4、建設用地使用權劃撥的管理
《城市房地產管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對劃撥土地使用權的管理有以下規(guī)定：
(1)劃撥土地的轉讓。劃撥土地的轉讓有兩種規(guī)定：一是報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。經依法批準利用原有劃撥土地進行經營性開發(fā)建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金。經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價交易的，政府應當行使優(yōu)先購買權。
(2)劃撥土地使用權的出租。①房產所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。②用地單位因發(fā)生轉讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行相賃。③租賃時間超過6個月的，應簽訂租賃合同。
(3)劃撥土地使用權的抵押。劃撥土地使用權抵押時，其抵押價值應當為劃撥土地使用權下的市場價值。因抵押劃撥土地使用權造成土地使用權轉移的，應辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款才能變更土地權屬。
(4)對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。
例題：依據(jù)《城市房地產管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權( )。(2005年房地產經紀人試題)
A．一律不得轉讓
B．經批準可以出租
C．可以隨房屋所有權一并抵押
D．可以收回
E．除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制
答案：BCDE
解析：劃撥土地的轉讓有兩種規(guī)定：一是報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。
(5)國有企業(yè)改制中的劃撥土地。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(入股)和保留劃撥土地使用權等方式予以處置。
下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業(yè)改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；②國有企業(yè)改組為股份合作制的；③國有企業(yè)租賃經營的；④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。
下列情況經批準可保留劃撥土地使用權：①繼續(xù)作為城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的；③在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產企業(yè)的；④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。
②、③、④項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。
(6)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理。
(7)劃撥土地使用權的收回。國家無償收回劃撥土地使用權有多種原因，主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地的；②國家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權；③各級司法部門沒收其所有財產而收回土地使用權；④土地使用者自動放棄土地使用權；⑤未經原批準機關同意，連續(xù)2年未使用；⑥不按批準用途使用土地；⑦鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。國家無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，應當依法給予補償。
例題1：國家無償收回劃撥土地使用權的原因有( ) （2003年房地產估價師試題）
A．使用者自動放棄土地使用權
B．礦場、機場等核準報廢土地
C．非法轉讓土地
D．不按批準用途使用土地
E．轉讓時未補交土地使用權出讓金或土地收益
答案： ABD
解析：非法轉讓土地、轉讓時未補交土地使用權出讓金或土地收益，不屬于國家無償收回劃撥土地使用權的原因。
例題2：國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的，經批準可以保留劃撥土地使用權，但保留期限不得超過五年。( ) （2001年房地產估價師試題）
答案：√
解析：國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的，經批準可以保留劃撥土地使用權，但保留期限不得超過五年。
例題3：國有企業(yè)改組為有限責任公司中涉及的劃撥土地使用權，可采取()方式處置土地使用權。（2002年房地產估價師試題）
A．保留劃撥性質
B．改為出讓
C．作價入股
D．租賃
E．抵押
答案 ABCD
解析：對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(入股)和保留劃撥土地使用權等方式予以處置。
例題4：下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有( ) 。（2003年房地產估價師試題）
A．民政局將辦公樓連同院落整體轉讓給公安局做交通指揮中心
B．林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉讓給私立中學做教學樓
C．私有住宅轉讓后改為副食品加工車間
D．職工已購公有住房首次上市轉讓
E．國有企業(yè)按國家住房制度改革政策出售公有住房
答案AE
解析：私立中學不屬于公益事業(yè)。
（三）國有建設用地出讓供應（掌握）
1．國有建設用地使用權出讓概念
國有建設用地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將建設用地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。
建設用地使用權出讓的含義一般包括以下內容：①建設用地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。②)經出讓取得建設用地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有使用、占有、收益、處分權；土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有。③土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。④集體土地不經征收不得出讓。⑤建設用地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。
(1)出讓主體。出讓主體指有權出讓國有土地使用權的人民政府土地行政主管部門，主要包括代表土地國家所有權的縣、市人民政府，其它任何單位和個人不得出讓土地使用權。
(2)出讓客體。根據(jù)《城市房地產管理法》規(guī)定，土地使用權的出讓客體為建設用地使用權，集體土地不經征收不得出讓。
