第 一 章 總 論
前言：
要以基本概念為主，基本的概念性東西一定要把握住。從今年的考試來(lái)看，它的題型比前兩年有一些改變，比較多的增加了一些主觀題的內(nèi)容，而對(duì)客觀題的內(nèi)容來(lái)說(shuō)可能有一些刪減，在分?jǐn)?shù)上做了一些變化，這更要求考生們要特別注意這門課的基本的知識(shí)點(diǎn)，基本的一些概念。
第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)
一、資產(chǎn)評(píng)估定義
（一）資產(chǎn)
所謂資產(chǎn)，是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。
1.資產(chǎn)具有以下基本特征：
（1）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。
（2）資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。
（3）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)現(xiàn)金流入的資源。
2.作為資產(chǎn)評(píng)估客體的資產(chǎn)，存在形式是多種多樣的，為了科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，可對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆诸悺?BR> （1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。
（2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲得能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)
（3）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。
（4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。
（二）價(jià)格和價(jià)值
（三）資產(chǎn)評(píng)估
資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。
（1）評(píng)估主體。
（2）評(píng)估客體。
（3）評(píng)估依據(jù)。
（4）評(píng)估目的。
（5）評(píng)估原則。
（6）評(píng)估程序。
（7）評(píng)估價(jià)值類型。
（8）評(píng)估方法。
二、資產(chǎn)評(píng)估的種類和特點(diǎn)
（一）資產(chǎn)評(píng)估的種類
目前國(guó)際上的資產(chǎn)評(píng)估主要分為三類，即評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢。
資產(chǎn)評(píng)估又可分為完全資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估；
資產(chǎn)評(píng)估還可具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。
（二）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)
1.市場(chǎng)性。
2.公正性。
3.專業(yè)性。
4.咨詢性。
三、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用
（一）評(píng)價(jià)及評(píng)估的功能
（二）管理的功能（作用）
（三）鑒證的作用
第二節(jié) 價(jià)值類型和評(píng)估目的
一、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型
資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大的差異。
第一種，以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)（或變現(xiàn)價(jià)值）和清算價(jià)格四種。
第二種，從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度來(lái)表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型，具體包括：繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值等三種。
第三種，從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評(píng)估的特定目的來(lái)劃分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型。
第四種，以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，以及被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來(lái)劃分資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型。
（一）關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值
在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中，市場(chǎng)價(jià)值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值不是一種具體的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值存在形式，它是一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件價(jià)值形式的總稱或組合。
（二）明確資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值的意義和作用
二、資產(chǎn)評(píng)估的目的
（一）資產(chǎn)評(píng)估的一般目的
資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。
（二）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的
1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
2.企業(yè)兼并。
3.企業(yè)出售。
4.企業(yè)聯(lián)營(yíng)。
5.股份經(jīng)營(yíng)。
6.中外合資、合作。
7.企業(yè)清算。
8.抵押。
9.擔(dān)保。
10.企業(yè)租賃。
11.債務(wù)重組。
（三）資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用
第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則
假設(shè)也可以這么說(shuō)，很多東西是建立在假設(shè)之上，沒(méi)有這種假設(shè)，很多活動(dòng)事實(shí)上是無(wú)法進(jìn)行的。所以，在資產(chǎn)評(píng)估的活動(dòng)，會(huì)計(jì)的活動(dòng)當(dāng)中，對(duì)某些假設(shè)做出說(shuō)明是非常必要的。
假設(shè)的意思就是說(shuō)，由于認(rèn)識(shí)客體它的變化不可能被主體全部認(rèn)識(shí)，這樣的話，人們就不得不根據(jù)我已經(jīng)知道的某些特征和事實(shí)，來(lái)做出合乎邏輯的推斷，這種推斷事實(shí)上就是一種假設(shè)。
一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)
（一）交易假設(shè)
交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。
（二）公開市場(chǎng)假設(shè)
公開市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。
（三）持續(xù)使用假設(shè)
持續(xù)使用假設(shè)也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說(shuō)明。
（四）清算假設(shè)
二、資產(chǎn)評(píng)估的原則
（一）資產(chǎn)評(píng)估工作原則
1.獨(dú)立性原則。
2.客觀公正性原則。
3.科學(xué)性原則。
（二）資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則
1.預(yù)期收益原則。
2.供求原則。
3.貢獻(xiàn)原則。
4.替代原則。
5.估價(jià)日期原則。
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系
一、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系
（一）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系
（二）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系
二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別
（一）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別
