與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
（1）營業(yè)稅：銷售收入×5％
（2）城建稅：營業(yè)稅×（7、5、1％）
（3）教育費(fèi)附加：營業(yè)稅×3％
（4）印花稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰）：銷售收入×0.5‰
其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。
對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
例：按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定：
（1）內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（）。
（2）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（）。
（3）內(nèi)資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（）。
（4）外資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（）。
A.營業(yè)稅 B.城建稅 C.教育費(fèi)附加 D.印花稅 E.契稅F.個(gè)人所得稅
答案：
（1）內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（ABC）。
（2）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（A）。
（3）內(nèi)資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（ABCD）。
（4）外資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（AD）。
外資不征城建稅和教育費(fèi)附加。
5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目
對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。
加扣費(fèi)用＝（1＋2）×20％
2003年 CPA
【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的金額為（ ）。
A.1500萬元
B.2000萬元
C.2500萬元
D.3000萬元
【答案】D
【答案】應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”=10000×10%＋10000×20%=3000（萬元）
小結(jié)：
項(xiàng)目
房地產(chǎn)企業(yè)
非房地產(chǎn)企業(yè)
印花稅
計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)稅金
扣除項(xiàng)目
加計(jì)扣除20%
無加計(jì)扣除20%
（二）舊房及建筑物扣除項(xiàng)目為
1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
（三）轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開發(fā)的土地使用權(quán)
1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
三、評(píng)估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定
所謂評(píng)估價(jià)格，指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。這種評(píng)估價(jià)格亦須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，扣除項(xiàng)目的金額：
（一）出售舊房及建筑物的；
（二）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
（三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；
（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。
2001年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
【例題】按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照（ ）。
A．稅務(wù)部門估定的價(jià)格扣除
B．稅務(wù)部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價(jià)格扣除
C．房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除
D．房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除
【答案】C
【解析】由稅務(wù)部門根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除。
【例題】下列項(xiàng)目中，計(jì)征土地增值稅時(shí)需要用評(píng)估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額的包括（ ）。
A. 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的
B.出售舊房屋及建筑物的
C.虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
D.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
【答案】BCD
2008年 注冊(cè)稅務(wù)師
【例題·單選題】出售舊房及建筑物計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，其扣除項(xiàng)目金額中的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格應(yīng)按（ ）計(jì)算。
A.賬載余額
B.重置成本
C.賬載原值乘以成新折扣率
D.重置成本價(jià)乘以成新折扣率
【答案】D
【解析】舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算（掌握）
大綱：
（一）掌握轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
（二）掌握出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
（三）熟悉特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
計(jì)算步驟：
（一）確認(rèn)收入
（二）確定扣除項(xiàng)目
（三）計(jì)算增值額
增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額
（四）計(jì)算增值率
增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
（五）確定適用稅率
依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。
（六）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；來源，中大，網(wǎng)校，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。
【答案】（一）確認(rèn)收入
收入總額＝10000萬元
（二）確定扣除項(xiàng)目
（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)未及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬元）
（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%
加計(jì)扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）
（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）
（三）計(jì)算增值額
增值額＝10000－6005＝3995（萬元）
（四）計(jì)算增值率
增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%
（五）確定適用稅率
第二檔
（六）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年開發(fā)商品房對(duì)外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰（已記入公司“管理費(fèi)用”中）、企業(yè)所得稅稅率33%）
1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元；
2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元；
3.開發(fā)成本費(fèi)用1500萬元；
4.開發(fā)費(fèi)用250萬元（當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）。
公司計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：
（1）應(yīng)繳納營業(yè)稅＝4000×5%＝200（萬元）
（2）應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝200×7%＝14（萬元）
（3）應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝200×3%＝6（萬元）
（4）應(yīng)繳納印花稅＝4000×0.5‰＝2（萬元）
（5）應(yīng)繳納土地增值稅：
①扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3232（萬元）
②增值額＝4000－3232＝768（萬元）
③增值率＝768÷3232×100%≈24%
④應(yīng)繳納土地增值稅＝768×30%－3232×0＝230.4（萬元）
（6）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝（4000－3232－230.4）×33%＝177.408（萬元）
要求：
1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是否正確？錯(cuò)在何處？
2.核定該公司應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是多少？
【答案】分析處理如下：
1.公司自行計(jì)算應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯(cuò)誤。
（1）計(jì)算土地增值額時(shí)，其開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)算扣除，而企業(yè)按照實(shí)際數(shù)扣除。
（2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應(yīng)記入其“管理費(fèi)用”賬戶中，計(jì)算土地增值額時(shí)不再單獨(dú)扣除。如果轉(zhuǎn)讓時(shí)印花稅未記入其“管理費(fèi)用”，可做扣除。
（3）公司在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，扣除金額中含有計(jì)算土地增值額時(shí)的加計(jì)扣除金額，加計(jì)扣除金額允許作為計(jì)算土地增值額時(shí)的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中沒有該項(xiàng)規(guī)定。
2.核定應(yīng)繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅如下：
（一）確認(rèn)收入
按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元
（二）確定扣除項(xiàng)目
扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋（800＋1500）×20%＝3210（萬元）
（三）計(jì)算增值額
增值額＝4000－3210＝790（萬元）
（四）計(jì)算增值率
增值率＝790÷3210×100%≈25%
（五）確定適用稅率
第一檔
（六）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額
應(yīng)繳納土地增值稅＝790×30%－3210×0＝237（萬元）
（2）企業(yè)所得稅：
①應(yīng)納稅所得額＝收入4000－支付取得土地使用權(quán)800－開發(fā)成本1500－開發(fā)費(fèi)用250－稅金220－土地增值稅237＝993（萬元）
②應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝993×33%＝327.69（萬元）
