3．估價(jià)對象的年有效總收入
8678．00＋6l2．00＝14850．00萬元
4．求取年運(yùn)營費(fèi)用
運(yùn)營費(fèi)用是指位維護(hù)飯店房地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。
根據(jù)估價(jià)對象的經(jīng)營特點(diǎn)，委托人實(shí)行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項(xiàng)經(jīng)營費(fèi)用。年經(jīng)營費(fèi)用包括營業(yè)稅金及附加、營業(yè)成本費(fèi)用、人員工資福利、營業(yè)費(fèi)用、管理財(cái)務(wù)費(fèi)、能源事業(yè)費(fèi)消耗、維護(hù)修理零部件更新費(fèi)、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費(fèi)用和資本性支出。各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場水平，以及對未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。
(1)營業(yè)稅金及附加
營業(yè)稅為營業(yè)收入的5％(客房增值稅為3％)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為營業(yè)稅額的7％、3％，合計(jì)按營業(yè)收入的5．5％計(jì)算：
14850．00×5．5％＝816．75萬元
(2)營業(yè)成本
客房成本為客房收入的5％：
8678．00×5％＝433．90萬元
餐飲成本占餐飲收入的31％：
4160．00×3l％＝1289．60萬元
康樂中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14％：
900．00×14％＝126．00萬元
營業(yè)成本合計(jì)1849．50萬元。
(3)工資及福利
工資及福利費(fèi)約占營業(yè)收入的11％：
14850．00×11％＝1633．50萬元
(4)營業(yè)費(fèi)用
營業(yè)費(fèi)用約占營業(yè)收入的10％：
14850．00×10％＝1485．00萬元
(5)管理財(cái)務(wù)費(fèi)
行政管理費(fèi)約占營業(yè)收入的7％：
14850．00×7．5％＝1039．50萬元
(6)市場推廣費(fèi)
市場推廣費(fèi)約占營業(yè)收入的2．0％：
14850．00×2．0％＝297．00萬元
(7)能源維修費(fèi)
能源維修費(fèi)約占營業(yè)收入的7％：
14850．00×7％＝1039．50萬元
(8)房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70％的1．2％：
6100×49977．62×70％×1．2％＝256．09萬元
(9)房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)
保險(xiǎn)費(fèi)為房產(chǎn)價(jià)值的0．25％：
6100×49977．62×0．25％＝76．22萬元
(10)土地使用費(fèi)
按規(guī)定為每年80．89萬元。
(11)商業(yè)設(shè)備折舊
即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設(shè)備及客房家具的年折舊費(fèi)為210萬元。
(12)物業(yè)管理酬金
約為運(yùn)營費(fèi)用的3％，為250萬元
(13)年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)
816．75＋1849．50＋1633．50＋l485．00＋1039．50＋297．00＋1039．50＋256．09＋76．22＋80．89＋210＋250＝9033．95萬元
5．估算年凈收益
凈收益＝年有效總收入－年運(yùn)營費(fèi)用＝14850．00－9033．95＝5816．05（萬元）
6．確定報(bào)酬率
估價(jià)人員確定采用累加法，即安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來確定報(bào)酬率。安全利率選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值包括投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動性補(bǔ)償及其他影響因素等。
目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為1．98％較低，根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)現(xiàn)在和預(yù)測未來的經(jīng)濟(jì)狀況良好，位置極具優(yōu)勢，經(jīng)營期間飯店用途與新舊程度風(fēng)險(xiǎn)一般，流動性一般等，判斷風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為5％，則確定估價(jià)對象報(bào)酬率適中為7％。
7．收益年限的確定
估價(jià)對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。
所以本次評估是以估價(jià)對象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時(shí)，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。
估價(jià)對象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價(jià)款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓年限為40年，則本次估價(jià)按估價(jià)對象收益年期40年計(jì)算。
8．采用適當(dāng)?shù)氖找娣ü接?jì)算收益價(jià)格
根據(jù)估價(jià)對象的具體情況，同時(shí)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)時(shí)對預(yù)期不確定的收益或升值因素較少考慮，則收益法選擇有限年，凈收益不變、報(bào)酬率不變的收益法公式：
公式中V－－估價(jià)對象的房地產(chǎn)市場價(jià)值
A－－年凈收益
Y－－報(bào)酬率
n－－收益年限
將數(shù)據(jù)代入公式計(jì)算：
V＝(5816．05／7％)·［1－1／(1＋7％)40]＝77537．89萬元
9．扣減土地出讓金
估價(jià)對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向××市政府繳納土地出讓地價(jià)款。因此，估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包括估價(jià)對象處置時(shí)應(yīng)向政府補(bǔ)交的出讓地價(jià)款，應(yīng)從上述得出的價(jià)格中扣除土地出讓金地價(jià)款部分。
通過對估價(jià)對象周邊同類用途土地的地價(jià)水平調(diào)查，根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)及其修正結(jié)果(計(jì)算過程略)，并結(jié)合估價(jià)對象實(shí)際情況，確定該地區(qū)旅游酒店類房地產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓(金)地價(jià)款為地上商業(yè)2000元／㎡、地上車庫900元／㎡、地下收益部分面積按地上價(jià)格1／3即660元／㎡計(jì)算，則補(bǔ)交的出讓(金)地價(jià)款為7991．10萬元。
［(27681．3＋5589＋2453＋1795)×2000＋1261×900＋(1023＋1781＋2368)×600]÷10000＝37681．3×2000＋1261×900＋5172×660＝7991．10(萬元)
10．采用收益法的估價(jià)結(jié)果
77537．89－7991．10＝69546．79萬元
采用收益法估價(jià)的估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格取整為69547萬元。
