一、引言
開發(fā)大中型建設(shè)項(xiàng)目的首要前提必須在可行性研究報(bào)告論證的基礎(chǔ)上對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的確定。在這個(gè)前提下，建設(shè)項(xiàng)目的利潤(rùn)一般取決于銷售收入和成本之間的差異，增加銷售收入或控制成本都會(huì)使項(xiàng)目的利潤(rùn)額增加。自中國(guó)加入WTO，國(guó)內(nèi)的各大房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，在這樣一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的大環(huán)境下，開發(fā)大中型建設(shè)項(xiàng)目的利潤(rùn)要得以保證，必須在確保工程優(yōu)化的基礎(chǔ)上力爭(zhēng)做到開源節(jié)流。
二、銷售收入與成本之間的增減關(guān)系
（1）銷售收入與成本投入
銷售收入是由銷售價(jià)格和銷售面積確定的。銷售價(jià)格一般是由市場(chǎng)確定的。如果我們逐步提高開發(fā)項(xiàng) 目本芻的品質(zhì)及其外部環(huán)境的質(zhì)量和檔次，銷售價(jià)格自然也會(huì)上升的，但如果只是盲目的在提高開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)及其外部環(huán)境上增加投入，就有可能會(huì)得不償失，即可能會(huì)出現(xiàn)成本的增加值大于銷售收入的增加值，導(dǎo)致項(xiàng)目的利潤(rùn)總額反而下降。因此要在詳細(xì)分析所開發(fā)項(xiàng)目的客戶層次定位、銷售價(jià)格及其周邊樓盤的賣點(diǎn)分布情況的基礎(chǔ)上，仔細(xì)分析在各個(gè)賣點(diǎn)上增加成本投入和銷售上升的相互關(guān)系，通過(guò)分析找出二者之間關(guān)聯(lián)度比較大的幾點(diǎn)，在這幾點(diǎn)上加大一些投入可能使銷售收入有較大幅度的上漲，從而使利潤(rùn)總額有所增加。
（2）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，提高建筑有效面積
在土地購(gòu)入價(jià)格、各類型產(chǎn)品銷售價(jià)格和銷售形勢(shì)比較確定的前提下，銷售收入主要取決于產(chǎn)品有效銷售面積的總和。因此，在銷售形勢(shì)比較明朗的時(shí)候，開發(fā)商要盡可能較快、較全面地掌握當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和土地成本的大小，在滿足規(guī)劃要求的同時(shí)，盡量提高土地利用率，擴(kuò)大有效銷售面積，就有可能獲得比較好的收益。這就要事先作好各種不同的開發(fā)方案，逐個(gè)進(jìn)行全過(guò)程經(jīng)濟(jì)測(cè)算，找出一個(gè)比較理想的方案。
（3）多期開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)的大型項(xiàng)目，注意開發(fā)的節(jié)奏和策略開發(fā)商投資一個(gè)大型項(xiàng)目，一般是分為多期開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)的。注意每期開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)和總的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)之間的關(guān)系，在滿足總規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)的前提下，對(duì)開發(fā)計(jì)劃和節(jié)奏作出一些策略性的調(diào)整，努力實(shí)現(xiàn)的折現(xiàn)利潤(rùn)。
（4）對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目中不同產(chǎn)品品牌的組合，進(jìn)行多方案綜合經(jīng)濟(jì)測(cè)算，尋找一個(gè)切實(shí)點(diǎn)優(yōu)化的方案。
