房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價原則講義

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一、內(nèi)容提要
    1、合法原則;2、高佳使用原則;3、替代原則;4、估價時點原則;5、公平原則。
    二、考試要求
    1、熟悉房地產(chǎn)估價原則的含義和重要性;2、掌握合法原則、高佳使用原則、替代原則、估價時點原則、公平原則的含義和內(nèi)容。
    三、內(nèi)容輔導
    第三章 房地產(chǎn)估價原則
     人們在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中,逐漸認識了房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律,在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的、在估價活動中應(yīng)當遵循的法則或標準。這些法則或標準就是房地產(chǎn)估價原則。
     對房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正,這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的高原則。同時在具體估價作業(yè)中應(yīng)當遵循的原則主要有5項:(1)合法原則;(2)高佳使用原則;(3)替代原則;(4)估價時點原則;(5)公平原則。
    房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性,對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。每一位估價人員都應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價原則,以此作為估價時的指南。
    第一節(jié) 合法原則
     合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。
     房地產(chǎn)估價為什么要遵循合法原則?我們在第一章中曾指出,兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn),如果權(quán)益不同,價值可能有很大的不同。但是在估價時,估價對象的權(quán)益不是委托人或估價人員可以隨意假定的,必須有合法的依據(jù)。
     合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則,具體來說應(yīng)當做到下列幾點:
     1.在合法產(chǎn)權(quán)方面,應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)?,F(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種,房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的,可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。在合法產(chǎn)權(quán)方面具體來說包括:農(nóng)民集體所有的土地不能當做國家所有的土地來估價,行政劃撥的土地不能當做有償出讓的土地來估價,臨時用地不能當做長久用地來估價,違法占地不能當做合法占地來估價,臨時建筑不能當做永久建筑來估價,違法建筑不能當做合法建筑來估價,產(chǎn)權(quán)有爭議的房地產(chǎn)不能當做產(chǎn)權(quán)無爭議的房地產(chǎn)來估價,手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當做手續(xù)完備的房地產(chǎn)來估價,部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價,
    共有的房地產(chǎn)不能當做獨有的房地產(chǎn)來估價,等等。
    例題:現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有( )
    A、《國有土地所有證》; B、《國有土地使用證》;
    C、《集體土地所有證》; D、《集體土地使用證》。
    答案:BCD
    2.在合法使用方面,應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。例如,如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等,那么,對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值,在一定程度上反映了這一要求。
    3.在合法處分方面,應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。以抵押為例:(1)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn),就不能作為以抵押為估價目的的估價對象,或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價值。(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定:“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產(chǎn)后,應(yīng)當從拍賣所得的價款中
    繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。因此,在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時,不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。(3)《中華人民共和國擔保法》第三十五條規(guī)定:“財產(chǎn)抵押后,該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分?!彼?,再次抵押的房地產(chǎn),該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價值。
    4.在其他方面,如評估出的價格必須符合國家的價格政策。例如,評估政府定價或政府指導價的房地產(chǎn),應(yīng)遵循政府定價或政府指導價。如房改售房的價格,要符合政府有關(guān)該價格測算的要求;新建的經(jīng)濟適用住房的價格,要符合國家規(guī)定的價格構(gòu)成和對利潤率的限定;農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補償估價,要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補償?shù)姆?、行政法?guī)。
    例題:遵循房地產(chǎn)估價的合法原則,即估價機構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評估資格。(判斷)
    答案:錯誤
    第二節(jié) 高佳使用原則
     高佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的高佳使用為前提進行。
     高佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行,經(jīng)過充分合理的論證,能使估價對象的價值達到大的一種可能的使用。可見,高佳使用必須符合4個標準:(1)法律上許可,(2)技術(shù)上可能,(3)經(jīng)濟上可行,(4)價值大化。而且這些標準通常有先后次序。另外,高佳使用不是無條件的高佳使用,而是在法律(包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等)許可范圍內(nèi)的高佳使用,這也是合法原則的要求。
     房地產(chǎn)估價為什么要遵循高佳使用原則?這是因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中,每個房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力,采用高佳的使用方式,以取得大的經(jīng)濟利益。這一估價原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果。所以,在估價中不僅要遵循合法原則,而且要遵循高佳使用原則。
     高佳使用具體包括3個方面:(1)佳用途;(2)佳規(guī)模;(3)佳集約度。
     尋找高佳使用的方法,是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式,然后從下列4個方面依序篩選:
     1.法律上的許可性:對于每一種潛在的使用方式,首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的,應(yīng)被淘汰。
