多年來建筑質(zhì)量問題一直是業(yè)界探討和普通購房人關(guān)注的話題，雖然根據(jù)本報(bào)記者的調(diào)查，北京極少有發(fā)生建筑主體結(jié)構(gòu)性問題的嚴(yán)重事件，但時(shí)有發(fā)生諸如管道漏水、墻壁空鼓等建筑質(zhì)量糾紛，業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象不減。再次引發(fā)對(duì)建筑質(zhì)量的關(guān)注，我們希望通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)建筑質(zhì)量方面的采寫，來揭示地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)存在的潛規(guī)則，來對(duì)地產(chǎn)業(yè)目前還存在的反?，F(xiàn)象進(jìn)行反思。
1規(guī)劃立項(xiàng)僅罰款不足以威懾違建者
規(guī)劃和設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目首要環(huán)節(jié)，奠定了一個(gè)項(xiàng)目的格調(diào)和品質(zhì)。在實(shí)際操作中，開發(fā)商往往需要先委托設(shè)計(jì)院，出一個(gè)反映整體規(guī)劃的基礎(chǔ)方案，交給規(guī)委審批，拿到批文以后，再做比較細(xì)化的初步設(shè)計(jì)，接下來才是詳細(xì)的定稿，再讓規(guī)委審核認(rèn)可。在這個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)院是受開發(fā)商所聘的，做出的方案是要符合開發(fā)商的理念才可能上報(bào)到規(guī)委，規(guī)委則起到至關(guān)重要的把關(guān)和監(jiān)督的作用。
業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，規(guī)委對(duì)于開發(fā)商的規(guī)劃立項(xiàng)已經(jīng)監(jiān)管得越來越嚴(yán)，成立了專門的監(jiān)察部門即執(zhí)法大隊(duì)，對(duì)開發(fā)商違反規(guī)劃的行為進(jìn)行查處，開發(fā)商也已經(jīng)收斂了很多，不再像以前那樣任意更改規(guī)劃。但是，打“擦邊球”的現(xiàn)象仍然時(shí)有發(fā)生。
案例：今年4月9日，北京市規(guī)委網(wǎng)站“違法建設(shè)”欄公布，北京銀都房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在海淀區(qū)西直門北大街32號(hào)建設(shè)楓藍(lán)國際中心項(xiàng)目，未按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，共增加違法建筑面積6406.88平方米，違反《北京市城市規(guī)劃條例》第四十三條。
溯源：違反立項(xiàng)規(guī)劃的開發(fā)商，抱僥幸心理的只是一部分，還有相當(dāng)一部分是違規(guī)后主動(dòng)向規(guī)委“承認(rèn)錯(cuò)誤”，而由于認(rèn)錯(cuò)態(tài)度較好，往往交納一部分罰款就可以蒙混過關(guān)，得到竣工驗(yàn)收表。
從規(guī)委的處罰結(jié)果來看，罰款是最常見的一種處罰形式。而罰款這種處罰方式，對(duì)于開發(fā)商來說，震懾力實(shí)在是有限。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于違反規(guī)劃立項(xiàng)的開發(fā)商，應(yīng)該召開聽證會(huì)，除了罰款外，還應(yīng)該有讓其恢復(fù)原狀等處罰決定，真正形成“高壓線”效應(yīng)。
2建筑材料以次充好材料時(shí)有進(jìn)入施工現(xiàn)場
目前涉及到建筑質(zhì)量方面材料主要包括水泥、鋼筋等材料。北京宏濟(jì)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理毛炳輝接受記者采訪時(shí)表示，目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的鋼筋、水泥等建筑材料采購一般委派建筑方進(jìn)行采購，一般由開發(fā)商指定采購單位。建筑材料原因?qū)е碌墓こ藤|(zhì)量，主要是涉及采購不合格的材料?！坝捎谀壳伴_發(fā)商對(duì)主體結(jié)構(gòu)要承擔(dān)終身責(zé)任，一般開發(fā)商是不敢冒險(xiǎn)的?！泵x表示。
