在人們越來越相信法律的社會中，合同起到的作用越來越大，它可以保護民事法律關系。優(yōu)秀的合同都具備一些什么特點呢？又該怎么寫呢？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的合同該怎么寫，我們一起來了解一下吧。
房地產合同負債 合資合作開發(fā)房地產合同篇一
乙方（買方）：
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協(xié)商一致，達成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 ，建筑面積 平方米， 土地面積 平方米，房地產出賣給乙方。
二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫 ；即人民幣小寫 。
三、乙方在簽訂本合同時，支付房屋及地價款 大寫，即小寫****。
四、乙方支付房屋及地價款之日起，房屋及土地使用權歸乙方所有。
五、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權（已交納土地出讓金）。
六、辦理房產證手續(xù)所產生的有關稅費由 方承擔。
八、甲方應在 日內將該房產交付乙方；屆時該房產應無任何擔保、()抵押、房產瑕疵，產權糾紛、無人租住、使用；無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等，如有糾紛甲方負全部責任。
九、交付該房產，甲方不得損壞該房產的結構、地面和墻壁及不適移動的物件（含在房屋價值內）。
十、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
甲方（賣方）： （印） 身份證號： 乙方（買方）： （?。┥矸葑C號：
住址： 電話： 住址： 電話：
年 月 日 年 月 日
房地產合同負債 合資合作開發(fā)房地產合同篇二
甲方(管理方)：
法定代表人：
乙方(掛靠方)：
身份證號碼：
為了進一步深化企業(yè)改革，發(fā)揮甲方(管理方)的宏觀調控職能，增強企業(yè)活力，提高企業(yè)的經濟效益，甲方(管理方)經與乙方(掛靠方)充分協(xié)商，一致同意就乙方掛靠在甲方下屬以房地產項目經理部事宜簽訂以下協(xié)議書：
一、甲方同意乙方掛靠經營甲方下屬項目經理部，乙方掛靠期間以甲方項目經理部名義自主經營、自主開發(fā)、獨立核算、自負盈虧。工程任務自行承攬。
二、掛靠期間因乙方以甲方的名義開發(fā)工程項目，所以甲方有責任對工程負責，凡以甲方名義簽訂的施工協(xié)議，乙方必須無條件執(zhí)行甲方與建筑方簽訂的施工協(xié)議條款及本工程相關的其他協(xié)議。
三、掛靠期間乙方實行大包干開發(fā)，包質量，包工期，包安全，包材料采購，包人員與施工組織。開發(fā)期間乙方必須自覺維護甲方的企業(yè)信譽，嚴格按照國家現(xiàn)行的施工技術規(guī)范和驗收標準以及施工圖紙進行施工，確保工程質量，安全施工，文明施工和按期完工，如發(fā)生偷工減料以次充好或發(fā)生其他質量安全事故或逾期交工，一切經濟損失均由乙方承擔，需追究刑事責任的，也由乙方承擔責任。
四、甲方向乙方提供開發(fā)工程任務的公司資質，向乙方提供工程報建所需要的有關資料，協(xié)助乙方辦理工程協(xié)議簽訂和辦理工程開發(fā)，凡須由開發(fā)單位負責交繳的費用和資料等有關費用均由乙方負責。甲方同時協(xié)助乙方辦理收付工程款、購房款和協(xié)助協(xié)調與工程管理部門以及各方的關系。
五、甲方有權對正在施工的工程項目和施工地盤進行全方位的管理和指導，乙方必須接受甲方的管理。對發(fā)現(xiàn)有違反質量安全操作規(guī)程施工的或發(fā)現(xiàn)有質量安全隱患的，甲方有權責令停工整頓。乙方不得蓄意損害甲方企業(yè)信譽。
六、乙方掛靠甲方下屬項目經理部經營期間，嚴格按照規(guī)定發(fā)包工程，依法辦理所聘員工各種手續(xù)，所聘員工要三證齊全，特殊工程要持證上崗，要將所聘員工及工程發(fā)包合同的有效證據(jù)及資料復印件報送甲方一份備查。交工資料要交一份給甲方工程部備案。
七、為規(guī)范施工現(xiàn)場的管理，乙方掛靠經營期間必須配備足夠的工程管理人員，即項目經理、中初級工程技術人員若干人以及施工員、質安員等工作人員，施工現(xiàn)場要配足持證上崗的管理人員。
八、乙方掛靠開發(fā)的工程為綏化市農電局東側東?；▓@小區(qū) 掛靠期間必須實現(xiàn)開發(fā)優(yōu)良工程，乙方不需支付掛靠費用。
九、掛靠期間暫定為 兩 年，即 20_ 年 8 月 30 日起至 年目未完工的仍按原有的規(guī)定執(zhí)行。
十、掛靠期間乙方設獨立財務賬戶，財務乙方獨立核算。
十一、掛靠開發(fā)期間關于本工程的所有債權債務均有乙方自行承擔。
十二、本協(xié)議一式四份，雙方各執(zhí)兩份，本協(xié)議未盡事宜雙方另行協(xié)商解決。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產合同負債 合資合作開發(fā)房地產合同篇三
賣方(甲方)：
買方(乙方)：
根據(jù)中華人民共和國有關法律、法規(guī)和本市有關規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，訂立本合同，以資共同遵守。
第一條甲方將自有的房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權(以下簡稱房地產)轉讓給乙方。房地產具體狀況如下：(一)房地產座落在上海市_[區(qū)][縣]_(部位：_)房屋類型_結構：_;
(二)房屋建筑面積_平方米，該房屋占用范圍內的土地使用權[面積][分攤面積]_平方米。
(三)房地產四至范圍(四)該房地產土地所有權性質為[國有][集體所有]土地;土地使用權以[出讓][劃撥]方式獲得;(五)房屋平面布局及附屬設施狀況、套內裝飾標準(六)甲方依法取得房地產權證號：_;乙方對甲方上述轉讓的房地產具體狀況已充分了解，自愿買受上述房地產。
第二條甲、乙雙方經協(xié)商一致，同意上述房地產轉讓價格為(_幣)計_元。(大寫)：_千_百_拾_萬_千_百_拾_遠整。甲、乙雙方同意，在本合同自簽訂之日起的__天內，乙方將上述房地產轉讓價款分__付與甲方，具體付款方式、期限另立付款協(xié)議。乙方交付的房價款，甲方應開具收款憑證。
第三條甲方裝讓的房地產為[出讓方式][劃撥方式]取得國有土地使用權的，供下列第[一][二]款辦理。一、甲方取得國有土地使用權的使用年限為_年(從_年_月起至_年_月_日止)，其中乙方按本合同約定受讓上述房地產，擁有國有土地使用權的年限為_年(從_年_月_日至_年_月_日止)，為乙方依法使用國有土地使用權的有效期限。甲方將上述房地產轉讓給乙方后，出讓合同載明的權利、義務一并轉移給乙方。二、按照中華人民共和國法律、法規(guī)、規(guī)章及有關規(guī)定，[應辦理][可以不辦理]土地使用權出讓手續(xù)的，應由[甲方][乙方]按規(guī)定[辦理土地使用權出讓手續(xù)并繳納土地使用權出讓金][將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家].
第四條甲、乙雙方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于_年_月_日將上訴房地產交付(轉移占有)乙方。交付標志：_.
第五條除房地產交易管理機構依法作出不予過戶決定外，上述房地產權利轉移日期以_[市][區(qū)][縣]房地產交易管理機構受理該房地產轉讓過戶申請之日為準。
第六條上述房地產風險責任自該房地產[權利轉移][轉移占有]之日起轉移給乙方。
第七條本合同生效后，甲、乙雙方應按國家及本市有關規(guī)定繳納稅、費。在上述房地產[權利轉移][轉移占有]前未支付的使用該房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費、水電費、煤氣、電訊費等其他費用，按本合同附件四約定支付。自[權利轉移][轉移占有]后該房地產所發(fā)生的費用，按本合同附件四約定支付。
第八條甲方轉讓給乙方的房地產根據(jù)原房地產權證記載的屬[居住][非居住]房屋，其相關關系(包括抵押、相鄰、租賃等其他關系)見附件五，業(yè)主公約見附件六。乙方在使用期間不得擅自改變房屋結構和使用性質，乙方對該房地產有關聯(lián)的公共部位、通道和設施使用享有相應的權益承擔相應的義務，并應維護公共設施和公共利益。乙方確認上述受讓房地產的業(yè)主公約，享有相應的權利和承擔相應的義務。上述房地產在辦理轉讓過戶變更登記后，甲、乙雙方共同到物業(yè)管理單位辦理該房地產轉讓后變更使用、維修管理戶名及有關手續(xù)。
第九條甲方保證在上述轉讓的房地產交接時沒有產權糾紛和財務糾紛。如上述房地產轉讓交接后發(fā)生交接前即存在的產權或財務糾紛，由甲方承擔全部責任。
第十條乙方未按本合同約定期限付款的，應按逾期未付款向甲方支付利息，利息自應付款之日起第二天至實際付款之日止，利息按_計算。逾期_天后，甲、乙雙方同意按下列[一][二][三]款內容處理。
一、乙方除應支付利息外，還應按逾期未付款的_%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
二、甲方有權通知乙方單方解除合同，甲方從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款_%的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應在接到書面通知之日起_日向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經濟損失的，甲方實際經濟損失超過乙方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由乙方據(jù)實賠償。
三、___________.
第十一條除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同約定的期限將上述房地產交付給乙方的，應按已收款向乙方支付利息，利息自約定交付之日起第二天至實際交付之日止，利息按___計算。逾期___天后，甲、乙雙方同意按下列第[一][二][三]款內容處理。
一、甲方除應支付利息外，還應按已收款的___%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
二、乙方有權通知甲方單方解除合同，甲方除應在接到書面通知之日起_日內向乙方返還已支付的房款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，還應按已支付房款的_%向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經濟損失的，乙方實際經濟損失超過甲方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由甲方據(jù)實賠償。
三、___________.