(3)出讓年限。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權出讓的年限按下列用途確定：1)居住用地七十年；2)工業(yè)用地五十年；3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；5)綜合或者其他用地五十年。
例題1：城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地出讓，應具備的法定條件是()。(2000年土地管理基礎試題)
A．由國家先行征收
B．先轉讓給國家
C．經集體土地所有者同意
D．經集體經濟組織2／3以上的成員同意
答案：A
解析：集體土地不經征收不得出讓。
例題2：根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，教育、科技用地土地使用權出讓的年限為()。(2000年土地管理基礎試題)
A．40年
B．50年
C. 60年
D．70年
答案：B
解析：《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。
例題3：以出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，在土地使用期限內，對土地擁有()。(2006年房地產經紀人試題)
A．所有權
B．使用權
C．占有權
D．收益權
E．處分權
答案：BCDE
解析：經出讓取得土地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權。
例題4：下列關于國有土地使用權出讓的表述中，不正確的是()。(2005年房地產經紀人試題)
A．國有土地使用權出讓的主體是國家
B．國有土地使用權出讓體現(xiàn)的是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系
C．國有土地使用權出讓體現(xiàn)的是國家以社會管理者的身份與土地使用者之間的行政法律關系
D．國有土地使用權出讓方與受讓方必須簽訂土地使用權出讓合同
答案：C
解析：土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點。
例題5：土地使用權出讓金由( )。(2005年房地產經紀人試題)
A．轉讓方繳納
B．受讓方繳納
C．轉讓方和受讓方各繳納一半
D．轉讓方與受讓方協(xié)商繳納
答案：B
解析：土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。
例題6：按照法律規(guī)定，( )可以出讓國有土地使用權。(2001年房地產估價師試題)
A. 國家
B．擁有國有土地使用權的事業(yè)單位
C. 擁有國有土地使用權的開發(fā)企業(yè)
D．擁有國有土地使用權的個人
答案：A
解析：建設用地使用權出讓簡稱土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
例題7：國有土地使用權出讓法定年限為50年的有( )。（2007年房地產經紀人試題）
A．居住用地
B．工業(yè)用地
C．教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地
D．商業(yè)、旅游、娛樂用地
E．綜合或其他用地
答案：BCE
解析：《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的各類用途的國有土地使用權出讓年限如下：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年； (3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； (4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； (5)綜合或其他用地50年。
例題8：大型超市、工業(yè)廠房的土地使用權出讓的年限分別為()年。（2005年房地產經紀人試題）
A．50、40
B．40、70
C．40、50
D．50、70
答案：C
解析：《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的各類用途的國有土地使用權出讓年限如下：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。
例題9：豪華住宅、私立學校、商場用地的土地使用權出讓的法定年限，由低至高的順序為( )。（2002年房地產估價師試題）
A．商場、豪華住宅、私立學校
B．豪華住宅、商場、私立學校
C．私立學校、商場、豪華住宅
D．商場、私立學校、豪華住宅
答案 D
解析：商場40年、私立學校50年、豪華住宅70年。
《城市房地產管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對劃撥土地使用權的管理有以下規(guī)定：
(1)劃撥土地的轉讓。劃撥土地的轉讓有兩種規(guī)定：一是報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。經依法批準利用原有劃撥土地進行經營性開發(fā)建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金。經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價交易的，政府應當行使優(yōu)先購買權。
(2)劃撥土地使用權的出租。①房產所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。②用地單位因發(fā)生轉讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行相賃。③租賃時間超過6個月的，應簽訂租賃合同。
(3)劃撥土地使用權的抵押。劃撥土地使用權抵押時，其抵押價值應當為劃撥土地使用權下的市場價值。因抵押劃撥土地使用權造成土地使用權轉移的，應辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款才能變更土地權屬。
(4)對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。
例題：依據(jù)《城市房地產管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權( )。(2005年房地產經紀人試題)
A．一律不得轉讓
B．經批準可以出租
C．可以隨房屋所有權一并抵押
D．可以收回
E．除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制
答案：BCDE
解析：劃撥土地的轉讓有兩種規(guī)定：一是報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。
(5)國有企業(yè)改制中的劃撥土地。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(入股)和保留劃撥土地使用權等方式予以處置。
下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業(yè)改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；②國有企業(yè)改組為股份合作制的；③國有企業(yè)租賃經營的；④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。