（二）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別
第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展
一、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及其發(fā)展
二、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范
（一）法律形式的資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范
（二）行政法規(guī)和部門規(guī)章形式的資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范
第 二 章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
第二章在全書中的作用：
它是集中的提煉，專門講述資產(chǎn)評(píng)估的方法，把資產(chǎn)評(píng)估的三種方法具體進(jìn)行說(shuō)明?？忌趶?fù)習(xí)此章時(shí)，先不要考慮具體對(duì)象的影響，先把三種方法的概念、特點(diǎn)、適用范圍和計(jì)算方法等特別記住。做到以不變應(yīng)萬(wàn)變。
第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法的基本涵義
市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中為直接，具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。
市場(chǎng)法依據(jù)的原則是替代原則。
二、市場(chǎng)法的基本前提
通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)基本的前提條件：
（1）要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；
（2）公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)
（一）選擇參照物
（二）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素
（三）指標(biāo)對(duì)比、量化差異
（四）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異
（五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果
1.資產(chǎn)的功能。
2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。
3.市場(chǎng)條件。
4.交易條件。
四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法
（一）直接比較法
直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。
其基本計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格*評(píng)估對(duì)象A特征/參照物A特征
1.現(xiàn)行市價(jià)法。
2.市價(jià)折扣法。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）
3.功能價(jià)值類比法。
（1）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）
（2）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）X
4.價(jià)格指數(shù)法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）
5.成新率價(jià)格調(diào)整法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率）
（二）類比調(diào)整法
該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。
1.市場(chǎng)售價(jià)類比法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)
年限修正系數(shù)=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]
=（1－0.0994）÷（1－0.0676）
=0.9006÷0.9324
=0.9659
2.市價(jià)法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）
3.市盈率乘（倍）數(shù)法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)））收益額×參照物（企業(yè)）市盈率
第二節(jié) 收益法
一、收益法的基本涵義
收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。
思路：通過(guò)估測(cè)被估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值判斷被估資產(chǎn)的價(jià)值的一切方法。
典型的收益法是以利索本，即知道收益率然后反求本金。
二、收益法的基本前提
收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的，它涉及三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或本金化率；三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。
1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；
2.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；
3.被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。
三、收益法的基本程序和基本參數(shù)
（一） 收益額
其一，收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；其二，用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。
（二）折現(xiàn)率
折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，如不考慮通貨膨脹，它是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。其中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以利用國(guó)庫(kù)率或者銀行同期貸款利率近似代替。
（三）收益期限
四、收益法中的主要技術(shù)方法
公式中出現(xiàn)的符號(hào)的含義
三個(gè)基本的公式
1.永續(xù)年金收益
評(píng)估值=收益/資本化率
2.有期限
3.分段收益法公式：是前兩種公式的總和
（一）純收益不變
1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：
P＝A／r
2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式
3.在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式：
P＝A×n
（二）純收益在若干年后保持不變
1.無(wú)限年期收益。其基本公式為：
2.有限年期收益。其計(jì)算公式為：
（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化
1.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：
2.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：
3.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：
4.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：
（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化
1.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：
2.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：
3.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：
4.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：
第三節(jié) 成本法
一、成本法的基本涵義
成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。
二、成本法的基本前提
1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。
2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲得。同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。
3.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。
三、成本法中的基本要素
（一）資產(chǎn)的重置成本