第十二條驚甲、乙雙方協(xié)商一致，本合同未盡事宜，在不違反本合同原則的前提下，可訂立補充條款或補充協(xié)議，甲、乙雙方訂立的補充條款和補充協(xié)議及附件為本合同不可分割的一部分。本合同及其附件空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等效力。
第十三條本合同由甲、乙[雙方簽定][_公證處公證]之日起生效。甲、乙雙方在簽署本合同時，具有完全民事行為能力，對各自的權利，義務清楚明白，并按本合同規(guī)定履行。
第十四條本合同使用于中華人民共和國法律、法規(guī)。甲、乙雙方在旅行本合同過程中若發(fā)生爭議，應協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，選定下列一種方式解決：(不選定的劃除)
(一)提交_仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
第十五條本合同一式_份，甲、乙雙方各執(zhí)__份，_[市][區(qū)][縣]房地產交易管理機構一份，_[市][區(qū)][縣]房地產登記機構一份(本合同經公證的公證部門留存一份)。
房地產合同負債 合資合作開發(fā)房地產合同篇四
轉讓方(以下簡稱甲方)：
住 所：
受讓方(以下簡稱乙方)：
住 所：
根據(jù)《中華人民共和國____市房地產管理法》的有關規(guī)定，甲乙雙方就房地產轉讓事宜，按照平等、自愿、合法的原則，簽訂該房地產轉讓合同。
一、轉讓房地產情況：
房屋所有權證號碼：
共有權證號碼：
土地使用權證號碼：
房地產座落：____市_____區(qū)______街(路)_____號
建筑面積：
平方米;轉讓面積：
平方米占地面積：
平方米;房屋用途：
房屋權利來源：
土地使用權來源：
劃撥
出讓
二、房地產轉讓因由：
三、雙方申報成交價款(或房產價值)為人民幣(大寫) 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。
四、本合同經雙方同意、蓋章，并經房地產交易部門審查批準后有效。
五、雙方議定付款及房屋交付辦法(按下列第
種辦理)
1、合同生效后，乙方付甲方定金(大寫)仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾元整。經房地產交易部門批準后乙方即付清余下的全部購房款：(大寫)仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。同時到房屋產權登記發(fā)證部門申請辦理房屋所有權登記，甲方將房屋交付乙方。
2、乙方一次性付清全部購房款：(大寫) 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。并到房屋產權登記發(fā)證部門辦理《房屋所有權證》后，甲方將出賣的房屋交給乙方。
六、本合同簽訂生效后，雙方應認真履行，如甲方中途反悔不賣，須以定金的兩倍賠償乙方，如乙方反悔不買，則定金歸甲方所有。
七、甲、乙雙方應遵守國家房產政策、法規(guī)，并按規(guī)定交納稅費。
八、本合同未盡事項，甲、乙雙方可另行協(xié)議，其補充協(xié)議經雙方簽章后與本合同具有同等效力。
九、本合同一式肆份，甲、乙方各執(zhí)一份，房地產交易部門存檔一份。
十、雙方在履行本合同過程中如有糾紛，可選擇如下解決糾紛方式之一：
1、向仲裁委員會申請仲裁
2、向人民法院提起訴訟
甲方蓋章：
乙方蓋章：
法人代表：
法人代表：
________年 ____月 ____日
________年 ____月 ____日
房地產轉讓須知
1、轉讓當事人(賣方包含共有人)須持有關證件親自到房地產交易部門申請辦理房地產轉讓手續(xù)，并簽訂合同，私自轉讓的房地產不受法律保護。因故不能親自辦理登記手續(xù)的，可經公證部門公證委托他人代為辦理。
2、轉讓當事人應當如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
3、房地產權利人轉讓房地產時，應提前三個月通知共有人或承租人，在同等條件下，共有人或承租人有優(yōu)先購買權
房地產合同負債 合資合作開發(fā)房地產合同篇五
一、本合同是青島市房屋土地資源管理局、青島市工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《青島市房地產轉讓辦法》共同制定的示范文本，當事人可以約定采用，或參照示范文本訂立買賣合同。
二、除房地產開發(fā)企業(yè)預售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地產買賣均可適用本合同。
三、合同內的空格由買賣雙方當事人商定后如實填寫；【 】內容為并列的選擇項，可根據(jù)實際選擇，不予選擇的劃除；
四、雙方當事人應按自愿協(xié)商、公平的原則訂立合同。房地產買賣是一種民事法律行為，涉及的標的額較大、專業(yè)性較強、法律規(guī)范較多，雙方當事人訂立房地產買賣合同時，應注意以下問題：
1、共有人的權利。房地產權利登記分為獨有和共有，共有指二個以上權利人共同擁有同一房地產，買賣房地產簽訂合同時，房地產權證內的共有人應在合同內簽字蓋章。
原職工已購公有住房上市出售的，參加房改購房時的同住成年人應在合同附件五相關關系內表示同意出售，并簽字蓋章；因故無法在合同內簽字蓋章的，應出具同意出售的其他證明。
房地產權證內的權利人將房地產出售前，應與其配偶協(xié)商一致，出售后配偶再提出異議的，由權利人承擔法律責任。
2、定金。買賣合同定金是雙方履行合同的擔保，雙方當事人可就定金數(shù)額、支付日期等在附件三付款協(xié)議內約定。
3、房屋交接是出賣人按約定的日期和方式將房屋交付給買受人，買受人驗收和接受的過程。 雙方當事人應在合同第四條明確交付和驗收日期、選擇交付的方式。
出賣人將原購入的商品住房出售的，開發(fā)公司提供的住宅質量保證書和住宅使用說明書應一并轉移給買受人，買受人享有“兩書”規(guī)定的權益。
4、房屋質量。質量條款是買賣合同的必要內容，買賣的房屋應能保持正常使用功能。房屋超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產權人應委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定。
5、房地產買賣合同簽訂前，買受人應向房地產交易中心查閱買賣房地產的有關登記（備案）資料，查驗買賣的房地產上是否存在產權爭議和其他權利限制，以維護自身權益。
6、買賣已出租房屋的，出賣人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。如承租人放棄優(yōu)先購買權，買受人購房后應繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
7、買賣已抵押房地產的，出賣人應當事先書面通知抵押權人，并就有關事項協(xié)商一致，同時告知買受人房地產抵押的事實。
8、房地產買賣后的土地使用權
（1）居住房屋
居住房屋出售，占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移。其中，房地產權證注明土地使用年限的，應在合同第三條第（一）項如實填寫。
未補交土地出讓金的花園住宅出售時，買受人應向市或區(qū)縣房地局辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，補交出讓金，并選擇合同第三條第（二）項。
（2）非居住房屋
該土地使用權以出讓方式取得的，出售時占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移。當事人應選擇合同第三條第（一）項，其中，房地產權證注明土地使用年限的，應如實填寫。
房地產合同負債 合資合作開發(fā)房地產合同篇六
《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀合同等一并被單列出來，成為一個獨立的合同類型，“居間人”的概念因而也成為了一個新的亮點?？v觀現(xiàn)今社會上各種居間關系，如房地產中介、期貨、保險、婚姻、業(yè)務等等，其居間種類多而且各有特色和要求，但現(xiàn)行《合同法》中規(guī)定的居間條款僅僅為四條，規(guī)定得過于籠統(tǒng)和簡單，遠遠未能跟上我國現(xiàn)階段居間活動的發(fā)展。因此國家立法部門確有必要重新審視上述復雜而眾多的居間市場，制訂……
(一)房地產居間合同的定義
根據(jù)《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同?！毕鄳匾嗫蓪⒎康禺a居間合同定義為：“房地產居間合同是房地產居間人為委托人在房地產轉讓、抵押、租賃等活動中提供訂立合同的信息、咨詢或提供代理或策劃的服務，委托人支付報酬的合同，又稱為“房地產中介服務合同”。廣義上說，房地產中介服務包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動;狹義上說，房地產中介服務多指房地產經紀，即房地產咨詢、提供房地產信息及代理房屋買賣、租賃這三類活動。本文所述之房地產居間合同正是以狹義說為主進行論述的。
(二)相關問題
1、居間合同的分類
根據(jù)《合同法》424條規(guī)定的居間合同定義，居間行為是分為報告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機會;所謂媒介居間，是指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。實踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報告與媒介居間兩者相結合的形式，可統(tǒng)稱為媒介居間。報告是媒介的必要前提，媒介是報告的承接結果。
《合同法》僅是以定義的方式列明兩種形式，并未能明文指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說報告居間屬代理性質的行為，居間人應嚴格受委托人的委托內容約束，并應極盡忠誠義務為委托人尋求機會訂立合同。在合同達成時，居間人應當只能向委托人要求支付報酬;而媒介居間從嚴格意義上來說并非屬代理性質的行為，居間人僅扮演“中間人”角色，獨立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時，居間人可依照《合同法》第426條規(guī)定向合同當事人要求支付報酬。居間人的法律地位有相應的變化，令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權利義務。在房地產中介領域，媒介居間形式占了絕大多數(shù)，牽線撮合并完成交易手續(xù)最為普遍，房地產經紀人可向買賣雙方收取報酬。
2、居間合同形式引發(fā)的居間人與合同當事人權利義務明確化問題
根據(jù)上述房地產居間合同的定義，房地產居間合同的主體包括居間人及委托人，似乎只有兩方。但事實上，所謂居間，肯定也就是在兩者之間，而且《合同法》第426條規(guī)定：“因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬?！庇纱丝梢?，房地產居間合同的主體應有三方，或者說委托人起碼有兩人以上。而在現(xiàn)實的操作之中，比如房地產二手買賣合同，通常都是由賣方先與中介公司簽訂放盤合同，然后再由中介公司與買方簽訂購房合同，兩份合同是分開的，每份合同的委托方只有一位，即買方或者賣方。另有一種是買賣雙方與中介公司共同簽訂的合同，即將居間與買賣關系融為一體。設想《合同法》如能區(qū)分居間人及委托人的雙方合同以及居間人、委托人、第三人的三方合同的法律適用情況，將會使中介的糾紛處理情況得到有效改善。