如果在同一項(xiàng)目中，存在不同使用性質(zhì)的產(chǎn)品，如商業(yè)店面用房、住宅、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)等，其銷售價(jià)格和利潤(rùn)率的差別可能是很大的。決策時(shí)，要結(jié)合市場(chǎng)銷售情況，仔細(xì)研究各種產(chǎn)品銷售形勢(shì)和價(jià)格，詳細(xì)分析各產(chǎn)品的銷售價(jià)格、綜合成本及其利潤(rùn)率，確定其面積總和和各比例關(guān)系，作出各種有可能的方案，事先進(jìn)行多方案全過(guò)程經(jīng)濟(jì)測(cè)算，經(jīng)過(guò)比較，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)大幅度提高利潤(rùn)的方法。也可能會(huì)找到一個(gè)優(yōu)化的方案。通過(guò)比較，確定合適的開發(fā)方案。
在銷售不是太吃緊的情況下，點(diǎn)面結(jié)合多建造一點(diǎn)商業(yè)用房，一般能增加開發(fā)商的利潤(rùn)，在極端的情況下，如在市區(qū)比較繁華的地區(qū)，有些開發(fā)商的高利 潤(rùn)幾乎都來(lái)自商業(yè)用房的銷售，其住宅用房的利潤(rùn)率是比較低的。這種開發(fā)模式成功的例子也很多。
（5）決策者觀念的改變，評(píng)價(jià)指標(biāo)趨向合理性，有可能增加利潤(rùn)總額折現(xiàn)值。
一般的開發(fā)商在進(jìn)行投資估算時(shí)，常注重成本的估算，而不太注重綜合經(jīng)濟(jì)測(cè)算，包括投資回報(bào)的分析，內(nèi)部收益的分析，利潤(rùn)總額折現(xiàn)的分析。同時(shí)一般的開發(fā)商也常注重對(duì)各單一產(chǎn)品的利潤(rùn)分析，而不太注重各產(chǎn)品綜合在一起的總利潤(rùn)分析。因此，要大力加強(qiáng)綜合經(jīng)濟(jì)分析人員、銷售人員和設(shè)計(jì)員的結(jié)合，進(jìn)行多方案綜合測(cè)算，在保證安全的投資回報(bào)率的基礎(chǔ)上，以利潤(rùn)總額折現(xiàn)值作為考核指標(biāo)。 對(duì)于某一項(xiàng)目而言，有可能二種不同的開發(fā)方案，其利潤(rùn)總額可能是相近的，但其內(nèi)部收益率及利潤(rùn)總額折現(xiàn)值可能是有一定差距的。在這種情況下，一般要選取利潤(rùn)折現(xiàn)值大的方案和內(nèi)部收益率高的方案。
三、大中型建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制
（1）造就專業(yè)管理人才是成本得以較好控制的先決條件大中型開發(fā)建設(shè)萬(wàn)頁(yè)目成本控布做程序和方法是叫個(gè)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程。在整個(gè)生命周期中，其約束條件被限定在質(zhì)量、工期和投資三大目標(biāo)之下。在市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)條件下，工程成本管理人員，特別是建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程綜合經(jīng)濟(jì)分析人員，已從被動(dòng)反映成本結(jié)果轉(zhuǎn)向能動(dòng)影響項(xiàng)目決策。人員素質(zhì)的高低已成為影響成本控制任務(wù)、影響大中型建設(shè)項(xiàng)目能否有效控制投資的一個(gè)至關(guān)重要的因素。 對(duì)于開發(fā)大中型建設(shè)項(xiàng)目的工程成本管理人員，要求他們具有較弱的推理談力和善于解決問(wèn)題的能力，具有工程師和經(jīng)濟(jì)師兩個(gè)方面的素養(yǎng)。同時(shí)還應(yīng)成為相關(guān)部門的顧問(wèn)，在計(jì)價(jià)的多個(gè)環(huán)節(jié)中，協(xié)助相關(guān)部門考慮成本的確定是否有實(shí)現(xiàn)的可能性。
（2）以“立足本地區(qū)打響國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品”為根本建設(shè)項(xiàng)目成本控制的策略應(yīng)在保證先進(jìn)、適用、可靠和滿足工期的前提下，盡可能擴(kuò)大國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)和制 造范圍。國(guó)內(nèi)已掌握的技術(shù)設(shè)備并經(jīng)實(shí)踐考驗(yàn)、質(zhì)量符合使用要求的要盡量立足國(guó)內(nèi)，實(shí)事求是的擴(kuò)大設(shè)備、材料的國(guó)產(chǎn)化，力求節(jié)約項(xiàng)目投資。