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
（1）營業(yè)稅：銷售收入×5％
（2）城建稅：營業(yè)稅×（7、5、1％）
（3）教育費(fèi)附加：營業(yè)稅×3％
（4）印花稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰）：銷售收入×0.5‰
其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。
對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
例：按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定：
（1）內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（）。
（2）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（）。
（3）內(nèi)資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（）。
（4）外資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（）。
A.營業(yè)稅 B.城建稅 C.教育費(fèi)附加 D.印花稅 E.契稅F.個(gè)人所得稅
答案：
（1）內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（ABC）。
（2）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（A）。
（3）內(nèi)資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（ABCD）。
（4）外資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（AD）。
外資不征城建稅和教育費(fèi)附加。
5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目
對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。
加扣費(fèi)用＝（1＋2）×20％
2003年 CPA
【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的金額為（ ）。
A.1500萬元
B.2000萬元
C.2500萬元
D.3000萬元
【答案】D
【答案】應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”=10000×10%＋10000×20%=3000（萬元）
小結(jié)：
項(xiàng)目
房地產(chǎn)企業(yè)
非房地產(chǎn)企業(yè)
印花稅
計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)稅金
扣除項(xiàng)目
加計(jì)扣除20%
無加計(jì)扣除20%
（二）舊房及建筑物扣除項(xiàng)目為
1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
（三）轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開發(fā)的土地使用權(quán)
1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
三、評(píng)估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定
所謂評(píng)估價(jià)格，指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。這種評(píng)估價(jià)格亦須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，扣除項(xiàng)目的金額：
（一）出售舊房及建筑物的；
（二）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
（三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；
（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。
2001年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
【例題】按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照（ ）。
A．稅務(wù)部門估定的價(jià)格扣除
B．稅務(wù)部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價(jià)格扣除
C．房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除
D．房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除
【答案】C
【解析】由稅務(wù)部門根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除。
【例題】下列項(xiàng)目中，計(jì)征土地增值稅時(shí)需要用評(píng)估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額的包括（ ）。
A. 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的
B.出售舊房屋及建筑物的
C.虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的
D.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
【答案】BCD
2008年 注冊(cè)稅務(wù)師
【例題·單選題】出售舊房及建筑物計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，其扣除項(xiàng)目金額中的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格應(yīng)按（ ）計(jì)算。
A.賬載余額
B.重置成本
C.賬載原值乘以成新折扣率
D.重置成本價(jià)乘以成新折扣率
【答案】D
【解析】舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算（掌握）
大綱：
（一）掌握轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
（二）掌握出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
（三）熟悉特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
計(jì)算步驟：
（一）確認(rèn)收入
（二）確定扣除項(xiàng)目
（三）計(jì)算增值額
增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額
（四）計(jì)算增值率
增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
（五）確定適用稅率
依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。
（六）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；來源，中大，網(wǎng)校，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。
【答案】（一）確認(rèn)收入
收入總額＝10000萬元
（二）確定扣除項(xiàng)目
（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)未及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬元）
（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%
加計(jì)扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）
（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）
（三）計(jì)算增值額
增值額＝10000－6005＝3995（萬元）
（四）計(jì)算增值率
增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%
（五）確定適用稅率
第二檔
（六）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年開發(fā)商品房對(duì)外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰（已記入公司“管理費(fèi)用”中）、企業(yè)所得稅稅率33%）
1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元；
2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元；
3.開發(fā)成本費(fèi)用1500萬元；
4.開發(fā)費(fèi)用250萬元（當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）。
公司計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：
（1）應(yīng)繳納營業(yè)稅＝4000×5%＝200（萬元）
（2）應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝200×7%＝14（萬元）
（3）應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝200×3%＝6（萬元）
（4）應(yīng)繳納印花稅＝4000×0.5‰＝2（萬元）
（5）應(yīng)繳納土地增值稅：
①扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3232（萬元）
②增值額＝4000－3232＝768（萬元）
③增值率＝768÷3232×100%≈24%
④應(yīng)繳納土地增值稅＝768×30%－3232×0＝230.4（萬元）
（6）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝（4000－3232－230.4）×33%＝177.408（萬元）
要求：
1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是否正確？錯(cuò)在何處？
2.核定該公司應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是多少？
【答案】分析處理如下：
1.公司自行計(jì)算應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯(cuò)誤。
（1）計(jì)算土地增值額時(shí)，其開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)算扣除，而企業(yè)按照實(shí)際數(shù)扣除。
（2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應(yīng)記入其“管理費(fèi)用”賬戶中，計(jì)算土地增值額時(shí)不再單獨(dú)扣除。如果轉(zhuǎn)讓時(shí)印花稅未記入其“管理費(fèi)用”，可做扣除。
（3）公司在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，扣除金額中含有計(jì)算土地增值額時(shí)的加計(jì)扣除金額，加計(jì)扣除金額允許作為計(jì)算土地增值額時(shí)的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中沒有該項(xiàng)規(guī)定。
2.核定應(yīng)繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅如下：
（一）確認(rèn)收入
按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元
（二）確定扣除項(xiàng)目
扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋（800＋1500）×20%＝3210（萬元）
（三）計(jì)算增值額
增值額＝4000－3210＝790（萬元）
（四）計(jì)算增值率
增值率＝790÷3210×100%≈25%
（五）確定適用稅率
第一檔
（六）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額
應(yīng)繳納土地增值稅＝790×30%－3210×0＝237（萬元）
（2）企業(yè)所得稅：
①應(yīng)納稅所得額＝收入4000－支付取得土地使用權(quán)800－開發(fā)成本1500－開發(fā)費(fèi)用250－稅金220－土地增值稅237＝993（萬元）
②應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝993×33%＝327.69（萬元）