一、租賃期開始日的會計處理
出租人在租賃期開始日，將租賃開始日最低租賃收款額與初始直接費用之和作為應收融資租賃款的入賬價值，并同時記錄未擔保余值，將最低租賃收款額、初始直接費用與未擔保余值之和與其現(xiàn)值之和的差額記錄為未實現(xiàn)融資收益。
計算過程如下：
1．計算租賃內(nèi)含利率。租賃內(nèi)含利率是指在租賃開始日，使最低租賃收款額的現(xiàn)值與未擔保余值的現(xiàn)值之和等于租賃資產(chǎn)公允價值與出租人的初始直接費用之和的折現(xiàn)率。
2．計算租賃開始日最低租賃收款額及其現(xiàn)值和未實現(xiàn)融資收益，并編制會計分錄。
（1）計算“最低租賃收款額＋未擔保余值”＝（最低租賃付款額＋無關(guān)第三方擔保的余值）＋未擔保余值
（2）計算“最低租賃收款額的現(xiàn)值＋未擔保余值的現(xiàn)值＋初始直接費用現(xiàn)值”＝租賃資產(chǎn)的公允價值＋初始直接費用
（3）計算未實現(xiàn)融資收益＝（最低租賃收款額＋未擔保余值＋初始直接費用）－（最低租賃收款額的現(xiàn)值＋未擔保余值的現(xiàn)值＋初始直接費用的現(xiàn)值）＝（最低租賃收款額＋未擔保余值＋初始直接費用）－（租賃資產(chǎn)的公允價值＋初始直接費用）＝（最低租賃收款額＋未擔保余值）－租賃資產(chǎn)的公允價值
（4）在租賃開始日其會計處理為：
在租賃開始日，應按租賃開始日最低租賃收款額與初始直接費用之和，借記“長期應收款”科目；按未擔保余值，借記“未擔保余值”科目。按融資租賃資產(chǎn)的公允價值（最低租賃收款額和未擔保余值的現(xiàn)值之和），貸記“融資租賃資產(chǎn)”科目；按融資租賃資產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額，借記“營業(yè)外支出”科目或貸記“營業(yè)外收入”科目。按發(fā)生的初始直接費用，貸記“銀行存款”科目；按其差額，貸記“未實現(xiàn)融資收益”科目。
二、未實現(xiàn)融資收益的分配
根據(jù)租賃準則的規(guī)定，未實現(xiàn)融資收益應當在租賃期內(nèi)各個期間進行分配，確認為各期的租賃收入。分配時，出租人應當采用實際利率法計算當期應當確認的租賃收入。出租人每期收到租金時，按收到的租金金額，借記“銀行存款”科目，貸記“長期應收款一應收融資租賃款”科目。同時，每期確認租賃收入時，借記“未實現(xiàn)融資收益”科目，貸記“租賃收入”科目。
三、初始直接費用的處理
在融資租賃下，出租人發(fā)生的初始直接費用應當資本化。出租人在租賃期內(nèi)確認各期租賃收入時，應當按照各期確認的收入與未實現(xiàn)融資收益的比例，對初始直接費用進行分攤，沖減租賃期內(nèi)名期確認的租賃收入。
四、未擔保余值發(fā)生變動時的處理
由于未擔保余值的金額決定了租賃內(nèi)含利率的大小，從而決定著未實現(xiàn)融資收益的分配，因此，為了真實地反映企業(yè)的資產(chǎn)和經(jīng)營業(yè)績，根據(jù)謹慎性原則的要求，在未擔保余值發(fā)生減少和已確認損失的未擔保余值得以恢復的情況下，均應當重新計算租賃內(nèi)含利率，以后各期根據(jù)修正后的租賃投資凈額和重新計算的租賃內(nèi)含利率確定應確認的租賃收入。在未擔保余值增加時，不做任何調(diào)整。其賬務處理如下：
1．期末，出租人的未擔保余值的預計可收回金額低于其賬面價值的差額，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“未擔保余值減值準備”科目。同時，將未擔保余值減少額與由此所產(chǎn)生的租賃投資凈額減少額的差額，借記“未實現(xiàn)融資收益”科目，貸記“資產(chǎn)減值損失”科目。
2．如果已確認損失的未擔保余值得以恢復，應在原已確認的損失金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，借記“未擔保余值減值準備”科目，貸記“資產(chǎn)減值損失”科目。同時，將未擔保余值恢復額與由此所產(chǎn)生的租賃投資凈額增加額的差額，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“未實現(xiàn)融資收益”科目。
五、或有租金的處理
出租人在融資租賃下收到的或有租金應計入當期損益。
六、租賃期屆滿時的處理
租賃期屆滿時出租人應區(qū)別以下情況進行會計處理：
1．租賃期屆滿時，承租人將租賃資產(chǎn)交還出租人。這時有可能出現(xiàn)以下三種情況：
（1）對資產(chǎn)余值全部擔保的
出租人收到承租人交還的租賃資產(chǎn)時，應當借記“融資租賃資產(chǎn)”科目，貸記“長期應收款一應收融資租賃款”科目。如果收回租賃資產(chǎn)的價值低于擔保余值，則應向承租人收取價值損失補償金，借記“其他應收款”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。