（3）以“運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿”為手段融資的關(guān)鍵對(duì)成本往往不被人們所重視，而隨著籌資成本在整個(gè)成本控制中所點(diǎn)比例呈上升趨勢(shì)，工程成本管理部門應(yīng)將其納入控制的目標(biāo)之內(nèi)。一是正確選擇資金來(lái)源；二是選擇約束條件盡可能少的貸款；三是資金到位及時(shí)。到位過(guò)早，用不到項(xiàng)目上，要記取利息，到位過(guò)晚又無(wú)法保證資金的需要。最后，支付過(guò)程中應(yīng)合理運(yùn)用各種金融工具，在支付方式降低成本。
（4）以“技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合”為條件
成功的成本管理不是造價(jià)部門孤軍作點(diǎn)的運(yùn)作，而是涉及眾多相關(guān)部門協(xié)同作戰(zhàn)的系統(tǒng)工程。它提出了技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相滲透，投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、財(cái)務(wù)、物資、法律等方面的管理同造價(jià)管理密切結(jié)合的迫切要求，它將大批設(shè)計(jì)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員納入造價(jià)控制的隊(duì)伍之中，而造價(jià)人員又成為他們?cè)?各階段造價(jià)控制的顧問(wèn)。這種溝通和滲透使他們?cè)诖笾行烷_發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制中協(xié)調(diào)起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了建設(shè)工程多次性計(jì)價(jià)的過(guò)程中技術(shù)經(jīng)濟(jì)相互滲透的緊密結(jié)合過(guò)程。
目前，大中型建設(shè)項(xiàng)目往往技術(shù)含量高、工期要求嚴(yán)，對(duì)造價(jià)控制形成風(fēng)險(xiǎn)的“三邊工程”在實(shí)踐中正被一種“合理交叉的施工方式”所取代，這種苛刻的“效益士程”更加緊密了造價(jià)管理部門和技術(shù)部門的協(xié)作。通過(guò)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的結(jié)合，造價(jià)部門類似工程及后評(píng)估計(jì)價(jià)資料將能動(dòng)影響設(shè)計(jì)，而設(shè)計(jì)又形成全過(guò)程的造價(jià)控制的主旋律；造價(jià)與工程材料管理的結(jié)合，能成功運(yùn)用價(jià)值工程原理準(zhǔn)確把握不同造價(jià)特征的新型材料替代對(duì)成本的影響，同時(shí)，在采用甲供材料供貨方式中，共同防范利用價(jià)差超領(lǐng)或少領(lǐng)工程材料的投機(jī)行為：造價(jià)與監(jiān)理的結(jié)合，則對(duì)于設(shè)計(jì)變更、不可抗力、費(fèi)用索賠的費(fèi)用確認(rèn)做到不重不漏及加強(qiáng)前瞻性；造價(jià)與財(cái)務(wù)結(jié)算結(jié)合，又會(huì)減少盲目支付，增加資金成本的損失……
（5）以“全面引入競(jìng)爭(zhēng)”為機(jī)制里所說(shuō)的競(jìng)爭(zhēng)包括設(shè)計(jì)方案競(jìng)選、工程施工及材料在內(nèi)的所有招標(biāo)項(xiàng)目，在實(shí)際操作中，大中型建設(shè)項(xiàng)目的施工招標(biāo)有兩個(gè)問(wèn)題要注意：一是標(biāo)段的劃 分按照項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的技術(shù)說(shuō)明為依據(jù)，宜粗太空軸，以做到資源共享、降低招標(biāo)成本并減少人為干預(yù)因素；
二是淡化標(biāo)底。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)及答辯過(guò)程中，乙方對(duì)其低于甲方實(shí)際成本的工程價(jià)格的澄清，往往是技術(shù)進(jìn)步、新材料替代、強(qiáng)化管理在降低成本方面的重大突破，這種合理的低價(jià)正是甲乙雙方共同追求的目標(biāo)。對(duì)于量大、價(jià)高的工程材料業(yè)主應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)，考慮到對(duì)乙方的合理讓利，也可與乙方共同招標(biāo)，以確定質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工程材料。