1.復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。
2.更新重置成本是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。
（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值
（三）資產(chǎn)的功能性貶值
（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值
四、成本法中的具體評(píng)估方法
（一）重置成本的估算方法
1.重置核算法。
2.價(jià)格指數(shù)法。
重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格指數(shù)
或：重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×（1＋價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）
式中，價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。
注意：重置核算法和價(jià)格指數(shù)法的區(qū)別
1.用價(jià)格指數(shù)法算出來(lái)的重置成本只能是復(fù)原重置成本，而重置核算法有可能是復(fù)原重置成本，也有可能是更新重置成本。
2.價(jià)格指數(shù)法是建立在不同時(shí)期某一種或某一類或全部資產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)水平上，而重置成本核算是建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本核算的基礎(chǔ)上。
3.功能價(jià)值類比法。
（1）生產(chǎn)能力比例法。
（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。
（二）實(shí)體性貶值的測(cè)算方法
1.觀察法，也稱成新率法。
資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率）
2.使用年限法。
3.修復(fù)費(fèi)用法。
（三）資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法
（四）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算
第四節(jié) 評(píng)估方法的選擇
一、評(píng)估方法之間的關(guān)系
（一） 資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系
各種方法是相通的，只不過(guò)路徑不同。
（二）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別
三種方法的邏輯出發(fā)點(diǎn)不同
二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇
1.方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估的市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)以及由此決定的評(píng)估價(jià)值類型要相適應(yīng)。
2.方法的選擇要受到評(píng)估對(duì)象的類型、狀態(tài)等的影響。
3.方法的選擇還受到此方法的評(píng)估資料以及技術(shù)參數(shù)的約束
第 三 章 資產(chǎn)評(píng)估程序
第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估程序概述
一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義和分類
資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。狹義的角度上很多人認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估程序開始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序開始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。
1.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；
2.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；
3.編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；
4.資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；
5.收集資產(chǎn)評(píng)估資料；
6.評(píng)定估算；
7.編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；
8.資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。
二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性
第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估具體程序
一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)
1.委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況。
2.資產(chǎn)評(píng)估目的。
3.評(píng)估對(duì)象基本狀況。
1.價(jià)值類型及定義。
2.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。
3.資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)。
4.其他需要明確的重要事項(xiàng)。
二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書
三、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃
四、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查
五、收集資產(chǎn)評(píng)估資料
六、評(píng)定估算
七、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
八、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔
第三節(jié) 執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求（了解）
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法
一、 執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中需要收集的信息
二、執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中信息的來(lái)源
（一） 收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料
（二）收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料
1.市場(chǎng)信息。
2.政府部門。
3.證券交易機(jī)構(gòu)。
4.媒體。
5.行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物。
6.學(xué)術(shù)出版物。
三、資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中信息的初步處理
（一）資產(chǎn)信息資料的分析
（二）資產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整
1.按可用性原則劃分
2.按信息來(lái)源劃分
（1）一級(jí)信息。
（2）二級(jí)信息。
四、評(píng)估過(guò)：程中常用的邏輯分析方法
（一）比較
（二）分析與綜合
（三）推理
第 四 章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估
第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述
一、機(jī)器設(shè)備定義
二、機(jī)器設(shè)備的分類
（一）固定資產(chǎn)管理中使用的國(guó)家分類標(biāo)準(zhǔn)
（二）會(huì)計(jì)核算中使用的分類標(biāo)準(zhǔn)
1.生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備；
2.非生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備；
3.租出機(jī)器設(shè)備；
4.未使用機(jī)器設(shè)備；
5.不需用機(jī)器設(shè)備；
6.融資租入機(jī)器設(shè)備；
第二節(jié) 成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用
重置成本法的計(jì)算公式為：
一、重置成本的計(jì)算
機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購(gòu)置或購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的獎(jiǎng)金成本。