     2.技術(shù)上的可能性:對于法律所允許的每一種使用方式,要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn),包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達不到的,應(yīng)被淘汰。
     3.經(jīng)濟上的可行性:對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式,還要進行經(jīng)濟可行性檢驗。經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法是:針對每一種使用方式,首先估計其未來的收入和支出流量,然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示,再將這兩者進行比較。只有收入現(xiàn)
    值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性,否則應(yīng)被淘汰。
     4.價值是否大:在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中,能使估價對象的價值達到大的使用方式,才是高佳的使用方式。
     進一步來講,有三個經(jīng)濟學原理有助于把握高佳使用:(1)收益遞增遞減原理;(2)均衡原理;(3)適合原理。
     收益遞增遞減原理可以幫助我們確定佳集約度和佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系:一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系;另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。
     收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律(又稱邊際收益遞減原理),可以表述如下:假定僅有一種投入量是可變的,其他的投入量保持不變,則隨著該種可變投入量的增加,在開始時,產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的;但當這種可變投入量繼續(xù)增加
    達到某一點以后,產(chǎn)出量的增加會越來越小,即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。
     收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說,表現(xiàn)在對該宗土地的使用強度(如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模)超過一定限度后,收益開始下降。
    收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模的收益(又稱規(guī)模報酬規(guī)律),可以表述如下:假定以相同的比例來增加所有的投入量(即規(guī)模的變化),則產(chǎn)出量的變化有3種可能:一是產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例,這種情況被稱為規(guī)模的收益不變;二是產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例,這種情況被稱為規(guī)模的收益遞增;三是產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例,這種情況被稱為規(guī)模的收益遞減。在擴大規(guī)模時,一
    般是先經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞增階段,然后經(jīng)過一個規(guī)模的收益不變階段,再經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞減階段。
     均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡,來判定是否為高佳使用。它也可以幫助確定佳集約度和佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講,建筑物與土地比較,如果過大或過小,或者檔次過高或過低,則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài),該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮,從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如,某宗土地上有建筑物,但該建筑物不是在高佳使用狀態(tài),如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低,則會對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙,在對該宗土地進行估價時就需要做減價修正。這種情況在現(xiàn)實中經(jīng)常遇到,如在舊城區(qū)有一塊空地,另有一塊有建筑物的土地,這兩塊土地的位置相當,而有建筑物的土地上的建筑物已破舊,此時對于購買者來說,空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為購買者購得該有建筑物的土地后,還需花代價拆除建筑物,從而該建筑物的存在,不僅增加不了土地的價值,還降低了土地的價值。
     另一種相反的情況是,建筑物的設(shè)計、施工和設(shè)備都非常先進、良好,但坐落的土地位置較差,不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮,雖然該類建筑物的重置價格較高,但該建筑物的價值卻低于此重置價格。
    均衡原理的有關(guān)情況可總結(jié)于圖3一l(a)、(b)、(c)、(d)。
    圖3—1(a)是一塊空地。圖3一l(b)是圖3—1(a)中的空地上有一與其組合為高佳使用的建筑物。圖3—1(c)是圖3—1(a)中的空地上有一陳舊過時、需要拆除的建筑物。圖3—1(d)是圖3—1(a)中的空地上有一過大規(guī)?;蜻^高檔次的建筑物。假設(shè)圖3—1(a)中的空地價值為VL,圖3—1(b)中的建筑物的重置價格為VB,則圖3—1(b)中的房地價值為VL+VB,圖3—1(c)中的房地價值為VL減去建筑物的拆遷費用加上建筑物的殘值,圖3—1(d)中的建筑物的實際價值要低于其重置價格VB。
    適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào),來判定是否為高佳使用。它可以幫助我們確定佳用途。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理,即當房地產(chǎn)與外部環(huán)境為協(xié)調(diào),同時內(nèi)部構(gòu)成要素為適當?shù)慕M合時,便為高佳使用。
     高佳使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下,各種可能的使用方式中,能夠獲得大收益的使用方式的估價結(jié)果。例如,某宗房地產(chǎn),城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途,也可用作居住用途,如果用作商業(yè)用途能夠取得大收益,則估價應(yīng)以商業(yè)用途為前提;反之,應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當估價對象已做了某種使用,則在估價時應(yīng)根據(jù)高佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇,并應(yīng)在估價報告中予以說明:
     1.保持現(xiàn)狀前提。認為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為有利時,應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價?,F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是:現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。
     2.裝修改造前提。認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為有利時,應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進行裝修改造的條件是:預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝修改造費用。
     3.轉(zhuǎn)換用途前提。認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用為有利時,應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進行估價。轉(zhuǎn)換用途的條件是:預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。