招標(biāo)成功的關(guān)鍵取決于業(yè)主對(duì)市場(chǎng)價(jià)的掌握深度，要在納入常規(guī)管理的市場(chǎng)調(diào)查中積累寶貴的信息資料，這又成為反擊、防范申標(biāo)等違規(guī)行為的有力武器，這是對(duì)內(nèi)部市場(chǎng)的真正保護(hù)。
（6）以“多種形式的合同定價(jià)”為策略不同的合同定價(jià)方式確定了風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)程度，大中型建設(shè)項(xiàng)目采取多種形式的定價(jià)顯然比梁用單純的一種方式控制成本更有優(yōu)勢(shì)。
對(duì)于設(shè)計(jì)深度明朗的結(jié)構(gòu)，可以采取總價(jià)包干的形式，以減少工程開口的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于不能閉日包死的工程，應(yīng)對(duì)其能確定部分及早確定，以加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)算控制。同時(shí)在合同報(bào)價(jià)中，要留意乙方采取的不平衡報(bào)價(jià)及各類保函的到位情況，對(duì)于資金成本的凈現(xiàn)值不可掉以輕心。
（7）嚴(yán)格竣工決算合同鑒定后，并不意味著最終造價(jià)的確定。我們常把施工企業(yè)在合同簽定、合同執(zhí)行及造價(jià)管理人員對(duì)其工程量進(jìn)行確定控制的過(guò)程描述為“寫我所做 的，做我所寫的，認(rèn)我所做的”三部曲。其中“做我所寫的”要求施工企業(yè)按合同規(guī)定的條款進(jìn)行施工，同時(shí)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)管理人員和監(jiān)理人員應(yīng)熟悉合同和圖紙內(nèi)容，根據(jù)合同加強(qiáng)對(duì)施工單位的監(jiān)管?！罢J(rèn)我 所做的”強(qiáng)調(diào)業(yè)主造價(jià)管理員跟蹤現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行確定與控制。
（8）信息處理的優(yōu)化是造價(jià)控制的有效手段當(dāng)前造價(jià)管理人員管理思路及手段普遍低于其他管理專業(yè)的一個(gè)因素不能不歸咎于概預(yù)算審查工作長(zhǎng)期的手工操作。造價(jià)管理人員只有擺脫手工勞動(dòng)，才能把主要精力放在管理上。
同時(shí)，要求信息的收集具有的相關(guān)性，尤其對(duì)于那些會(huì)使項(xiàng)目面臨機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)的信息應(yīng)格外關(guān)注。信息量和范圍一定要擴(kuò)大到概預(yù)算界限以外，定性、定量信息及不確定信息都是工程造價(jià)的支持信息，信息的可靠性將直接影響到?jīng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)。
加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)把影響成本控制的各種規(guī)定、政策及其他影響工程成本的重要信息及時(shí)傳遞給工程成本管理人員，尤其是全過(guò)程工程綜合經(jīng)濟(jì)分析人員的工作，加強(qiáng)內(nèi)部人員的交流，做到資源共享，否則，有可能會(huì)誤導(dǎo)決策。
四、結(jié)語(yǔ)綜上所述，是我們對(duì)增加開發(fā)大中型建設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)的幾點(diǎn)看法。面對(duì)各房地產(chǎn)業(yè)之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商們應(yīng)滿懷信心，正視問(wèn)題，沉著應(yīng)對(duì)，調(diào)整隊(duì)一飯科織結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化個(gè)人執(zhí)業(yè)資質(zhì)，提高人才素質(zhì)，相信一定能取得好佳績(jī)。