（一）設(shè)備凈價(jià)
1.直接法。
（1）市場(chǎng)詢價(jià)。
（2）使用價(jià)格資料。
2.物價(jià)指數(shù)法。
（1）定基物價(jià)指數(shù)。
（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)。
3.重置核算法。
機(jī)器設(shè)備的重置成本是由生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金組成。
（1）生產(chǎn)成本。
①直接人工費(fèi)（LD）。
直接人工費(fèi)＝∑實(shí)際工時(shí)消耗量×工資定額
②直接材料費(fèi)（MD）
MD=MR+MP
③車間經(jīng)費(fèi)（EW）。
EW＝（LD）×rEW
④企業(yè)管理費(fèi)用（EM）。
EM＝（LD）×rEM
⑤其他專項(xiàng)費(fèi)用（EO）
CM＝MD＋LD＋EW＋EM＋ED＋ET
（2）銷售費(fèi)用（ES）
銷售成本（CS）
CS＝CM＋ES
（3）利潤(rùn)（P）。
P＝CS×rP
（4）稅金（T）。
T＝RC×rT
（5）設(shè)備重置成本（RC）。
RC＝Cs＋P＋T
＝Cs＋Cs×rp+RC×rT
4.綜合估價(jià)法。
計(jì)算公式為：
RC＝（MRM÷Km+MPM）×（1+Kp）×（1+Kd/n）/（1-rT）
5.重量估價(jià)法。
計(jì)算公式為：
RC＝W×RW×K+P+T
6.類比估價(jià)法－―指數(shù)估價(jià)法。
RC/S2=（A1/A2）x
（二）運(yùn)雜費(fèi)
1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。
國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)＝國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)運(yùn)雜費(fèi)率
2.進(jìn)口設(shè)備的國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)。
（三）設(shè)備安裝費(fèi)
1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)。
國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)＝設(shè)備原價(jià)×設(shè)備安裝費(fèi)率
2.進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)計(jì)算。
（四）基礎(chǔ)費(fèi)
（五）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用
二、實(shí)體性貶值
（一）觀察法
（二）年限法
（三）修復(fù)費(fèi)用法
1.修復(fù)費(fèi)用的含義是對(duì)可修復(fù)費(fèi)用而言；
2.對(duì)一個(gè)設(shè)備而言，既有可修復(fù)的費(fèi)用，也有不可修復(fù)的費(fèi)用，要綜合計(jì)算。
三、功能性貶值
設(shè)備的功能貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本兩方面。
（一）第Ⅰ種功能性貶值
第Ⅰ種功能性貶值反映在超額投資成本上
（二）第Ⅱ種功能性貶值-超額營(yíng)運(yùn)成本，指由于新技術(shù)、新工藝的運(yùn)用，導(dǎo)致現(xiàn)在生產(chǎn)的新設(shè)備功能更強(qiáng)大，技術(shù)更先進(jìn)。
四、經(jīng)濟(jì)性貶值
經(jīng)濟(jì)貶值是由于企業(yè)外部因素所導(dǎo)致的被估資產(chǎn)價(jià)值的損失。
具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：
1.由于使用壽命縮短
2.由于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的提高
3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇
第三節(jié) 市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用
一、比較因素
（一）個(gè)別因素
（二）交易因素
（三）時(shí)間因素
（四）地域因素
二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的具體方法
（一）直接匹配法
（二）因素調(diào)整法
（三）成本比率調(diào)整法
第四節(jié) 收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用
前言：
要以基本概念為主，基本的概念性東西一定要把握住。從今年的考試來(lái)看，它的題型比前兩年有一些改變，比較多的增加了一些主觀題的內(nèi)容，而對(duì)客觀題的內(nèi)容來(lái)說(shuō)可能有一些刪減，在分?jǐn)?shù)上做了一些變化，這更要求考生們要特別注意這門課的基本的知識(shí)點(diǎn)，基本的一些概念。
第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)
一、資產(chǎn)評(píng)估定義
（一）資產(chǎn)
所謂資產(chǎn)，是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。
1.資產(chǎn)具有以下基本特征：
（1）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。
（2）資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。
（3）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)現(xiàn)金流入的資源。
2.作為資產(chǎn)評(píng)估客體的資產(chǎn)，存在形式是多種多樣的，為了科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，可對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆诸悺?BR> （1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。
（2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲得能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)
（3）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。
（4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。
（二）價(jià)格和價(jià)值
（三）資產(chǎn)評(píng)估
資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。
（1）評(píng)估主體。
（2）評(píng)估客體。
（3）評(píng)估依據(jù)。
（4）評(píng)估目的。
（5）評(píng)估原則。
（6）評(píng)估程序。
（7）評(píng)估價(jià)值類型。
（8）評(píng)估方法。
二、資產(chǎn)評(píng)估的種類和特點(diǎn)
（一）資產(chǎn)評(píng)估的種類
目前國(guó)際上的資產(chǎn)評(píng)估主要分為三類，即評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢。
資產(chǎn)評(píng)估又可分為完全資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估；
資產(chǎn)評(píng)估還可具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。
（二）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)
1.市場(chǎng)性。
2.公正性。
3.專業(yè)性。
4.咨詢性。
三、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用
（一）評(píng)價(jià)及評(píng)估的功能
（二）管理的功能（作用）
（三）鑒證的作用
第二節(jié) 價(jià)值類型和評(píng)估目的
一、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型
資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大的差異。
第一種，以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)（或變現(xiàn)價(jià)值）和清算價(jià)格四種。
第二種，從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度來(lái)表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型，具體包括：繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值等三種。
第三種，從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評(píng)估的特定目的來(lái)劃分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型。
