作為曾經(jīng)的建設(shè)部科技司司長(zhǎng)和現(xiàn)任的工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)，聶梅生一直是地產(chǎn)界比較敢言、直言的代表性人物。在2007年的房地產(chǎn)奇跡已經(jīng)過(guò)去，新的格局尚不明朗之時(shí)，聶梅生反思2007年，指出，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)形勢(shì)的判斷需要理性。2007年的故事不會(huì)重復(fù)，因此，地產(chǎn)企業(yè)要謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：很多人認(rèn)為，萬(wàn)科降價(jià)是為了清理門(mén)戶，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)形成一定程度壟斷，你怎么看？
聶梅生：客觀上集中化可能會(huì)加強(qiáng)，壟斷還不至于。不要忘了，正是2007年的炒作壟斷最多。那時(shí)候，很多企業(yè)在股市上裝錢(qián)圈地，推動(dòng)股市和土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。高價(jià)拿地，再去股市融資，大力擴(kuò)張?，F(xiàn)在來(lái)看，他們的判斷失誤，幻想太多。大量圈地造成這些企業(yè)占用大量資金。現(xiàn)在怎么辦？開(kāi)發(fā)這些土地還需要更多的投入，不按期開(kāi)發(fā)政府又要收回。2008年的地價(jià)趨于平穩(wěn)，高價(jià)土地成了燙手的山芋。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：為什么會(huì)判斷失誤？可不可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)的集體判斷失誤？
聶梅生：2007年可以說(shuō)是房地產(chǎn)的奇跡，2008年不會(huì)再重復(fù)了。去年的形勢(shì)確實(shí)誰(shuí)都看不懂。第一和第四季度反差這么大，二、三季度形勢(shì)又那么好，不容易看明白。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：那你怎么看待萬(wàn)科降價(jià)事件？
聶梅生：我個(gè)人認(rèn)為，我現(xiàn)在想明白了。萬(wàn)科提出的拐點(diǎn)論其實(shí)就是萬(wàn)科的拐點(diǎn)。萬(wàn)科在進(jìn)行拐點(diǎn)式調(diào)整，需要放在大背景下來(lái)說(shuō)明。你還記得去年9、10月份，萬(wàn)科提出過(guò)2010年實(shí)現(xiàn)“1000億計(jì)劃”吧？能不能實(shí)現(xiàn)？如果不出現(xiàn)奇跡，應(yīng)該很有難度吧。至少資金環(huán)境與以往不一樣了吧。萬(wàn)科去年大量買(mǎi)地，大量投入，如今要加快資金周轉(zhuǎn)，這是企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：都說(shuō)開(kāi)發(fā)商資金困難，情況是不是這樣？
聶梅生：今年一季度是開(kāi)發(fā)商對(duì)人民幣最饑渴的時(shí)期。貸款利率、額度、規(guī)模的時(shí)間表限制都對(duì)開(kāi)發(fā)商很不利。確實(shí)有很多企業(yè)到處想辦法融資，通過(guò)股權(quán)融資。但是也沒(méi)什么買(mǎi)家，除非能多讓利。大開(kāi)發(fā)商一樣也困難，他們?nèi)ツ陹甑腻X(qián)大多數(shù)投入于買(mǎi)地和擴(kuò)大規(guī)模了。今年大家都在數(shù)自己口袋里有多少錢(qián)，想大筆掙錢(qián)的人少了。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)怎么運(yùn)行，你是否有判斷了？
聶梅生：局面取決于買(mǎi)方，以前一直是賣(mài)方市場(chǎng)，現(xiàn)在買(mǎi)方市場(chǎng)也形成了。如果需求確實(shí)萎縮了，那么房?jī)r(jià)肯定會(huì)下降?，F(xiàn)在的情況是，買(mǎi)方在觀望，賣(mài)方也在扛著，所以交易量會(huì)下降。不過(guò)，我認(rèn)為，宏觀上看供需關(guān)系的主要指標(biāo)并沒(méi)有變化，人口、城市化等數(shù)據(jù)沒(méi)有變化。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：那么房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)嗎？
聶梅生：還是要等等，再觀察一下二季度情況比較好。影響房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的因素很多。通貨膨脹如果繼續(xù)下去，同時(shí)利息又不調(diào)高，負(fù)利率會(huì)導(dǎo)致儲(chǔ)蓄搬家，房?jī)r(jià)上揚(yáng)也很難說(shuō)。我們的研究發(fā)現(xiàn)，負(fù)利率總是和高房?jī)r(jià)有關(guān)聯(lián)。另外，其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)拖累中國(guó)，也很難講。如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題，就不好說(shuō)了?？偟恼f(shuō)來(lái)，房?jī)r(jià)大漲我看不出來(lái)，但是房?jī)r(jià)下跌的可能性可也不是空穴來(lái)風(fēng)。沒(méi)有特殊情況的話，房?jī)r(jià)應(yīng)該保持穩(wěn)定。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)怎么調(diào)整呢？大型企業(yè)是不是更好過(guò)一些？