開發(fā)大中型建設(shè)項(xiàng)目的首要前提必須在可行性研究報(bào)告論證的基礎(chǔ)上對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的確定。在這個(gè)前提下，建設(shè)項(xiàng)目的利潤(rùn)一般取決于銷售收入和成本之間的差異，增加銷售收入或控制成本都會(huì)使項(xiàng)目的利潤(rùn)額增加。自中國(guó)加入WTO，國(guó)內(nèi)的各大房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，在這樣一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的大環(huán)境下，開發(fā)大中型建設(shè)項(xiàng)目的利潤(rùn)要得以保證，必須在確保工程優(yōu)化的基礎(chǔ)上力爭(zhēng)做到開源節(jié)流。
二、銷售收入與成本之間的增減關(guān)系
（1）銷售收入與成本投入
銷售收入是由銷售價(jià)格和銷售面積確定的。銷售價(jià)格一般是由市場(chǎng)確定的。如果我們逐步提高開發(fā)項(xiàng) 目本芻的品質(zhì)及其外部環(huán)境的質(zhì)量和檔次，銷售價(jià)格自然也會(huì)上升的，但如果只是盲目的在提高開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)及其外部環(huán)境上增加投入，就有可能會(huì)得不償失，即可能會(huì)出現(xiàn)成本的增加值大于銷售收入的增加值，導(dǎo)致項(xiàng)目的利潤(rùn)總額反而下降。因此要在詳細(xì)分析所開發(fā)項(xiàng)目的客戶層次定位、銷售價(jià)格及其周邊樓盤的賣點(diǎn)分布情況的基礎(chǔ)上，仔細(xì)分析在各個(gè)賣點(diǎn)上增加成本投入和銷售上升的相互關(guān)系，通過(guò)分析找出二者之間關(guān)聯(lián)度比較大的幾點(diǎn)，在這幾點(diǎn)上加大一些投入可能使銷售收入有較大幅度的上漲，從而使利潤(rùn)總額有所增加。
（2）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，提高建筑有效面積
在土地購(gòu)入價(jià)格、各類型產(chǎn)品銷售價(jià)格和銷售形勢(shì)比較確定的前提下，銷售收入主要取決于產(chǎn)品有效銷售面積的總和。因此，在銷售形勢(shì)比較明朗的時(shí)候，開發(fā)商要盡可能較快、較全面地掌握當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和土地成本的大小，在滿足規(guī)劃要求的同時(shí)，盡量提高土地利用率，擴(kuò)大有效銷售面積，就有可能獲得比較好的收益。這就要事先作好各種不同的開發(fā)方案，逐個(gè)進(jìn)行全過(guò)程經(jīng)濟(jì)測(cè)算，找出一個(gè)比較理想的方案。
（3）多期開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)的大型項(xiàng)目，注意開發(fā)的節(jié)奏和策略開發(fā)商投資一個(gè)大型項(xiàng)目，一般是分為多期開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)的。注意每期開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)和總的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)之間的關(guān)系，在滿足總規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)的前提下，對(duì)開發(fā)計(jì)劃和節(jié)奏作出一些策略性的調(diào)整，努力實(shí)現(xiàn)的折現(xiàn)利潤(rùn)。
（4）對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目中不同產(chǎn)品品牌的組合，進(jìn)行多方案綜合經(jīng)濟(jì)測(cè)算，尋找一個(gè)切實(shí)點(diǎn)優(yōu)化的方案。
