一般減免稅規(guī)定
第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠
大綱
掌握一般減免稅的規(guī)定
一、一般減免稅規(guī)定
1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
注釋：20%是起征點(diǎn)，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
2、因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。
新增
3、2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人銷售住房一律免征收土地增值稅。
4、新增：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的免稅政策。
5、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
2008年 注冊(cè)稅務(wù)師
2009年 【例題】計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，判定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)有（?。?BR> A.建筑容積率在1.0以上
B.實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)1.2倍以下
C.建筑覆蓋率在1.0以上
D.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和的20%
E.單套建筑面積在120平方米以下
【答案】ABE
【解析】普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
【提示】選項(xiàng)D，“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和的20%”是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅的條件，并不是判定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
2004年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（?。?。
A.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，減半征收土地增值稅
B.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅
C.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅
D.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅
【答案】B、D
【解析】納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。
2007年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
7.下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（ ）。
A．房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬
B．個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
C．個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)而轉(zhuǎn)讓購買滿5年的經(jīng)營性房產(chǎn)
D．因國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
【答案】ABD
【解析】選項(xiàng)C必須是居住用房才免。
二、特殊減免稅規(guī)定
第六節(jié) 申報(bào)和繳納
大綱：
熟悉納稅時(shí)間和繳納方法
熟悉納稅地點(diǎn)
熟悉相關(guān)單位的責(zé)任與義務(wù)
了解進(jìn)一步做好土地增值稅的征管工作
一、申報(bào)納稅程序
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司
納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人
這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
【例題·單選題】根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自（?。蚍康禺a(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
A.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)
B.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起10日內(nèi)
C.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起7日內(nèi)
D.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起l0日內(nèi)
【答案】A
二、納稅時(shí)間和繳納方法
（一）以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
（二）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
（三）項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
三、納稅地點(diǎn)
土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。
（一）納稅人是法人的
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營地在同一地 在辦理納稅登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營地不在同一地 在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū) 按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅
（二）納稅人是自然人的
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住地同在一地 在其住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住地不在一地 在房地產(chǎn)落地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納
在房地產(chǎn)落地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納1997年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
【例題】土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)( )主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
A.分別向房地產(chǎn)坐落地各方的
B.向事先選擇房地產(chǎn)坐落地某一方的
C.向房地產(chǎn)坐落地的一上級(jí)
D.先向機(jī)構(gòu)所在地人民政府繳納,再向房地產(chǎn)坐落地上一級(jí)
【答案】A
【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)分別向房地產(chǎn)坐落地各方的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
四、相關(guān)責(zé)任與義務(wù)（了解）
五、進(jìn)一步做好土地增值稅的征管工作（了解）
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（掌握）：
（一）土地增值稅的清算單位
（二）土地增值稅的清算條件：
（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
① 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
② 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
③ 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
① 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
② 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③ 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④ 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
2008 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（?。?BR> A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
B.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的
C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的
D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的
答案：ABC
解析：取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于A職工福利、B獎(jiǎng)勵(lì)、C對(duì)外投資、D分配給股東或投資人、E抵償債務(wù)、F換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), (產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移)其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目(重點(diǎn))
1.須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
5.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
（七）土地增值稅的核定征收
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期
5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
2007年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
9.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是（）
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，不得扣除
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過房屋值的10%
【答案】A
【解析】選項(xiàng)B、C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。選項(xiàng)D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，沒有金額的限制。
2007年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2006年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
（1）1月通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)240萬元；
（2）以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會(huì)所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；
（3）住宅樓開發(fā)成本3 000萬元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；
（4）寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；
（5）與住宅樓配套的會(huì)所開發(fā)成本480萬元，無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С觯鶕?jù)相關(guān)規(guī)定，會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有；
（6）9月份全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元；將寫字樓作價(jià)9 000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到250萬元。
其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：
（1）計(jì)算公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅；
（2）計(jì)算公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅：
（3）計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額；
（4）計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；
（5）計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目；
（6）計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金
（7）計(jì)算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
【答案及解析】
（1）外商投資企業(yè)不適用房產(chǎn)稅，所以應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝0
（2）應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝15000×5%+250×5%＝762.5（萬元）
（3）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（萬元）
（4）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額＝3000+480＝3480（萬元）
（5）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5%+（480+6240÷3）×10%+（3480+4160）×20%=2298（萬元）
（6）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金＝15000×5%＝750（萬元）
（7）增值額＝15000-（4160+3480+2298+750）＝15000-10688＝4312（萬元）
增值率＝4312÷10688×100%＝40.34%，適用30%的稅率
應(yīng)納土地增值稅＝4312×30%＝1293.60（萬元）
