土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)精講班答疑精選（7）

學(xué)員問(wèn)題：某市有一塊3平方公里的生地，擬進(jìn)行“七通一平”成片開(kāi)發(fā)后分塊出讓，據(jù)調(diào)查，附近地區(qū)已開(kāi)發(fā)完成“七通一平”土地出讓單價(jià)為1200元/平方米;可出讓面積為全部土地的70%，其余為公共設(shè)施用地;土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為每平方公里3.5億元，開(kāi)發(fā)期為2年，開(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)期均勻投入，第一年投入70%，第二年投入30%，貸款年利率為10%，專業(yè)費(fèi)用為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的3%;投資回報(bào)率為20%，轉(zhuǎn)讓費(fèi)用為開(kāi)發(fā)完成后轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6.5%。試估算該成片生地總價(jià)和單位面積地價(jià)。
    公式與計(jì)算步驟
    1、適用公式
    生地價(jià)格=熟地價(jià)格–土地開(kāi)發(fā)費(fèi)–專業(yè)費(fèi)用–利息-轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)-利潤(rùn)
    2、計(jì)算步驟
    (1)選擇計(jì)算方法，適用剩余法
    (2)計(jì)算開(kāi)發(fā)總價(jià)值
    (3)計(jì)算總開(kāi)發(fā)費(fèi)用
    (4)計(jì)算專業(yè)費(fèi)用
    (5)計(jì)算總投資利息
    (6)計(jì)算轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)
    (7)計(jì)算開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)
    (8)計(jì)算生地總價(jià)和單位地價(jià)
    老師回復(fù)：公式與計(jì)算步驟
    1、適用公式
    生地價(jià)格=熟地價(jià)格–土地開(kāi)發(fā)費(fèi)–專業(yè)費(fèi)用–利息-轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)-利潤(rùn)
    2、計(jì)算步驟
    (1)選擇計(jì)算方法，適用剩余法
    (2)計(jì)算開(kāi)發(fā)總價(jià)值
    1200×3000000×70%=252000(萬(wàn)元)
    (3)計(jì)算總開(kāi)發(fā)費(fèi)用
    350×3000000=105000(萬(wàn)元)
    (4)計(jì)算專業(yè)費(fèi)用
    105000×3%=3150(萬(wàn)元)
    (5)計(jì)算總投資利息
    生地總價(jià)×[(1+10%)2-1]+(105000+3150)×70%×[(1+10%)1.5 -1]+(105000+3150)×30%×[(1+10%)0.5-1]=生地總價(jià)×0.21+13218.68
    (6)計(jì)算轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)
    252000×6.5%=16380(萬(wàn)元)
    (7)計(jì)算開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)
    (生地總價(jià)+105000+3150)×20%=生地總價(jià)×0.2+21630
    (8)計(jì)算生地總價(jià)和單位地價(jià) 生地總價(jià)=(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)
    單位地價(jià)=生地總價(jià)/土地面積