摘要： 2003年至2004年上半年可以說是房地產(chǎn)年，全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方興未艾，呈現(xiàn)一派欣欣向榮的景象。社會上有這么一句話：一不小心進(jìn)了房地產(chǎn)，一不小心就發(fā)了財。以致于很多人產(chǎn)生這樣的觀點——只要有資金有地塊，就必然能獲得高收益，于是房地產(chǎn)業(yè)成為了投資熱點，許多企業(yè)和社會資金進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)“魚龍混雜”的現(xiàn)象。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 建筑企業(yè) 開發(fā)
據(jù)統(tǒng)計，全國共有房地產(chǎn)企業(yè)2萬多家，一級開發(fā)資質(zhì)的僅有1.44％，二級資質(zhì)的12.9％，另有國外注資公司1200家左右，港、澳、臺公司3800個，合計5000個。本人所在地的縣級市就有38家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只有三家房地產(chǎn)企業(yè)具有二級資質(zhì)，其余都是一些小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、殘酷激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)市場面臨著洗牌重組，擺在小型房地產(chǎn)企業(yè)面前的只有兩條路：一是自生自滅。有人曾預(yù)言，近10年以內(nèi)是中國房地產(chǎn)企業(yè)整合的最快時期，有將近二分之一的企業(yè)經(jīng)受不住經(jīng)濟(jì)市場的調(diào)整而自行倒閉。二是自強(qiáng)不息。這些企業(yè)不愿被淘汰出市場，就要首先求得生存，在生存中不斷發(fā)展壯大自己。這就對小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展思路提出了挑戰(zhàn)。面前國內(nèi)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式過于單一，局限于拿地…造房…賣房…再拿地的粗放型經(jīng)營模式，在生存壓力面前，小型房地產(chǎn)企業(yè)一定要有不同于大企業(yè)的開發(fā)思路。
1、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)局勢和發(fā)展趨勢
房地產(chǎn)業(yè)對局勢和趨勢的認(rèn)識極為重要，局勢是指國際、國內(nèi)的政治經(jīng)濟(jì)大氣候、趨勢是指宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下的前景預(yù)測。再大的房地產(chǎn)企業(yè)，再有能力的開發(fā)商，如果對這兩個“勢”認(rèn)識錯誤的話，就意味著滅亡不遠(yuǎn)了。
當(dāng)前國際、國內(nèi)的政治大氣候是以和平與發(fā)展為主題，中國經(jīng)濟(jì)在持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也將隨著得到持續(xù)發(fā)展，這些都是人所共知的，在此就不做過多的敘述。
在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，為了控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱，2004年中央實施了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈……土地和資金均被納入了宏觀調(diào)控的范圍。進(jìn)入2005年，隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到一定的控制，但是由于市場需求偏大，一些地區(qū)住房價格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展，國務(wù)院辦公廳于2005年3月27日發(fā)出了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，建設(shè)部等七個部門于2005年4月30日發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，要求各地區(qū)各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)，宏觀調(diào)控措施得到進(jìn)一步的細(xì)化。
對以上的措施分析可以看出，國家并不是想限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，只是要控制部分地區(qū)房地產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)應(yīng)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。隨著人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以較快速度發(fā)展，這是住房社會需求強(qiáng)力拉動的必然結(jié)果。
2、小企業(yè)的幾種開發(fā)思路
2.1 避勢開發(fā)
中小房地產(chǎn)企業(yè)的出路，不在那些競爭激烈的房地產(chǎn)一線或二線城市，無論該企業(yè)的管理水平有多高，所謂巧婦難為無米之炊，由于缺乏資金和土地，要避免與大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行直接的競爭。中國的基本國情是一個農(nóng)業(yè)人口占絕的多數(shù)的農(nóng)業(yè)大國，城市化進(jìn)程的加快得益于農(nóng)村人口的減退。也就是說，城市人口的大幅度增加，絕大多數(shù)來自于農(nóng)村。農(nóng)民進(jìn)城謀生的手段，一是打工，二是做生意。本人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)的處女地在那些經(jīng)濟(jì)條件比較好，有專業(yè)市場的小城鎮(zhèn)。特別是沿海地區(qū)的農(nóng)村正在向城鎮(zhèn)化發(fā)展，那些擺脫了土地的束縛，靠做生意而富裕起來的人們迫切希望改變自己的住房條件，這里就存在著不小的商機(jī)。如果在進(jìn)行充分調(diào)查研究、做好可行性分析的基礎(chǔ)上，直接把大城市的項目開發(fā)模式轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)，就有可能吃到頭口水，撈到第一桶金。
耀江房產(chǎn)在臨海市杜橋鎮(zhèn)開發(fā)的金都花園住宅小區(qū)就是一個很好的例子。杜橋鎮(zhèn)是臨海市規(guī)模的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有全國的眼鏡批發(fā)市場，在2000年時鎮(zhèn)上還沒有一個上規(guī)模的住宅小區(qū)，耀江房產(chǎn)在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，按大城市小區(qū)的開發(fā)規(guī)劃模式進(jìn)行開發(fā)。在商品房預(yù)售的那天，出現(xiàn)了排隊購房的火爆場面，甚至出現(xiàn)了倒賣排隊號的情況，一期開發(fā)的房子三天就基本售完。而象杜橋鎮(zhèn)這種經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在沿海地區(qū)還是很多的。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 建筑企業(yè) 開發(fā)