不過有來自開發(fā)商方面的建筑師表示，建筑材料采購管理一般是公司總經(jīng)理或其信任的人主抓，在這樣的情況下一般不會(huì)出現(xiàn)問題。當(dāng)然也不可能避免因主管人員管理不善或個(gè)人有所經(jīng)濟(jì)利益目的，采購到劣質(zhì)材料?！爸黧w結(jié)構(gòu)外的二次結(jié)構(gòu)工程則有可能出現(xiàn)使用和實(shí)際要求不吻合的材料?！痹摻ㄖ熯@樣表示。采購不合格材料也時(shí)有發(fā)生。
案例：據(jù)報(bào)道，北京一消費(fèi)者在大興區(qū)購買了一套房子，房子開始裝修就發(fā)現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題。房子頂部下沉，地板地面下沉，經(jīng)質(zhì)檢部門檢測得知，該住房的混凝土強(qiáng)度低于設(shè)計(jì)值，樓板存在質(zhì)量缺陷，墻用水泥標(biāo)號(hào)嚴(yán)重偏低，施工部門不敢再繼續(xù)施工了。面對(duì)現(xiàn)實(shí)，消費(fèi)者真不敢相信自己所購新房實(shí)為“豆腐渣”。
溯源：據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)采購行業(yè)吃回扣的行規(guī)普遍存在，部分采購人員在收取供貨商的回扣后，可能將部分不合格材料混進(jìn)工地。
此外，還有可能出現(xiàn)開發(fā)商將原材料的采購全交給施工方，施工方為了獲取利益，或因墊資等原因采用以次充好的材料的情況也時(shí)有發(fā)生。從目前客觀情況來看，出現(xiàn)不合格材料進(jìn)入施工現(xiàn)場集中體現(xiàn)在開發(fā)商人為因素上面，此外還有就是監(jiān)管單位是由開發(fā)商聘請(qǐng)，所以即使發(fā)現(xiàn)此類情況，也基本是以聽從開發(fā)商為主。
3施工監(jiān)理受制于開發(fā)商缺乏獨(dú)立性
目前，房屋竣工驗(yàn)收采取的是政府備案驗(yàn)收制，因此從程序上講，監(jiān)理單位是對(duì)整個(gè)住宅質(zhì)量保證的最后一個(gè)關(guān)口，對(duì)整個(gè)建筑的施工流程起著舉足輕重的作用。監(jiān)理的主要工作內(nèi)容就是，施工過程中的質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用控制，安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、合同、信息等方面的協(xié)調(diào)管理。2006年，原建設(shè)部、國家工商行政管理局頒布了新的《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同(示范文本)》，更加明確規(guī)定了委托人與監(jiān)理人雙方的義務(wù)、責(zé)任和權(quán)利，并對(duì)文本的詞語進(jìn)一步予以規(guī)范。在一定程度上有利于監(jiān)理行業(yè)的獨(dú)立和提高其工作效率。如果嚴(yán)格按照此規(guī)范操作，則很多質(zhì)量糾紛和隱患就可以避免。
案例：今年初，北京某項(xiàng)目準(zhǔn)業(yè)主趙女士接到通知驗(yàn)房，她發(fā)現(xiàn)，10余平方米的臥室頂部多處凹凸不平，高差達(dá)10余厘米，她當(dāng)即要求開發(fā)商整修。過了一個(gè)多月，她再次前往驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場依然如故，沒有進(jìn)行任何處理。當(dāng)趙女士問及如此明顯的質(zhì)量問題在施工監(jiān)理和工程驗(yàn)收過程中竟然沒有發(fā)現(xiàn)，監(jiān)理部門和房建主管部門的職責(zé)何在時(shí)？工程部和售樓處的工作人員開始互相推諉。最后，趙女士無奈收房。
溯源：在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商、建筑商和監(jiān)理單位形成一個(gè)利益鏈，監(jiān)理的地位非常尷尬，監(jiān)理單位受雇于開發(fā)商，在一定程度上聽從開發(fā)商的意見，缺乏獨(dú)立性；它的費(fèi)用是由開發(fā)商支付的，受開發(fā)商制約。
一定程度上來說，監(jiān)理不能嚴(yán)格履行責(zé)任的原因在于違規(guī)成本低。我國《 建筑法》只規(guī)定了兩種情況下監(jiān)理人要承擔(dān)刑事責(zé)任。一是“與建設(shè)單位和施工單位串通弄虛作假”；二是“降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的”?！缎谭ā分斜O(jiān)理人應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任的情況是“違反國家規(guī)定降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)造成重大安全事故的”。兩法均只是對(duì)因監(jiān)理人因有意降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)造成重大安全事故的才追究刑事責(zé)任，從目前北京市發(fā)生的房屋質(zhì)量糾紛來看，大多屬于非重大安全事故的質(zhì)量問題。