以房地產居間合同為例，中介公司與買方簽訂的購房合同實際上應為居間合同，真正的出售人是業(yè)主而非居間人。但許多時候買方卻一昧地認為自己的所有權利義務指向對象必定是居間人，而非業(yè)主，無論在交易中出現(xiàn)任何問題，均向居間人追訴。另一方面業(yè)主也是如此認為，也向居間人追訴。這是一種嚴重混淆法律關系的做法，但卻非常普遍，導致了許多糾紛，令房地產中介公司無所適從。筆者并不贊成中介公司與買方簽訂購房合同的做法，中介公司應當與買賣雙方分別簽訂居間權利義務明確的居間合同，而不是買賣合同，然后再由買賣雙方簽訂買賣合同。如此操作方能將中介公司的經營風險減至最低，并扭轉買賣雙方的錯誤認識，從而正確認識居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同，它令三方的關系變得公開化、透明化、完整化，能夠最大限度地避免出現(xiàn)買賣雙方信息不對稱的情況，同時也可以令中介公司“吃差價”的行為無所遁形。更重要的是，向買賣雙方明確“居間服務”獨立的意義。由此，《合同法》應當對居間人促成合同成立后，合同當事人之間互負權利義務的意旨、居間人的責任范圍等一一作相應規(guī)定，而不是簡單而籠統(tǒng)地一筆帶過。
3、單邊委托關系與雙方委托關系的適用
從合同法定義上看，居間合同所調整是單邊委托關系，而單邊委托關系的適用與實踐中的委托關系并不一致?？稍诹⒎〞r考慮設立與香港類似的雙向選擇的委托關系。下面以香港為例作相應比較。
由于香港的房地產業(yè)已發(fā)展得相當成熟，中介市場也非?；钴S，人們常說：現(xiàn)在的香港房地產市場就是明天國內房地產市場的前景，香港作為典范可謂實至名歸。筆者從香港地產代理局的官方的網(wǎng)站上查詢了解到，香港的地產經紀人有不同于國內房地產經紀人的重要區(qū)別，香港的地產代理分為單邊代理、雙邊代理、有可能代表雙方的代理這三種類型。單邊代理指，經紀人只能憑一方委托人的指示行事，而無權向合同對方當事人收取報酬;而雙邊代理，則指代理既為賣方亦為物業(yè)的買方行事，但“代理須在切實可行的范圍內，盡快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費率”;第三種，有可能代表雙方的代理指代理人只為賣方辦事，但其后亦可能為物業(yè)的買方辦事，則“代理須在建立雙邊代理關系后，在切實可行的范圍內，盡快以書面形式向買方披露該代理關系以及代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費率”①。雙邊代理和有可能代表雙方代理關系均屬雙向收取居間報酬的形式。
從上述內容可以看出，雙邊代理在國內也應是可行的，且我國的法律法規(guī)并未禁止經紀人不能同時代理買賣雙方。事實上，在國內的房地產市場上，每一間房地產經紀公司及每一個經紀人都在同時代表買賣雙方進行交易，并向雙方收取一定的傭金，買賣雙方均知悉并無異議，個中的運作過程也并無不妥之處。在廣大民眾的意識中，業(yè)主作為委托人將物業(yè)交予經紀人代為出售，而另一方面，買方則委托經紀人代為物色合適的物業(yè)，這已成為一種商業(yè)慣例，雙方均認可經紀人的勞動價值并愿意向經紀人支付報酬。這是雙邊委托關系的突出體現(xiàn)。筆者認為，居間合同不應局限于單邊委托，而應學習借鑒香港靈活多樣的做法，它所提供的三種形式賦予買賣雙方更多的選擇權，同時其嚴格執(zhí)行披露制度也更加令買賣雙方感到信任，增添對經紀人的信心。這對規(guī)范房地產經紀市場及維護交易的穩(wěn)定性都很有益處。
(一)現(xiàn)狀
我國現(xiàn)行房地產居間合同是伴隨著中介市場發(fā)展而發(fā)展的，與國外一些發(fā)達國家的房地產市場相比，還屬于早期的摸索階段。房
地產經紀人的居間活動可以比較好地促進房地產交易的達成，加快房地產的流通速度，有利于房地產資源的分配和利用。同時，巨大的利潤空間，使得大量的經營者進入這一領域，由此也引起了眾多的糾紛。一些房地產經紀人機構及工作人員為追求短期利潤，不惜拋開道德誠信，故意欺詐做出一些違法行為。而對于房地產中介服務行業(yè)，我國目前僅有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《經紀人管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、《關于房地產中介服務收費的通知》等法律法規(guī)及規(guī)章，在此基礎上各地的工商、房管等部門也相繼出臺了一些“通知”、“辦法”、“條例”之類的地方性法規(guī)。但這些法規(guī)的廣度、深度以及對違規(guī)行為的震懾力度，尚不能滿足中介市場發(fā)展的需要，不能有效地規(guī)范和發(fā)展市場行為，還需進一步加以完善。
(二) 漏洞——無統(tǒng)一規(guī)范的格式合同不利于規(guī)范市場運作
上述關于房地產中介服務的各類法規(guī)中無一明確提及房地產居間合同形式和向社會提供一些規(guī)范的合同格式。這對市場規(guī)范操作產生很大弊端。
現(xiàn)實生活中，基于人們需求的多樣性，房地產居間合同一般沒有固定的格式，委托人與居間人之間達成的也經常是口頭合同。至于口頭合同，要想令其成為一個能夠有效履行的合同具有相當大的難度，畢竟并不是每一個人都是講究信用的，且我國尚未像某些外國一樣設立個人信用檔案，人們履行合同的信用度可想而知。
以書面合同而言，現(xiàn)在市場上運行的各種各樣文本的房地產居間合同，大部分為居間人所提供的格式合同或買/賣一方提供的格式合同，而這些內容各異的合同僅有一個共通點就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平體現(xiàn)買賣各方的利益平衡。以廣州市為例，關于房地產二手買賣的格式合同僅有一個，就是由廣州市房管局于九十年代初印制的僅有七、八條內容的合同，其中對買賣雙方的權利義務規(guī)定的非常簡單，根本不能適應如今的市場需要。單憑付款方式一欄就可體現(xiàn)出其狹隘性和落后性，現(xiàn)在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款兩種，還可以有銀行按揭付款、抵押權終止后一次性付款、轉按付款等等。在沒有任何房地產居間合同規(guī)范文本的情況下，國內房地產市場上的合同運作顯得非?；靵y。于是，一些信譽度較高的大型中介公司紛紛聯(lián)合起來制定格式合同，但這些合同的出發(fā)點也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平實質內容卻暗有文章，以達到中介公司利潤最大化的目的。
國內房地產居間合同與香港相比較而言，香港地產代理監(jiān)管局作為地產管理部門負責向地產交易者及地產代理人提供多種格式的文本，并且由相關法例強制規(guī)定適用該十二種標準文件，如《出售香港住宅物業(yè)用的地產代理協(xié)議》《購買香港住宅物業(yè)用的地產代理協(xié)議》、《出租香港住宅物業(yè)用的地產代理協(xié)議》、《承租香港住宅物業(yè)用的地產代理協(xié)議》《物業(yè)資料表格》、《出租資料表格》等。這種由行政機關對行業(yè)進行基本管理的做法對國內房地產行政管理部門有著重要借鑒意義。
立法規(guī)定使用格式合同及由相關政府主管部門擬訂規(guī)范的合同文本是很有必要的，各地方房地產主管部門應當在公平、平等的基礎上盡快制訂出相關的合同文本供房地產市場主體使用，以創(chuàng)造國內房地產市場有序良性競爭、公平公開、誠實信用的市場環(huán)境。
(一)明確規(guī)定房地產居間合同是居間合同中一種，并要與行紀合同嚴格區(qū)分
《合同法》所述的居間合同是個大外延的概念，調整各種形式的居間關系，但房地產中介合同是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人在交易中完全獨立于房地產買賣雙方的民事主體，其可以參加雙方當事人對合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當事人之間起媒介作用的中間人。這是與行紀合同有著重要區(qū)別，行紀人是接受委托，為委托人利益而以自已的名義參加合同訂立，直接享有合同權利義務的人，其與委托合同最相類似。
市場上，一些不良中介常常利用行紀名義賺取合同差價，主要手段是二手房的業(yè)主開始找中介賣房，雙方并未簽署任何合同，中介更沒有“買下”房屋，只是做一般的代理工作。但當中介找到合適的買家，談妥價錢后，房地產中介即與賣方簽訂一份行紀合同，約定的內容是賣方以一定的價格將房屋賣給了中介，若中介以高于此價的價格賣出房屋，則差價歸中介所有。但實際上，中介根本沒有支付房款買下房屋。結果，本應由業(yè)主獲取的房款，被中介名正言順地吃掉了。而買方也相應地受到了經濟損失。在這種情況下，房地產行政主管部門的監(jiān)管就有了“為難之處”，因為法律并不禁止房地產經紀簽訂行紀合同。但現(xiàn)實中，吃了這種“啞巴虧”的人實在太多，有關管理部門只能夠在態(tài)度上表示“不支持此種中介行為”、“不鼓勵簽署行紀合同”，卻不能有法定的措施去糾正這種市場行為。
鑒于中介市場的確存在一些不良現(xiàn)象，有損于買賣雙方的合法權益，建議立法機關考慮從制定法律法規(guī)方面加大對違法從事中介行業(yè)、損害他人利益行為的懲罰力度，禁止以行紀形式簽訂房地產居間合同損害買賣雙方利益。同時以國家現(xiàn)有的房地產中介服務收費標準相對照，對超出標準的收費進行處罰。
(二)居間人與委托人誠信義務的對等性決定了必須完善告知制度及信息披露制度
1、規(guī)定委托人的誠信義務確有必要
《合同法》第425條規(guī)定：居間人應當就訂立合同的重要事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報酬并應當承擔損害賠償責任。這與《合同法》第42條規(guī)定的締約過失責任的立法宗旨是相對應的。唯一不同的是，第425條規(guī)定的義務主體是獨立于買賣合同當事人以外的居間人，而締約過失責任強調的主體則是在訂立合同時有不符誠信行為的合同當事人。
在房地產居間過程中，如實報告的前提必須是居間人對與訂立合同有關事項的徹底了解和知悉。實踐中，房產經紀人只能憑業(yè)主對其房屋的情況細述，并到有關房管部門進行查詢得到一些產權資料，得知該房屋的產權是否合法、清晰，有無被抵押或被查封的情況等。還可能是對房屋進行實際察看，看是否有漏水、墻體爆裂、環(huán)境噪音等。如果業(yè)主存在故意隱瞞，經紀人的如實告知義務就無法完整實現(xiàn)。近日接觸一個案例，買家在收樓后的第一天晚上就發(fā)現(xiàn)，原來每到晚上屋內的下水管就會發(fā)出巨響，嚴重影響生活，但樓款已給付。買方便認定這一切都是經紀的過錯造成的，是經紀賣了這樣一間房子給他，于是向經紀要求索賠。類似的糾紛越來越多。其實，經紀也并不知情，純粹是業(yè)主隱瞞真實情況而致。但民眾意識里，第一時間想到的責任方必定是經紀，皆因多數(shù)買方會認為自己已付出一筆不小的中介費用，到頭來卻換來如此一間房子，便斷定經紀肯定是隱瞞了真實的情況。這樣的判斷對經紀人是非常不公平的，是有失事實真相的。
筆者認為，如當時制訂《合同法》時能充分考慮到居間人與委托人的平等性，同時規(guī)定委托人也負有相應的如實告知義務，今天發(fā)生的糾紛就不會那么糾纏不清，買方也會清晰地看到這種法律關系的構成，不致于纏訟。從另一角度來說，居間人也應意識到這個問題的重要性，應該及時采取措施保障自身的合法權益，在業(yè)主委托代為出售物業(yè)時，應將房屋的具體情況包括每一個細節(jié)以書面形式寫入居間合同。在日后就此發(fā)生糾紛時能有足
