三、不動產(chǎn)先買權(quán)的競合問題
權(quán)利的競合，是“數(shù)個權(quán)利存于同一標的，依其行使，可生同一結(jié)果者?！保ㄠ嵱癫ㄖ骸睹穹倓t》，臺灣三民書局1993年版，第53頁）司法實踐中，不動產(chǎn)先買權(quán)亦會發(fā)生競合的情形。這時如何確定它們的效力先后，是一個無法避開的現(xiàn)實問題。
在臺灣地區(qū)，根據(jù)土地法第34條和第104條的規(guī)定， 土地的共有人出賣其應(yīng)有部分時，即可能發(fā)生其他共有人優(yōu)先承購權(quán)與基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）優(yōu)先購買權(quán)競合的問題。依“法院”最近見解，以后者較為優(yōu)先。理由有：（一）基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）的優(yōu)先購買權(quán)具有準物權(quán)的效力，共有人的優(yōu)先承購權(quán)僅有債權(quán)的效力，前者的效力較后者強大。（二）現(xiàn)行土地政策之避免土地畸零及所有權(quán)分散等，系對農(nóng)地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即無保護基地共有人，使其優(yōu)先承購其他共有人應(yīng)有部分的必要，故應(yīng)認為土地法第104條的優(yōu)先購買權(quán)較共有人的優(yōu)先承購權(quán)優(yōu)先， 方合立法本旨。（王澤鑒著：《民法學說與判例研究》（第三冊），臺灣三民書局1993年版，第323頁）。 但這種處理辦法所產(chǎn)生的法律狀態(tài)是否盡屬妥適，符合“以盡地利”的原則，有學者提出了質(zhì)疑。因為共有人優(yōu)先承購權(quán)的立法目的，旨在防止土地的細分，并兼及消除共有關(guān)系，而使盡地利。“為貫徹土地法創(chuàng)設(shè)共有人優(yōu)先承購權(quán)之立法目的，應(yīng)使其具有物權(quán)的效力始稱允當。至共有人優(yōu)先承購權(quán)與基地承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合之情形，究應(yīng)以何者較為優(yōu)先，須衡量當事人利益及土地利用關(guān)系，慎重決定之?！保ǖ?25頁）。
在我國，當共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)發(fā)生競合時，實務(wù)界認為前者優(yōu)先，人民法院《意見》（修改稿）第133 條擬定：“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，按份共有人優(yōu)先。屬于一個整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，原共有人優(yōu)先?！保ā兑庖姟罚ㄐ薷母澹┥形凑筋C布生效，目前具有法律效力的仍為《意見》試行）。在股東轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額時，依照法律規(guī)定，由于事先必須取得其他股東或者合伙人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效，所以當其他股東或者合伙人與承租人分別主張先買權(quán)的，其他股東或者合伙人優(yōu)先。其理論依據(jù)不是上述臺灣地區(qū)先買權(quán)的物權(quán)或者債權(quán)的效力，而是先買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)雖然都是先買權(quán)，但兩者產(chǎn)生的基礎(chǔ)不同。共有人的先買權(quán)是基于共有這一物權(quán)產(chǎn)生的，而承租人的先買權(quán)則是基于租賃合同這一債權(quán)產(chǎn)生的。由于物權(quán)本身的特殊性，物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)，基于物權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利優(yōu)先于基于債權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利。當兩個先買權(quán)競合時，當然是基于物權(quán)產(chǎn)生的共有人的先買權(quán)優(yōu)先。我認為，所有權(quán)關(guān)系為恒久關(guān)系，租賃的設(shè)定多受有期間的限制，為簡化土地上的物權(quán)關(guān)系，發(fā)揮土地的用益價值，在立法上應(yīng)明確規(guī)定共有人享有較優(yōu)先的優(yōu)先承購權(quán)。