對(duì)此業(yè)內(nèi)建議，割斷開發(fā)商和監(jiān)理單位之間的利益關(guān)系，監(jiān)理費(fèi)用由開發(fā)商交付主管部門再轉(zhuǎn)付。即開發(fā)商選聘監(jiān)理公司后不直接付錢，錢要交到主管部門所屬的中介，再由中介轉(zhuǎn)付監(jiān)理公司。通過這種不存在直接利益往來的方式，就可能形成三方的相互監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)監(jiān)理單位的獨(dú)立性，才能確保工程質(zhì)量。
4監(jiān)管環(huán)節(jié)政府監(jiān)管有待加強(qiáng)
北京目前實(shí)行的是建設(shè)工程質(zhì)量政府監(jiān)督管理制度，建設(shè)工程質(zhì)量由政府監(jiān)督管理，具體實(shí)施方面是由政府建設(shè)行政主管部門———北京市建委執(zhí)行。具體執(zhí)行部門是北京市建委質(zhì)量管理處、市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站、建設(shè)工程質(zhì)量檢測中心三個(gè)部門，三部門承擔(dān)管理、監(jiān)督、檢測三個(gè)功能，各方職責(zé)合為一體達(dá)到把控建筑質(zhì)量的目的。理論上涉及到建筑質(zhì)量的問題都能在建筑竣工投入使用前被發(fā)現(xiàn)和處理。
案例：時(shí)間已經(jīng)是6月，距原定的交房日已經(jīng)過去了整整一年半，秦先生仍舊是某全國性品牌開發(fā)商在朝陽區(qū)開發(fā)的樓盤的準(zhǔn)業(yè)主，導(dǎo)致他不能按時(shí)收房裝修入住的根本原因，是樓盤項(xiàng)目存在的質(zhì)量問題。
開發(fā)商方面對(duì)秦先生所購的住房經(jīng)過了多次整改，仍不能解決全部問題，秦先生向開發(fā)商討說法，卻得到了開發(fā)商方面“項(xiàng)目已經(jīng)通過了政府主管部門的驗(yàn)收，完成了竣工備案，不存在質(zhì)量問題”的回復(fù)，看到開發(fā)商手里的相關(guān)材料，又想到自己住宅實(shí)際存在的種種毛病，秦先生哭笑不得。在認(rèn)定是政府相關(guān)部門存在監(jiān)管失職的情況下，秦先生將問題投訴到了市建委。
根源：政府主管部門對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量問題的監(jiān)管，從工程開工前到開工后，一直到最后的竣工交付都參與其中，但實(shí)際的監(jiān)管效果卻會(huì)因?yàn)楸O(jiān)管方式、人員配備等多種原因而不盡如人意。
目前全市各區(qū)將建、在建工程數(shù)以百計(jì)，而受制于政府機(jī)構(gòu)的人員配置等問題，監(jiān)管部門用于執(zhí)行工程質(zhì)量監(jiān)管的人員，和轄區(qū)工程量以及需要執(zhí)行的工作量相比相差甚遠(yuǎn)，市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾坦言，實(shí)行一戶一驗(yàn)是由開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位聯(lián)合自檢后，相關(guān)部門抽查，否則人手根本不夠。
而在監(jiān)管方式上，主管部門抽查的方法很大程度上也是起威懾作用，西直門某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目承建商工程負(fù)責(zé)人透露，抽查前他們都能得到消息，現(xiàn)場檢查的情況也不多，而這在業(yè)內(nèi)也是司空見慣。另外一方面是監(jiān)管發(fā)現(xiàn)問題后，懲處機(jī)制的薄弱。目前政府主管部門在竣工備案時(shí)監(jiān)管發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，只是責(zé)令整改及罰款，嚴(yán)重的降低相關(guān)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，但罰款數(shù)額相比工程利潤輕如鴻毛，也促成了部分開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)。
建筑規(guī)范應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)
●劉輝：中鐵工程設(shè)計(jì)院有限公司二分院院長
