假設(shè)開發(fā)法（下）
一、大綱要求：
考試目的：
測試應(yīng)考人員對假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取。
要點(diǎn)說明：
假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取。
假設(shè)開發(fā)法計算中需要事先求取的內(nèi)容主要有：開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、折現(xiàn)率。
二、內(nèi)容講解：
7.4 假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取
7.4.1 開發(fā)經(jīng)營期
開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價時點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。
開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期。對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)（開工）的這段時間。建造期是從動工開發(fā)到房屋竣工的這段時間。
經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，主要有銷售（包括預(yù)售，下同）、出租、營業(yè)、自用。因此，經(jīng)營期可以具體化為銷售期（針對銷售這種情況）和運(yùn)營期（針對出租、營業(yè)、自用這些情況）。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運(yùn)營期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。
確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時間和數(shù)額，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等。
確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用類似于市場法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計。
開發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估計。但在現(xiàn)實(shí)中因某些特殊因素的影響，可能使開發(fā)期延長。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”，基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計劃籌措的資金不能按時到位，某些建筑材料、設(shè)備不能按時供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生突變等一系列因素，都可能導(dǎo)致工程停工，使開發(fā)期延長。由于開發(fā)期延長，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險。但這類特殊的非正常因素在估計開發(fā)期時一般不考慮。經(jīng)營期、特別是銷售期，通常是難以準(zhǔn)確估計的，在估計時應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。
7.4.2 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值。該市場價值所對應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時或開發(fā)期間的某個日期（但在市場較好時考慮預(yù)售和市場不好時考慮延期租售的是例外）。
開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合（長期趨勢法的內(nèi)容詳見本書第8章），即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價（同市場法中建立價格可比基礎(chǔ)的要求）。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2004年8月，有一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，開發(fā)期為1.5年（或18個月），如果要推測該商品住宅在2006年2月建成時的價格，則可以通過搜集當(dāng)?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。
對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測其開發(fā)完成后的價值，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。例如，根據(jù)當(dāng)前的市場租金水平，預(yù)測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90％，運(yùn)營費(fèi)用占租金的30％，報酬率為10％，可供出租的使用面積為38 000m2，運(yùn)營期為47年，則該寫字樓的未來總價值可估計為：35×90％×（1－30％）×12×38000[1－1/（1+10%）47]＝9941（萬美元）
7.4.3 開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)
由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價中測算開發(fā)成本，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)時，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項測算，測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測。
例如，開發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用類似于市場法的方法來求取，即通過當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)前的開發(fā)成本和管理費(fèi)用大致為多少來推算，如果預(yù)計建筑材料價格、建筑人工費(fèi)等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、建筑人工費(fèi)等的變化對開發(fā)成本和管理費(fèi)用的影響。銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷售代理等費(fèi)用。銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算。
一、大綱要求：
考試目的：
測試應(yīng)考人員對假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取。
要點(diǎn)說明：
假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取。
假設(shè)開發(fā)法計算中需要事先求取的內(nèi)容主要有：開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、折現(xiàn)率。
二、內(nèi)容講解：
7.4 假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取
7.4.1 開發(fā)經(jīng)營期
開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價時點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。
開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期。對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)（開工）的這段時間。建造期是從動工開發(fā)到房屋竣工的這段時間。
經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，主要有銷售（包括預(yù)售，下同）、出租、營業(yè)、自用。因此，經(jīng)營期可以具體化為銷售期（針對銷售這種情況）和運(yùn)營期（針對出租、營業(yè)、自用這些情況）。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運(yùn)營期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。
確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時間和數(shù)額，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等。
確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用類似于市場法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計。
開發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估計。但在現(xiàn)實(shí)中因某些特殊因素的影響，可能使開發(fā)期延長。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”，基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計劃籌措的資金不能按時到位，某些建筑材料、設(shè)備不能按時供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生突變等一系列因素，都可能導(dǎo)致工程停工，使開發(fā)期延長。由于開發(fā)期延長，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險。但這類特殊的非正常因素在估計開發(fā)期時一般不考慮。經(jīng)營期、特別是銷售期，通常是難以準(zhǔn)確估計的，在估計時應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。
7.4.2 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值。該市場價值所對應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時或開發(fā)期間的某個日期（但在市場較好時考慮預(yù)售和市場不好時考慮延期租售的是例外）。
開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合（長期趨勢法的內(nèi)容詳見本書第8章），即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價（同市場法中建立價格可比基礎(chǔ)的要求）。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2004年8月，有一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，開發(fā)期為1.5年（或18個月），如果要推測該商品住宅在2006年2月建成時的價格，則可以通過搜集當(dāng)?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。
對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測其開發(fā)完成后的價值，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。例如，根據(jù)當(dāng)前的市場租金水平，預(yù)測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90％，運(yùn)營費(fèi)用占租金的30％，報酬率為10％，可供出租的使用面積為38 000m2，運(yùn)營期為47年，則該寫字樓的未來總價值可估計為：35×90％×（1－30％）×12×38000[1－1/（1+10%）47]＝9941（萬美元）
7.4.3 開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)
由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價中測算開發(fā)成本，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)時，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項測算，測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測。
例如，開發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用類似于市場法的方法來求取，即通過當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)前的開發(fā)成本和管理費(fèi)用大致為多少來推算，如果預(yù)計建筑材料價格、建筑人工費(fèi)等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、建筑人工費(fèi)等的變化對開發(fā)成本和管理費(fèi)用的影響。銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷售代理等費(fèi)用。銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算。