夠的證據(jù)以對照自己是否已極盡如實告知買方有關事項的義務，從而減少不必要的糾紛。
2、完善告知制度
我國目前沒有專門針對房地產交易中進行告知的法律規(guī)定，對在房地產交易中買賣方應盡的告知義務沒有詳細規(guī)定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地產交易中的問題出現(xiàn)。但這并非一件易事，比如告知時間的確定是非常難以確定的問題。時間定得過晚，它會大大影響買方的判斷和決策，增加買方放棄的機會，不利于交易的穩(wěn)定性。完善的告知制度不僅應該規(guī)定經紀人、買賣雙方的告知義務，還應該規(guī)定告知的時間、方式、一些限制條件、免責范圍和條件等內容。
3、建立并嚴格執(zhí)行信息披露制度
房地產中介行業(yè)是信息服務行業(yè)，信息的披露是否準確、完整、無欺詐意圖決定了經紀人的社會信譽度，甚至可以說是其生存條件之一。在香港，地產代理人在雙邊代理或有可能雙邊代理時，必須向對方當事人披露傭金的相關信息，資訊對稱的情況下就減少了代理人違規(guī)操作的現(xiàn)象。在交易過程中，相對而言，買方是弱勢群體，對其合法權益應多加以保護。不妨看看美國法律是怎樣規(guī)定房地產交易中的信息披露制度的。美國法律規(guī)定交易房屋所在社區(qū)3年內有性犯罪的、近期內社區(qū)死人的(特別是槍擊致死的)、鄰里有干擾情況的(如噪音及不良習慣)，諸如此類的信息在出售房屋時業(yè)主必須向買方披露，否則房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者應負責任。這一制度使得并不熟知房地產法律的房屋所有者不敢自己到市場上出售自己的房屋，而是委托給房地產專業(yè)人士--房地產經紀人。②可見，明文規(guī)定具體的、可操作性強的信息披露制度在房地產中介活動中是很有必要的。
(三)立法保護居間人的合法權益
在我國，除了應作些明確的規(guī)定保護買賣方的合法權益外，經紀人的合法權益也是不容忽視的`?！逗贤ā返?26條規(guī)定了居間人合法取得報酬的權利，第427條規(guī)定了居間人在未促進合同成立時，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。
事實上，常見的一種情形是，買賣雙方在利益驅動下，往往在經紀人介紹買賣雙方相識或在達成買賣協(xié)議后，就可能會“飛”掉經紀人，即買賣雙方自行聯(lián)系買賣事宜，并找借口推掉經紀人的代理服務，并不愿支付中介費用。這的確是經紀人的莫大悲哀，其所付出的辛勤勞動往往就這樣付諸東流了。對于善意的經紀人來說，這是非常不公平的，但法律并沒有規(guī)定買賣雙方規(guī)避中介費用的法律責任。
《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第26條規(guī)定：因委托人的原因，給房地產中介服務機構或人員造成經濟損失的，委托人應當承擔賠償責任。這就是我國眾多的中介服務管理規(guī)定中唯一針對委托人的義務作出規(guī)定的一條。雖說社會上是有一些不良中介損害了人們的合法權益，但立法時仍應站在民事主體地位平等的精神上而為，保障任何一種民事主體的合法權益都是應該的，居間人也不例外。
建議立法時應加具相關條款，如在合同成立后，委托人不得與第三人惡意串通規(guī)避支付居間費用的義務，損害居間人的居間利益，否則，應當向委托人承擔賠償損失的責任。
(四)居間報酬的標準應依照合同約定
《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬?！边@是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費用的負擔問題作出的規(guī)定。
針對上述規(guī)定，可以看到，委托人與居間人之間對報酬一般是有約定按約定的，支付的前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現(xiàn)了《合同法》的平等、自愿精神。國家建設部、計委頒布的《關于房地產中介服務收費的通知》規(guī)定“房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%—2%計收;實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協(xié)商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。買賣代理費應向委托人收取。”以廣州市內的各種大小地產中介為例，普遍都是向買賣雙方收取報酬，且按2%—3%向各方收取，加起來的收取的比例占成交價的4%—6%。從上述規(guī)定看來，這明顯是違反規(guī)章規(guī)定的行為，物價部門應當予以監(jiān)管。
但從另一角度來看，經紀方均與買賣方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費用的金額、比例的，雙方均知悉經紀方向合同對方收取同樣的報酬且并無異議。經紀方還有一個看似合法的借口就是，買賣雙方都是委托人，委托人應當依約支付報酬，我們向兩方收取沒有違反合同法，應當予以保護。筆者親身經歷過此類案件的審理，仲裁委員會裁決認定：合同約定是當事人的真實意思表示，應當依約履行合同支付居間費用，而不必依照規(guī)章規(guī)定的標準執(zhí)行。居間人得以勝訴。對此類裁決結果，筆者是認同的，作為一個有民事行為能力的人，理應對合同約定作清晰了解和認識，應受合法有效的合同約束。
(五)居間報酬僅以合同成立作為標準不能體現(xiàn)公平原則
根據(jù)《合同法》，居間人取得報酬的前提是合同成立。這并不能體現(xiàn)合同法的公平原則，較為符合實際的標準可以是：居間人在居間過程中不存在過錯并已經促成合同成立的，有權向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導致合同成立后未能完全履行的，應由合同雙方自行協(xié)商解決。
如今，由于市場競爭的日益激烈，房地產經紀公司必須不惜代價地取悅業(yè)主及買方。針對賣方而言，放盤委托是完全免費的;針對買方而言，按照買方要求盡可能壓低價格是重頭戲，還有必須提供一系列的后續(xù)服務，如銀行按揭貸款手續(xù)、辦理房地產交易過戶手續(xù)、辦理評估、公證、保險等手續(xù)都是免費提供的。經紀人要做的工作遠不止簽訂合同這么簡單，在一系列的后續(xù)服務中由于涉及的機構較多，難免會出現(xiàn)一些意外情況導致進度拖慢或有些阻滯，這時買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費用。經紀人就算促成了買賣雙方簽訂合同，中介費用一樣存在無法收取或全額收取的風險。
筆者在未接觸房地產中介這一行時，也無法料想到經紀人有這許多的無奈，反而象社會上一部分人一樣將中介列入“不良分子”的范圍。但接觸多了以后，不禁深深為他們的辛勤和敬業(yè)所打動。他們沒有雙休日和節(jié)假日，不分日夜地工作，每天南北東西、日曬雨淋地到處去看房，這種為事業(yè)奉獻的精神并不是每一個人都能做到的。他們應該受到應有的公平待遇，在法律上，在人們的心中，一樣應有著“平等”。
合同成立后居間人即有權收取報酬，在履行非媒介服務范圍內的過錯應否成為買賣方不支付居間費用的合法抗辯理由，是人們應該思考的一個問題。房地產經紀人在促成買賣后，本可以由買賣雙方自行到房管部門進行交易，換句話說，辦理交易過戶手續(xù)并不是經紀人的法定義務。相應地，若買賣方需要經紀人提供這種服務的，就應當另行支付費用，該費用應屬獨立于居間費用以外的一項有償服務費用。買賣雙方無權就提供此項有償服務過程中發(fā)生的問題而拒付居間費用，其有權針對的僅是有償服務費用而已。
(六)居間活動費用的認定
《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立后，居間活動費用，由居間人負擔”，第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！?BR> 考慮到在未促成房地產買賣
合同成立之前，房地產經紀人有可能是做了很大量工作的，比如免費替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領多個客戶到物業(yè)察看并進行介紹、提供選購意見、解答買賣手續(xù)的咨詢等等，有些甚至已經到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買方的一句“不考慮”“不買了”，因而否定或不認同經紀所做的工作及應當收取的適當費用，這是很不公平的。上述法律規(guī)定正是對經紀人合法權益作出的保護條款。
然而，該“從事居間活動支出的必要費用”的表達不夠清晰、完善?！氨匾M用”的認定是問題的關鍵?，F(xiàn)實生活中，為促成合同成立，經紀人做了大量的工作，但并不是每一項都能有明確的價值體現(xiàn)的，比如說腦力勞動、體力勞動等，確定“已支出的必要費用”成了一個難題。在仲裁或訴訟過程中，往往由于無法對“必要費用”舉出詳細的書面證據(jù)而被駁回或只得到少量的安撫性質的費用。這與經紀人所付出的勞動相比是有很大差距的。建議能夠在立法時制訂一個階段性的收費標準，比如說經紀人帶客戶去看樓的勞務費(按每次計)，咨詢費、已進行的工作步驟計算出應收的費用。在有了法定的依據(jù)后，無論是買賣方還是經紀方都是愿意接受這個費用標準給付的，這樣就會減少了許多類似的糾紛?；蛘呖梢砸跃娱g人向雙方提供信息、進行蹉商談判、促成簽訂合同、協(xié)助辦理交易、交易完成等作為各個階段性的標志，每達到一個階段即有一個明確的指引，即使最終該交易無法完成，居間人的居間活動費用仍是有法可依的。只有這樣，才能真正平衡居間合同當事人各方的合法權益，以體現(xiàn)合同法的平等互利精神。
(七)進行行業(yè)協(xié)會立法促進房地產居間合同的發(fā)展
我國于1995年成立了中國房地產協(xié)會中介專業(yè)委員會，但立法上卻并沒有關于行業(yè)協(xié)會的任何規(guī)范。為了促進行業(yè)協(xié)會能依法行使管理職能，規(guī)范行業(yè)內的各種市場行為，行業(yè)協(xié)會需要立法，依法對行業(yè)進行協(xié)調和管理。美國行業(yè)協(xié)會的設立及制度值得我們國家借鑒。美國房地產經紀人協(xié)會分為全國房地產經紀人協(xié)會、州房地產經紀人協(xié)會和區(qū)域房地產經紀人協(xié)會三個層次。其主要職責：一是在政治上，各層次的房地產經紀人協(xié)會要積極與政治家特別是各議會溝通，保證法律法規(guī)的合理性，維護經紀人的正當權益;二是在業(yè)務上，制定培訓計劃，編寫培訓教材，為會員提供培訓教育，特別是與計算機、現(xiàn)代科技相關的課程;三是根據(jù)聯(lián)邦法、州法律等制定具體的行業(yè)技術標準以及房地產經紀人必須遵守的職業(yè)道德準則。在我國，房地產協(xié)會也有不少專家、學者參與、交流，他們的學術貢獻、專業(yè)見解、行情分析無疑是一筆財富，如何利用這筆財富，把它與立法聯(lián)系起來運用是關鍵。此外，美國行業(yè)協(xié)會還有著一個重要任務：匯總各類房地產買賣信息，利用全國聯(lián)網(wǎng)先進技術，對信息的安全性、穩(wěn)定性進行實時監(jiān)控，保障買賣雙方的合法權益，同時也避免地產中介公司的惡性競爭，而使他們能保持良好的合作關系。②雖說目前，在我國實現(xiàn)信息的聯(lián)網(wǎng)的確有著相當大的困難，但美國的這種做法確實是一個行業(yè)監(jiān)管的好辦法，真正做到信息互通、交易互動，能刺激和帶動整個房地產市場的迅速發(fā)展。但問題是，國內還未有一個組織機構去完成這項工作，行業(yè)協(xié)會正是一個不錯的選擇。同樣，對市場的監(jiān)管和協(xié)調也需要這樣一個角色，只有在立法上顯現(xiàn)行業(yè)協(xié)會的重要地位、各種職能并賦予其相當?shù)男姓幜P權的話，一定會令房地產中介這個行業(yè)騰飛。
