現(xiàn)行的估價方法以市場法為主。若是有收益的房地產(chǎn)，還應考慮用兩種以上的方法進行評估，即收益法和市場法并用，根據(jù)不同情況，選取不同的權重綜合取值，以確定終估價值。
7.征地和房屋拆遷補償估價
（1）征地和房屋拆遷補償估價的特點
征地估價是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地的過程中，對被征用土地的補償價格進行的評估。
城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
征地估價應依據(jù)《土地管理法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其它有關規(guī)定進行。城市房屋拆遷估價應依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和《城市房屋拆遷估價指導意見》進行。
征地和城市房屋拆遷補償估價，是政策性、群眾性很強的一項估價工作。除國家以法律、規(guī)章的形式制定的有關規(guī)定外，各個城市均制定有實施細則，詳細規(guī)定了補償?shù)姆秶?、補償標準、補償方式等。
隨著2004年《憲法》修正案的通過，國家將對土地管理法進行相應的修訂，有關征地補償?shù)囊?guī)定也會做出相應的調整。
（2）征地和房屋拆遷補償估價的分類
根據(jù)《土地管理法》第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。根據(jù)原始土地的性質及征用、規(guī)劃用途，征地和房屋拆遷補償估價可分以下三種情況：
1）征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的補償估價，是指在集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地的過程中，對被征用集體所有土地的補償價格進行的評估。
征地估價應根據(jù)《土地管理法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定進行。
2）征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補償估價，是指征用集體土地時對被拆遷房屋及附著物貨幣補償價格的評估。
拆遷集體所有土地上的房屋的補償估價應根據(jù)《土地管理法》，參照《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》以及當?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評估的實施細則，有些地區(qū)還專門制定了集體所有土地上房屋（或宅基地）的拆遷估價辦法。
3）城市房屋拆遷估價，是指為確定城市國有土地上被拆遷房屋及附著物（土地和房屋或房屋）貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
城市房屋拆遷估價應根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》以及當?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評估的實施細則。
（3）征地和房屋拆遷補償估價的法律法規(guī)
1）《城市房地產(chǎn)管理法》；
2）《土地管理法》；
3）《土地管理法實施條例》；
4）《城市房屋拆遷管理條例》；
5）建設部關于貫徹《城市房屋拆遷管理條例》的通知（建住房[2001）161號）；
6）建設部關于印發(fā)《城市房屋拆遷估價指導意見》的通知（建住房[2003]234號）；
7）各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關地方性法規(guī)。
（4）征地補償估價
1）征地補償估價對象“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，“國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。（《土地管理法》第四十三條）。
在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場地、場院地、牧場地、草原地等。農(nóng)地上附著物包括：農(nóng)田基礎設施、樹木、青苗、墳墓等。
集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補償估價對象。
2）征地補償估價的內(nèi)容與標準《土地管理法》第四十七條對征地估價內(nèi)容及補償標準作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償?！?BR> ①土地補償費“征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！?BR> ②征用耕地的安置補助費“征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補助費，高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍?！?BR> ③青苗補償費標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”
④地上附著物補償費地上附著物包括農(nóng)田基礎設施、樹木、墳墓等。補償標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！?BR> 3）《土地管理法》關于征地拆遷補償估價的其他規(guī)定
①“征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。”（第四十七條）
②“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍?！保ǖ谒氖邨l）
③“國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準?！保ǖ谒氖邨l）
④“征用補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見?！保ǖ谒氖藯l）
（5）拆遷集體所有土地上的房屋的補償估
價房屋拆遷估價標準基本同城市房屋拆遷補償標準。但集體土地上的房屋，其產(chǎn)權管理各地區(qū)不盡相同也不勝完善，在評估過程中要根據(jù)實際情況分別處理，重點考慮以下幾點：
1）宅基地的確定宅基地及正式房屋的確定，對于集體土地上的宅基地面積，其管理標準各地不統(tǒng)一：①每戶有測量準確的宅基地證，同時有正式房屋的建房批示；②每戶有測量準確的宅基地證，但沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示；③每戶既沒有測量準確的宅基地證，沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示。
基于以上情況，根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
2）被拆遷房屋使用性質的認定根據(jù)《國務院批轉國家土地管理局關于加強農(nóng)村宅基地管理工作請示的通知》：嚴格宅基用地審批手續(xù)，實行公開辦事制度。
3）被拆房屋補償對象的認定個人還是集體。對于集體用房，要明確其土地的補償是否在征地時已經(jīng)給予了補償。
房地產(chǎn)課稅估價，目的是為了保證國家稅收公平合理。為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務機關課稅不公平，雙方都要求對房地產(chǎn)價值進行評估。
（1）房產(chǎn)稅估價對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。租金收入是房屋產(chǎn)權所有人出租房屋使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅估價此稅已規(guī)定了適用稅額，無需估價。
（3）耕地占用稅此稅已規(guī)定了適用稅額，無需估價。
（4）土地增值稅的估價技術路線和方法土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。