如果在同一項(xiàng)目中，存在不同使用性質(zhì)的產(chǎn)品，如商業(yè)店面用房、住宅、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)等，其銷售價(jià)格和利潤(rùn)率的差別可能是很大的。決策時(shí)，要結(jié)合市場(chǎng)銷售情況，仔細(xì)研究各種產(chǎn)品銷售形勢(shì)和價(jià)格，詳細(xì)分析各產(chǎn)品的銷售價(jià)格、綜合成本及其利潤(rùn)率，確定其面積總和和各比例關(guān)系，作出各種有可能的方案，事先進(jìn)行多方案全過(guò)程經(jīng)濟(jì)測(cè)算，經(jīng)過(guò)比較，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)大幅度提高利潤(rùn)的方法。也可能會(huì)找到一個(gè)優(yōu)化的方案。通過(guò)比較，確定合適的開發(fā)方案。
在銷售不是太吃緊的情況下，點(diǎn)面結(jié)合多建造一點(diǎn)商業(yè)用房，一般能增加開發(fā)商的利潤(rùn)，在極端的情況下，如在市區(qū)比較繁華的地區(qū)，有些開發(fā)商的高利 潤(rùn)幾乎都來(lái)自商業(yè)用房的銷售，其住宅用房的利潤(rùn)率是比較低的。這種開發(fā)模式成功的例子也很多。
（5）決策者觀念的改變，評(píng)價(jià)指標(biāo)趨向合理性，有可能增加利潤(rùn)總額折現(xiàn)值。
一般的開發(fā)商在進(jìn)行投資估算時(shí)，常注重成本的估算，而不太注重綜合經(jīng)濟(jì)測(cè)算，包括投資回報(bào)的分析，內(nèi)部收益的分析，利潤(rùn)總額折現(xiàn)的分析。同時(shí)一般的開發(fā)商也常注重對(duì)各單一產(chǎn)品的利潤(rùn)分析，而不太注重各產(chǎn)品綜合在一起的總利潤(rùn)分析。因此，要大力加強(qiáng)綜合經(jīng)濟(jì)分析人員、銷售人員和設(shè)計(jì)員的結(jié)合，進(jìn)行多方案綜合測(cè)算，在保證安全的投資回報(bào)率的基礎(chǔ)上，以利潤(rùn)總額折現(xiàn)值作為考核指標(biāo)。 對(duì)于某一項(xiàng)目而言，有可能二種不同的開發(fā)方案，其利潤(rùn)總額可能是相近的，但其內(nèi)部收益率及利潤(rùn)總額折現(xiàn)值可能是有一定差距的。在這種情況下，一般要選取利潤(rùn)折現(xiàn)值大的方案和內(nèi)部收益率高的方案。
三、大中型建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制
（1）造就專業(yè)管理人才是成本得以較好控制的先決條件大中型開發(fā)建設(shè)萬(wàn)頁(yè)目成本控布做程序和方法是叫個(gè)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程。在整個(gè)生命周期中，其約束條件被限定在質(zhì)量、工期和投資三大目標(biāo)之下。在市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)條件下，工程成本管理人員，特別是建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程綜合經(jīng)濟(jì)分析人員，已從被動(dòng)反映成本結(jié)果轉(zhuǎn)向能動(dòng)影響項(xiàng)目決策。人員素質(zhì)的高低已成為影響成本控制任務(wù)、影響大中型建設(shè)項(xiàng)目能否有效控制投資的一個(gè)至關(guān)重要的因素。 對(duì)于開發(fā)大中型建設(shè)項(xiàng)目的工程成本管理人員，要求他們具有較弱的推理談力和善于解決問(wèn)題的能力，具有工程師和經(jīng)濟(jì)師兩個(gè)方面的素養(yǎng)。同時(shí)還應(yīng)成為相關(guān)部門的顧問(wèn)，在計(jì)價(jià)的多個(gè)環(huán)節(jié)中，協(xié)助相關(guān)部門考慮成本的確定是否有實(shí)現(xiàn)的可能性。
（2）以“立足本地區(qū)打響國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品”為根本建設(shè)項(xiàng)目成本控制的策略應(yīng)在保證先進(jìn)、適用、可靠和滿足工期的前提下，盡可能擴(kuò)大國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)和制 造范圍。國(guó)內(nèi)已掌握的技術(shù)設(shè)備并經(jīng)實(shí)踐考驗(yàn)、質(zhì)量符合使用要求的要盡量立足國(guó)內(nèi)，實(shí)事求是的擴(kuò)大設(shè)備、材料的國(guó)產(chǎn)化，力求節(jié)約項(xiàng)目投資。