第四種，以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，以及被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來(lái)劃分資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型。
（一）關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值
在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中，市場(chǎng)價(jià)值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值不是一種具體的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值存在形式，它是一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件價(jià)值形式的總稱或組合。
（二）明確資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值的意義和作用
二、資產(chǎn)評(píng)估的目的
（一）資產(chǎn)評(píng)估的一般目的
資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。
（二）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的
1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
2.企業(yè)兼并。
3.企業(yè)出售。
4.企業(yè)聯(lián)營(yíng)。
5.股份經(jīng)營(yíng)。
6.中外合資、合作。
7.企業(yè)清算。
8.抵押。
9.擔(dān)保。
10.企業(yè)租賃。
11.債務(wù)重組。
（三）資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用
第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則
假設(shè)也可以這么說(shuō)，很多東西是建立在假設(shè)之上，沒(méi)有這種假設(shè)，很多活動(dòng)事實(shí)上是無(wú)法進(jìn)行的。所以，在資產(chǎn)評(píng)估的活動(dòng)，會(huì)計(jì)的活動(dòng)當(dāng)中，對(duì)某些假設(shè)做出說(shuō)明是非常必要的。
假設(shè)的意思就是說(shuō)，由于認(rèn)識(shí)客體它的變化不可能被主體全部認(rèn)識(shí)，這樣的話，人們就不得不根據(jù)我已經(jīng)知道的某些特征和事實(shí)，來(lái)做出合乎邏輯的推斷，這種推斷事實(shí)上就是一種假設(shè)。
一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)
（一）交易假設(shè)
交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。
（二）公開市場(chǎng)假設(shè)
公開市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。
（三）持續(xù)使用假設(shè)
持續(xù)使用假設(shè)也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說(shuō)明。
（四）清算假設(shè)
二、資產(chǎn)評(píng)估的原則
（一）資產(chǎn)評(píng)估工作原則
1.獨(dú)立性原則。
2.客觀公正性原則。
3.科學(xué)性原則。
（二）資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則
1.預(yù)期收益原則。
2.供求原則。
3.貢獻(xiàn)原則。
4.替代原則。
5.估價(jià)日期原則。
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系
一、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系
（一）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系
（二）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系
二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別
（一）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別
（二）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別
第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展
一、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及其發(fā)展
二、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范
（一）法律形式的資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范
（二）行政法規(guī)和部門規(guī)章形式的資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范
第 二 章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
第二章在全書中的作用：
它是集中的提煉，專門講述資產(chǎn)評(píng)估的方法，把資產(chǎn)評(píng)估的三種方法具體進(jìn)行說(shuō)明?？忌趶?fù)習(xí)此章時(shí)，先不要考慮具體對(duì)象的影響，先把三種方法的概念、特點(diǎn)、適用范圍和計(jì)算方法等特別記住。做到以不變應(yīng)萬(wàn)變。
第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法的基本涵義
市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中為直接，具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。
市場(chǎng)法依據(jù)的原則是替代原則。
二、市場(chǎng)法的基本前提
通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)基本的前提條件：
（1）要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；
（2）公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)
（一）選擇參照物
（二）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素
（三）指標(biāo)對(duì)比、量化差異
（四）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異
（五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果
1.資產(chǎn)的功能。
2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。
3.市場(chǎng)條件。
4.交易條件。
四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法
（一）直接比較法
直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。
其基本計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格*評(píng)估對(duì)象A特征/參照物A特征
1.現(xiàn)行市價(jià)法。
2.市價(jià)折扣法。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）
3.功能價(jià)值類比法。
（1）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）
（2）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）X
4.價(jià)格指數(shù)法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）
5.成新率價(jià)格調(diào)整法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率）
（二）類比調(diào)整法
該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。
1.市場(chǎng)售價(jià)類比法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)
年限修正系數(shù)=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]
=（1－0.0994）÷（1－0.0676）
=0.9006÷0.9324
=0.9659
2.市價(jià)法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）
3.市盈率乘（倍）數(shù)法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)））收益額×參照物（企業(yè)）市盈率
