2．土地登記
地籍所研究的地籍管理措施體系是土地管理的基礎(chǔ)與核心之一；所研究的地籍制度中土地登記是確定土地產(chǎn)權(quán)的法律手段。
土地登記的法律、法規(guī)依據(jù)：《憲法》、《民法通則》、1962年9月《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》、《土地管理法實(shí)施條例》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地登記辦法》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《土地權(quán)屬爭議處理暫行辦法》等。
2007年11月28日，國土資源部為規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》，制定出臺了《土地登記辦法》，自2008年2月1日起施行。
土地登記，是指將國有建設(shè)用地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。國有建設(shè)用地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。
例題1：土地登記，是指將( )、以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。
A．國有土地所有權(quán) B．國有土地使用權(quán)
C．集體土地所有權(quán) D．集體土地使用權(quán)
E．土地抵押權(quán)、地役權(quán)
答案：BCDE
解析：土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。
例題2：確定土地產(chǎn)權(quán)的法律手段是( )。（2007年試題）
A．地籍調(diào)查 B．權(quán)屬調(diào)查 C．地籍測量 D．土地登記
答案：D
解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)。地籍所研究的地籍管理措施體系是土地管理的基礎(chǔ)與核心之一；所研究的地籍制度中土地登記是確定土地產(chǎn)權(quán)的法律手段。
土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請進(jìn)行土地登記以縣級行政區(qū)為單位組織進(jìn)行。
土地登記實(shí)行屬地登記原則。申請人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報(bào)縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。跨縣級行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。在京中央國家機(jī)關(guān)使用的土地，按照《在京中央國家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
例題1：土地以宗地為單位進(jìn)行登記。( )
答案：√
解析：土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。
例題2：國土資源行政主管部門在辦理土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地抵押權(quán)和地役權(quán)登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)。( )
答案：×
解析：國土資源行政主管部門在辦理土地所有權(quán)和土地使用權(quán)登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)。土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。
例題3：集體土地登記發(fā)證由( )以上人民政府負(fù)責(zé)。（2007年試題）
A．鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) B．縣級 C．市級 D．省級
答案：B
解析：《土地登記辦法》第三條規(guī)定，土地登記實(shí)行屬地登記原則。申請人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報(bào)縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。
例題4：土地登記以( )為單位進(jìn)行。（2007年試題）
A．土地使用者 B．土地所有者 C．宗地 D．地塊
答案：C
解析：法規(guī)考核點(diǎn)?！锻恋氐怯涋k法》第五條規(guī)定，土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。
（1）土地登記的類型
①土地登記制度類型
根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國土地登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。
契據(jù)登記制度的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義，這一理論認(rèn)為土地權(quán)利的變更、他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，在當(dāng)事人訂立合約之時(shí)就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定即同時(shí)成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。其主要特點(diǎn)是：登記機(jī)構(gòu)對登記申請采取形式審查，登記權(quán)利的狀態(tài)；登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)過登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機(jī)構(gòu)對此并不承擔(dān)責(zé)任。因該項(xiàng)制度為法國首創(chuàng)，所以又稱為“法國登記制”。 目前采用契據(jù)登記制的有：法國、比利時(shí)、蘇格蘭、意大利、西班牙、葡萄牙、日本、美國的多數(shù)州、南美等國家。
產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。這一理論認(rèn)為：當(dāng)事人訂立的有關(guān)土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定合同的效力只是一種債的效力，即當(dāng)事人在法律上只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，土地受讓人或他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人的土地所有權(quán)或土地他項(xiàng)權(quán)利才告成立。將登記作為土地權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種。