（2）對資產(chǎn)余值部分擔保的
出租人收到承租人交還的租賃資產(chǎn)時，借記“融資租賃資產(chǎn)”科目，貸記“長期應收款一應收融資租賃款”、“未擔保余值”等科目。如果收回租賃資產(chǎn)的價值扣除未擔保余值后的余額低于擔保余值，則應向承租人收取價值損失補償金，借記“其他應收款”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。
（3）對資產(chǎn)余值全部未擔保的
出租人收到承租人交還的租賃資產(chǎn)時，借記“融資租賃資產(chǎn)”科目，貸記“未擔保余值”科目。
2．優(yōu)惠續(xù)租租賃資產(chǎn)
（1）如果承租人行使優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)，則出相人應視同該項租賃一直存在而作出相應的賬務處理，如繼續(xù)分配未實現(xiàn)融資收益等。
（2）如果租賃期屆滿時承租人沒有續(xù)租，根據(jù)租賃合同規(guī)定應向承租人收取違．約金時，應將其確認為營業(yè)外收入。同時，將收回的租賃資產(chǎn)按上述規(guī)定進行處理。
3．留購租賃資產(chǎn)
租賃期屆滿時，承租人行使了優(yōu)惠購買選擇權(quán)。出租人應按收到的承租人支付的購買資產(chǎn)的價款，借記“銀行存款”等科目，貸記“長期應收款一應收融資租賃款”科目。
七、出租人對融資租賃業(yè)務的稅務處理
出租人將資產(chǎn)融資出租時，實質(zhì)上資產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條，應當視同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)處理，租賃資產(chǎn)的公允價值與其計稅基礎之間的差額，應當確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。這與租賃期開始日，出租人按照租賃資產(chǎn)公允價值與賬面價值之問的差額確認“營業(yè)外收入一處置非流動資產(chǎn)利得”或“營業(yè)外支出-處置非流動資產(chǎn)損失”是一致的。通常情況下，租賃資產(chǎn)的計稅基礎與賬面價值是一致的，但如果出租人對租賃資產(chǎn)已計提減值準備，或者前期使用過程中，會計折舊與稅法折舊不同，必然導致計稅基礎與賬面價值發(fā)生差異，對該項差異應在年末申報所得稅時進行納稅調(diào)整。
《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定：“租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)?！逼髽I(yè)租金收入金額，應當按照有關(guān)租賃合同或協(xié)議約定的金額全額確定。租賃合同或協(xié)議約定的金額應當包括承租人行使優(yōu)惠購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)所支付的價款。根據(jù)該規(guī)定，某一納稅年度按照合同約定應收租金即使沒有收到，也應在當年確認計稅收入。顯然，租金收入確認的時點和金額與會計準則是存在差異的。
由于或有租金金額具有不確定性，出租人在融資租賃下收到的或有租金，只有在實際收到時才能確認計稅收入。這一點與會計準則一致。
租賃期屆滿時，不再確認所得或損失，但如果出租人向承租人收取了租賃資產(chǎn)價值補償金、違約金，則應于實際收到時確認計稅收入，這與會計上作為“營業(yè)外收入”處理的做法也是一致的。
由于融資租賃業(yè)務取得的租金收入，相當于以租賃資產(chǎn)的公允價值作為本金，貸給承租方取得的利息作為收入。因此，在按租賃費總額作為計稅收入的同時，租賃資產(chǎn)的公允價值應當作為成本扣除。在融資租賃下，出租人發(fā)生的初始直接費用可以在發(fā)生的當期一次性扣除，如果金額較大，也可以根據(jù)配比原則，在租金收入確認的各期配比扣除。由于融資租賃的計稅收入通常是根據(jù)租賃合同的約定分期平均收取的，因此，初始直接費用采用分期扣除辦法時，也應當于確認計稅收入的當期平均扣除。相應地，租賃資產(chǎn)的公允價值也應采取平均扣除的辦法。
納稅年度應確認的所得額＝本期應收租賃費－（租賃資產(chǎn)公允價值＋初始直接費用）／租賃期
租賃期滿，出租人收到的購買款在實際收到時確認計稅收入，不再扣除租賃資產(chǎn)的成本和初始直接費用。
依據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十五條關(guān)于“不符合國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的各項資產(chǎn)減值準備、風險準備等準備金支出不得在稅前扣除”的規(guī)定，未擔保余值減值準備不得在稅前扣除。