四、不動產(chǎn)先買權(quán)在拍賣時的行使問題
拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給應(yīng)價者的買賣方式。在拍賣不動產(chǎn)時，先買權(quán)是否可以行使，民法理論界有兩種不同的觀點。肯定說主張在拍賣不動產(chǎn)時，應(yīng)當允許行使先買權(quán)，這樣有利于出賣人和先買權(quán)人的利益。否定說認為，在強制拍賣不動產(chǎn)時，不能行使先買權(quán)。因為在強制拍賣不動產(chǎn)的情形下，如果可以行使先買權(quán)，應(yīng)買人勢必銳減，賣價難免偏低，不利于債權(quán)人和債務(wù)人，極易造成偏袒先買權(quán)人的結(jié)果。特別是在實務(wù)上，債務(wù)人為防止其不動產(chǎn)因強制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)，主張先買權(quán)。就法定的先買權(quán)而言，為貫徹國家土地政策，或有擴張其適用范圍的必要，但在約定的先買權(quán)上，似應(yīng)采用限制解釋。實踐中，許多國家和地區(qū)作法不一。德國民法持否定說，第512 條規(guī)定：“以強制執(zhí)行方式或破產(chǎn)管理人所為之出賣，不得行使先買權(quán)?！迸_灣地區(qū)“法院”持肯定說，1960年臺抗字第83號認為：“強制執(zhí)行法上之拍賣，應(yīng)解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人而以拍賣機關(guān)代替?zhèn)鶆?wù)人，立于出賣人之地位，故出賣人于出賣時應(yīng)踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規(guī)定，應(yīng)將買賣條件以書面通知優(yōu)先承買權(quán)之承租人，使其表示意愿等等，固無妨由拍賣機關(guān)為之踐行，但此究非強制執(zhí)行法第十二條所謂執(zhí)行時應(yīng)遵守之程序，縱令執(zhí)行法院未經(jīng)踐行或踐行不當，足以影響于承租人之權(quán)益，該承租人亦只能以訴請求救濟，要不能引用該條規(guī)定為聲請或聲明異議?！保ㄍ鯘设b著：《民法學說與判例研究》（第一冊），臺灣三民書局1993年版，第523頁） 三、不動產(chǎn)先買權(quán)的競合問題
權(quán)利的競合，是“數(shù)個權(quán)利存于同一標的，依其行使，可生同一結(jié)果者。”（鄭玉波著：《民法總則》，臺灣三民書局1993年版，第53頁）司法實踐中，不動產(chǎn)先買權(quán)亦會發(fā)生競合的情形。這時如何確定它們的效力先后，是一個無法避開的現(xiàn)實問題。
在臺灣地區(qū)，根據(jù)土地法第34條和第104條的規(guī)定， 土地的共有人出賣其應(yīng)有部分時，即可能發(fā)生其他共有人優(yōu)先承購權(quán)與基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）優(yōu)先購買權(quán)競合的問題。依“法院”最近見解，以后者較為優(yōu)先。理由有：（一）基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）的優(yōu)先購買權(quán)具有準物權(quán)的效力，共有人的優(yōu)先承購權(quán)僅有債權(quán)的效力，前者的效力較后者強大。（二）現(xiàn)行土地政策之避免土地畸零及所有權(quán)分散等，系對農(nóng)地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即無保護基地共有人，使其優(yōu)先承購其他共有人應(yīng)有部分的必要，故應(yīng)認為土地法第104條的優(yōu)先購買權(quán)較共有人的優(yōu)先承購權(quán)優(yōu)先， 方合立法本旨。（王澤鑒著：《民法學說與判例研究》（第三冊），臺灣三民書局1993年版，第323頁）。 但這種處理辦法所產(chǎn)生的法律狀態(tài)是否盡屬妥適，符合“以盡地利”的原則，有學者提出了質(zhì)疑。因為共有人優(yōu)先承購權(quán)的立法目的，旨在防止土地的細分，并兼及消除共有關(guān)系，而使盡地利。“為貫徹土地法創(chuàng)設(shè)共有人優(yōu)先承購權(quán)之立法目的，應(yīng)使其具有物權(quán)的效力始稱允當。至共有人優(yōu)先承購權(quán)與基地承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合之情形，究應(yīng)以何者較為優(yōu)先，須衡量當事人利益及土地利用關(guān)系，慎重決定之?！保ǖ?25頁）。