權(quán)利登記制。登記機(jī)構(gòu)對權(quán)利人的申請進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，登記是由土地所在地的登記機(jī)構(gòu)備置登記簿，簿上記載土地權(quán)利的取得、變更過程，使有利害關(guān)系的第三人可就登記簿的記載推知該土地產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，若土地權(quán)利的取得，未經(jīng)登記便不產(chǎn)生效力，不僅不能對抗第三人，即使在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力。其主要特點(diǎn)為：登記機(jī)構(gòu)對登記申請采取實(shí)質(zhì)審查，登記權(quán)利的現(xiàn)狀；登記有公信力即登記簿上所載事項(xiàng)，對抗善意第三人，在法律上有絕對的效力。因該項(xiàng)制度發(fā)源于德國，故又稱為“德國登記制”。 目前采用權(quán)利登記制的國家有：德國、奧地利、瑞士、荷蘭、捷克、匈牙利、南斯拉夫、埃及等。
托倫斯登記制。為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在核準(zhǔn)登記以后發(fā)給權(quán)利人權(quán)屬證書，土地權(quán)利一旦載入政府地籍，權(quán)利狀態(tài)就明確地記載在權(quán)屬證書上，權(quán)利人可以憑證行使土地權(quán)利。其主要特點(diǎn)是：土地權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對的法律效力；已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載；登記采取強(qiáng)制登記制度；登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機(jī)構(gòu)保留正本，正副本內(nèi)容必須完全一致。目前實(shí)行托倫斯登記制的主要有：澳大利亞、新西蘭、加拿大、菲律賓、英國、美國的若干州(加利福尼亞、伊利諾斯、馬薩諸塞、俄勒岡等)等。
例題：世界各國實(shí)行的主要土地登記制度有( )。（2007年試題）
A．權(quán)利登記制 B．契據(jù)登記制
C．科斯登記制 D．詹姆斯登記制
E．托侖斯登記制
答案：ABE
解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)。根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國房地產(chǎn)登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種。
②《土地登記辦法》規(guī)定類型
根據(jù)《土地登記辦法》，土地登記的類型包括土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、其他登記和土地他項(xiàng)權(quán)利登記六種。其中，初始登記包括國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記、集體土地所有權(quán)初始登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記、集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記。其他登記包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。土地他項(xiàng)權(quán)利登記包括土地使用權(quán)抵押登記、地役權(quán)登記。
土地總登記是指在一定時(shí)間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。初始登記是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。變更登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。注銷登記是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。
其他登記包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。
更正登記包括國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的更正登記、土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記、利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記三種。
土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。
當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請土地登記的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。
國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載。
（2）土地登記的程序
不同類型的土地登記的程序不盡相同，但從一般意義上說，土地登記工程順序可分為土地登記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊登記、核發(fā)或更改土地證書5個(gè)步驟。
1)土地登記申請
第一、土地登記申請概述
兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。未成年人的土地權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交監(jiān)護(hù)人身份證明材料。委托代理人申請土地登記的，除規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和代理人身份證明。代理境外申請人申請土地登記的，授權(quán)委托書和被代理人身份證明應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法公證或者認(rèn)證。
土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請進(jìn)行，但法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的除外。土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請，但有下列情形之一的,可以單方申請：①土地總登記；②國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記；③因繼承或者遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的登記；④因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭議處理決定而取得土地權(quán)利的登記；⑤因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權(quán)利的登記；⑥更正登記或者異議登記；⑦名稱、地址或者用途變更登記；⑧土地權(quán)利證書的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā)；⑨其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的情形。
第二、土地登記表格使用及填寫說明
2008年7月15日，國土資源部《關(guān)于印發(fā)《土地登記表格》（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2008〕153號）。新版《土地登記表格》在1995年修訂的《土地登記規(guī)則》的基礎(chǔ)上，按照《土地登記辦法》的新規(guī)定，進(jìn)行了較大幅度修改?！侗砀瘛饭舶ㄍ恋氐怯浬暾垥?、土地登記審批表、土地登記簿和土地歸戶卡等項(xiàng)內(nèi)容，其中土地登記申請書和土地登記審批表都是國土資源部首次全國統(tǒng)一制定。
①土地登記申請書