出租人在租賃期開始日，將租賃開始日最低租賃收款額與初始直接費用之和作為應收融資租賃款的入賬價值，并同時記錄未擔保余值，將最低租賃收款額、初始直接費用與未擔保余值之和與其現(xiàn)值之和的差額記錄為未實現(xiàn)融資收益。
計算過程如下：
1．計算租賃內(nèi)含利率。租賃內(nèi)含利率是指在租賃開始日，使最低租賃收款額的現(xiàn)值與未擔保余值的現(xiàn)值之和等于租賃資產(chǎn)公允價值與出租人的初始直接費用之和的折現(xiàn)率。
2．計算租賃開始日最低租賃收款額及其現(xiàn)值和未實現(xiàn)融資收益，并編制會計分錄。
（1）計算“最低租賃收款額＋未擔保余值”＝（最低租賃付款額＋無關(guān)第三方擔保的余值）＋未擔保余值
（2）計算“最低租賃收款額的現(xiàn)值＋未擔保余值的現(xiàn)值＋初始直接費用現(xiàn)值”＝租賃資產(chǎn)的公允價值＋初始直接費用
（3）計算未實現(xiàn)融資收益＝（最低租賃收款額＋未擔保余值＋初始直接費用）－（最低租賃收款額的現(xiàn)值＋未擔保余值的現(xiàn)值＋初始直接費用的現(xiàn)值）＝（最低租賃收款額＋未擔保余值＋初始直接費用）－（租賃資產(chǎn)的公允價值＋初始直接費用）＝（最低租賃收款額＋未擔保余值）－租賃資產(chǎn)的公允價值
（4）在租賃開始日其會計處理為：
在租賃開始日，應按租賃開始日最低租賃收款額與初始直接費用之和，借記“長期應收款”科目；按未擔保余值，借記“未擔保余值”科目。按融資租賃資產(chǎn)的公允價值（最低租賃收款額和未擔保余值的現(xiàn)值之和），貸記“融資租賃資產(chǎn)”科目；按融資租賃資產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額，借記“營業(yè)外支出”科目或貸記“營業(yè)外收入”科目。按發(fā)生的初始直接費用，貸記“銀行存款”科目；按其差額，貸記“未實現(xiàn)融資收益”科目。
二、未實現(xiàn)融資收益的分配
根據(jù)租賃準則的規(guī)定，未實現(xiàn)融資收益應當在租賃期內(nèi)各個期間進行分配，確認為各期的租賃收入。分配時，出租人應當采用實際利率法計算當期應當確認的租賃收入。出租人每期收到租金時，按收到的租金金額，借記“銀行存款”科目，貸記“長期應收款一應收融資租賃款”科目。同時，每期確認租賃收入時，借記“未實現(xiàn)融資收益”科目，貸記“租賃收入”科目。
三、初始直接費用的處理
在融資租賃下，出租人發(fā)生的初始直接費用應當資本化。出租人在租賃期內(nèi)確認各期租賃收入時，應當按照各期確認的收入與未實現(xiàn)融資收益的比例，對初始直接費用進行分攤，沖減租賃期內(nèi)名期確認的租賃收入。
四、未擔保余值發(fā)生變動時的處理
由于未擔保余值的金額決定了租賃內(nèi)含利率的大小，從而決定著未實現(xiàn)融資收益的分配，因此，為了真實地反映企業(yè)的資產(chǎn)和經(jīng)營業(yè)績，根據(jù)謹慎性原則的要求，在未擔保余值發(fā)生減少和已確認損失的未擔保余值得以恢復的情況下，均應當重新計算租賃內(nèi)含利率，以后各期根據(jù)修正后的租賃投資凈額和重新計算的租賃內(nèi)含利率確定應確認的租賃收入。在未擔保余值增加時，不做任何調(diào)整。其賬務處理如下：
1．期末，出租人的未擔保余值的預計可收回金額低于其賬面價值的差額，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“未擔保余值減值準備”科目。同時，將未擔保余值減少額與由此所產(chǎn)生的租賃投資凈額減少額的差額，借記“未實現(xiàn)融資收益”科目，貸記“資產(chǎn)減值損失”科目。
2．如果已確認損失的未擔保余值得以恢復，應在原已確認的損失金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，借記“未擔保余值減值準備”科目，貸記“資產(chǎn)減值損失”科目。同時，將未擔保余值恢復額與由此所產(chǎn)生的租賃投資凈額增加額的差額，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“未實現(xiàn)融資收益”科目。
五、或有租金的處理
出租人在融資租賃下收到的或有租金應計入當期損益。
六、租賃期屆滿時的處理
租賃期屆滿時出租人應區(qū)別以下情況進行會計處理：
1．租賃期屆滿時，承租人將租賃資產(chǎn)交還出租人。這時有可能出現(xiàn)以下三種情況：
（1）對資產(chǎn)余值全部擔保的
出租人收到承租人交還的租賃資產(chǎn)時，應當借記“融資租賃資產(chǎn)”科目，貸記“長期應收款一應收融資租賃款”科目。如果收回租賃資產(chǎn)的價值低于擔保余值，則應向承租人收取價值損失補償金，借記“其他應收款”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。