①《出售香港住宅物業(yè)用的地產代理協(xié)議》
② 陸克華、倪吉信編著：《美國房地產經紀人管理考察報告》，20xx年12期《中國房地產估價師》月刊
房地產合同負債 合資合作開發(fā)房地產合同篇一
乙方（買方）：
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協(xié)商一致，達成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 ，建筑面積 平方米， 土地面積 平方米，房地產出賣給乙方。
二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫 ；即人民幣小寫 。
三、乙方在簽訂本合同時，支付房屋及地價款 大寫，即小寫****。
四、乙方支付房屋及地價款之日起，房屋及土地使用權歸乙方所有。
五、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權（已交納土地出讓金）。
六、辦理房產證手續(xù)所產生的有關稅費由 方承擔。
八、甲方應在 日內將該房產交付乙方；屆時該房產應無任何擔保、()抵押、房產瑕疵，產權糾紛、無人租住、使用；無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等，如有糾紛甲方負全部責任。
九、交付該房產，甲方不得損壞該房產的結構、地面和墻壁及不適移動的物件（含在房屋價值內）。
十、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
甲方（賣方）： （印） 身份證號： 乙方（買方）： （?。┥矸葑C號：
住址： 電話： 住址： 電話：
年 月 日 年 月 日
房地產合同負債 合資合作開發(fā)房地產合同篇二
甲方(管理方)：
法定代表人：
乙方(掛靠方)：
身份證號碼：
為了進一步深化企業(yè)改革，發(fā)揮甲方(管理方)的宏觀調控職能，增強企業(yè)活力，提高企業(yè)的經濟效益，甲方(管理方)經與乙方(掛靠方)充分協(xié)商，一致同意就乙方掛靠在甲方下屬以房地產項目經理部事宜簽訂以下協(xié)議書：
一、甲方同意乙方掛靠經營甲方下屬項目經理部，乙方掛靠期間以甲方項目經理部名義自主經營、自主開發(fā)、獨立核算、自負盈虧。工程任務自行承攬。
二、掛靠期間因乙方以甲方的名義開發(fā)工程項目，所以甲方有責任對工程負責，凡以甲方名義簽訂的施工協(xié)議，乙方必須無條件執(zhí)行甲方與建筑方簽訂的施工協(xié)議條款及本工程相關的其他協(xié)議。
三、掛靠期間乙方實行大包干開發(fā)，包質量，包工期，包安全，包材料采購，包人員與施工組織。開發(fā)期間乙方必須自覺維護甲方的企業(yè)信譽，嚴格按照國家現(xiàn)行的施工技術規(guī)范和驗收標準以及施工圖紙進行施工，確保工程質量，安全施工，文明施工和按期完工，如發(fā)生偷工減料以次充好或發(fā)生其他質量安全事故或逾期交工，一切經濟損失均由乙方承擔，需追究刑事責任的，也由乙方承擔責任。
四、甲方向乙方提供開發(fā)工程任務的公司資質，向乙方提供工程報建所需要的有關資料，協(xié)助乙方辦理工程協(xié)議簽訂和辦理工程開發(fā)，凡須由開發(fā)單位負責交繳的費用和資料等有關費用均由乙方負責。甲方同時協(xié)助乙方辦理收付工程款、購房款和協(xié)助協(xié)調與工程管理部門以及各方的關系。
五、甲方有權對正在施工的工程項目和施工地盤進行全方位的管理和指導，乙方必須接受甲方的管理。對發(fā)現(xiàn)有違反質量安全操作規(guī)程施工的或發(fā)現(xiàn)有質量安全隱患的，甲方有權責令停工整頓。乙方不得蓄意損害甲方企業(yè)信譽。
六、乙方掛靠甲方下屬項目經理部經營期間，嚴格按照規(guī)定發(fā)包工程，依法辦理所聘員工各種手續(xù)，所聘員工要三證齊全，特殊工程要持證上崗，要將所聘員工及工程發(fā)包合同的有效證據(jù)及資料復印件報送甲方一份備查。交工資料要交一份給甲方工程部備案。
七、為規(guī)范施工現(xiàn)場的管理，乙方掛靠經營期間必須配備足夠的工程管理人員，即項目經理、中初級工程技術人員若干人以及施工員、質安員等工作人員，施工現(xiàn)場要配足持證上崗的管理人員。
八、乙方掛靠開發(fā)的工程為綏化市農電局東側東?；▓@小區(qū) 掛靠期間必須實現(xiàn)開發(fā)優(yōu)良工程，乙方不需支付掛靠費用。
九、掛靠期間暫定為 兩 年，即 20_ 年 8 月 30 日起至 年目未完工的仍按原有的規(guī)定執(zhí)行。
十、掛靠期間乙方設獨立財務賬戶，財務乙方獨立核算。
十一、掛靠開發(fā)期間關于本工程的所有債權債務均有乙方自行承擔。
十二、本協(xié)議一式四份，雙方各執(zhí)兩份，本協(xié)議未盡事宜雙方另行協(xié)商解決。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產合同負債 合資合作開發(fā)房地產合同篇三
賣方(甲方)：
買方(乙方)：
根據(jù)中華人民共和國有關法律、法規(guī)和本市有關規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，訂立本合同，以資共同遵守。
第一條甲方將自有的房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權(以下簡稱房地產)轉讓給乙方。房地產具體狀況如下：(一)房地產座落在上海市_[區(qū)][縣]_(部位：_)房屋類型_結構：_;
(二)房屋建筑面積_平方米，該房屋占用范圍內的土地使用權[面積][分攤面積]_平方米。
(三)房地產四至范圍(四)該房地產土地所有權性質為[國有][集體所有]土地;土地使用權以[出讓][劃撥]方式獲得;(五)房屋平面布局及附屬設施狀況、套內裝飾標準(六)甲方依法取得房地產權證號：_;乙方對甲方上述轉讓的房地產具體狀況已充分了解，自愿買受上述房地產。
第二條甲、乙雙方經協(xié)商一致，同意上述房地產轉讓價格為(_幣)計_元。(大寫)：_千_百_拾_萬_千_百_拾_遠整。甲、乙雙方同意，在本合同自簽訂之日起的__天內，乙方將上述房地產轉讓價款分__付與甲方，具體付款方式、期限另立付款協(xié)議。乙方交付的房價款，甲方應開具收款憑證。
第三條甲方裝讓的房地產為[出讓方式][劃撥方式]取得國有土地使用權的，供下列第[一][二]款辦理。一、甲方取得國有土地使用權的使用年限為_年(從_年_月起至_年_月_日止)，其中乙方按本合同約定受讓上述房地產，擁有國有土地使用權的年限為_年(從_年_月_日至_年_月_日止)，為乙方依法使用國有土地使用權的有效期限。甲方將上述房地產轉讓給乙方后，出讓合同載明的權利、義務一并轉移給乙方。二、按照中華人民共和國法律、法規(guī)、規(guī)章及有關規(guī)定，[應辦理][可以不辦理]土地使用權出讓手續(xù)的，應由[甲方][乙方]按規(guī)定[辦理土地使用權出讓手續(xù)并繳納土地使用權出讓金][將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家].
第四條甲、乙雙方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于_年_月_日將上訴房地產交付(轉移占有)乙方。交付標志：_.
第五條除房地產交易管理機構依法作出不予過戶決定外，上述房地產權利轉移日期以_[市][區(qū)][縣]房地產交易管理機構受理該房地產轉讓過戶申請之日為準。
第六條上述房地產風險責任自該房地產[權利轉移][轉移占有]之日起轉移給乙方。
第七條本合同生效后，甲、乙雙方應按國家及本市有關規(guī)定繳納稅、費。在上述房地產[權利轉移][轉移占有]前未支付的使用該房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費、水電費、煤氣、電訊費等其他費用，按本合同附件四約定支付。自[權利轉移][轉移占有]后該房地產所發(fā)生的費用，按本合同附件四約定支付。
第八條甲方轉讓給乙方的房地產根據(jù)原房地產權證記載的屬[居住][非居住]房屋，其相關關系(包括抵押、相鄰、租賃等其他關系)見附件五，業(yè)主公約見附件六。乙方在使用期間不得擅自改變房屋結構和使用性質，乙方對該房地產有關聯(lián)的公共部位、通道和設施使用享有相應的權益承擔相應的義務，并應維護公共設施和公共利益。乙方確認上述受讓房地產的業(yè)主公約，享有相應的權利和承擔相應的義務。上述房地產在辦理轉讓過戶變更登記后，甲、乙雙方共同到物業(yè)管理單位辦理該房地產轉讓后變更使用、維修管理戶名及有關手續(xù)。
第九條甲方保證在上述轉讓的房地產交接時沒有產權糾紛和財務糾紛。如上述房地產轉讓交接后發(fā)生交接前即存在的產權或財務糾紛，由甲方承擔全部責任。
第十條乙方未按本合同約定期限付款的，應按逾期未付款向甲方支付利息，利息自應付款之日起第二天至實際付款之日止，利息按_計算。逾期_天后，甲、乙雙方同意按下列[一][二][三]款內容處理。
一、乙方除應支付利息外，還應按逾期未付款的_%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
二、甲方有權通知乙方單方解除合同，甲方從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款_%的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應在接到書面通知之日起_日向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經濟損失的，甲方實際經濟損失超過乙方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由乙方據(jù)實賠償。
三、___________.
第十一條除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同約定的期限將上述房地產交付給乙方的，應按已收款向乙方支付利息，利息自約定交付之日起第二天至實際交付之日止，利息按___計算。逾期___天后，甲、乙雙方同意按下列第[一][二][三]款內容處理。
一、甲方除應支付利息外，還應按已收款的___%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
二、乙方有權通知甲方單方解除合同，甲方除應在接到書面通知之日起_日內向乙方返還已支付的房款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，還應按已支付房款的_%向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經濟損失的，乙方實際經濟損失超過甲方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由甲方據(jù)實賠償。
三、___________.
