九、估價方法：估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價對象的特點及評估目的，確定運用收益法、成本法作為本次估價的基本方法。
1.收益法：預計估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2.成本法：求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
十、估價結果：經(jīng)計算（具體分析測算過程見估價技術報告），估價對象房地產(chǎn)租賃權在2000年10月9日的價值為RMB 1912.15萬元，大寫人民幣壹仟玖佰壹拾貳萬壹仟伍佰元整。
十一、估價人員：簽發(fā)人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師項目負責人：中國注冊房地產(chǎn)估價師復核人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師撰寫人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師
十二、估價作業(yè)日期：2000年10月9日至2000年10月13日
十三、估價報告應用的有效期：本估價報告及結果應用的有效期為一年，即自2000年10月13日起一年內(nèi)有效。
估價技術報告
一、實物狀況分析（略）
二、區(qū)位狀況分析（略）
三、市場背景分析（略）
四、使用分析估價對象所處區(qū)域為商業(yè)繁華地段，是較為理想的商業(yè)綜合用地。估價對象用途為商業(yè)綜合，符合區(qū)域功能規(guī)劃，確定現(xiàn)用途為估價對象的用途。
五、估價方法的選用估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價對象的特點及評估目的，確定運用收益法、成本法作為本次估價的基本方法，其技術路線如下：
1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》“收益性房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法”，由于估價對象系經(jīng)營用房，具有收益，因此可用適當?shù)馁Y本化率，其未來各年的純收益折算到估價時點上，計算待估房地產(chǎn)租賃權的收益價格。
2.根據(jù)成本法估價的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應交納的稅金來求待估房地產(chǎn)（完全產(chǎn)權）的積算價格，再根據(jù)年限修正法計算待估房地產(chǎn)租賃權的積算價格。
對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象房地產(chǎn)租賃權的總價格和單位價格。
六、估價測算過程
（一）收益法分析測算過程
1.年收入的確定
（1）網(wǎng)球室：共有網(wǎng)球場8個，全天24小時營業(yè)，白天12小時收費標準為48元／4、時。個，晚上12小時收費標準為78元／4、時。個，1年按360個營業(yè)日計，空置率取85％。
（48＋78）×12×8×360×（1－85％）×10－4＝65.32（萬元／年）
（2）KTV包房：共設有5間大包、3間中包、4間小包，取費標準分別為480元／間。晚、380元／間。晚、280元／間。晚，1年按360個營業(yè)日計，空置率取70％。
（480×5＋380× 3＋280×4）× 360×（1－70％）×10－4＝50.33（萬元／年）
（3）餐飲部：可同時容納50人進餐，消費標準為30元／人。餐，1個營業(yè)日按中、晚兩餐計，1年按360個營業(yè)日計，空置率取60％。
30×50×2×360×（1－60％）×10－4＝43.20（萬元／年）
（4）休閑清吧：可同時容納80人，消費標準按20元／人。日計，空置率取60％，1年按360個營業(yè)日計。
20×80×360×（1－60％）×10－4＝23.04（萬元／年）
（5）舞廳：可同時容納30人，消費標準按30元／人。日計，空置率取50％，1年按360個營業(yè)日計。
30×30×360×（1－50％）×10－4＝16.20（萬元／年）
（6）桑拿理療部：可同時容納40人，消費標準按350元／人。日計，空置率取40％，1年按360個營業(yè)日計。
40×350×360×（1－40％）×10－4=302.40（萬元／年）
年收入合計：500.49萬元／年
2.年費用的測算
（1）年維修費：估價對象年維修費取年折舊費的80％。
估價對象俱樂部綜合樓為3層框架結構，建筑面積為4200m2，建造單價取900元／㎡，耐用年限為60年，殘值率為0％；網(wǎng)球室為1層全鋼網(wǎng)結構，建筑面積為4600㎡，建造單價取800元／㎡，耐用年限為60年，殘值率為0％。
（900×4200＋800×4600）×（1－0）／60×80％×10－4＝9.95（萬元／年）
（2）年管理費：取年收入的4％。
500.49×4％＝20.02（萬元／年）
（3）年保險費：取房屋造價的2‰。
（900×4200＋800×4600）×2％?！?0－4=1.49（萬元／年）
（4）房產(chǎn)稅：依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余額的1.2％計，房產(chǎn)余額是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例（一般為30％）后的余額。
（900×4200＋800×4600）×（1－30％）×1.2％×10－4=6.27（萬元／年）
（5）營業(yè)稅及附加：按年收入的5.65％計。