申請書以宗地為單位填寫。一個(gè)土地使用權(quán)人或所有權(quán)人使用或擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫申請書。一宗地有多個(gè)土地使用權(quán)人的，由各共有土地使用權(quán)人分別填寫申請書。當(dāng)事人雙方共同申請登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同填寫一份申請書。申請書必須如實(shí)填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充。
②土地登記審批表
審批表以宗地為單位填寫。一宗地有多個(gè)土地使用權(quán)人的，按各共有使用權(quán)人的土地情況分別填寫審批表。審批表必須如實(shí)填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充。
③土地登記簿
土地登記簿由每宗地的土地登記卡、土地登記卡續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄三部分組成。土地登記簿以物的編成為基礎(chǔ)，以街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）為單位，按街坊（村）及宗地號順序排列組裝。
土地登記卡以宗地為單位填寫：土地權(quán)利人獨(dú)自擁有或使用一宗地的，土地登記時(shí)，只填寫土地登記卡及續(xù)表。兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，土地登記時(shí)，填寫宗地土地登記卡及續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權(quán)人土地登記卡及續(xù)表。土地登記卡記載的內(nèi)容發(fā)生變更或進(jìn)行初始、變更、注銷和其他登記的，在土地登記卡續(xù)表上進(jìn)行登記。但地號、宗地面積發(fā)生變更的，須更換土地登記卡。
④土地歸戶卡。
以土地權(quán)利人為單位填寫。土地權(quán)利人在同一縣級行政區(qū)域內(nèi)擁有、使用兩宗以上土地的，應(yīng)當(dāng)填寫在同一土地歸戶卡上。
⑤填寫說明
共用宗卡號：共用宗時(shí)，各土地使用權(quán)人土地登記卡的編號。共用宗卡號由國土資源行政主管部門統(tǒng)一編號。
地 號：地籍調(diào)查中的地籍編號，即宗地的編號。
圖 號：宗地所在地籍圖的圖幅號。
權(quán)利人：土地使用權(quán)人、所有權(quán)人姓名或名稱。
單位性質(zhì)：行政事業(yè)單位填寫行政、事業(yè)。
企業(yè)單位：填寫國有、集體、私營、外資、港澳臺、聯(lián)營、股份制、個(gè)體或其他（依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、國家工商管理總局《關(guān)于經(jīng)濟(jì)類型劃分的暫行規(guī)定》）。
個(gè)人住宅：填寫個(gè)人。
宗地面積：宗地土地面積。
用 途：按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）的二級類填寫。
土地分類面積：按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）的一級類填寫。
權(quán)屬性質(zhì)：填寫國有建設(shè)用地使用權(quán)、國有農(nóng)用地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體農(nóng)用地使用權(quán)。
使用權(quán)類型：指土地使用權(quán)取得方式，與土地的權(quán)屬性質(zhì)相對應(yīng)。國有土地使用權(quán)填寫劃撥、出讓、作價(jià)出資或者入股、租賃或授權(quán)經(jīng)營等。集體土地使用權(quán)填寫荒地拍賣、批準(zhǔn)撥用宅基地、批準(zhǔn)撥用企業(yè)用地、集體土地入股、聯(lián)營等。
使用期限：政府批準(zhǔn)的使用期限，未明確土地使用期限的不填。
終止日期：土地使用期限的終止時(shí)間。未明確土地使用期限的不填。
取得價(jià)格：土地申請人（權(quán)利人）申請土地登記時(shí)申報(bào)的交易地價(jià)。
使用權(quán)面積：土地使用權(quán)人在一宗地內(nèi)使用的土地面積。共用宗的為獨(dú)用面積與分?jǐn)偯娣e之和，非共用宗的為宗地面積。
獨(dú)用面積：土地權(quán)利人在共用宗內(nèi)獨(dú)自使用的土地面積。
分?jǐn)偯娣e：共用宗時(shí)，各土地使用權(quán)人在共用面積內(nèi)分?jǐn)偟降耐恋孛娣e。
土地抵押面積：用以抵押的土地面積。
建筑容積率：土地權(quán)屬來源證明文件確定的建筑容積率、建筑密度、建筑限高。
土地歸戶卡號：土地權(quán)利人土地歸戶卡的編號。
登記類型：填寫土地登記的具體類型，如集體土地所有權(quán)總登記、劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記、土地抵押權(quán)初始登記、土地權(quán)利人姓名或名稱變更登記、地址變更登記、土地用途變更登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記等。
土地抵押金額：土地抵押合同約定的貸款金額。
土地抵押期限：土地抵押合同確定的起始日期和終止日期。
申請登記的內(nèi)容：簡述申請登記的具體事項(xiàng)以及相應(yīng)的理由等。
例題：土地登記中的“分?jǐn)偯娣e”是指土地使用者在( )中應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。（2007年試題）
A．共有土地使用面積 B．全部土地使用面積
C．建筑物共有面積 D．建筑物總面積
答案：A
解析：法規(guī)考核點(diǎn)。土地登記中的“分?jǐn)偯娣e”指使用者在共有使用權(quán)面積中應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，共同使用一幢建筑物時(shí)，可按使用的建筑面積比例分?jǐn)偂?BR> 2) 受理
《土地登記辦法》第十二條規(guī)定，對當(dāng)事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情況分別作出處理：①申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權(quán)的國土資源行政主管部門申請；②申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請人當(dāng)場更正；③申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在五日內(nèi)一次告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；④申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理土地登記申請。
3)實(shí)地查看
國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項(xiàng)向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進(jìn)行實(shí)地查看。
4) 審查
國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)對受理的土地登記申請進(jìn)行審查。
國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長十日。
5) 登記
國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：