第十二條驚甲、乙雙方協(xié)商一致，本合同未盡事宜，在不違反本合同原則的前提下，可訂立補充條款或補充協(xié)議，甲、乙雙方訂立的補充條款和補充協(xié)議及附件為本合同不可分割的一部分。本合同及其附件空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等效力。
第十三條本合同由甲、乙[雙方簽定][_公證處公證]之日起生效。甲、乙雙方在簽署本合同時，具有完全民事行為能力，對各自的權利，義務清楚明白，并按本合同規(guī)定履行。
第十四條本合同使用于中華人民共和國法律、法規(guī)。甲、乙雙方在旅行本合同過程中若發(fā)生爭議，應協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，選定下列一種方式解決：(不選定的劃除)
(一)提交_仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
第十五條本合同一式_份，甲、乙雙方各執(zhí)__份，_[市][區(qū)][縣]房地產交易管理機構一份，_[市][區(qū)][縣]房地產登記機構一份(本合同經公證的公證部門留存一份)。
房地產合同負債 合資合作開發(fā)房地產合同篇四
轉讓方(以下簡稱甲方)：
住 所：
受讓方(以下簡稱乙方)：
住 所：
根據(jù)《中華人民共和國____市房地產管理法》的有關規(guī)定，甲乙雙方就房地產轉讓事宜，按照平等、自愿、合法的原則，簽訂該房地產轉讓合同。
一、轉讓房地產情況：
房屋所有權證號碼：
共有權證號碼：
土地使用權證號碼：
房地產座落：____市_____區(qū)______街(路)_____號
建筑面積：
平方米;轉讓面積：
平方米占地面積：
平方米;房屋用途：
房屋權利來源：
土地使用權來源：
劃撥
出讓
二、房地產轉讓因由：
三、雙方申報成交價款(或房產價值)為人民幣(大寫) 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。
四、本合同經雙方同意、蓋章，并經房地產交易部門審查批準后有效。
五、雙方議定付款及房屋交付辦法(按下列第
種辦理)
1、合同生效后，乙方付甲方定金(大寫)仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾元整。經房地產交易部門批準后乙方即付清余下的全部購房款：(大寫)仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。同時到房屋產權登記發(fā)證部門申請辦理房屋所有權登記，甲方將房屋交付乙方。
2、乙方一次性付清全部購房款：(大寫) 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。并到房屋產權登記發(fā)證部門辦理《房屋所有權證》后，甲方將出賣的房屋交給乙方。
六、本合同簽訂生效后，雙方應認真履行，如甲方中途反悔不賣，須以定金的兩倍賠償乙方，如乙方反悔不買，則定金歸甲方所有。
七、甲、乙雙方應遵守國家房產政策、法規(guī)，并按規(guī)定交納稅費。
八、本合同未盡事項，甲、乙雙方可另行協(xié)議，其補充協(xié)議經雙方簽章后與本合同具有同等效力。
九、本合同一式肆份，甲、乙方各執(zhí)一份，房地產交易部門存檔一份。
十、雙方在履行本合同過程中如有糾紛，可選擇如下解決糾紛方式之一：
1、向仲裁委員會申請仲裁
2、向人民法院提起訴訟
甲方蓋章：
乙方蓋章：
法人代表：
法人代表：
________年 ____月 ____日
________年 ____月 ____日
房地產轉讓須知
1、轉讓當事人(賣方包含共有人)須持有關證件親自到房地產交易部門申請辦理房地產轉讓手續(xù)，并簽訂合同，私自轉讓的房地產不受法律保護。因故不能親自辦理登記手續(xù)的，可經公證部門公證委托他人代為辦理。
2、轉讓當事人應當如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
3、房地產權利人轉讓房地產時，應提前三個月通知共有人或承租人，在同等條件下，共有人或承租人有優(yōu)先購買權
房地產合同負債 合資合作開發(fā)房地產合同篇五
一、本合同是青島市房屋土地資源管理局、青島市工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《青島市房地產轉讓辦法》共同制定的示范文本，當事人可以約定采用，或參照示范文本訂立買賣合同。
二、除房地產開發(fā)企業(yè)預售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地產買賣均可適用本合同。
三、合同內的空格由買賣雙方當事人商定后如實填寫；【 】內容為并列的選擇項，可根據(jù)實際選擇，不予選擇的劃除；
四、雙方當事人應按自愿協(xié)商、公平的原則訂立合同。房地產買賣是一種民事法律行為，涉及的標的額較大、專業(yè)性較強、法律規(guī)范較多，雙方當事人訂立房地產買賣合同時，應注意以下問題：
1、共有人的權利。房地產權利登記分為獨有和共有，共有指二個以上權利人共同擁有同一房地產，買賣房地產簽訂合同時，房地產權證內的共有人應在合同內簽字蓋章。
原職工已購公有住房上市出售的，參加房改購房時的同住成年人應在合同附件五相關關系內表示同意出售，并簽字蓋章；因故無法在合同內簽字蓋章的，應出具同意出售的其他證明。
房地產權證內的權利人將房地產出售前，應與其配偶協(xié)商一致，出售后配偶再提出異議的，由權利人承擔法律責任。
2、定金。買賣合同定金是雙方履行合同的擔保，雙方當事人可就定金數(shù)額、支付日期等在附件三付款協(xié)議內約定。
3、房屋交接是出賣人按約定的日期和方式將房屋交付給買受人，買受人驗收和接受的過程。 雙方當事人應在合同第四條明確交付和驗收日期、選擇交付的方式。
出賣人將原購入的商品住房出售的，開發(fā)公司提供的住宅質量保證書和住宅使用說明書應一并轉移給買受人，買受人享有“兩書”規(guī)定的權益。
4、房屋質量。質量條款是買賣合同的必要內容，買賣的房屋應能保持正常使用功能。房屋超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產權人應委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定。
5、房地產買賣合同簽訂前，買受人應向房地產交易中心查閱買賣房地產的有關登記（備案）資料，查驗買賣的房地產上是否存在產權爭議和其他權利限制，以維護自身權益。
6、買賣已出租房屋的，出賣人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。如承租人放棄優(yōu)先購買權，買受人購房后應繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
7、買賣已抵押房地產的，出賣人應當事先書面通知抵押權人，并就有關事項協(xié)商一致，同時告知買受人房地產抵押的事實。
8、房地產買賣后的土地使用權
（1）居住房屋
居住房屋出售，占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移。其中，房地產權證注明土地使用年限的，應在合同第三條第（一）項如實填寫。
未補交土地出讓金的花園住宅出售時，買受人應向市或區(qū)縣房地局辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，補交出讓金，并選擇合同第三條第（二）項。
（2）非居住房屋
該土地使用權以出讓方式取得的，出售時占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移。當事人應選擇合同第三條第（一）項，其中，房地產權證注明土地使用年限的，應如實填寫。
房地產合同負債 合資合作開發(fā)房地產合同篇六
《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀合同等一并被單列出來，成為一個獨立的合同類型，“居間人”的概念因而也成為了一個新的亮點?？v觀現(xiàn)今社會上各種居間關系，如房地產中介、期貨、保險、婚姻、業(yè)務等等，其居間種類多而且各有特色和要求，但現(xiàn)行《合同法》中規(guī)定的居間條款僅僅為四條，規(guī)定得過于籠統(tǒng)和簡單，遠遠未能跟上我國現(xiàn)階段居間活動的發(fā)展。因此國家立法部門確有必要重新審視上述復雜而眾多的居間市場，制訂……
(一)房地產居間合同的定義
根據(jù)《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同?！毕鄳匾嗫蓪⒎康禺a居間合同定義為：“房地產居間合同是房地產居間人為委托人在房地產轉讓、抵押、租賃等活動中提供訂立合同的信息、咨詢或提供代理或策劃的服務，委托人支付報酬的合同，又稱為“房地產中介服務合同”。廣義上說，房地產中介服務包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動;狹義上說，房地產中介服務多指房地產經紀，即房地產咨詢、提供房地產信息及代理房屋買賣、租賃這三類活動。本文所述之房地產居間合同正是以狹義說為主進行論述的。
(二)相關問題
1、居間合同的分類
根據(jù)《合同法》424條規(guī)定的居間合同定義，居間行為是分為報告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機會;所謂媒介居間，是指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。實踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報告與媒介居間兩者相結合的形式，可統(tǒng)稱為媒介居間。報告是媒介的必要前提，媒介是報告的承接結果。
《合同法》僅是以定義的方式列明兩種形式，并未能明文指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說報告居間屬代理性質的行為，居間人應嚴格受委托人的委托內容約束，并應極盡忠誠義務為委托人尋求機會訂立合同。在合同達成時，居間人應當只能向委托人要求支付報酬;而媒介居間從嚴格意義上來說并非屬代理性質的行為，居間人僅扮演“中間人”角色，獨立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時，居間人可依照《合同法》第426條規(guī)定向合同當事人要求支付報酬。居間人的法律地位有相應的變化，令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權利義務。在房地產中介領域，媒介居間形式占了絕大多數(shù)，牽線撮合并完成交易手續(xù)最為普遍，房地產經紀人可向買賣雙方收取報酬。
2、居間合同形式引發(fā)的居間人與合同當事人權利義務明確化問題
根據(jù)上述房地產居間合同的定義，房地產居間合同的主體包括居間人及委托人，似乎只有兩方。但事實上，所謂居間，肯定也就是在兩者之間，而且《合同法》第426條規(guī)定：“因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬?！庇纱丝梢?，房地產居間合同的主體應有三方，或者說委托人起碼有兩人以上。而在現(xiàn)實的操作之中，比如房地產二手買賣合同，通常都是由賣方先與中介公司簽訂放盤合同，然后再由中介公司與買方簽訂購房合同，兩份合同是分開的，每份合同的委托方只有一位，即買方或者賣方。另有一種是買賣雙方與中介公司共同簽訂的合同，即將居間與買賣關系融為一體。設想《合同法》如能區(qū)分居間人及委托人的雙方合同以及居間人、委托人、第三人的三方合同的法律適用情況，將會使中介的糾紛處理情況得到有效改善。