（3）以“運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿”為手段融資的關(guān)鍵對(duì)成本往往不被人們所重視，而隨著籌資成本在整個(gè)成本控制中所點(diǎn)比例呈上升趨勢(shì)，工程成本管理部門應(yīng)將其納入控制的目標(biāo)之內(nèi)。一是正確選擇資金來(lái)源；二是選擇約束條件盡可能少的貸款；三是資金到位及時(shí)。到位過(guò)早，用不到項(xiàng)目上，要記取利息，到位過(guò)晚又無(wú)法保證資金的需要。最后，支付過(guò)程中應(yīng)合理運(yùn)用各種金融工具，在支付方式降低成本。
（4）以“技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合”為條件
成功的成本管理不是造價(jià)部門孤軍作點(diǎn)的運(yùn)作，而是涉及眾多相關(guān)部門協(xié)同作戰(zhàn)的系統(tǒng)工程。它提出了技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相滲透，投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、財(cái)務(wù)、物資、法律等方面的管理同造價(jià)管理密切結(jié)合的迫切要求，它將大批設(shè)計(jì)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員納入造價(jià)控制的隊(duì)伍之中，而造價(jià)人員又成為他們?cè)?各階段造價(jià)控制的顧問(wèn)。這種溝通和滲透使他們?cè)诖笾行烷_發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制中協(xié)調(diào)起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了建設(shè)工程多次性計(jì)價(jià)的過(guò)程中技術(shù)經(jīng)濟(jì)相互滲透的緊密結(jié)合過(guò)程。
目前，大中型建設(shè)項(xiàng)目往往技術(shù)含量高、工期要求嚴(yán)，對(duì)造價(jià)控制形成風(fēng)險(xiǎn)的“三邊工程”在實(shí)踐中正被一種“合理交叉的施工方式”所取代，這種苛刻的“效益士程”更加緊密了造價(jià)管理部門和技術(shù)部門的協(xié)作。通過(guò)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的結(jié)合，造價(jià)部門類似工程及后評(píng)估計(jì)價(jià)資料將能動(dòng)影響設(shè)計(jì)，而設(shè)計(jì)又形成全過(guò)程的造價(jià)控制的主旋律；造價(jià)與工程材料管理的結(jié)合，能成功運(yùn)用價(jià)值工程原理準(zhǔn)確把握不同造價(jià)特征的新型材料替代對(duì)成本的影響，同時(shí)，在采用甲供材料供貨方式中，共同防范利用價(jià)差超領(lǐng)或少領(lǐng)工程材料的投機(jī)行為：造價(jià)與監(jiān)理的結(jié)合，則對(duì)于設(shè)計(jì)變更、不可抗力、費(fèi)用索賠的費(fèi)用確認(rèn)做到不重不漏及加強(qiáng)前瞻性；造價(jià)與財(cái)務(wù)結(jié)算結(jié)合，又會(huì)減少盲目支付，增加資金成本的損失……
（5）以“全面引入競(jìng)爭(zhēng)”為機(jī)制里所說(shuō)的競(jìng)爭(zhēng)包括設(shè)計(jì)方案競(jìng)選、工程施工及材料在內(nèi)的所有招標(biāo)項(xiàng)目，在實(shí)際操作中，大中型建設(shè)項(xiàng)目的施工招標(biāo)有兩個(gè)問(wèn)題要注意：一是標(biāo)段的劃 分按照項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的技術(shù)說(shuō)明為依據(jù)，宜粗太空軸，以做到資源共享、降低招標(biāo)成本并減少人為干預(yù)因素；
二是淡化標(biāo)底。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)及答辯過(guò)程中，乙方對(duì)其低于甲方實(shí)際成本的工程價(jià)格的澄清，往往是技術(shù)進(jìn)步、新材料替代、強(qiáng)化管理在降低成本方面的重大突破，這種合理的低價(jià)正是甲乙雙方共同追求的目標(biāo)。對(duì)于量大、價(jià)高的工程材料業(yè)主應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)，考慮到對(duì)乙方的合理讓利，也可與乙方共同招標(biāo)，以確定質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工程材料。