①根據(jù)對土地登記申請的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫土地登記簿。
土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地登記簿應(yīng)當(dāng)加蓋人民政府印章。土地登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)每天進(jìn)行異地備份。
土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價(jià)格；地上附著物情況。
②根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以權(quán)利人為單位填寫土地歸戶卡；
③根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以宗地為單位填寫土地權(quán)利證書。對共有一宗土地的，應(yīng)當(dāng)為兩個(gè)以上土地權(quán)利人分別填寫土地權(quán)利證書。
土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。土地權(quán)利證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。土地權(quán)利證書由國務(wù)院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。
土地權(quán)利證書包括：①國有土地使用證；②集體土地所有證；③集體土地使用證；④土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。
國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)在國有土地使用證上載明；集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)在集體土地使用證上載明；土地抵押權(quán)和地役權(quán)可以在土地他項(xiàng)權(quán)利證明書上載明。
國土資源行政主管部門在辦理土地所有權(quán)和土地使用權(quán)登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)。
有下列情形之一的，不予登記：①土地權(quán)屬有爭議的；②土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；③未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；④申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；⑤其他依法不予登記的。
不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人不予登記的理由。
6)核發(fā)土地證書
由登記機(jī)關(guān)代表政府頒發(fā)土地證書。
宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它是描述宗地位置、界址點(diǎn)線關(guān)系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，用來作為該宗土地產(chǎn)權(quán)證書和地籍檔案的附圖。
例題：在下列圖件中，( )是處理土地權(quán)屬問題時(shí)具有法律效力的圖件。（2007年試題）
A．紅線圖 B．宗地圖 C．房產(chǎn)圖 D．規(guī)劃圖
答案：B
解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它是描述宗地位置、界址點(diǎn)線關(guān)系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，用來作為該宗土地產(chǎn)權(quán)證書和地籍檔案的附圖。
地籍所研究的地籍管理措施體系是土地管理的基礎(chǔ)與核心之一；所研究的地籍制度中土地登記是確定土地產(chǎn)權(quán)的法律手段。
土地登記的法律、法規(guī)依據(jù)：《憲法》、《民法通則》、1962年9月《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》、《土地管理法實(shí)施條例》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地登記辦法》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《土地權(quán)屬爭議處理暫行辦法》等。
2007年11月28日，國土資源部為規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》，制定出臺了《土地登記辦法》，自2008年2月1日起施行。
土地登記，是指將國有建設(shè)用地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。國有建設(shè)用地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。
例題1：土地登記，是指將( )、以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。
A．國有土地所有權(quán) B．國有土地使用權(quán)
C．集體土地所有權(quán) D．集體土地使用權(quán)
E．土地抵押權(quán)、地役權(quán)
答案：BCDE
解析：土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。
例題2：確定土地產(chǎn)權(quán)的法律手段是( )。（2007年試題）
A．地籍調(diào)查 B．權(quán)屬調(diào)查 C．地籍測量 D．土地登記
答案：D
解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)。地籍所研究的地籍管理措施體系是土地管理的基礎(chǔ)與核心之一；所研究的地籍制度中土地登記是確定土地產(chǎn)權(quán)的法律手段。
土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請進(jìn)行土地登記以縣級行政區(qū)為單位組織進(jìn)行。
土地登記實(shí)行屬地登記原則。申請人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報(bào)縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。跨縣級行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。在京中央國家機(jī)關(guān)使用的土地，按照《在京中央國家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
例題1：土地以宗地為單位進(jìn)行登記。( )
答案：√
解析：土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。
例題2：國土資源行政主管部門在辦理土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地抵押權(quán)和地役權(quán)登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)。( )
答案：×
解析：國土資源行政主管部門在辦理土地所有權(quán)和土地使用權(quán)登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)。土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。