     4.重新利用前提。認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用為有利時,應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進行估價。
    5.上述情形的某種組合。常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。
    例題:收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )
    第三節(jié) 替代原則
     替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi),并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系,價格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。
     根據(jù)經(jīng)濟學原理,在同一市場上,相同的商品,具有相同的價值。房地產(chǎn)價格也符合這一規(guī)律,只是由于房地產(chǎn)的獨一無二性,使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有,但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn),其價格是相近的。在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中,任何理性的買者和賣者,都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進行比較,任何買者不會接受比市場上的正常價格過高的價格成交,任何賣者不會接受比市場上的正常價格過低的價格成交,終是類似的 房地產(chǎn),價格相互牽掣,相互接近。
     替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價,指明了下列2點:
     1.如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價格,則可以依據(jù)替代原則,由這些相近效用的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。在通常情況下,由于估價人員很難找到各種條件完全相同、可供直接比較的房地產(chǎn)的價格作依據(jù),因此,實際上是尋找一些與估價對象具有一定替代性的房地產(chǎn)作為參照物來進行估價,然后根據(jù)其間的差別對價格做適當?shù)恼{(diào)整修正。
     2.不能孤立地思考估價對象的價格,要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。特別是作為同一個估價機構(gòu),在同一個城市、同一估價目的、同一時期,對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應(yīng)有一個合理的價格差,尤其是好的房地產(chǎn)的價格不能低于差的房地產(chǎn)的價格。
    A、房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡;
    B、佳集約度和佳規(guī)模;
    C、佳用途;
    D、房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)。
    答案:B
    第四節(jié) 估價時點原則
     估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。
     影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的,房地產(chǎn)市場是不斷變化的,房地產(chǎn)價格自然也是不斷變化的。在不同的時間,同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格(實際上,房地產(chǎn)本身也是隨著時間而變化的,如建筑物變得陳舊過時)。因此,房地產(chǎn)價格具有很強的時間性,每一個價格都對應(yīng)著一個時間。如果沒有了對應(yīng)的時間,價格也就失去了意義。但是,估價不是求取估價對象在所有時間上的價格,這既無必要,也不大可能。估價通常僅是求取估價對象在某個特定時間上的價格,而且這個特定時間不是估價人員可以隨意假定的,必須依據(jù)估價目的來確定,這個特定時間就是估價時點。
     確立估價時點原則的意義在于:估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間點,例如,運用比較法評估房地產(chǎn)的價格時,如果選用的可比實例的成交日期與估價時點不同(通常都是這種情 況),就需要把可比實例的成交價格調(diào)整到估價時點上,如此,可比實例的成交價格才能作為估價對象的價格。
     在實際估價中,通常將“估價作業(yè)期”(估價的起止年月日,即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日)或估價人員實地查勘估價對象期間的某個日期定為估價時點,但估價時點并非總是在此期間,也可因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價時點。因此,在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系。
    不同估價目的的房地產(chǎn)估價,其估價時點與估價所依據(jù)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系見圖3—2或表3—1。
    對圖3—2或表3—1中的各種情形舉例說明如下:
     1.估價時點為過去的情形,多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中,特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復核估價。例如,某市某大廈強制拍賣的拍賣底價評估結(jié)果爭議一案,原產(chǎn)權(quán)人對估價機構(gòu)的估價結(jié)果有異議,引發(fā)了對該估價結(jié)果究竟是否合理的爭論。此時衡量該估價結(jié)果是否合理,要回到原估價時點(原估價時點是1996年3月11日),相應(yīng)地,估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用地性質(zhì)、建筑物狀況以及房地產(chǎn)市場狀況等,也都要以原估價時點1996年3月11
    日時的狀況為準。否則的話,就無法檢驗該估價結(jié)果是否合理。而且任何其他估價項目的估價結(jié)果在事后來看也都可能是錯誤的,事實上可能并沒有錯誤,只是過去的估價結(jié)果不適合現(xiàn)在的情況,因為估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化。
     2.估價時點為現(xiàn)在,估價對象為歷史狀況下的情形,多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。例如,建筑物被火災(zāi)燒毀后,確定其損失程度和損失價值,要根據(jù)其過去的狀況(現(xiàn)在已不存在了)和損毀后的狀況的對比來評估。
     3.估價時點為現(xiàn)在,估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形,是估價中常見、大量的,包括在建工程估價。
     4.估價時點為現(xiàn)在,估價對象為未來狀況下的情形,如評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價格。
     5.估價時點為未來的情形,多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中,特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。在假設(shè)開發(fā)法中,預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情況。
    現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn),可能同時存在著下列3種估價:(1)估價時點為現(xiàn)在,估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價,即該在建工程在現(xiàn)在這個樣子的價值是多少;(2)估價時點為現(xiàn)在,估價對象為未來狀況下的估價,如該在建工程經(jīng)過一段時間后將建成,而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價值是多少;(3)估價時點為未來,估價對象為未來狀況下的估價,如該在建工程經(jīng)過一段時間后將建成,且在建成時的價值是多少。