以房地產居間合同為例，中介公司與買方簽訂的購房合同實際上應為居間合同，真正的出售人是業(yè)主而非居間人。但許多時候買方卻一昧地認為自己的所有權利義務指向對象必定是居間人，而非業(yè)主，無論在交易中出現(xiàn)任何問題，均向居間人追訴。另一方面業(yè)主也是如此認為，也向居間人追訴。這是一種嚴重混淆法律關系的做法，但卻非常普遍，導致了許多糾紛，令房地產中介公司無所適從。筆者并不贊成中介公司與買方簽訂購房合同的做法，中介公司應當與買賣雙方分別簽訂居間權利義務明確的居間合同，而不是買賣合同，然后再由買賣雙方簽訂買賣合同。如此操作方能將中介公司的經營風險減至最低，并扭轉買賣雙方的錯誤認識，從而正確認識居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同，它令三方的關系變得公開化、透明化、完整化，能夠最大限度地避免出現(xiàn)買賣雙方信息不對稱的情況，同時也可以令中介公司“吃差價”的行為無所遁形。更重要的是，向買賣雙方明確“居間服務”獨立的意義。由此，《合同法》應當對居間人促成合同成立后，合同當事人之間互負權利義務的意旨、居間人的責任范圍等一一作相應規(guī)定，而不是簡單而籠統(tǒng)地一筆帶過。
3、單邊委托關系與雙方委托關系的適用
從合同法定義上看，居間合同所調整是單邊委托關系，而單邊委托關系的適用與實踐中的委托關系并不一致?？稍诹⒎〞r考慮設立與香港類似的雙向選擇的委托關系。下面以香港為例作相應比較。
由于香港的房地產業(yè)已發(fā)展得相當成熟，中介市場也非?；钴S，人們常說：現(xiàn)在的香港房地產市場就是明天國內房地產市場的前景，香港作為典范可謂實至名歸。筆者從香港地產代理局的官方的網(wǎng)站上查詢了解到，香港的地產經紀人有不同于國內房地產經紀人的重要區(qū)別，香港的地產代理分為單邊代理、雙邊代理、有可能代表雙方的代理這三種類型。單邊代理指，經紀人只能憑一方委托人的指示行事，而無權向合同對方當事人收取報酬;而雙邊代理，則指代理既為賣方亦為物業(yè)的買方行事，但“代理須在切實可行的范圍內，盡快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費率”;第三種，有可能代表雙方的代理指代理人只為賣方辦事，但其后亦可能為物業(yè)的買方辦事，則“代理須在建立雙邊代理關系后，在切實可行的范圍內，盡快以書面形式向買方披露該代理關系以及代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費率”①。雙邊代理和有可能代表雙方代理關系均屬雙向收取居間報酬的形式。
從上述內容可以看出，雙邊代理在國內也應是可行的，且我國的法律法規(guī)并未禁止經紀人不能同時代理買賣雙方。事實上，在國內的房地產市場上，每一間房地產經紀公司及每一個經紀人都在同時代表買賣雙方進行交易，并向雙方收取一定的傭金，買賣雙方均知悉并無異議，個中的運作過程也并無不妥之處。在廣大民眾的意識中，業(yè)主作為委托人將物業(yè)交予經紀人代為出售，而另一方面，買方則委托經紀人代為物色合適的物業(yè)，這已成為一種商業(yè)慣例，雙方均認可經紀人的勞動價值并愿意向經紀人支付報酬。這是雙邊委托關系的突出體現(xiàn)。筆者認為，居間合同不應局限于單邊委托，而應學習借鑒香港靈活多樣的做法，它所提供的三種形式賦予買賣雙方更多的選擇權，同時其嚴格執(zhí)行披露制度也更加令買賣雙方感到信任，增添對經紀人的信心。這對規(guī)范房地產經紀市場及維護交易的穩(wěn)定性都很有益處。
(一)現(xiàn)狀
我國現(xiàn)行房地產居間合同是伴隨著中介市場發(fā)展而發(fā)展的，與國外一些發(fā)達國家的房地產市場相比，還屬于早期的摸索階段。房
地產經紀人的居間活動可以比較好地促進房地產交易的達成，加快房地產的流通速度，有利于房地產資源的分配和利用。同時，巨大的利潤空間，使得大量的經營者進入這一領域，由此也引起了眾多的糾紛。一些房地產經紀人機構及工作人員為追求短期利潤，不惜拋開道德誠信，故意欺詐做出一些違法行為。而對于房地產中介服務行業(yè)，我國目前僅有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《經紀人管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、《關于房地產中介服務收費的通知》等法律法規(guī)及規(guī)章，在此基礎上各地的工商、房管等部門也相繼出臺了一些“通知”、“辦法”、“條例”之類的地方性法規(guī)。但這些法規(guī)的廣度、深度以及對違規(guī)行為的震懾力度，尚不能滿足中介市場發(fā)展的需要，不能有效地規(guī)范和發(fā)展市場行為，還需進一步加以完善。
(二) 漏洞——無統(tǒng)一規(guī)范的格式合同不利于規(guī)范市場運作
上述關于房地產中介服務的各類法規(guī)中無一明確提及房地產居間合同形式和向社會提供一些規(guī)范的合同格式。這對市場規(guī)范操作產生很大弊端。
現(xiàn)實生活中，基于人們需求的多樣性，房地產居間合同一般沒有固定的格式，委托人與居間人之間達成的也經常是口頭合同。至于口頭合同，要想令其成為一個能夠有效履行的合同具有相當大的難度，畢竟并不是每一個人都是講究信用的，且我國尚未像某些外國一樣設立個人信用檔案，人們履行合同的信用度可想而知。
以書面合同而言，現(xiàn)在市場上運行的各種各樣文本的房地產居間合同，大部分為居間人所提供的格式合同或買/賣一方提供的格式合同，而這些內容各異的合同僅有一個共通點就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平體現(xiàn)買賣各方的利益平衡。以廣州市為例，關于房地產二手買賣的格式合同僅有一個，就是由廣州市房管局于九十年代初印制的僅有七、八條內容的合同，其中對買賣雙方的權利義務規(guī)定的非常簡單，根本不能適應如今的市場需要。單憑付款方式一欄就可體現(xiàn)出其狹隘性和落后性，現(xiàn)在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款兩種，還可以有銀行按揭付款、抵押權終止后一次性付款、轉按付款等等。在沒有任何房地產居間合同規(guī)范文本的情況下，國內房地產市場上的合同運作顯得非?；靵y。于是，一些信譽度較高的大型中介公司紛紛聯(lián)合起來制定格式合同，但這些合同的出發(fā)點也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平實質內容卻暗有文章，以達到中介公司利潤最大化的目的。
國內房地產居間合同與香港相比較而言，香港地產代理監(jiān)管局作為地產管理部門負責向地產交易者及地產代理人提供多種格式的文本，并且由相關法例強制規(guī)定適用該十二種標準文件，如《出售香港住宅物業(yè)用的地產代理協(xié)議》《購買香港住宅物業(yè)用的地產代理協(xié)議》、《出租香港住宅物業(yè)用的地產代理協(xié)議》、《承租香港住宅物業(yè)用的地產代理協(xié)議》《物業(yè)資料表格》、《出租資料表格》等。這種由行政機關對行業(yè)進行基本管理的做法對國內房地產行政管理部門有著重要借鑒意義。
立法規(guī)定使用格式合同及由相關政府主管部門擬訂規(guī)范的合同文本是很有必要的，各地方房地產主管部門應當在公平、平等的基礎上盡快制訂出相關的合同文本供房地產市場主體使用，以創(chuàng)造國內房地產市場有序良性競爭、公平公開、誠實信用的市場環(huán)境。
(一)明確規(guī)定房地產居間合同是居間合同中一種，并要與行紀合同嚴格區(qū)分
《合同法》所述的居間合同是個大外延的概念，調整各種形式的居間關系，但房地產中介合同是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人在交易中完全獨立于房地產買賣雙方的民事主體，其可以參加雙方當事人對合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當事人之間起媒介作用的中間人。這是與行紀合同有著重要區(qū)別，行紀人是接受委托，為委托人利益而以自已的名義參加合同訂立，直接享有合同權利義務的人，其與委托合同最相類似。
市場上，一些不良中介常常利用行紀名義賺取合同差價，主要手段是二手房的業(yè)主開始找中介賣房，雙方并未簽署任何合同，中介更沒有“買下”房屋，只是做一般的代理工作。但當中介找到合適的買家，談妥價錢后，房地產中介即與賣方簽訂一份行紀合同，約定的內容是賣方以一定的價格將房屋賣給了中介，若中介以高于此價的價格賣出房屋，則差價歸中介所有。但實際上，中介根本沒有支付房款買下房屋。結果，本應由業(yè)主獲取的房款，被中介名正言順地吃掉了。而買方也相應地受到了經濟損失。在這種情況下，房地產行政主管部門的監(jiān)管就有了“為難之處”，因為法律并不禁止房地產經紀簽訂行紀合同。但現(xiàn)實中，吃了這種“啞巴虧”的人實在太多，有關管理部門只能夠在態(tài)度上表示“不支持此種中介行為”、“不鼓勵簽署行紀合同”，卻不能有法定的措施去糾正這種市場行為。
鑒于中介市場的確存在一些不良現(xiàn)象，有損于買賣雙方的合法權益，建議立法機關考慮從制定法律法規(guī)方面加大對違法從事中介行業(yè)、損害他人利益行為的懲罰力度，禁止以行紀形式簽訂房地產居間合同損害買賣雙方利益。同時以國家現(xiàn)有的房地產中介服務收費標準相對照，對超出標準的收費進行處罰。
(二)居間人與委托人誠信義務的對等性決定了必須完善告知制度及信息披露制度
1、規(guī)定委托人的誠信義務確有必要
《合同法》第425條規(guī)定：居間人應當就訂立合同的重要事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報酬并應當承擔損害賠償責任。這與《合同法》第42條規(guī)定的締約過失責任的立法宗旨是相對應的。唯一不同的是，第425條規(guī)定的義務主體是獨立于買賣合同當事人以外的居間人，而締約過失責任強調的主體則是在訂立合同時有不符誠信行為的合同當事人。
在房地產居間過程中，如實報告的前提必須是居間人對與訂立合同有關事項的徹底了解和知悉。實踐中，房產經紀人只能憑業(yè)主對其房屋的情況細述，并到有關房管部門進行查詢得到一些產權資料，得知該房屋的產權是否合法、清晰，有無被抵押或被查封的情況等。還可能是對房屋進行實際察看，看是否有漏水、墻體爆裂、環(huán)境噪音等。如果業(yè)主存在故意隱瞞，經紀人的如實告知義務就無法完整實現(xiàn)。近日接觸一個案例，買家在收樓后的第一天晚上就發(fā)現(xiàn)，原來每到晚上屋內的下水管就會發(fā)出巨響，嚴重影響生活，但樓款已給付。買方便認定這一切都是經紀的過錯造成的，是經紀賣了這樣一間房子給他，于是向經紀要求索賠。類似的糾紛越來越多。其實，經紀也并不知情，純粹是業(yè)主隱瞞真實情況而致。但民眾意識里，第一時間想到的責任方必定是經紀，皆因多數(shù)買方會認為自己已付出一筆不小的中介費用，到頭來卻換來如此一間房子，便斷定經紀肯定是隱瞞了真實的情況。這樣的判斷對經紀人是非常不公平的，是有失事實真相的。
筆者認為，如當時制訂《合同法》時能充分考慮到居間人與委托人的平等性，同時規(guī)定委托人也負有相應的如實告知義務，今天發(fā)生的糾紛就不會那么糾纏不清，買方也會清晰地看到這種法律關系的構成，不致于纏訟。從另一角度來說，居間人也應意識到這個問題的重要性，應該及時采取措施保障自身的合法權益，在業(yè)主委托代為出售物業(yè)時，應將房屋的具體情況包括每一個細節(jié)以書面形式寫入居間合同。在日后就此發(fā)生糾紛時能有足
夠的證據(jù)以對照自己是否已極盡如實告知買方有關事項的義務，從而減少不必要的糾紛。
2、完善告知制度