500.49×5.65％=28.28（萬元／年）
（6）經(jīng)營費用：網(wǎng)球室、KTV包房、餐飲部、休閑清吧、舞廳、桑拿理療部的經(jīng)營費用（含裝修及設備設施更新改造費用）分別為相應年收入的40％、40％、70％、60％、50％、50％。
65.32×40％＋50.33×40％＋43.20×70％＋23.04×60％＋16.20×50％＋302.40×50＝249.62（萬元／年）
則，年費用合計為：9.95＋20.02＋1.49＋6.27＋28.28＋249.62＝249.62（萬元／年）
3.資本化率的確定采用公式：資本化率＝安全利率＋風險調(diào)整值安全利率：取目前國家一年期存款利率為2.25％；風險調(diào)整值（0～9％）：取6％則，資本化率為：2.25％＋6％＝8.25％
4.尚可使用年限的確定委托人擁有估價對象房地產(chǎn)30年（1999年2月1日至2029年1月31日）的使用權，至估價時點已使用15年，故尚可使用年限為28.5年。
5.估價對象房地產(chǎn)租賃權收益價格為（500.49－249.62）／8.25％×［l－1／（1＋8.25％）28.5]＝2006.70（萬元）
（二）成本法測算過程1.采用市場比較法測算估價對象土地使用權價格
（1）可比實例與估價對象基本情況（見表2－16）?！ ?BR> （2）修正系數(shù)（見表2－17）?！ ?BR> 注：①交易情況修正：可比實例A、B、C均屬正常交易，交易情況無需修正，則可比實例A、B、C交易情況修正系數(shù)分別為100／100、100／100、100／100；②交易時間修正：近期土地使用權轉讓市場無大變化，則可比實例A、B、C交易時間修正系數(shù)分別為100／100、100／100、100／100；③區(qū)位狀況修正：可比實例A在交通便捷度方面略差于估價對象，可比實例B在環(huán)境、衛(wèi)生方面略差于估價對象，而可比實例C在環(huán)境、衛(wèi)生方面優(yōu)于估價對象，則可比實例A、B、C區(qū)位狀況修正系數(shù)分別為100／95、100／95、100／105；④實物狀況修正：可比實例A在土地生熟程度、土地使用權剩余年限方面稍劣于估價對象，而可比實例B，C在臨街狀況、土地生熟程度、土地使用權剩余年限等實物狀況方面與估價對象相仿，則可比實例A、B、C實物狀況修正系數(shù)分別為100／95、100／100、100／100.（3）根據(jù)修正系數(shù)測算估價對象土地使用權比準價格修正單價A＝1480×100／100×100／100×100／95×100／95＝1640（元／㎡）
修正單價B＝1500×100／100×100／100×100／95×100／100＝1579（元／㎡）
修正單價C＝1650×100／100×100／100×100／105×100／100＝1571（元/㎡）
取平均值，得比準單價＝（1640＋1579＋1571）／3＝1597（元／㎡）
估價對象土地使用權比準價格為：1597×6000×10－4＝958.20（萬元）
1.收益法：預計估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2.成本法：求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
十、估價結果：經(jīng)計算（具體分析測算過程見估價技術報告），估價對象房地產(chǎn)租賃權在2000年10月9日的價值為RMB 1912.15萬元，大寫人民幣壹仟玖佰壹拾貳萬壹仟伍佰元整。
十一、估價人員：簽發(fā)人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師項目負責人：中國注冊房地產(chǎn)估價師復核人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師撰寫人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師
十二、估價作業(yè)日期：2000年10月9日至2000年10月13日
十三、估價報告應用的有效期：本估價報告及結果應用的有效期為一年，即自2000年10月13日起一年內(nèi)有效。
估價技術報告
一、實物狀況分析（略）
二、區(qū)位狀況分析（略）
三、市場背景分析（略）
四、使用分析估價對象所處區(qū)域為商業(yè)繁華地段，是較為理想的商業(yè)綜合用地。估價對象用途為商業(yè)綜合，符合區(qū)域功能規(guī)劃，確定現(xiàn)用途為估價對象的用途。
五、估價方法的選用估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價對象的特點及評估目的，確定運用收益法、成本法作為本次估價的基本方法，其技術路線如下：
1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》“收益性房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法”，由于估價對象系經(jīng)營用房，具有收益，因此可用適當?shù)馁Y本化率，其未來各年的純收益折算到估價時點上，計算待估房地產(chǎn)租賃權的收益價格。
2.根據(jù)成本法估價的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應交納的稅金來求待估房地產(chǎn)（完全產(chǎn)權）的積算價格，再根據(jù)年限修正法計算待估房地產(chǎn)租賃權的積算價格。
對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象房地產(chǎn)租賃權的總價格和單位價格。
六、估價測算過程
（一）收益法分析測算過程
1.年收入的確定