第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠
大綱
掌握一般減免稅的規(guī)定
一、一般減免稅規(guī)定
1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
注釋：20%是起征點(diǎn)，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
2、因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。
新增
3、2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人銷售住房一律免征收土地增值稅。
4、新增：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的免稅政策。
5、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
2008年 注冊(cè)稅務(wù)師
2009年 【例題】計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，判定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)有（?。?BR> A.建筑容積率在1.0以上
B.實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)1.2倍以下
C.建筑覆蓋率在1.0以上
D.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和的20%
E.單套建筑面積在120平方米以下
【答案】ABE
【解析】普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
【提示】選項(xiàng)D，“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和的20%”是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅的條件，并不是判定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
2004年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（?。?。
A.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，減半征收土地增值稅
B.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅
C.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅
D.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅
【答案】B、D
【解析】納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。
2007年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
7.下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（ ）。
A．房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬
B．個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
C．個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)而轉(zhuǎn)讓購買滿5年的經(jīng)營性房產(chǎn)
D．因國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
【答案】ABD
【解析】選項(xiàng)C必須是居住用房才免。
二、特殊減免稅規(guī)定
第六節(jié) 申報(bào)和繳納
大綱：
熟悉納稅時(shí)間和繳納方法
熟悉納稅地點(diǎn)
熟悉相關(guān)單位的責(zé)任與義務(wù)
了解進(jìn)一步做好土地增值稅的征管工作
一、申報(bào)納稅程序
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司
納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人
這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
【例題·單選題】根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自（?。蚍康禺a(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
A.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)
B.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起10日內(nèi)
C.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起7日內(nèi)
D.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起l0日內(nèi)
【答案】A
二、納稅時(shí)間和繳納方法
（一）以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
（二）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
（三）項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
三、納稅地點(diǎn)
土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。
（一）納稅人是法人的
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營地在同一地 在辦理納稅登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營地不在同一地 在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū) 按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅
（二）納稅人是自然人的
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住地同在一地 在其住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納
轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住地不在一地 在房地產(chǎn)落地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納
在房地產(chǎn)落地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納1997年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
【例題】土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)( )主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
A.分別向房地產(chǎn)坐落地各方的
B.向事先選擇房地產(chǎn)坐落地某一方的
C.向房地產(chǎn)坐落地的一上級(jí)
D.先向機(jī)構(gòu)所在地人民政府繳納,再向房地產(chǎn)坐落地上一級(jí)
【答案】A
【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)分別向房地產(chǎn)坐落地各方的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
四、相關(guān)責(zé)任與義務(wù)（了解）
五、進(jìn)一步做好土地增值稅的征管工作（了解）
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（掌握）：
（一）土地增值稅的清算單位
（二）土地增值稅的清算條件：
（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
① 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
② 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
③ 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
① 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
② 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③ 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④ 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
2008 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（?。?BR> A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
B.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的
C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的
D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的
答案：ABC
解析：取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于A職工福利、B獎(jiǎng)勵(lì)、C對(duì)外投資、D分配給股東或投資人、E抵償債務(wù)、F換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), (產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移)其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目(重點(diǎn))
1.須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
5.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
（七）土地增值稅的核定征收
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期
5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
2007年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
9.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是（）
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，不得扣除
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過房屋值的10%
【答案】A
【解析】選項(xiàng)B、C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。選項(xiàng)D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，沒有金額的限制。
2007年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2006年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
（1）1月通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)240萬元；
（2）以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會(huì)所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；
（3）住宅樓開發(fā)成本3 000萬元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；
（4）寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；
（5）與住宅樓配套的會(huì)所開發(fā)成本480萬元，無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С觯鶕?jù)相關(guān)規(guī)定，會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有；
（6）9月份全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元；將寫字樓作價(jià)9 000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到250萬元。
其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：
（1）計(jì)算公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅；
（2）計(jì)算公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅：
（3）計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額；
（4）計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；
（5）計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目；
（6）計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金
（7）計(jì)算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
【答案及解析】
（1）外商投資企業(yè)不適用房產(chǎn)稅，所以應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝0
（2）應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝15000×5%+250×5%＝762.5（萬元）
（3）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（萬元）
（4）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額＝3000+480＝3480（萬元）
（5）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5%+（480+6240÷3）×10%+（3480+4160）×20%=2298（萬元）
（6）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金＝15000×5%＝750（萬元）
（7）增值額＝15000-（4160+3480+2298+750）＝15000-10688＝4312（萬元）
增值率＝4312÷10688×100%＝40.34%，適用30%的稅率
應(yīng)納土地增值稅＝4312×30%＝1293.60（萬元）