例題3：集體土地登記發(fā)證由( )以上人民政府負(fù)責(zé)。（2007年試題）
A．鄉(xiāng)(鎮(zhèn)) B．縣級 C．市級 D．省級
答案：B
解析：《土地登記辦法》第三條規(guī)定，土地登記實(shí)行屬地登記原則。申請人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報(bào)縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。
例題4：土地登記以( )為單位進(jìn)行。（2007年試題）
A．土地使用者 B．土地所有者 C．宗地 D．地塊
答案：C
解析：法規(guī)考核點(diǎn)?！锻恋氐怯涋k法》第五條規(guī)定，土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。
（1）土地登記的類型
①土地登記制度類型
根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國土地登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。
契據(jù)登記制度的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義，這一理論認(rèn)為土地權(quán)利的變更、他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，在當(dāng)事人訂立合約之時(shí)就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定即同時(shí)成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。其主要特點(diǎn)是：登記機(jī)構(gòu)對登記申請采取形式審查，登記權(quán)利的狀態(tài)；登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)過登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機(jī)構(gòu)對此并不承擔(dān)責(zé)任。因該項(xiàng)制度為法國首創(chuàng)，所以又稱為“法國登記制”。 目前采用契據(jù)登記制的有：法國、比利時(shí)、蘇格蘭、意大利、西班牙、葡萄牙、日本、美國的多數(shù)州、南美等國家。
產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。這一理論認(rèn)為：當(dāng)事人訂立的有關(guān)土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定合同的效力只是一種債的效力，即當(dāng)事人在法律上只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，土地受讓人或他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人的土地所有權(quán)或土地他項(xiàng)權(quán)利才告成立。將登記作為土地權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種。
權(quán)利登記制。登記機(jī)構(gòu)對權(quán)利人的申請進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，登記是由土地所在地的登記機(jī)構(gòu)備置登記簿，簿上記載土地權(quán)利的取得、變更過程，使有利害關(guān)系的第三人可就登記簿的記載推知該土地產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，若土地權(quán)利的取得，未經(jīng)登記便不產(chǎn)生效力，不僅不能對抗第三人，即使在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力。其主要特點(diǎn)為：登記機(jī)構(gòu)對登記申請采取實(shí)質(zhì)審查，登記權(quán)利的現(xiàn)狀；登記有公信力即登記簿上所載事項(xiàng)，對抗善意第三人，在法律上有絕對的效力。因該項(xiàng)制度發(fā)源于德國，故又稱為“德國登記制”。 目前采用權(quán)利登記制的國家有：德國、奧地利、瑞士、荷蘭、捷克、匈牙利、南斯拉夫、埃及等。
托倫斯登記制。為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在核準(zhǔn)登記以后發(fā)給權(quán)利人權(quán)屬證書，土地權(quán)利一旦載入政府地籍，權(quán)利狀態(tài)就明確地記載在權(quán)屬證書上，權(quán)利人可以憑證行使土地權(quán)利。其主要特點(diǎn)是：土地權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對的法律效力；已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載；登記采取強(qiáng)制登記制度；登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機(jī)構(gòu)保留正本，正副本內(nèi)容必須完全一致。目前實(shí)行托倫斯登記制的主要有：澳大利亞、新西蘭、加拿大、菲律賓、英國、美國的若干州(加利福尼亞、伊利諾斯、馬薩諸塞、俄勒岡等)等。
例題：世界各國實(shí)行的主要土地登記制度有( )。（2007年試題）
A．權(quán)利登記制 B．契據(jù)登記制
C．科斯登記制 D．詹姆斯登記制
E．托侖斯登記制
答案：ABE
解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)。根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國房地產(chǎn)登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種。
②《土地登記辦法》規(guī)定類型
根據(jù)《土地登記辦法》，土地登記的類型包括土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、其他登記和土地他項(xiàng)權(quán)利登記六種。其中，初始登記包括國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記、集體土地所有權(quán)初始登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記、集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記。其他登記包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。土地他項(xiàng)權(quán)利登記包括土地使用權(quán)抵押登記、地役權(quán)登記。
土地總登記是指在一定時(shí)間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。初始登記是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。變更登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。注銷登記是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。
其他登記包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。