（1）網(wǎng)球室：共有網(wǎng)球場8個，全天24小時營業(yè)，白天12小時收費標準為48元／4、時。個，晚上12小時收費標準為78元／4、時。個，1年按360個營業(yè)日計，空置率取85％。
（48＋78）×12×8×360×（1－85％）×10－4＝65.32（萬元／年）
（2）KTV包房：共設有5間大包、3間中包、4間小包，取費標準分別為480元／間。晚、380元／間。晚、280元／間。晚，1年按360個營業(yè)日計，空置率取70％。
（480×5＋380× 3＋280×4）× 360×（1－70％）×10－4＝50.33（萬元／年）
（3）餐飲部：可同時容納50人進餐，消費標準為30元／人。餐，1個營業(yè)日按中、晚兩餐計，1年按360個營業(yè)日計，空置率取60％。
30×50×2×360×（1－60％）×10－4＝43.20（萬元／年）
（4）休閑清吧：可同時容納80人，消費標準按20元／人。日計，空置率取60％，1年按360個營業(yè)日計。
20×80×360×（1－60％）×10－4＝23.04（萬元／年）
（5）舞廳：可同時容納30人，消費標準按30元／人。日計，空置率取50％，1年按360個營業(yè)日計。
30×30×360×（1－50％）×10－4＝16.20（萬元／年）
（6）桑拿理療部：可同時容納40人，消費標準按350元／人。日計，空置率取40％，1年按360個營業(yè)日計。
40×350×360×（1－40％）×10－4=302.40（萬元／年）
年收入合計：500.49萬元／年
2.年費用的測算
（1）年維修費：估價對象年維修費取年折舊費的80％。
估價對象俱樂部綜合樓為3層框架結構，建筑面積為4200m2，建造單價取900元／㎡，耐用年限為60年，殘值率為0％；網(wǎng)球室為1層全鋼網(wǎng)結構，建筑面積為4600㎡，建造單價取800元／㎡，耐用年限為60年，殘值率為0％。
（900×4200＋800×4600）×（1－0）／60×80％×10－4＝9.95（萬元／年）
（2）年管理費：取年收入的4％。
500.49×4％＝20.02（萬元／年）
（3）年保險費：取房屋造價的2‰。
（900×4200＋800×4600）×2％?！?0－4=1.49（萬元／年）
（4）房產(chǎn)稅：依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余額的1.2％計，房產(chǎn)余額是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例（一般為30％）后的余額。
（900×4200＋800×4600）×（1－30％）×1.2％×10－4=6.27（萬元／年）
（5）營業(yè)稅及附加：按年收入的5.65％計。
500.49×5.65％=28.28（萬元／年）
（6）經(jīng)營費用：網(wǎng)球室、KTV包房、餐飲部、休閑清吧、舞廳、桑拿理療部的經(jīng)營費用（含裝修及設備設施更新改造費用）分別為相應年收入的40％、40％、70％、60％、50％、50％。
65.32×40％＋50.33×40％＋43.20×70％＋23.04×60％＋16.20×50％＋302.40×50＝249.62（萬元／年）
則，年費用合計為：9.95＋20.02＋1.49＋6.27＋28.28＋249.62＝249.62（萬元／年）
3.資本化率的確定采用公式：資本化率＝安全利率＋風險調(diào)整值安全利率：取目前國家一年期存款利率為2.25％；風險調(diào)整值（0～9％）：取6％則，資本化率為：2.25％＋6％＝8.25％
4.尚可使用年限的確定委托人擁有估價對象房地產(chǎn)30年（1999年2月1日至2029年1月31日）的使用權，至估價時點已使用15年，故尚可使用年限為28.5年。
5.估價對象房地產(chǎn)租賃權收益價格為（500.49－249.62）／8.25％×［l－1／（1＋8.25％）28.5]＝2006.70（萬元）
（二）成本法測算過程1.采用市場比較法測算估價對象土地使用權價格
（1）可比實例與估價對象基本情況（見表2－16）?！ ?BR> （2）修正系數(shù)（見表2－17）?！ ?BR> 注：①交易情況修正：可比實例A、B、C均屬正常交易，交易情況無需修正，則可比實例A、B、C交易情況修正系數(shù)分別為100／100、100／100、100／100；②交易時間修正：近期土地使用權轉讓市場無大變化，則可比實例A、B、C交易時間修正系數(shù)分別為100／100、100／100、100／100；③區(qū)位狀況修正：可比實例A在交通便捷度方面略差于估價對象，可比實例B在環(huán)境、衛(wèi)生方面略差于估價對象，而可比實例C在環(huán)境、衛(wèi)生方面優(yōu)于估價對象，則可比實例A、B、C區(qū)位狀況修正系數(shù)分別為100／95、100／95、100／105；④實物狀況修正：可比實例A在土地生熟程度、土地使用權剩余年限方面稍劣于估價對象，而可比實例B，C在臨街狀況、土地生熟程度、土地使用權剩余年限等實物狀況方面與估價對象相仿，則可比實例A、B、C實物狀況修正系數(shù)分別為100／95、100／100、100／100.（3）根據(jù)修正系數(shù)測算估價對象土地使用權比準價格修正單價A＝1480×100／100×100／100×100／95×100／95＝1640（元／㎡）
修正單價B＝1500×100／100×100／100×100／95×100／100＝1579（元／㎡）
修正單價C＝1650×100／100×100／100×100／105×100／100＝1571（元/㎡）
取平均值，得比準單價＝（1640＋1579＋1571）／3＝1597（元／㎡）
估價對象土地使用權比準價格為：1597×6000×10－4＝958.20（萬元）