在我國，當共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)發(fā)生競合時，實務(wù)界認為前者優(yōu)先，人民法院《意見》（修改稿）第133 條擬定：“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，按份共有人優(yōu)先。屬于一個整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，原共有人優(yōu)先?！保ā兑庖姟罚ㄐ薷母澹┥形凑筋C布生效，目前具有法律效力的仍為《意見》試行）。在股東轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額時，依照法律規(guī)定，由于事先必須取得其他股東或者合伙人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效，所以當其他股東或者合伙人與承租人分別主張先買權(quán)的，其他股東或者合伙人優(yōu)先。其理論依據(jù)不是上述臺灣地區(qū)先買權(quán)的物權(quán)或者債權(quán)的效力，而是先買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)雖然都是先買權(quán)，但兩者產(chǎn)生的基礎(chǔ)不同。共有人的先買權(quán)是基于共有這一物權(quán)產(chǎn)生的，而承租人的先買權(quán)則是基于租賃合同這一債權(quán)產(chǎn)生的。由于物權(quán)本身的特殊性，物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)，基于物權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利優(yōu)先于基于債權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利。當兩個先買權(quán)競合時，當然是基于物權(quán)產(chǎn)生的共有人的先買權(quán)優(yōu)先。我認為，所有權(quán)關(guān)系為恒久關(guān)系，租賃的設(shè)定多受有期間的限制，為簡化土地上的物權(quán)關(guān)系，發(fā)揮土地的用益價值，在立法上應(yīng)明確規(guī)定共有人享有較優(yōu)先的優(yōu)先承購權(quán)。
四、不動產(chǎn)先買權(quán)在拍賣時的行使問題
拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給應(yīng)價者的買賣方式。在拍賣不動產(chǎn)時，先買權(quán)是否可以行使，民法理論界有兩種不同的觀點。肯定說主張在拍賣不動產(chǎn)時，應(yīng)當允許行使先買權(quán)，這樣有利于出賣人和先買權(quán)人的利益。否定說認為，在強制拍賣不動產(chǎn)時，不能行使先買權(quán)。因為在強制拍賣不動產(chǎn)的情形下，如果可以行使先買權(quán)，應(yīng)買人勢必銳減，賣價難免偏低，不利于債權(quán)人和債務(wù)人，極易造成偏袒先買權(quán)人的結(jié)果。特別是在實務(wù)上，債務(wù)人為防止其不動產(chǎn)因強制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)，主張先買權(quán)。就法定的先買權(quán)而言，為貫徹國家土地政策，或有擴張其適用范圍的必要，但在約定的先買權(quán)上，似應(yīng)采用限制解釋。實踐中，許多國家和地區(qū)作法不一。德國民法持否定說，第512 條規(guī)定：“以強制執(zhí)行方式或破產(chǎn)管理人所為之出賣，不得行使先買權(quán)?！迸_灣地區(qū)“法院”持肯定說，1960年臺抗字第83號認為：“強制執(zhí)行法上之拍賣，應(yīng)解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人而以拍賣機關(guān)代替?zhèn)鶆?wù)人，立于出賣人之地位，故出賣人于出賣時應(yīng)踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規(guī)定，應(yīng)將買賣條件以書面通知優(yōu)先承買權(quán)之承租人，使其表示意愿等等，固無妨由拍賣機關(guān)為之踐行，但此究非強制執(zhí)行法第十二條所謂執(zhí)行時應(yīng)遵守之程序，縱令執(zhí)行法院未經(jīng)踐行或踐行不當，足以影響于承租人之權(quán)益，該承租人亦只能以訴請求救濟，要不能引用該條規(guī)定為聲請或聲明異議。”（王澤鑒著：《民法學說與判例研究》（第一冊），臺灣三民書局1993年版，第523頁）