8678．00＋6l2．00＝14850．00萬元
4．求取年運(yùn)營費(fèi)用
運(yùn)營費(fèi)用是指位維護(hù)飯店房地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。
根據(jù)估價(jià)對象的經(jīng)營特點(diǎn)，委托人實(shí)行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項(xiàng)經(jīng)營費(fèi)用。年經(jīng)營費(fèi)用包括營業(yè)稅金及附加、營業(yè)成本費(fèi)用、人員工資福利、營業(yè)費(fèi)用、管理財(cái)務(wù)費(fèi)、能源事業(yè)費(fèi)消耗、維護(hù)修理零部件更新費(fèi)、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費(fèi)用和資本性支出。各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場水平，以及對未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。
(1)營業(yè)稅金及附加
營業(yè)稅為營業(yè)收入的5％(客房增值稅為3％)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為營業(yè)稅額的7％、3％，合計(jì)按營業(yè)收入的5．5％計(jì)算：
14850．00×5．5％＝816．75萬元
(2)營業(yè)成本
客房成本為客房收入的5％：
8678．00×5％＝433．90萬元
餐飲成本占餐飲收入的31％：
4160．00×3l％＝1289．60萬元
康樂中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14％：
900．00×14％＝126．00萬元
營業(yè)成本合計(jì)1849．50萬元。
(3)工資及福利
工資及福利費(fèi)約占營業(yè)收入的11％：
14850．00×11％＝1633．50萬元
(4)營業(yè)費(fèi)用
營業(yè)費(fèi)用約占營業(yè)收入的10％：
14850．00×10％＝1485．00萬元
(5)管理財(cái)務(wù)費(fèi)
行政管理費(fèi)約占營業(yè)收入的7％：
14850．00×7．5％＝1039．50萬元
(6)市場推廣費(fèi)
市場推廣費(fèi)約占營業(yè)收入的2．0％：
14850．00×2．0％＝297．00萬元
(7)能源維修費(fèi)
能源維修費(fèi)約占營業(yè)收入的7％：
14850．00×7％＝1039．50萬元
(8)房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70％的1．2％：
6100×49977．62×70％×1．2％＝256．09萬元
(9)房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)
保險(xiǎn)費(fèi)為房產(chǎn)價(jià)值的0．25％：
6100×49977．62×0．25％＝76．22萬元
(10)土地使用費(fèi)
按規(guī)定為每年80．89萬元。
(11)商業(yè)設(shè)備折舊
即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設(shè)備及客房家具的年折舊費(fèi)為210萬元。
(12)物業(yè)管理酬金
約為運(yùn)營費(fèi)用的3％，為250萬元
(13)年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)
816．75＋1849．50＋1633．50＋l485．00＋1039．50＋297．00＋1039．50＋256．09＋76．22＋80．89＋210＋250＝9033．95萬元
5．估算年凈收益
凈收益＝年有效總收入－年運(yùn)營費(fèi)用＝14850．00－9033．95＝5816．05（萬元）
6．確定報(bào)酬率
估價(jià)人員確定采用累加法，即安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來確定報(bào)酬率。安全利率選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值包括投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動性補(bǔ)償及其他影響因素等。
目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為1．98％較低，根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)現(xiàn)在和預(yù)測未來的經(jīng)濟(jì)狀況良好，位置極具優(yōu)勢，經(jīng)營期間飯店用途與新舊程度風(fēng)險(xiǎn)一般，流動性一般等，判斷風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為5％，則確定估價(jià)對象報(bào)酬率適中為7％。
7．收益年限的確定
估價(jià)對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。
所以本次評估是以估價(jià)對象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時(shí)，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。
估價(jià)對象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價(jià)款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓年限為40年，則本次估價(jià)按估價(jià)對象收益年期40年計(jì)算。
8．采用適當(dāng)?shù)氖找娣ü接?jì)算收益價(jià)格
根據(jù)估價(jià)對象的具體情況，同時(shí)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)時(shí)對預(yù)期不確定的收益或升值因素較少考慮，則收益法選擇有限年，凈收益不變、報(bào)酬率不變的收益法公式：
公式中V－－估價(jià)對象的房地產(chǎn)市場價(jià)值
A－－年凈收益
Y－－報(bào)酬率
n－－收益年限
將數(shù)據(jù)代入公式計(jì)算：
V＝(5816．05／7％)·［1－1／(1＋7％)40]＝77537．89萬元
9．扣減土地出讓金
估價(jià)對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向××市政府繳納土地出讓地價(jià)款。因此，估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包括估價(jià)對象處置時(shí)應(yīng)向政府補(bǔ)交的出讓地價(jià)款，應(yīng)從上述得出的價(jià)格中扣除土地出讓金地價(jià)款部分。
通過對估價(jià)對象周邊同類用途土地的地價(jià)水平調(diào)查，根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)及其修正結(jié)果(計(jì)算過程略)，并結(jié)合估價(jià)對象實(shí)際情況，確定該地區(qū)旅游酒店類房地產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓(金)地價(jià)款為地上商業(yè)2000元／㎡、地上車庫900元／㎡、地下收益部分面積按地上價(jià)格1／3即660元／㎡計(jì)算，則補(bǔ)交的出讓(金)地價(jià)款為7991．10萬元。
［(27681．3＋5589＋2453＋1795)×2000＋1261×900＋(1023＋1781＋2368)×600]÷10000＝37681．3×2000＋1261×900＋5172×660＝7991．10(萬元)
10．采用收益法的估價(jià)結(jié)果
77537．89－7991．10＝69546．79萬元
采用收益法估價(jià)的估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格取整為69547萬元。