更正登記包括國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的更正登記、土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記、利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記三種。
土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。
當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請土地登記的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。
國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載。
（2）土地登記的程序
不同類型的土地登記的程序不盡相同，但從一般意義上說，土地登記工程順序可分為土地登記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊登記、核發(fā)或更改土地證書5個(gè)步驟。
1)土地登記申請
第一、土地登記申請概述
兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。未成年人的土地權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交監(jiān)護(hù)人身份證明材料。委托代理人申請土地登記的，除規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和代理人身份證明。代理境外申請人申請土地登記的，授權(quán)委托書和被代理人身份證明應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法公證或者認(rèn)證。
土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請進(jìn)行，但法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的除外。土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請，但有下列情形之一的,可以單方申請：①土地總登記；②國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記；③因繼承或者遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的登記；④因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭議處理決定而取得土地權(quán)利的登記；⑤因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權(quán)利的登記；⑥更正登記或者異議登記；⑦名稱、地址或者用途變更登記；⑧土地權(quán)利證書的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā)；⑨其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的情形。
第二、土地登記表格使用及填寫說明
2008年7月15日，國土資源部《關(guān)于印發(fā)《土地登記表格》（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2008〕153號）。新版《土地登記表格》在1995年修訂的《土地登記規(guī)則》的基礎(chǔ)上，按照《土地登記辦法》的新規(guī)定，進(jìn)行了較大幅度修改?！侗砀瘛饭舶ㄍ恋氐怯浬暾垥?、土地登記審批表、土地登記簿和土地歸戶卡等項(xiàng)內(nèi)容，其中土地登記申請書和土地登記審批表都是國土資源部首次全國統(tǒng)一制定。
①土地登記申請書
申請書以宗地為單位填寫。一個(gè)土地使用權(quán)人或所有權(quán)人使用或擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫申請書。一宗地有多個(gè)土地使用權(quán)人的，由各共有土地使用權(quán)人分別填寫申請書。當(dāng)事人雙方共同申請登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同填寫一份申請書。申請書必須如實(shí)填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充。
②土地登記審批表
審批表以宗地為單位填寫。一宗地有多個(gè)土地使用權(quán)人的，按各共有使用權(quán)人的土地情況分別填寫審批表。審批表必須如實(shí)填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充。
③土地登記簿
土地登記簿由每宗地的土地登記卡、土地登記卡續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄三部分組成。土地登記簿以物的編成為基礎(chǔ)，以街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）為單位，按街坊（村）及宗地號順序排列組裝。
土地登記卡以宗地為單位填寫：土地權(quán)利人獨(dú)自擁有或使用一宗地的，土地登記時(shí)，只填寫土地登記卡及續(xù)表。兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，土地登記時(shí)，填寫宗地土地登記卡及續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權(quán)人土地登記卡及續(xù)表。土地登記卡記載的內(nèi)容發(fā)生變更或進(jìn)行初始、變更、注銷和其他登記的，在土地登記卡續(xù)表上進(jìn)行登記。但地號、宗地面積發(fā)生變更的，須更換土地登記卡。
④土地歸戶卡。
以土地權(quán)利人為單位填寫。土地權(quán)利人在同一縣級行政區(qū)域內(nèi)擁有、使用兩宗以上土地的，應(yīng)當(dāng)填寫在同一土地歸戶卡上。
⑤填寫說明
共用宗卡號：共用宗時(shí)，各土地使用權(quán)人土地登記卡的編號。共用宗卡號由國土資源行政主管部門統(tǒng)一編號。
地 號：地籍調(diào)查中的地籍編號，即宗地的編號。
圖 號：宗地所在地籍圖的圖幅號。
權(quán)利人：土地使用權(quán)人、所有權(quán)人姓名或名稱。
單位性質(zhì)：行政事業(yè)單位填寫行政、事業(yè)。
企業(yè)單位：填寫國有、集體、私營、外資、港澳臺、聯(lián)營、股份制、個(gè)體或其他（依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、國家工商管理總局《關(guān)于經(jīng)濟(jì)類型劃分的暫行規(guī)定》）。
個(gè)人住宅：填寫個(gè)人。
宗地面積：宗地土地面積。
用 途：按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）的二級類填寫。
土地分類面積：按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）的一級類填寫。
權(quán)屬性質(zhì)：填寫國有建設(shè)用地使用權(quán)、國有農(nóng)用地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體農(nóng)用地使用權(quán)。
使用權(quán)類型：指土地使用權(quán)取得方式，與土地的權(quán)屬性質(zhì)相對應(yīng)。國有土地使用權(quán)填寫劃撥、出讓、作價(jià)出資或者入股、租賃或授權(quán)經(jīng)營等。集體土地使用權(quán)填寫荒地拍賣、批準(zhǔn)撥用宅基地、批準(zhǔn)撥用企業(yè)用地、集體土地入股、聯(lián)營等。