權(quán)利的競合，是“數(shù)個權(quán)利存于同一標的，依其行使，可生同一結(jié)果者?！保ㄠ嵱癫ㄖ骸睹穹倓t》，臺灣三民書局1993年版，第53頁）司法實踐中，不動產(chǎn)先買權(quán)亦會發(fā)生競合的情形。這時如何確定它們的效力先后，是一個無法避開的現(xiàn)實問題。
在臺灣地區(qū)，根據(jù)土地法第34條和第104條的規(guī)定， 土地的共有人出賣其應(yīng)有部分時，即可能發(fā)生其他共有人優(yōu)先承購權(quán)與基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）優(yōu)先購買權(quán)競合的問題。依“法院”最近見解，以后者較為優(yōu)先。理由有：（一）基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）的優(yōu)先購買權(quán)具有準物權(quán)的效力，共有人的優(yōu)先承購權(quán)僅有債權(quán)的效力，前者的效力較后者強大。（二）現(xiàn)行土地政策之避免土地畸零及所有權(quán)分散等，系對農(nóng)地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即無保護基地共有人，使其優(yōu)先承購其他共有人應(yīng)有部分的必要，故應(yīng)認為土地法第104條的優(yōu)先購買權(quán)較共有人的優(yōu)先承購權(quán)優(yōu)先， 方合立法本旨。（王澤鑒著：《民法學說與判例研究》（第三冊），臺灣三民書局1993年版，第323頁）。 但這種處理辦法所產(chǎn)生的法律狀態(tài)是否盡屬妥適，符合“以盡地利”的原則，有學者提出了質(zhì)疑。因為共有人優(yōu)先承購權(quán)的立法目的，旨在防止土地的細分，并兼及消除共有關(guān)系，而使盡地利。“為貫徹土地法創(chuàng)設(shè)共有人優(yōu)先承購權(quán)之立法目的，應(yīng)使其具有物權(quán)的效力始稱允當。至共有人優(yōu)先承購權(quán)與基地承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合之情形，究應(yīng)以何者較為優(yōu)先，須衡量當事人利益及土地利用關(guān)系，慎重決定之?！保ǖ?25頁）。
在我國，當共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)發(fā)生競合時，實務(wù)界認為前者優(yōu)先，人民法院《意見》（修改稿）第133 條擬定：“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，按份共有人優(yōu)先。屬于一個整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，原共有人優(yōu)先?！保ā兑庖姟罚ㄐ薷母澹┥形凑筋C布生效，目前具有法律效力的仍為《意見》試行）。在股東轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額時，依照法律規(guī)定，由于事先必須取得其他股東或者合伙人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效，所以當其他股東或者合伙人與承租人分別主張先買權(quán)的，其他股東或者合伙人優(yōu)先。其理論依據(jù)不是上述臺灣地區(qū)先買權(quán)的物權(quán)或者債權(quán)的效力，而是先買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)雖然都是先買權(quán)，但兩者產(chǎn)生的基礎(chǔ)不同。共有人的先買權(quán)是基于共有這一物權(quán)產(chǎn)生的，而承租人的先買權(quán)則是基于租賃合同這一債權(quán)產(chǎn)生的。由于物權(quán)本身的特殊性，物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)，基于物權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利優(yōu)先于基于債權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利。當兩個先買權(quán)競合時，當然是基于物權(quán)產(chǎn)生的共有人的先買權(quán)優(yōu)先。我認為，所有權(quán)關(guān)系為恒久關(guān)系，租賃的設(shè)定多受有期間的限制，為簡化土地上的物權(quán)關(guān)系，發(fā)揮土地的用益價值，在立法上應(yīng)明確規(guī)定共有人享有較優(yōu)先的優(yōu)先承購權(quán)。