目前我國在建筑質(zhì)量方面頒布了多個(gè)規(guī)范，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始到施工過程，各個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的管理規(guī)范，這些規(guī)劃都是經(jīng)過科學(xué)的驗(yàn)證后才開始實(shí)行。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，部分建筑規(guī)范需要進(jìn)行改進(jìn)外，按照目前規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)都能保證質(zhì)量，也能夠?qū)崿F(xiàn)建筑的抗震防震。
首先需要解決的問題是對(duì)目前建筑規(guī)范嚴(yán)格執(zhí)行的問題，作為涉及到生命安全的建筑質(zhì)量規(guī)范，更應(yīng)該上升到更為嚴(yán)格的國家法律法規(guī)的層面，這樣才能保證這些規(guī)范在執(zhí)行過程中不被走樣。其次則需要用發(fā)展的眼光來看待這些規(guī)范，應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)。隨著科學(xué)的發(fā)展，部分建筑規(guī)范也需要進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)。比如日本在建筑抗震規(guī)范中則要比我們現(xiàn)在的規(guī)范要先進(jìn)很多，如果按照日本的建筑規(guī)范來執(zhí)行的話，建筑成本則可能增加。
在保證合理的經(jīng)濟(jì)性的前提下，需要定期對(duì)部分建筑規(guī)范進(jìn)行提高式的修訂。
處罰違規(guī)力度亟待加大
●毛炳輝：北京宏濟(jì)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理
開發(fā)商是不敢輕易拿建筑質(zhì)量來開玩笑的。況且從開發(fā)商來說，減少或采購劣質(zhì)的建筑質(zhì)量所減少的成本數(shù)量并不是很多，因此開發(fā)商本身不會(huì)在建筑材料上邊動(dòng)腦筋。
目前建筑質(zhì)量問題更多的是出現(xiàn)在施工過程中，由于施工工藝等方法的不得當(dāng)，導(dǎo)致建筑質(zhì)量受損。這種情況下，雖然開發(fā)商聘請(qǐng)了監(jiān)理單位進(jìn)行施工監(jiān)理，但由于錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，也會(huì)出現(xiàn)監(jiān)理不到位的情況。目前主體結(jié)構(gòu)問題早已成為開發(fā)商的終身責(zé)任，開發(fā)商是不會(huì)故意去開發(fā)有質(zhì)量問題的房子，更多的是因人員施工、監(jiān)理人員等方面的不到位而引發(fā)的質(zhì)量問題，這種局面還很難全面杜絕。
1規(guī)劃立項(xiàng)僅罰款不足以威懾違建者
規(guī)劃和設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目首要環(huán)節(jié)，奠定了一個(gè)項(xiàng)目的格調(diào)和品質(zhì)。在實(shí)際操作中，開發(fā)商往往需要先委托設(shè)計(jì)院，出一個(gè)反映整體規(guī)劃的基礎(chǔ)方案，交給規(guī)委審批，拿到批文以后，再做比較細(xì)化的初步設(shè)計(jì)，接下來才是詳細(xì)的定稿，再讓規(guī)委審核認(rèn)可。在這個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)院是受開發(fā)商所聘的，做出的方案是要符合開發(fā)商的理念才可能上報(bào)到規(guī)委，規(guī)委則起到至關(guān)重要的把關(guān)和監(jiān)督的作用。
業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，規(guī)委對(duì)于開發(fā)商的規(guī)劃立項(xiàng)已經(jīng)監(jiān)管得越來越嚴(yán)，成立了專門的監(jiān)察部門即執(zhí)法大隊(duì)，對(duì)開發(fā)商違反規(guī)劃的行為進(jìn)行查處，開發(fā)商也已經(jīng)收斂了很多，不再像以前那樣任意更改規(guī)劃。但是，打“擦邊球”的現(xiàn)象仍然時(shí)有發(fā)生。
案例：今年4月9日，北京市規(guī)委網(wǎng)站“違法建設(shè)”欄公布，北京銀都房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在海淀區(qū)西直門北大街32號(hào)建設(shè)楓藍(lán)國際中心項(xiàng)目，未按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，共增加違法建筑面積6406.88平方米，違反《北京市城市規(guī)劃條例》第四十三條。