土地增值稅以納稅人有償轉讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。
（5）契稅的估價技術路線及方法契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權轉移時雙方當事人簽訂的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格或典價作為計稅依據(jù)。為了保護房屋產(chǎn)權交易雙方的合法權益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關認為在必要時，也可以直接或委托有關單位對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。
現(xiàn)行的估價方法以市場法為主。若是有收益的房地產(chǎn)，還應考慮用兩種以上的方法進行評估，即收益法和市場法并用，根據(jù)不同情況，選取不同的權重綜合取值，以確定終估價值。
7.征地和房屋拆遷補償估價
（1）征地和房屋拆遷補償估價的特點
征地估價是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地的過程中，對被征用土地的補償價格進行的評估。
城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
征地估價應依據(jù)《土地管理法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其它有關規(guī)定進行。城市房屋拆遷估價應依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和《城市房屋拆遷估價指導意見》進行。
征地和城市房屋拆遷補償估價，是政策性、群眾性很強的一項估價工作。除國家以法律、規(guī)章的形式制定的有關規(guī)定外，各個城市均制定有實施細則，詳細規(guī)定了補償?shù)姆秶?、補償標準、補償方式等。
隨著2004年《憲法》修正案的通過，國家將對土地管理法進行相應的修訂，有關征地補償?shù)囊?guī)定也會做出相應的調整。
（2）征地和房屋拆遷補償估價的分類
根據(jù)《土地管理法》第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。根據(jù)原始土地的性質及征用、規(guī)劃用途，征地和房屋拆遷補償估價可分以下三種情況：
1）征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的補償估價，是指在集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地的過程中，對被征用集體所有土地的補償價格進行的評估。
征地估價應根據(jù)《土地管理法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定進行。
2）征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補償估價，是指征用集體土地時對被拆遷房屋及附著物貨幣補償價格的評估。
拆遷集體所有土地上的房屋的補償估價應根據(jù)《土地管理法》，參照《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》以及當?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評估的實施細則，有些地區(qū)還專門制定了集體所有土地上房屋（或宅基地）的拆遷估價辦法。
3）城市房屋拆遷估價，是指為確定城市國有土地上被拆遷房屋及附著物（土地和房屋或房屋）貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
城市房屋拆遷估價應根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》以及當?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評估的實施細則。
（3）征地和房屋拆遷補償估價的法律法規(guī)
1）《城市房地產(chǎn)管理法》；
2）《土地管理法》；
3）《土地管理法實施條例》；
4）《城市房屋拆遷管理條例》；
5）建設部關于貫徹《城市房屋拆遷管理條例》的通知（建住房[2001）161號）；
6）建設部關于印發(fā)《城市房屋拆遷估價指導意見》的通知（建住房[2003]234號）；
7）各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關地方性法規(guī)。
（4）征地補償估價
1）征地補償估價對象“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，“國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。（《土地管理法》第四十三條）。
在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場地、場院地、牧場地、草原地等。農(nóng)地上附著物包括：農(nóng)田基礎設施、樹木、青苗、墳墓等。
集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補償估價對象。
2）征地補償估價的內(nèi)容與標準《土地管理法》第四十七條對征地估價內(nèi)容及補償標準作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償?！?BR> ①土地補償費“征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！?BR> ②征用耕地的安置補助費“征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補助費，高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍?！?BR> ③青苗補償費標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”
④地上附著物補償費地上附著物包括農(nóng)田基礎設施、樹木、墳墓等。補償標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！?BR> 3）《土地管理法》關于征地拆遷補償估價的其他規(guī)定
①“征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。”（第四十七條）
②“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍?！保ǖ谒氖邨l）
③“國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準?！保ǖ谒氖邨l）
④“征用補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見?！保ǖ谒氖藯l）
（5）拆遷集體所有土地上的房屋的補償估
價房屋拆遷估價標準基本同城市房屋拆遷補償標準。但集體土地上的房屋，其產(chǎn)權管理各地區(qū)不盡相同也不勝完善，在評估過程中要根據(jù)實際情況分別處理，重點考慮以下幾點：
1）宅基地的確定宅基地及正式房屋的確定，對于集體土地上的宅基地面積，其管理標準各地不統(tǒng)一：①每戶有測量準確的宅基地證，同時有正式房屋的建房批示；②每戶有測量準確的宅基地證，但沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示；③每戶既沒有測量準確的宅基地證，沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示。
基于以上情況，根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
2）被拆遷房屋使用性質的認定根據(jù)《國務院批轉國家土地管理局關于加強農(nóng)村宅基地管理工作請示的通知》：嚴格宅基用地審批手續(xù)，實行公開辦事制度。
3）被拆房屋補償對象的認定個人還是集體。對于集體用房，要明確其土地的補償是否在征地時已經(jīng)給予了補償。