四、不動產(chǎn)先買權(quán)在拍賣時的行使問題
拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給應(yīng)價者的買賣方式。在拍賣不動產(chǎn)時，先買權(quán)是否可以行使，民法理論界有兩種不同的觀點。肯定說主張在拍賣不動產(chǎn)時，應(yīng)當允許行使先買權(quán)，這樣有利于出賣人和先買權(quán)人的利益。否定說認為，在強制拍賣不動產(chǎn)時，不能行使先買權(quán)。因為在強制拍賣不動產(chǎn)的情形下，如果可以行使先買權(quán)，應(yīng)買人勢必銳減，賣價難免偏低，不利于債權(quán)人和債務(wù)人，極易造成偏袒先買權(quán)人的結(jié)果。特別是在實務(wù)上，債務(wù)人為防止其不動產(chǎn)因強制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)，主張先買權(quán)。就法定的先買權(quán)而言，為貫徹國家土地政策，或有擴張其適用范圍的必要，但在約定的先買權(quán)上，似應(yīng)采用限制解釋。實踐中，許多國家和地區(qū)作法不一。德國民法持否定說，第512 條規(guī)定：“以強制執(zhí)行方式或破產(chǎn)管理人所為之出賣，不得行使先買權(quán)?！迸_灣地區(qū)“法院”持肯定說，1960年臺抗字第83號認為：“強制執(zhí)行法上之拍賣，應(yīng)解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人而以拍賣機關(guān)代替?zhèn)鶆?wù)人，立于出賣人之地位，故出賣人于出賣時應(yīng)踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規(guī)定，應(yīng)將買賣條件以書面通知優(yōu)先承買權(quán)之承租人，使其表示意愿等等，固無妨由拍賣機關(guān)為之踐行，但此究非強制執(zhí)行法第十二條所謂執(zhí)行時應(yīng)遵守之程序，縱令執(zhí)行法院未經(jīng)踐行或踐行不當，足以影響于承租人之權(quán)益，該承租人亦只能以訴請求救濟，要不能引用該條規(guī)定為聲請或聲明異議?！保ㄍ鯘设b著：《民法學說與判例研究》（第一冊），臺灣三民書局1993年版，第523頁） 三、不動產(chǎn)先買權(quán)的競合問題
權(quán)利的競合，是“數(shù)個權(quán)利存于同一標的，依其行使，可生同一結(jié)果者。”（鄭玉波著：《民法總則》，臺灣三民書局1993年版，第53頁）司法實踐中，不動產(chǎn)先買權(quán)亦會發(fā)生競合的情形。這時如何確定它們的效力先后，是一個無法避開的現(xiàn)實問題。
在臺灣地區(qū)，根據(jù)土地法第34條和第104條的規(guī)定， 土地的共有人出賣其應(yīng)有部分時，即可能發(fā)生其他共有人優(yōu)先承購權(quán)與基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）優(yōu)先購買權(quán)競合的問題。依“法院”最近見解，以后者較為優(yōu)先。理由有：（一）基地承租人（或者地上權(quán)人、典權(quán)人）的優(yōu)先購買權(quán)具有準物權(quán)的效力，共有人的優(yōu)先承購權(quán)僅有債權(quán)的效力，前者的效力較后者強大。（二）現(xiàn)行土地政策之避免土地畸零及所有權(quán)分散等，系對農(nóng)地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即無保護基地共有人，使其優(yōu)先承購其他共有人應(yīng)有部分的必要，故應(yīng)認為土地法第104條的優(yōu)先購買權(quán)較共有人的優(yōu)先承購權(quán)優(yōu)先， 方合立法本旨。（王澤鑒著：《民法學說與判例研究》（第三冊），臺灣三民書局1993年版，第323頁）。 但這種處理辦法所產(chǎn)生的法律狀態(tài)是否盡屬妥適，符合“以盡地利”的原則，有學者提出了質(zhì)疑。因為共有人優(yōu)先承購權(quán)的立法目的，旨在防止土地的細分，并兼及消除共有關(guān)系，而使盡地利。“為貫徹土地法創(chuàng)設(shè)共有人優(yōu)先承購權(quán)之立法目的，應(yīng)使其具有物權(quán)的效力始稱允當。至共有人優(yōu)先承購權(quán)與基地承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合之情形，究應(yīng)以何者較為優(yōu)先，須衡量當事人利益及土地利用關(guān)系，慎重決定之?！保ǖ?25頁）。