聶梅生：生存下去未必非要圈錢(qián)圈地。越是低迷的時(shí)候，越容易出新意。新的市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)，也可能出現(xiàn)草根英雄。今年，我在訪美期間，很多人跟我說(shuō)，“你們?yōu)槭裁床会槍?duì)我們這些要?dú)w國(guó)的老人設(shè)計(jì)房產(chǎn)項(xiàng)目呢？”我們現(xiàn)在發(fā)展的是養(yǎng)老院式房產(chǎn)，其實(shí)這些老人財(cái)力比較足，他們也同樣需要旅游房產(chǎn)、度假房產(chǎn)。房地產(chǎn)壟斷不太容易出現(xiàn)，房地產(chǎn)和彩電、冰箱行業(yè)不一樣，而且壟斷需要快速擴(kuò)張，如今是難了。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：很多人認(rèn)為，萬(wàn)科降價(jià)是為了清理門(mén)戶，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)形成一定程度壟斷，你怎么看？
聶梅生：客觀上集中化可能會(huì)加強(qiáng)，壟斷還不至于。不要忘了，正是2007年的炒作壟斷最多。那時(shí)候，很多企業(yè)在股市上裝錢(qián)圈地，推動(dòng)股市和土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。高價(jià)拿地，再去股市融資，大力擴(kuò)張?，F(xiàn)在來(lái)看，他們的判斷失誤，幻想太多。大量圈地造成這些企業(yè)占用大量資金。現(xiàn)在怎么辦？開(kāi)發(fā)這些土地還需要更多的投入，不按期開(kāi)發(fā)政府又要收回。2008年的地價(jià)趨于平穩(wěn)，高價(jià)土地成了燙手的山芋。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：為什么會(huì)判斷失誤？可不可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)的集體判斷失誤？
聶梅生：2007年可以說(shuō)是房地產(chǎn)的奇跡，2008年不會(huì)再重復(fù)了。去年的形勢(shì)確實(shí)誰(shuí)都看不懂。第一和第四季度反差這么大，二、三季度形勢(shì)又那么好，不容易看明白。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：那你怎么看待萬(wàn)科降價(jià)事件？
聶梅生：我個(gè)人認(rèn)為，我現(xiàn)在想明白了。萬(wàn)科提出的拐點(diǎn)論其實(shí)就是萬(wàn)科的拐點(diǎn)。萬(wàn)科在進(jìn)行拐點(diǎn)式調(diào)整，需要放在大背景下來(lái)說(shuō)明。你還記得去年9、10月份，萬(wàn)科提出過(guò)2010年實(shí)現(xiàn)“1000億計(jì)劃”吧？能不能實(shí)現(xiàn)？如果不出現(xiàn)奇跡，應(yīng)該很有難度吧。至少資金環(huán)境與以往不一樣了吧。萬(wàn)科去年大量買(mǎi)地，大量投入，如今要加快資金周轉(zhuǎn)，這是企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：都說(shuō)開(kāi)發(fā)商資金困難，情況是不是這樣？
聶梅生：今年一季度是開(kāi)發(fā)商對(duì)人民幣最饑渴的時(shí)期。貸款利率、額度、規(guī)模的時(shí)間表限制都對(duì)開(kāi)發(fā)商很不利。確實(shí)有很多企業(yè)到處想辦法融資，通過(guò)股權(quán)融資。但是也沒(méi)什么買(mǎi)家，除非能多讓利。大開(kāi)發(fā)商一樣也困難，他們?nèi)ツ陹甑腻X(qián)大多數(shù)投入于買(mǎi)地和擴(kuò)大規(guī)模了。今年大家都在數(shù)自己口袋里有多少錢(qián)，想大筆掙錢(qián)的人少了。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)怎么運(yùn)行，你是否有判斷了？
聶梅生：局面取決于買(mǎi)方，以前一直是賣(mài)方市場(chǎng)，現(xiàn)在買(mǎi)方市場(chǎng)也形成了。如果需求確實(shí)萎縮了，那么房?jī)r(jià)肯定會(huì)下降?，F(xiàn)在的情況是，買(mǎi)方在觀望，賣(mài)方也在扛著，所以交易量會(huì)下降。不過(guò)，我認(rèn)為，宏觀上看供需關(guān)系的主要指標(biāo)并沒(méi)有變化，人口、城市化等數(shù)據(jù)沒(méi)有變化。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：那么房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)嗎？
聶梅生：還是要等等，再觀察一下二季度情況比較好。影響房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的因素很多。通貨膨脹如果繼續(xù)下去，同時(shí)利息又不調(diào)高，負(fù)利率會(huì)導(dǎo)致儲(chǔ)蓄搬家，房?jī)r(jià)上揚(yáng)也很難說(shuō)。我們的研究發(fā)現(xiàn)，負(fù)利率總是和高房?jī)r(jià)有關(guān)聯(lián)。另外，其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)拖累中國(guó)，也很難講。如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題，就不好說(shuō)了?？偟恼f(shuō)來(lái)，房?jī)r(jià)大漲我看不出來(lái)，但是房?jī)r(jià)下跌的可能性可也不是空穴來(lái)風(fēng)。沒(méi)有特殊情況的話，房?jī)r(jià)應(yīng)該保持穩(wěn)定。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)怎么調(diào)整呢？大型企業(yè)是不是更好過(guò)一些？
聶梅生：生存下去未必非要圈錢(qián)圈地。越是低迷的時(shí)候，越容易出新意。新的市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)，也可能出現(xiàn)草根英雄。今年，我在訪美期間，很多人跟我說(shuō)，“你們?yōu)槭裁床会槍?duì)我們這些要?dú)w國(guó)的老人設(shè)計(jì)房產(chǎn)項(xiàng)目呢？”我們現(xiàn)在發(fā)展的是養(yǎng)老院式房產(chǎn)，其實(shí)這些老人財(cái)力比較足，他們也同樣需要旅游房產(chǎn)、度假房產(chǎn)。房地產(chǎn)壟斷不太容易出現(xiàn)，房地產(chǎn)和彩電、冰箱行業(yè)不一樣，而且壟斷需要快速擴(kuò)張，如今是難了。