溯源：違反立項(xiàng)規(guī)劃的開發(fā)商，抱僥幸心理的只是一部分，還有相當(dāng)一部分是違規(guī)后主動(dòng)向規(guī)委“承認(rèn)錯(cuò)誤”，而由于認(rèn)錯(cuò)態(tài)度較好，往往交納一部分罰款就可以蒙混過關(guān)，得到竣工驗(yàn)收表。
從規(guī)委的處罰結(jié)果來看，罰款是最常見的一種處罰形式。而罰款這種處罰方式，對(duì)于開發(fā)商來說，震懾力實(shí)在是有限。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于違反規(guī)劃立項(xiàng)的開發(fā)商，應(yīng)該召開聽證會(huì)，除了罰款外，還應(yīng)該有讓其恢復(fù)原狀等處罰決定，真正形成“高壓線”效應(yīng)。
2建筑材料以次充好材料時(shí)有進(jìn)入施工現(xiàn)場
目前涉及到建筑質(zhì)量方面材料主要包括水泥、鋼筋等材料。北京宏濟(jì)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理毛炳輝接受記者采訪時(shí)表示，目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的鋼筋、水泥等建筑材料采購一般委派建筑方進(jìn)行采購，一般由開發(fā)商指定采購單位。建筑材料原因?qū)е碌墓こ藤|(zhì)量，主要是涉及采購不合格的材料?！坝捎谀壳伴_發(fā)商對(duì)主體結(jié)構(gòu)要承擔(dān)終身責(zé)任，一般開發(fā)商是不敢冒險(xiǎn)的?！泵x表示。
不過有來自開發(fā)商方面的建筑師表示，建筑材料采購管理一般是公司總經(jīng)理或其信任的人主抓，在這樣的情況下一般不會(huì)出現(xiàn)問題。當(dāng)然也不可能避免因主管人員管理不善或個(gè)人有所經(jīng)濟(jì)利益目的，采購到劣質(zhì)材料?！爸黧w結(jié)構(gòu)外的二次結(jié)構(gòu)工程則有可能出現(xiàn)使用和實(shí)際要求不吻合的材料?！痹摻ㄖ熯@樣表示。采購不合格材料也時(shí)有發(fā)生。
案例：據(jù)報(bào)道，北京一消費(fèi)者在大興區(qū)購買了一套房子，房子開始裝修就發(fā)現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題。房子頂部下沉，地板地面下沉，經(jīng)質(zhì)檢部門檢測得知，該住房的混凝土強(qiáng)度低于設(shè)計(jì)值，樓板存在質(zhì)量缺陷，墻用水泥標(biāo)號(hào)嚴(yán)重偏低，施工部門不敢再繼續(xù)施工了。面對(duì)現(xiàn)實(shí)，消費(fèi)者真不敢相信自己所購新房實(shí)為“豆腐渣”。
溯源：據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)采購行業(yè)吃回扣的行規(guī)普遍存在，部分采購人員在收取供貨商的回扣后，可能將部分不合格材料混進(jìn)工地。
此外，還有可能出現(xiàn)開發(fā)商將原材料的采購全交給施工方，施工方為了獲取利益，或因墊資等原因采用以次充好的材料的情況也時(shí)有發(fā)生。從目前客觀情況來看，出現(xiàn)不合格材料進(jìn)入施工現(xiàn)場集中體現(xiàn)在開發(fā)商人為因素上面，此外還有就是監(jiān)管單位是由開發(fā)商聘請(qǐng)，所以即使發(fā)現(xiàn)此類情況，也基本是以聽從開發(fā)商為主。
3施工監(jiān)理受制于開發(fā)商缺乏獨(dú)立性
目前，房屋竣工驗(yàn)收采取的是政府備案驗(yàn)收制，因此從程序上講，監(jiān)理單位是對(duì)整個(gè)住宅質(zhì)量保證的最后一個(gè)關(guān)口，對(duì)整個(gè)建筑的施工流程起著舉足輕重的作用。監(jiān)理的主要工作內(nèi)容就是，施工過程中的質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用控制，安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、合同、信息等方面的協(xié)調(diào)管理。2006年，原建設(shè)部、國家工商行政管理局頒布了新的《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同(示范文本)》，更加明確規(guī)定了委托人與監(jiān)理人雙方的義務(wù)、責(zé)任和權(quán)利，并對(duì)文本的詞語進(jìn)一步予以規(guī)范。在一定程度上有利于監(jiān)理行業(yè)的獨(dú)立和提高其工作效率。如果嚴(yán)格按照此規(guī)范操作，則很多質(zhì)量糾紛和隱患就可以避免。