在我國，當共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)發(fā)生競合時，實務(wù)界認為前者優(yōu)先，人民法院《意見》（修改稿）第133 條擬定：“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，按份共有人優(yōu)先。屬于一個整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，原共有人優(yōu)先?！保ā兑庖姟罚ㄐ薷母澹┥形凑筋C布生效，目前具有法律效力的仍為《意見》試行）。在股東轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額時，依照法律規(guī)定，由于事先必須取得其他股東或者合伙人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效，所以當其他股東或者合伙人與承租人分別主張先買權(quán)的，其他股東或者合伙人優(yōu)先。其理論依據(jù)不是上述臺灣地區(qū)先買權(quán)的物權(quán)或者債權(quán)的效力，而是先買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)雖然都是先買權(quán)，但兩者產(chǎn)生的基礎(chǔ)不同。共有人的先買權(quán)是基于共有這一物權(quán)產(chǎn)生的，而承租人的先買權(quán)則是基于租賃合同這一債權(quán)產(chǎn)生的。由于物權(quán)本身的特殊性，物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)，基于物權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利優(yōu)先于基于債權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利。當兩個先買權(quán)競合時，當然是基于物權(quán)產(chǎn)生的共有人的先買權(quán)優(yōu)先。我認為，所有權(quán)關(guān)系為恒久關(guān)系，租賃的設(shè)定多受有期間的限制，為簡化土地上的物權(quán)關(guān)系，發(fā)揮土地的用益價值，在立法上應(yīng)明確規(guī)定共有人享有較優(yōu)先的優(yōu)先承購權(quán)。
四、不動產(chǎn)先買權(quán)在拍賣時的行使問題
拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給應(yīng)價者的買賣方式。在拍賣不動產(chǎn)時，先買權(quán)是否可以行使，民法理論界有兩種不同的觀點。肯定說主張在拍賣不動產(chǎn)時，應(yīng)當允許行使先買權(quán)，這樣有利于出賣人和先買權(quán)人的利益。否定說認為，在強制拍賣不動產(chǎn)時，不能行使先買權(quán)。因為在強制拍賣不動產(chǎn)的情形下，如果可以行使先買權(quán)，應(yīng)買人勢必銳減，賣價難免偏低，不利于債權(quán)人和債務(wù)人，極易造成偏袒先買權(quán)人的結(jié)果。特別是在實務(wù)上，債務(wù)人為防止其不動產(chǎn)因強制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)，主張先買權(quán)。就法定的先買權(quán)而言，為貫徹國家土地政策，或有擴張其適用范圍的必要，但在約定的先買權(quán)上，似應(yīng)采用限制解釋。實踐中，許多國家和地區(qū)作法不一。德國民法持否定說，第512 條規(guī)定：“以強制執(zhí)行方式或破產(chǎn)管理人所為之出賣，不得行使先買權(quán)?！迸_灣地區(qū)“法院”持肯定說，1960年臺抗字第83號認為：“強制執(zhí)行法上之拍賣，應(yīng)解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人而以拍賣機關(guān)代替?zhèn)鶆?wù)人，立于出賣人之地位，故出賣人于出賣時應(yīng)踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規(guī)定，應(yīng)將買賣條件以書面通知優(yōu)先承買權(quán)之承租人，使其表示意愿等等，固無妨由拍賣機關(guān)為之踐行，但此究非強制執(zhí)行法第十二條所謂執(zhí)行時應(yīng)遵守之程序，縱令執(zhí)行法院未經(jīng)踐行或踐行不當，足以影響于承租人之權(quán)益，該承租人亦只能以訴請求救濟，要不能引用該條規(guī)定為聲請或聲明異議。”（王澤鑒著：《民法學說與判例研究》（第一冊），臺灣三民書局1993年版，第523頁）