招標(biāo)成功的關(guān)鍵取決于業(yè)主對(duì)市場(chǎng)價(jià)的掌握深度，要在納入常規(guī)管理的市場(chǎng)調(diào)查中積累寶貴的信息資料，這又成為反擊、防范申標(biāo)等違規(guī)行為的有力武器，這是對(duì)內(nèi)部市場(chǎng)的真正保護(hù)。
（6）以“多種形式的合同定價(jià)”為策略不同的合同定價(jià)方式確定了風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)程度，大中型建設(shè)項(xiàng)目采取多種形式的定價(jià)顯然比梁用單純的一種方式控制成本更有優(yōu)勢(shì)。
對(duì)于設(shè)計(jì)深度明朗的結(jié)構(gòu)，可以采取總價(jià)包干的形式，以減少工程開口的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于不能閉日包死的工程，應(yīng)對(duì)其能確定部分及早確定，以加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)算控制。同時(shí)在合同報(bào)價(jià)中，要留意乙方采取的不平衡報(bào)價(jià)及各類保函的到位情況，對(duì)于資金成本的凈現(xiàn)值不可掉以輕心。
（7）嚴(yán)格竣工決算合同鑒定后，并不意味著最終造價(jià)的確定。我們常把施工企業(yè)在合同簽定、合同執(zhí)行及造價(jià)管理人員對(duì)其工程量進(jìn)行確定控制的過(guò)程描述為“寫我所做 的，做我所寫的，認(rèn)我所做的”三部曲。其中“做我所寫的”要求施工企業(yè)按合同規(guī)定的條款進(jìn)行施工，同時(shí)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)管理人員和監(jiān)理人員應(yīng)熟悉合同和圖紙內(nèi)容，根據(jù)合同加強(qiáng)對(duì)施工單位的監(jiān)管?！罢J(rèn)我 所做的”強(qiáng)調(diào)業(yè)主造價(jià)管理員跟蹤現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行確定與控制。
（8）信息處理的優(yōu)化是造價(jià)控制的有效手段當(dāng)前造價(jià)管理人員管理思路及手段普遍低于其他管理專業(yè)的一個(gè)因素不能不歸咎于概預(yù)算審查工作長(zhǎng)期的手工操作。造價(jià)管理人員只有擺脫手工勞動(dòng)，才能把主要精力放在管理上。
同時(shí)，要求信息的收集具有的相關(guān)性，尤其對(duì)于那些會(huì)使項(xiàng)目面臨機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)的信息應(yīng)格外關(guān)注。信息量和范圍一定要擴(kuò)大到概預(yù)算界限以外，定性、定量信息及不確定信息都是工程造價(jià)的支持信息，信息的可靠性將直接影響到?jīng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)。
加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)把影響成本控制的各種規(guī)定、政策及其他影響工程成本的重要信息及時(shí)傳遞給工程成本管理人員，尤其是全過(guò)程工程綜合經(jīng)濟(jì)分析人員的工作，加強(qiáng)內(nèi)部人員的交流，做到資源共享，否則，有可能會(huì)誤導(dǎo)決策。
四、結(jié)語(yǔ)綜上所述，是我們對(duì)增加開發(fā)大中型建設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)的幾點(diǎn)看法。面對(duì)各房地產(chǎn)業(yè)之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商們應(yīng)滿懷信心，正視問(wèn)題，沉著應(yīng)對(duì)，調(diào)整隊(duì)一飯科織結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化個(gè)人執(zhí)業(yè)資質(zhì)，提高人才素質(zhì)，相信一定能取得好佳績(jī)。