第二節(jié) 收益法
一、收益法的基本涵義
收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。
思路：通過(guò)估測(cè)被估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值判斷被估資產(chǎn)的價(jià)值的一切方法。
典型的收益法是以利索本，即知道收益率然后反求本金。
二、收益法的基本前提
收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的，它涉及三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或本金化率；三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。
1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；
2.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；
3.被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。
三、收益法的基本程序和基本參數(shù)
（一） 收益額
其一，收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；其二，用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。
（二）折現(xiàn)率
折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，如不考慮通貨膨脹，它是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。其中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以利用國(guó)庫(kù)率或者銀行同期貸款利率近似代替。
（三）收益期限
四、收益法中的主要技術(shù)方法
公式中出現(xiàn)的符號(hào)的含義
三個(gè)基本的公式
1.永續(xù)年金收益
評(píng)估值=收益/資本化率
2.有期限
3.分段收益法公式：是前兩種公式的總和
（一）純收益不變
1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：
P＝A／r
2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式
3.在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式：
P＝A×n
（二）純收益在若干年后保持不變
1.無(wú)限年期收益。其基本公式為：
2.有限年期收益。其計(jì)算公式為：
（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化
1.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：
2.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：
3.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：
4.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：
（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化
1.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：
2.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：
3.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：
4.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：
第三節(jié) 成本法
一、成本法的基本涵義
成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。
二、成本法的基本前提
1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。
2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲得。同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。
3.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。
三、成本法中的基本要素
（一）資產(chǎn)的重置成本
1.復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。
2.更新重置成本是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。
（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值
（三）資產(chǎn)的功能性貶值
（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值
四、成本法中的具體評(píng)估方法
（一）重置成本的估算方法
1.重置核算法。
2.價(jià)格指數(shù)法。
重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格指數(shù)
或：重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×（1＋價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）
式中，價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。
注意：重置核算法和價(jià)格指數(shù)法的區(qū)別
1.用價(jià)格指數(shù)法算出來(lái)的重置成本只能是復(fù)原重置成本，而重置核算法有可能是復(fù)原重置成本，也有可能是更新重置成本。
2.價(jià)格指數(shù)法是建立在不同時(shí)期某一種或某一類或全部資產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)水平上，而重置成本核算是建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本核算的基礎(chǔ)上。
3.功能價(jià)值類比法。
（1）生產(chǎn)能力比例法。
（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。
（二）實(shí)體性貶值的測(cè)算方法
1.觀察法，也稱成新率法。
資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率）
2.使用年限法。
3.修復(fù)費(fèi)用法。
（三）資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法
（四）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算
第四節(jié) 評(píng)估方法的選擇
一、評(píng)估方法之間的關(guān)系
（一） 資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系
各種方法是相通的，只不過(guò)路徑不同。
（二）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別
三種方法的邏輯出發(fā)點(diǎn)不同
二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇
1.方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估的市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)以及由此決定的評(píng)估價(jià)值類型要相適應(yīng)。
2.方法的選擇要受到評(píng)估對(duì)象的類型、狀態(tài)等的影響。
3.方法的選擇還受到此方法的評(píng)估資料以及技術(shù)參數(shù)的約束
第 三 章 資產(chǎn)評(píng)估程序
第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估程序概述
一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義和分類
資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。狹義的角度上很多人認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估程序開始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序開始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。
1.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；
2.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；
3.編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；
4.資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；