（2）對資產(chǎn)余值部分擔保的
出租人收到承租人交還的租賃資產(chǎn)時，借記“融資租賃資產(chǎn)”科目，貸記“長期應收款一應收融資租賃款”、“未擔保余值”等科目。如果收回租賃資產(chǎn)的價值扣除未擔保余值后的余額低于擔保余值，則應向承租人收取價值損失補償金，借記“其他應收款”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。
（3）對資產(chǎn)余值全部未擔保的
出租人收到承租人交還的租賃資產(chǎn)時，借記“融資租賃資產(chǎn)”科目，貸記“未擔保余值”科目。
2．優(yōu)惠續(xù)租租賃資產(chǎn)
（1）如果承租人行使優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)，則出相人應視同該項租賃一直存在而作出相應的賬務處理，如繼續(xù)分配未實現(xiàn)融資收益等。
（2）如果租賃期屆滿時承租人沒有續(xù)租，根據(jù)租賃合同規(guī)定應向承租人收取違．約金時，應將其確認為營業(yè)外收入。同時，將收回的租賃資產(chǎn)按上述規(guī)定進行處理。
3．留購租賃資產(chǎn)
租賃期屆滿時，承租人行使了優(yōu)惠購買選擇權(quán)。出租人應按收到的承租人支付的購買資產(chǎn)的價款，借記“銀行存款”等科目，貸記“長期應收款一應收融資租賃款”科目。
七、出租人對融資租賃業(yè)務的稅務處理
出租人將資產(chǎn)融資出租時，實質(zhì)上資產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條，應當視同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)處理，租賃資產(chǎn)的公允價值與其計稅基礎之間的差額，應當確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。這與租賃期開始日，出租人按照租賃資產(chǎn)公允價值與賬面價值之問的差額確認“營業(yè)外收入一處置非流動資產(chǎn)利得”或“營業(yè)外支出-處置非流動資產(chǎn)損失”是一致的。通常情況下，租賃資產(chǎn)的計稅基礎與賬面價值是一致的，但如果出租人對租賃資產(chǎn)已計提減值準備，或者前期使用過程中，會計折舊與稅法折舊不同，必然導致計稅基礎與賬面價值發(fā)生差異，對該項差異應在年末申報所得稅時進行納稅調(diào)整。
《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定：“租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)?！逼髽I(yè)租金收入金額，應當按照有關(guān)租賃合同或協(xié)議約定的金額全額確定。租賃合同或協(xié)議約定的金額應當包括承租人行使優(yōu)惠購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)所支付的價款。根據(jù)該規(guī)定，某一納稅年度按照合同約定應收租金即使沒有收到，也應在當年確認計稅收入。顯然，租金收入確認的時點和金額與會計準則是存在差異的。
由于或有租金金額具有不確定性，出租人在融資租賃下收到的或有租金，只有在實際收到時才能確認計稅收入。這一點與會計準則一致。
租賃期屆滿時，不再確認所得或損失，但如果出租人向承租人收取了租賃資產(chǎn)價值補償金、違約金，則應于實際收到時確認計稅收入，這與會計上作為“營業(yè)外收入”處理的做法也是一致的。
由于融資租賃業(yè)務取得的租金收入，相當于以租賃資產(chǎn)的公允價值作為本金，貸給承租方取得的利息作為收入。因此，在按租賃費總額作為計稅收入的同時，租賃資產(chǎn)的公允價值應當作為成本扣除。在融資租賃下，出租人發(fā)生的初始直接費用可以在發(fā)生的當期一次性扣除，如果金額較大，也可以根據(jù)配比原則，在租金收入確認的各期配比扣除。由于融資租賃的計稅收入通常是根據(jù)租賃合同的約定分期平均收取的，因此，初始直接費用采用分期扣除辦法時，也應當于確認計稅收入的當期平均扣除。相應地，租賃資產(chǎn)的公允價值也應采取平均扣除的辦法。
納稅年度應確認的所得額＝本期應收租賃費－（租賃資產(chǎn)公允價值＋初始直接費用）／租賃期
租賃期滿，出租人收到的購買款在實際收到時確認計稅收入，不再扣除租賃資產(chǎn)的成本和初始直接費用。
依據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十五條關(guān)于“不符合國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的各項資產(chǎn)減值準備、風險準備等準備金支出不得在稅前扣除”的規(guī)定，未擔保余值減值準備不得在稅前扣除。