據(jù)統(tǒng)計，全國共有房地產(chǎn)企業(yè)2萬多家，一級開發(fā)資質(zhì)的僅有1.44％，二級資質(zhì)的12.9％，另有國外注資公司1200家左右，港、澳、臺公司3800個，合計5000個。本人所在地的縣級市就有38家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只有三家房地產(chǎn)企業(yè)具有二級資質(zhì)，其余都是一些小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、殘酷激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)市場面臨著洗牌重組，擺在小型房地產(chǎn)企業(yè)面前的只有兩條路：一是自生自滅。有人曾預(yù)言，近10年以內(nèi)是中國房地產(chǎn)企業(yè)整合的最快時期，有將近二分之一的企業(yè)經(jīng)受不住經(jīng)濟(jì)市場的調(diào)整而自行倒閉。二是自強(qiáng)不息。這些企業(yè)不愿被淘汰出市場，就要首先求得生存，在生存中不斷發(fā)展壯大自己。這就對小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展思路提出了挑戰(zhàn)。面前國內(nèi)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式過于單一，局限于拿地…造房…賣房…再拿地的粗放型經(jīng)營模式，在生存壓力面前，小型房地產(chǎn)企業(yè)一定要有不同于大企業(yè)的開發(fā)思路。
1、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)局勢和發(fā)展趨勢
房地產(chǎn)業(yè)對局勢和趨勢的認(rèn)識極為重要，局勢是指國際、國內(nèi)的政治經(jīng)濟(jì)大氣候、趨勢是指宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下的前景預(yù)測。再大的房地產(chǎn)企業(yè)，再有能力的開發(fā)商，如果對這兩個“勢”認(rèn)識錯誤的話，就意味著滅亡不遠(yuǎn)了。
當(dāng)前國際、國內(nèi)的政治大氣候是以和平與發(fā)展為主題，中國經(jīng)濟(jì)在持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也將隨著得到持續(xù)發(fā)展，這些都是人所共知的，在此就不做過多的敘述。
在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，為了控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱，2004年中央實施了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈……土地和資金均被納入了宏觀調(diào)控的范圍。進(jìn)入2005年，隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到一定的控制，但是由于市場需求偏大，一些地區(qū)住房價格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展，國務(wù)院辦公廳于2005年3月27日發(fā)出了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，建設(shè)部等七個部門于2005年4月30日發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，要求各地區(qū)各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)，宏觀調(diào)控措施得到進(jìn)一步的細(xì)化。
對以上的措施分析可以看出，國家并不是想限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，只是要控制部分地區(qū)房地產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)應(yīng)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。隨著人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以較快速度發(fā)展，這是住房社會需求強(qiáng)力拉動的必然結(jié)果。
2、小企業(yè)的幾種開發(fā)思路
2.1 避勢開發(fā)
中小房地產(chǎn)企業(yè)的出路，不在那些競爭激烈的房地產(chǎn)一線或二線城市，無論該企業(yè)的管理水平有多高，所謂巧婦難為無米之炊，由于缺乏資金和土地，要避免與大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行直接的競爭。中國的基本國情是一個農(nóng)業(yè)人口占絕的多數(shù)的農(nóng)業(yè)大國，城市化進(jìn)程的加快得益于農(nóng)村人口的減退。也就是說，城市人口的大幅度增加，絕大多數(shù)來自于農(nóng)村。農(nóng)民進(jìn)城謀生的手段，一是打工，二是做生意。本人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)的處女地在那些經(jīng)濟(jì)條件比較好，有專業(yè)市場的小城鎮(zhèn)。特別是沿海地區(qū)的農(nóng)村正在向城鎮(zhèn)化發(fā)展，那些擺脫了土地的束縛，靠做生意而富裕起來的人們迫切希望改變自己的住房條件，這里就存在著不小的商機(jī)。如果在進(jìn)行充分調(diào)查研究、做好可行性分析的基礎(chǔ)上，直接把大城市的項目開發(fā)模式轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)，就有可能吃到頭口水，撈到第一桶金。
耀江房產(chǎn)在臨海市杜橋鎮(zhèn)開發(fā)的金都花園住宅小區(qū)就是一個很好的例子。杜橋鎮(zhèn)是臨海市規(guī)模的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有全國的眼鏡批發(fā)市場，在2000年時鎮(zhèn)上還沒有一個上規(guī)模的住宅小區(qū)，耀江房產(chǎn)在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，按大城市小區(qū)的開發(fā)規(guī)劃模式進(jìn)行開發(fā)。在商品房預(yù)售的那天，出現(xiàn)了排隊購房的火爆場面，甚至出現(xiàn)了倒賣排隊號的情況，一期開發(fā)的房子三天就基本售完。而象杜橋鎮(zhèn)這種經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在沿海地區(qū)還是很多的。