我國目前沒有專門針對房地產交易中進行告知的法律規(guī)定，對在房地產交易中買賣方應盡的告知義務沒有詳細規(guī)定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地產交易中的問題出現(xiàn)。但這并非一件易事，比如告知時間的確定是非常難以確定的問題。時間定得過晚，它會大大影響買方的判斷和決策，增加買方放棄的機會，不利于交易的穩(wěn)定性。完善的告知制度不僅應該規(guī)定經紀人、買賣雙方的告知義務，還應該規(guī)定告知的時間、方式、一些限制條件、免責范圍和條件等內容。
3、建立并嚴格執(zhí)行信息披露制度
房地產中介行業(yè)是信息服務行業(yè)，信息的披露是否準確、完整、無欺詐意圖決定了經紀人的社會信譽度，甚至可以說是其生存條件之一。在香港，地產代理人在雙邊代理或有可能雙邊代理時，必須向對方當事人披露傭金的相關信息，資訊對稱的情況下就減少了代理人違規(guī)操作的現(xiàn)象。在交易過程中，相對而言，買方是弱勢群體，對其合法權益應多加以保護。不妨看看美國法律是怎樣規(guī)定房地產交易中的信息披露制度的。美國法律規(guī)定交易房屋所在社區(qū)3年內有性犯罪的、近期內社區(qū)死人的(特別是槍擊致死的)、鄰里有干擾情況的(如噪音及不良習慣)，諸如此類的信息在出售房屋時業(yè)主必須向買方披露，否則房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者應負責任。這一制度使得并不熟知房地產法律的房屋所有者不敢自己到市場上出售自己的房屋，而是委托給房地產專業(yè)人士--房地產經紀人。②可見，明文規(guī)定具體的、可操作性強的信息披露制度在房地產中介活動中是很有必要的。
(三)立法保護居間人的合法權益
在我國，除了應作些明確的規(guī)定保護買賣方的合法權益外，經紀人的合法權益也是不容忽視的`?！逗贤ā返?26條規(guī)定了居間人合法取得報酬的權利，第427條規(guī)定了居間人在未促進合同成立時，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。
事實上，常見的一種情形是，買賣雙方在利益驅動下，往往在經紀人介紹買賣雙方相識或在達成買賣協(xié)議后，就可能會“飛”掉經紀人，即買賣雙方自行聯(lián)系買賣事宜，并找借口推掉經紀人的代理服務，并不愿支付中介費用。這的確是經紀人的莫大悲哀，其所付出的辛勤勞動往往就這樣付諸東流了。對于善意的經紀人來說，這是非常不公平的，但法律并沒有規(guī)定買賣雙方規(guī)避中介費用的法律責任。
《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第26條規(guī)定：因委托人的原因，給房地產中介服務機構或人員造成經濟損失的，委托人應當承擔賠償責任。這就是我國眾多的中介服務管理規(guī)定中唯一針對委托人的義務作出規(guī)定的一條。雖說社會上是有一些不良中介損害了人們的合法權益，但立法時仍應站在民事主體地位平等的精神上而為，保障任何一種民事主體的合法權益都是應該的，居間人也不例外。
建議立法時應加具相關條款，如在合同成立后，委托人不得與第三人惡意串通規(guī)避支付居間費用的義務，損害居間人的居間利益，否則，應當向委托人承擔賠償損失的責任。
(四)居間報酬的標準應依照合同約定
《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬?！边@是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費用的負擔問題作出的規(guī)定。
針對上述規(guī)定，可以看到，委托人與居間人之間對報酬一般是有約定按約定的，支付的前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現(xiàn)了《合同法》的平等、自愿精神。國家建設部、計委頒布的《關于房地產中介服務收費的通知》規(guī)定“房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%—2%計收;實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協(xié)商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。買賣代理費應向委托人收取。”以廣州市內的各種大小地產中介為例，普遍都是向買賣雙方收取報酬，且按2%—3%向各方收取，加起來的收取的比例占成交價的4%—6%。從上述規(guī)定看來，這明顯是違反規(guī)章規(guī)定的行為，物價部門應當予以監(jiān)管。
但從另一角度來看，經紀方均與買賣方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費用的金額、比例的，雙方均知悉經紀方向合同對方收取同樣的報酬且并無異議。經紀方還有一個看似合法的借口就是，買賣雙方都是委托人，委托人應當依約支付報酬，我們向兩方收取沒有違反合同法，應當予以保護。筆者親身經歷過此類案件的審理，仲裁委員會裁決認定：合同約定是當事人的真實意思表示，應當依約履行合同支付居間費用，而不必依照規(guī)章規(guī)定的標準執(zhí)行。居間人得以勝訴。對此類裁決結果，筆者是認同的，作為一個有民事行為能力的人，理應對合同約定作清晰了解和認識，應受合法有效的合同約束。
(五)居間報酬僅以合同成立作為標準不能體現(xiàn)公平原則
根據(jù)《合同法》，居間人取得報酬的前提是合同成立。這并不能體現(xiàn)合同法的公平原則，較為符合實際的標準可以是：居間人在居間過程中不存在過錯并已經促成合同成立的，有權向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導致合同成立后未能完全履行的，應由合同雙方自行協(xié)商解決。
如今，由于市場競爭的日益激烈，房地產經紀公司必須不惜代價地取悅業(yè)主及買方。針對賣方而言，放盤委托是完全免費的;針對買方而言，按照買方要求盡可能壓低價格是重頭戲，還有必須提供一系列的后續(xù)服務，如銀行按揭貸款手續(xù)、辦理房地產交易過戶手續(xù)、辦理評估、公證、保險等手續(xù)都是免費提供的。經紀人要做的工作遠不止簽訂合同這么簡單，在一系列的后續(xù)服務中由于涉及的機構較多，難免會出現(xiàn)一些意外情況導致進度拖慢或有些阻滯，這時買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費用。經紀人就算促成了買賣雙方簽訂合同，中介費用一樣存在無法收取或全額收取的風險。
筆者在未接觸房地產中介這一行時，也無法料想到經紀人有這許多的無奈，反而象社會上一部分人一樣將中介列入“不良分子”的范圍。但接觸多了以后，不禁深深為他們的辛勤和敬業(yè)所打動。他們沒有雙休日和節(jié)假日，不分日夜地工作，每天南北東西、日曬雨淋地到處去看房，這種為事業(yè)奉獻的精神并不是每一個人都能做到的。他們應該受到應有的公平待遇，在法律上，在人們的心中，一樣應有著“平等”。
合同成立后居間人即有權收取報酬，在履行非媒介服務范圍內的過錯應否成為買賣方不支付居間費用的合法抗辯理由，是人們應該思考的一個問題。房地產經紀人在促成買賣后，本可以由買賣雙方自行到房管部門進行交易，換句話說，辦理交易過戶手續(xù)并不是經紀人的法定義務。相應地，若買賣方需要經紀人提供這種服務的，就應當另行支付費用，該費用應屬獨立于居間費用以外的一項有償服務費用。買賣雙方無權就提供此項有償服務過程中發(fā)生的問題而拒付居間費用，其有權針對的僅是有償服務費用而已。
(六)居間活動費用的認定
《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立后，居間活動費用，由居間人負擔”，第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！?BR> 考慮到在未促成房地產買賣
合同成立之前，房地產經紀人有可能是做了很大量工作的，比如免費替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領多個客戶到物業(yè)察看并進行介紹、提供選購意見、解答買賣手續(xù)的咨詢等等，有些甚至已經到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買方的一句“不考慮”“不買了”，因而否定或不認同經紀所做的工作及應當收取的適當費用，這是很不公平的。上述法律規(guī)定正是對經紀人合法權益作出的保護條款。
然而，該“從事居間活動支出的必要費用”的表達不夠清晰、完善?！氨匾M用”的認定是問題的關鍵?，F(xiàn)實生活中，為促成合同成立，經紀人做了大量的工作，但并不是每一項都能有明確的價值體現(xiàn)的，比如說腦力勞動、體力勞動等，確定“已支出的必要費用”成了一個難題。在仲裁或訴訟過程中，往往由于無法對“必要費用”舉出詳細的書面證據(jù)而被駁回或只得到少量的安撫性質的費用。這與經紀人所付出的勞動相比是有很大差距的。建議能夠在立法時制訂一個階段性的收費標準，比如說經紀人帶客戶去看樓的勞務費(按每次計)，咨詢費、已進行的工作步驟計算出應收的費用。在有了法定的依據(jù)后，無論是買賣方還是經紀方都是愿意接受這個費用標準給付的，這樣就會減少了許多類似的糾紛?；蛘呖梢砸跃娱g人向雙方提供信息、進行蹉商談判、促成簽訂合同、協(xié)助辦理交易、交易完成等作為各個階段性的標志，每達到一個階段即有一個明確的指引，即使最終該交易無法完成，居間人的居間活動費用仍是有法可依的。只有這樣，才能真正平衡居間合同當事人各方的合法權益，以體現(xiàn)合同法的平等互利精神。
(七)進行行業(yè)協(xié)會立法促進房地產居間合同的發(fā)展
我國于1995年成立了中國房地產協(xié)會中介專業(yè)委員會，但立法上卻并沒有關于行業(yè)協(xié)會的任何規(guī)范。為了促進行業(yè)協(xié)會能依法行使管理職能，規(guī)范行業(yè)內的各種市場行為，行業(yè)協(xié)會需要立法，依法對行業(yè)進行協(xié)調和管理。美國行業(yè)協(xié)會的設立及制度值得我們國家借鑒。美國房地產經紀人協(xié)會分為全國房地產經紀人協(xié)會、州房地產經紀人協(xié)會和區(qū)域房地產經紀人協(xié)會三個層次。其主要職責：一是在政治上，各層次的房地產經紀人協(xié)會要積極與政治家特別是各議會溝通，保證法律法規(guī)的合理性，維護經紀人的正當權益;二是在業(yè)務上，制定培訓計劃，編寫培訓教材，為會員提供培訓教育，特別是與計算機、現(xiàn)代科技相關的課程;三是根據(jù)聯(lián)邦法、州法律等制定具體的行業(yè)技術標準以及房地產經紀人必須遵守的職業(yè)道德準則。在我國，房地產協(xié)會也有不少專家、學者參與、交流，他們的學術貢獻、專業(yè)見解、行情分析無疑是一筆財富，如何利用這筆財富，把它與立法聯(lián)系起來運用是關鍵。此外，美國行業(yè)協(xié)會還有著一個重要任務：匯總各類房地產買賣信息，利用全國聯(lián)網(wǎng)先進技術，對信息的安全性、穩(wěn)定性進行實時監(jiān)控，保障買賣雙方的合法權益，同時也避免地產中介公司的惡性競爭，而使他們能保持良好的合作關系。②雖說目前，在我國實現(xiàn)信息的聯(lián)網(wǎng)的確有著相當大的困難，但美國的這種做法確實是一個行業(yè)監(jiān)管的好辦法，真正做到信息互通、交易互動，能刺激和帶動整個房地產市場的迅速發(fā)展。但問題是，國內還未有一個組織機構去完成這項工作，行業(yè)協(xié)會正是一個不錯的選擇。同樣，對市場的監(jiān)管和協(xié)調也需要這樣一個角色，只有在立法上顯現(xiàn)行業(yè)協(xié)會的重要地位、各種職能并賦予其相當?shù)男姓幜P權的話，一定會令房地產中介這個行業(yè)騰飛。
①《出售香港住宅物業(yè)用的地產代理協(xié)議》
② 陸克華、倪吉信編著：《美國房地產經紀人管理考察報告》，20xx年12期《中國房地產估價師》月刊