5.收集資產(chǎn)評(píng)估資料；
6.評(píng)定估算；
7.編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；
8.資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。
二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性
第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估具體程序
一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)
1.委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況。
2.資產(chǎn)評(píng)估目的。
3.評(píng)估對(duì)象基本狀況。
1.價(jià)值類型及定義。
2.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。
3.資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)。
4.其他需要明確的重要事項(xiàng)。
二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書
三、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃
四、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查
五、收集資產(chǎn)評(píng)估資料
六、評(píng)定估算
七、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
八、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔
第三節(jié) 執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求（了解）
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法
一、 執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中需要收集的信息
二、執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中信息的來(lái)源
（一） 收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料
（二）收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料
1.市場(chǎng)信息。
2.政府部門。
3.證券交易機(jī)構(gòu)。
4.媒體。
5.行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物。
6.學(xué)術(shù)出版物。
三、資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中信息的初步處理
（一）資產(chǎn)信息資料的分析
（二）資產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整
1.按可用性原則劃分
2.按信息來(lái)源劃分
（1）一級(jí)信息。
（2）二級(jí)信息。
四、評(píng)估過(guò)：程中常用的邏輯分析方法
（一）比較
（二）分析與綜合
（三）推理
第 四 章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估
第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述
一、機(jī)器設(shè)備定義
二、機(jī)器設(shè)備的分類
（一）固定資產(chǎn)管理中使用的國(guó)家分類標(biāo)準(zhǔn)
（二）會(huì)計(jì)核算中使用的分類標(biāo)準(zhǔn)
1.生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備；
2.非生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備；
3.租出機(jī)器設(shè)備；
4.未使用機(jī)器設(shè)備；
5.不需用機(jī)器設(shè)備；
6.融資租入機(jī)器設(shè)備；
第二節(jié) 成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用
重置成本法的計(jì)算公式為：
一、重置成本的計(jì)算
機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購(gòu)置或購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的獎(jiǎng)金成本。
（一）設(shè)備凈價(jià)
1.直接法。
（1）市場(chǎng)詢價(jià)。
（2）使用價(jià)格資料。
2.物價(jià)指數(shù)法。
（1）定基物價(jià)指數(shù)。
（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)。
3.重置核算法。
機(jī)器設(shè)備的重置成本是由生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金組成。
（1）生產(chǎn)成本。
①直接人工費(fèi)（LD）。
直接人工費(fèi)＝∑實(shí)際工時(shí)消耗量×工資定額
②直接材料費(fèi)（MD）
MD=MR+MP
③車間經(jīng)費(fèi)（EW）。
EW＝（LD）×rEW
④企業(yè)管理費(fèi)用（EM）。
EM＝（LD）×rEM
⑤其他專項(xiàng)費(fèi)用（EO）
CM＝MD＋LD＋EW＋EM＋ED＋ET
（2）銷售費(fèi)用（ES）
銷售成本（CS）
CS＝CM＋ES
（3）利潤(rùn)（P）。
P＝CS×rP
（4）稅金（T）。
T＝RC×rT
（5）設(shè)備重置成本（RC）。
RC＝Cs＋P＋T
＝Cs＋Cs×rp+RC×rT
4.綜合估價(jià)法。
計(jì)算公式為：
RC＝（MRM÷Km+MPM）×（1+Kp）×（1+Kd/n）/（1-rT）
5.重量估價(jià)法。
計(jì)算公式為：
RC＝W×RW×K+P+T
6.類比估價(jià)法－―指數(shù)估價(jià)法。
RC/S2=（A1/A2）x
（二）運(yùn)雜費(fèi)
1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。
國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)＝國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)運(yùn)雜費(fèi)率
2.進(jìn)口設(shè)備的國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)。
（三）設(shè)備安裝費(fèi)
1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)。
國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)＝設(shè)備原價(jià)×設(shè)備安裝費(fèi)率
2.進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)計(jì)算。
（四）基礎(chǔ)費(fèi)
（五）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用
二、實(shí)體性貶值
（一）觀察法
（二）年限法
（三）修復(fù)費(fèi)用法
1.修復(fù)費(fèi)用的含義是對(duì)可修復(fù)費(fèi)用而言；
2.對(duì)一個(gè)設(shè)備而言，既有可修復(fù)的費(fèi)用，也有不可修復(fù)的費(fèi)用，要綜合計(jì)算。
三、功能性貶值
設(shè)備的功能貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本兩方面。
（一）第Ⅰ種功能性貶值
第Ⅰ種功能性貶值反映在超額投資成本上
（二）第Ⅱ種功能性貶值-超額營(yíng)運(yùn)成本，指由于新技術(shù)、新工藝的運(yùn)用，導(dǎo)致現(xiàn)在生產(chǎn)的新設(shè)備功能更強(qiáng)大，技術(shù)更先進(jìn)。
四、經(jīng)濟(jì)性貶值
經(jīng)濟(jì)貶值是由于企業(yè)外部因素所導(dǎo)致的被估資產(chǎn)價(jià)值的損失。
具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：
1.由于使用壽命縮短
2.由于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的提高
3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇
第三節(jié) 市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用
一、比較因素
（一）個(gè)別因素
（二）交易因素
（三）時(shí)間因素
（四）地域因素
二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的具體方法
（一）直接匹配法
（二）因素調(diào)整法
（三）成本比率調(diào)整法
第四節(jié) 收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用