使用期限：政府批準(zhǔn)的使用期限，未明確土地使用期限的不填。
終止日期：土地使用期限的終止時(shí)間。未明確土地使用期限的不填。
取得價(jià)格：土地申請人（權(quán)利人）申請土地登記時(shí)申報(bào)的交易地價(jià)。
使用權(quán)面積：土地使用權(quán)人在一宗地內(nèi)使用的土地面積。共用宗的為獨(dú)用面積與分?jǐn)偯娣e之和，非共用宗的為宗地面積。
獨(dú)用面積：土地權(quán)利人在共用宗內(nèi)獨(dú)自使用的土地面積。
分?jǐn)偯娣e：共用宗時(shí)，各土地使用權(quán)人在共用面積內(nèi)分?jǐn)偟降耐恋孛娣e。
土地抵押面積：用以抵押的土地面積。
建筑容積率：土地權(quán)屬來源證明文件確定的建筑容積率、建筑密度、建筑限高。
土地歸戶卡號：土地權(quán)利人土地歸戶卡的編號。
登記類型：填寫土地登記的具體類型，如集體土地所有權(quán)總登記、劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記、土地抵押權(quán)初始登記、土地權(quán)利人姓名或名稱變更登記、地址變更登記、土地用途變更登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記等。
土地抵押金額：土地抵押合同約定的貸款金額。
土地抵押期限：土地抵押合同確定的起始日期和終止日期。
申請登記的內(nèi)容：簡述申請登記的具體事項(xiàng)以及相應(yīng)的理由等。
例題：土地登記中的“分?jǐn)偯娣e”是指土地使用者在( )中應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。（2007年試題）
A．共有土地使用面積 B．全部土地使用面積
C．建筑物共有面積 D．建筑物總面積
答案：A
解析：法規(guī)考核點(diǎn)。土地登記中的“分?jǐn)偯娣e”指使用者在共有使用權(quán)面積中應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，共同使用一幢建筑物時(shí)，可按使用的建筑面積比例分?jǐn)偂?BR> 2) 受理
《土地登記辦法》第十二條規(guī)定，對當(dāng)事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情況分別作出處理：①申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權(quán)的國土資源行政主管部門申請；②申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請人當(dāng)場更正；③申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在五日內(nèi)一次告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；④申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理土地登記申請。
3)實(shí)地查看
國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項(xiàng)向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進(jìn)行實(shí)地查看。
4) 審查
國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)對受理的土地登記申請進(jìn)行審查。
國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長十日。
5) 登記
國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：
①根據(jù)對土地登記申請的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫土地登記簿。
土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地登記簿應(yīng)當(dāng)加蓋人民政府印章。土地登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)每天進(jìn)行異地備份。
土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價(jià)格；地上附著物情況。
②根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以權(quán)利人為單位填寫土地歸戶卡；
③根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以宗地為單位填寫土地權(quán)利證書。對共有一宗土地的，應(yīng)當(dāng)為兩個(gè)以上土地權(quán)利人分別填寫土地權(quán)利證書。
土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。土地權(quán)利證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。土地權(quán)利證書由國務(wù)院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。
土地權(quán)利證書包括：①國有土地使用證；②集體土地所有證；③集體土地使用證；④土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。
國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)在國有土地使用證上載明；集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)在集體土地使用證上載明；土地抵押權(quán)和地役權(quán)可以在土地他項(xiàng)權(quán)利證明書上載明。
國土資源行政主管部門在辦理土地所有權(quán)和土地使用權(quán)登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)。
有下列情形之一的，不予登記：①土地權(quán)屬有爭議的；②土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；③未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；④申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；⑤其他依法不予登記的。
不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人不予登記的理由。
6)核發(fā)土地證書
由登記機(jī)關(guān)代表政府頒發(fā)土地證書。
宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它是描述宗地位置、界址點(diǎn)線關(guān)系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，用來作為該宗土地產(chǎn)權(quán)證書和地籍檔案的附圖。
例題：在下列圖件中，( )是處理土地權(quán)屬問題時(shí)具有法律效力的圖件。（2007年試題）
A．紅線圖 B．宗地圖 C．房產(chǎn)圖 D．規(guī)劃圖
答案：B
解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它是描述宗地位置、界址點(diǎn)線關(guān)系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，用來作為該宗土地產(chǎn)權(quán)證書和地籍檔案的附圖。