案例：今年初，北京某項(xiàng)目準(zhǔn)業(yè)主趙女士接到通知驗(yàn)房，她發(fā)現(xiàn)，10余平方米的臥室頂部多處凹凸不平，高差達(dá)10余厘米，她當(dāng)即要求開發(fā)商整修。過了一個(gè)多月，她再次前往驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場依然如故，沒有進(jìn)行任何處理。當(dāng)趙女士問及如此明顯的質(zhì)量問題在施工監(jiān)理和工程驗(yàn)收過程中竟然沒有發(fā)現(xiàn)，監(jiān)理部門和房建主管部門的職責(zé)何在時(shí)？工程部和售樓處的工作人員開始互相推諉。最后，趙女士無奈收房。
溯源：在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商、建筑商和監(jiān)理單位形成一個(gè)利益鏈，監(jiān)理的地位非常尷尬，監(jiān)理單位受雇于開發(fā)商，在一定程度上聽從開發(fā)商的意見，缺乏獨(dú)立性；它的費(fèi)用是由開發(fā)商支付的，受開發(fā)商制約。
一定程度上來說，監(jiān)理不能嚴(yán)格履行責(zé)任的原因在于違規(guī)成本低。我國《 建筑法》只規(guī)定了兩種情況下監(jiān)理人要承擔(dān)刑事責(zé)任。一是“與建設(shè)單位和施工單位串通弄虛作假”；二是“降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的”?！缎谭ā分斜O(jiān)理人應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任的情況是“違反國家規(guī)定降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)造成重大安全事故的”。兩法均只是對(duì)因監(jiān)理人因有意降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)造成重大安全事故的才追究刑事責(zé)任，從目前北京市發(fā)生的房屋質(zhì)量糾紛來看，大多屬于非重大安全事故的質(zhì)量問題。
對(duì)此業(yè)內(nèi)建議，割斷開發(fā)商和監(jiān)理單位之間的利益關(guān)系，監(jiān)理費(fèi)用由開發(fā)商交付主管部門再轉(zhuǎn)付。即開發(fā)商選聘監(jiān)理公司后不直接付錢，錢要交到主管部門所屬的中介，再由中介轉(zhuǎn)付監(jiān)理公司。通過這種不存在直接利益往來的方式，就可能形成三方的相互監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)監(jiān)理單位的獨(dú)立性，才能確保工程質(zhì)量。
4監(jiān)管環(huán)節(jié)政府監(jiān)管有待加強(qiáng)
北京目前實(shí)行的是建設(shè)工程質(zhì)量政府監(jiān)督管理制度，建設(shè)工程質(zhì)量由政府監(jiān)督管理，具體實(shí)施方面是由政府建設(shè)行政主管部門———北京市建委執(zhí)行。具體執(zhí)行部門是北京市建委質(zhì)量管理處、市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站、建設(shè)工程質(zhì)量檢測中心三個(gè)部門，三部門承擔(dān)管理、監(jiān)督、檢測三個(gè)功能，各方職責(zé)合為一體達(dá)到把控建筑質(zhì)量的目的。理論上涉及到建筑質(zhì)量的問題都能在建筑竣工投入使用前被發(fā)現(xiàn)和處理。
案例：時(shí)間已經(jīng)是6月，距原定的交房日已經(jīng)過去了整整一年半，秦先生仍舊是某全國性品牌開發(fā)商在朝陽區(qū)開發(fā)的樓盤的準(zhǔn)業(yè)主，導(dǎo)致他不能按時(shí)收房裝修入住的根本原因，是樓盤項(xiàng)目存在的質(zhì)量問題。
開發(fā)商方面對(duì)秦先生所購的住房經(jīng)過了多次整改，仍不能解決全部問題，秦先生向開發(fā)商討說法，卻得到了開發(fā)商方面“項(xiàng)目已經(jīng)通過了政府主管部門的驗(yàn)收，完成了竣工備案，不存在質(zhì)量問題”的回復(fù)，看到開發(fā)商手里的相關(guān)材料，又想到自己住宅實(shí)際存在的種種毛病，秦先生哭笑不得。在認(rèn)定是政府相關(guān)部門存在監(jiān)管失職的情況下，秦先生將問題投訴到了市建委。
根源：政府主管部門對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量問題的監(jiān)管，從工程開工前到開工后，一直到最后的竣工交付都參與其中，但實(shí)際的監(jiān)管效果卻會(huì)因?yàn)楸O(jiān)管方式、人員配備等多種原因而不盡如人意。
