雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖已近五個(gè)月，但代表開發(fā)商投資意愿的開工率和土地購置量仍在走低并出現(xiàn)了負(fù)增長。今年1-2月，全國商品房當(dāng)月新開工面積同比下降14.8%，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資僅同比增長1%，比同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速低25個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)開工率走低，不僅影響到市場(chǎng)未來供應(yīng)量，而且也將影響到行業(yè)整體的景氣度。而在庫存消化加速的背景下，新開工率下降值得警惕。
保利地產(chǎn)在年報(bào)中就表示，2008年部分地區(qū)主動(dòng)縮減開工面積，暫停開發(fā)變現(xiàn)能力差的商業(yè)項(xiàng)目，有效縮減投資。而在公司現(xiàn)金流量表中，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增加了47.28%，這也在某種程度上反映出公司減少了開發(fā)建設(shè)的資金投入。
無獨(dú)有偶，萬科的年報(bào)中也披露了公司下調(diào)開、竣工面積。公司全年新開工面積由年初計(jì)劃的848萬平方米調(diào)整為570萬平方米左右，竣工面積由年初計(jì)劃的689萬平方米調(diào)整為586萬平方米。2008年末，萬科實(shí)際完成新開工面積523.3萬平方米，同比減少32.6%，比年初的計(jì)劃數(shù)減少38.3%.受開工率持續(xù)下降的影響，房地產(chǎn)投資增速逐月放緩。目前國房景氣指數(shù)已連續(xù)14個(gè)月下滑，創(chuàng)歷史新低。而一二月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比的增長，主要來源是保障房投資的大幅增加。考試大土地估價(jià)師站點(diǎn)，值得您收藏！
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中部區(qū)域房地產(chǎn)投資額超額增長，是全國投資額超預(yù)期的主要原因，尤其是山西、吉林、黑龍江、湖南、內(nèi)蒙古等省市1-2月房地產(chǎn)投資額同比增長達(dá)到了100%，環(huán)比增長也在100%以上。中央用于保障房資金主要投向中西部，直接促使了該地區(qū)投資率的率先啟動(dòng)。
實(shí)際上，在保增長和民生問題的雙重目標(biāo)下，政府保障房投資力度將逐步顯現(xiàn)并不斷加大；但以消化存貨為主要目標(biāo)的市場(chǎng)化主體則在收縮戰(zhàn)線。這“一增一減”耐人尋味。有專家指出，這意味著，未來保障房將在一定程度上擠壓商品房市場(chǎng)。
另外，從市場(chǎng)角度看，商品房建設(shè)周期長，其短期供給缺乏彈性，而供給相對(duì)滯后于需求調(diào)整。具體表現(xiàn)在需求下降、交易量萎縮時(shí)，商品房建設(shè)仍在以較快速度增長，供過于求從而對(duì)房價(jià)造成壓力。相反，在需求上升時(shí)，交易量增加，商品房建設(shè)卻在萎縮，使未來供不應(yīng)求。從單月數(shù)據(jù)看，施工面積和新開工面積都是從2008年7月開始下降，這表明供給調(diào)整時(shí)間落后于銷售的調(diào)整。
面對(duì)外部需求環(huán)境和調(diào)控政策的變化，地產(chǎn)商降低開發(fā)力度是應(yīng)對(duì)未來不確定性的策略，在現(xiàn)金為王的策略下，市場(chǎng)供應(yīng)量將逐步減少。而按照市場(chǎng)法則，價(jià)格下行帶來的需求放大與去庫存化目標(biāo)下的投資下降，必然對(duì)未來的供求格局產(chǎn)生重大影響。
保利地產(chǎn)在年報(bào)中就表示，2008年部分地區(qū)主動(dòng)縮減開工面積，暫停開發(fā)變現(xiàn)能力差的商業(yè)項(xiàng)目，有效縮減投資。而在公司現(xiàn)金流量表中，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增加了47.28%，這也在某種程度上反映出公司減少了開發(fā)建設(shè)的資金投入。
無獨(dú)有偶，萬科的年報(bào)中也披露了公司下調(diào)開、竣工面積。公司全年新開工面積由年初計(jì)劃的848萬平方米調(diào)整為570萬平方米左右，竣工面積由年初計(jì)劃的689萬平方米調(diào)整為586萬平方米。2008年末，萬科實(shí)際完成新開工面積523.3萬平方米，同比減少32.6%，比年初的計(jì)劃數(shù)減少38.3%.受開工率持續(xù)下降的影響，房地產(chǎn)投資增速逐月放緩。目前國房景氣指數(shù)已連續(xù)14個(gè)月下滑，創(chuàng)歷史新低。而一二月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比的增長，主要來源是保障房投資的大幅增加。考試大土地估價(jià)師站點(diǎn)，值得您收藏！
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實(shí)際上，在保增長和民生問題的雙重目標(biāo)下，政府保障房投資力度將逐步顯現(xiàn)并不斷加大；但以消化存貨為主要目標(biāo)的市場(chǎng)化主體則在收縮戰(zhàn)線。這“一增一減”耐人尋味。有專家指出，這意味著，未來保障房將在一定程度上擠壓商品房市場(chǎng)。
另外，從市場(chǎng)角度看，商品房建設(shè)周期長，其短期供給缺乏彈性，而供給相對(duì)滯后于需求調(diào)整。具體表現(xiàn)在需求下降、交易量萎縮時(shí)，商品房建設(shè)仍在以較快速度增長，供過于求從而對(duì)房價(jià)造成壓力。相反，在需求上升時(shí)，交易量增加，商品房建設(shè)卻在萎縮，使未來供不應(yīng)求。從單月數(shù)據(jù)看，施工面積和新開工面積都是從2008年7月開始下降，這表明供給調(diào)整時(shí)間落后于銷售的調(diào)整。
面對(duì)外部需求環(huán)境和調(diào)控政策的變化，地產(chǎn)商降低開發(fā)力度是應(yīng)對(duì)未來不確定性的策略，在現(xiàn)金為王的策略下，市場(chǎng)供應(yīng)量將逐步減少。而按照市場(chǎng)法則，價(jià)格下行帶來的需求放大與去庫存化目標(biāo)下的投資下降，必然對(duì)未來的供求格局產(chǎn)生重大影響。