目前全市各區(qū)將建、在建工程數(shù)以百計(jì)，而受制于政府機(jī)構(gòu)的人員配置等問題，監(jiān)管部門用于執(zhí)行工程質(zhì)量監(jiān)管的人員，和轄區(qū)工程量以及需要執(zhí)行的工作量相比相差甚遠(yuǎn)，市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾坦言，實(shí)行一戶一驗(yàn)是由開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位聯(lián)合自檢后，相關(guān)部門抽查，否則人手根本不夠。
而在監(jiān)管方式上，主管部門抽查的方法很大程度上也是起威懾作用，西直門某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目承建商工程負(fù)責(zé)人透露，抽查前他們都能得到消息，現(xiàn)場檢查的情況也不多，而這在業(yè)內(nèi)也是司空見慣。另外一方面是監(jiān)管發(fā)現(xiàn)問題后，懲處機(jī)制的薄弱。目前政府主管部門在竣工備案時(shí)監(jiān)管發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，只是責(zé)令整改及罰款，嚴(yán)重的降低相關(guān)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，但罰款數(shù)額相比工程利潤輕如鴻毛，也促成了部分開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)。
建筑規(guī)范應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)
●劉輝：中鐵工程設(shè)計(jì)院有限公司二分院院長
目前我國在建筑質(zhì)量方面頒布了多個(gè)規(guī)范，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始到施工過程，各個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的管理規(guī)范，這些規(guī)劃都是經(jīng)過科學(xué)的驗(yàn)證后才開始實(shí)行。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，部分建筑規(guī)范需要進(jìn)行改進(jìn)外，按照目前規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)都能保證質(zhì)量，也能夠?qū)崿F(xiàn)建筑的抗震防震。
首先需要解決的問題是對(duì)目前建筑規(guī)范嚴(yán)格執(zhí)行的問題，作為涉及到生命安全的建筑質(zhì)量規(guī)范，更應(yīng)該上升到更為嚴(yán)格的國家法律法規(guī)的層面，這樣才能保證這些規(guī)范在執(zhí)行過程中不被走樣。其次則需要用發(fā)展的眼光來看待這些規(guī)范，應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)。隨著科學(xué)的發(fā)展，部分建筑規(guī)范也需要進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)。比如日本在建筑抗震規(guī)范中則要比我們現(xiàn)在的規(guī)范要先進(jìn)很多，如果按照日本的建筑規(guī)范來執(zhí)行的話，建筑成本則可能增加。
在保證合理的經(jīng)濟(jì)性的前提下，需要定期對(duì)部分建筑規(guī)范進(jìn)行提高式的修訂。
處罰違規(guī)力度亟待加大
●毛炳輝：北京宏濟(jì)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理
開發(fā)商是不敢輕易拿建筑質(zhì)量來開玩笑的。況且從開發(fā)商來說，減少或采購劣質(zhì)的建筑質(zhì)量所減少的成本數(shù)量并不是很多，因此開發(fā)商本身不會(huì)在建筑材料上邊動(dòng)腦筋。
目前建筑質(zhì)量問題更多的是出現(xiàn)在施工過程中，由于施工工藝等方法的不得當(dāng)，導(dǎo)致建筑質(zhì)量受損。這種情況下，雖然開發(fā)商聘請(qǐng)了監(jiān)理單位進(jìn)行施工監(jiān)理，但由于錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，也會(huì)出現(xiàn)監(jiān)理不到位的情況。目前主體結(jié)構(gòu)問題早已成為開發(fā)商的終身責(zé)任，開發(fā)商是不會(huì)故意去開發(fā)有質(zhì)量問題的房子，更多的是因人員施工、監(jiān)理人員等方面的不到位而引發(fā)的質(zhì)量問題，這種局面還很難全面杜絕。