下列情況經批準可保留劃撥土地使用權：①繼續(xù)作為城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的；③在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產企業(yè)的；④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。
②、③、④項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。
(6)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理。
(7)劃撥土地使用權的收回。國家無償收回劃撥土地使用權有多種原因，主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地的；②國家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權；③各級司法部門沒收其所有財產而收回土地使用權；④土地使用者自動放棄土地使用權；⑤未經原批準機關同意，連續(xù)2年未使用；⑥不按批準用途使用土地；⑦鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。國家無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，應當依法給予補償。
例題1：國家無償收回劃撥土地使用權的原因有( ) （2003年房地產估價師試題）
A．使用者自動放棄土地使用權
B．礦場、機場等核準報廢土地
C．非法轉讓土地
D．不按批準用途使用土地
E．轉讓時未補交土地使用權出讓金或土地收益
答案： ABD
解析：非法轉讓土地、轉讓時未補交土地使用權出讓金或土地收益，不屬于國家無償收回劃撥土地使用權的原因。
例題2：國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的，經批準可以保留劃撥土地使用權，但保留期限不得超過五年。( ) （2001年房地產估價師試題）
答案：√
解析：國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的，經批準可以保留劃撥土地使用權，但保留期限不得超過五年。
例題3：國有企業(yè)改組為有限責任公司中涉及的劃撥土地使用權，可采取()方式處置土地使用權。（2002年房地產估價師試題）
A．保留劃撥性質
B．改為出讓
C．作價入股
D．租賃
E．抵押
答案 ABCD
解析：對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(入股)和保留劃撥土地使用權等方式予以處置。
例題4：下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有( ) 。（2003年房地產估價師試題）
A．民政局將辦公樓連同院落整體轉讓給公安局做交通指揮中心
B．林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉讓給私立中學做教學樓
C．私有住宅轉讓后改為副食品加工車間
D．職工已購公有住房首次上市轉讓
E．國有企業(yè)按國家住房制度改革政策出售公有住房
答案AE
解析：私立中學不屬于公益事業(yè)。
（三）國有建設用地出讓供應（掌握）
1．國有建設用地使用權出讓概念
國有建設用地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將建設用地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。
建設用地使用權出讓的含義一般包括以下內容：①建設用地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。②)經出讓取得建設用地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有使用、占有、收益、處分權；土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有。③土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。④集體土地不經征收不得出讓。⑤建設用地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。
(1)出讓主體。出讓主體指有權出讓國有土地使用權的人民政府土地行政主管部門，主要包括代表土地國家所有權的縣、市人民政府，其它任何單位和個人不得出讓土地使用權。
(2)出讓客體。根據(jù)《城市房地產管理法》規(guī)定，土地使用權的出讓客體為建設用地使用權，集體土地不經征收不得出讓。
(3)出讓年限。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權出讓的年限按下列用途確定：1)居住用地七十年；2)工業(yè)用地五十年；3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；5)綜合或者其他用地五十年。
例題1：城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地出讓，應具備的法定條件是()。(2000年土地管理基礎試題)
A．由國家先行征收
B．先轉讓給國家
C．經集體土地所有者同意
D．經集體經濟組織2／3以上的成員同意
答案：A
解析：集體土地不經征收不得出讓。
例題2：根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，教育、科技用地土地使用權出讓的年限為()。(2000年土地管理基礎試題)
A．40年
B．50年
C. 60年
D．70年
答案：B
解析：《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。
例題3：以出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，在土地使用期限內，對土地擁有()。(2006年房地產經紀人試題)
A．所有權
B．使用權
C．占有權
D．收益權
E．處分權
答案：BCDE
解析：經出讓取得土地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權。
例題4：下列關于國有土地使用權出讓的表述中，不正確的是()。(2005年房地產經紀人試題)
A．國有土地使用權出讓的主體是國家
B．國有土地使用權出讓體現(xiàn)的是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系
C．國有土地使用權出讓體現(xiàn)的是國家以社會管理者的身份與土地使用者之間的行政法律關系
D．國有土地使用權出讓方與受讓方必須簽訂土地使用權出讓合同
答案：C
解析：土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點。
例題5：土地使用權出讓金由( )。(2005年房地產經紀人試題)
A．轉讓方繳納
B．受讓方繳納
C．轉讓方和受讓方各繳納一半
D．轉讓方與受讓方協(xié)商繳納
答案：B
解析：土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。
例題6：按照法律規(guī)定，( )可以出讓國有土地使用權。(2001年房地產估價師試題)
A. 國家
B．擁有國有土地使用權的事業(yè)單位
C. 擁有國有土地使用權的開發(fā)企業(yè)
D．擁有國有土地使用權的個人
答案：A
解析：建設用地使用權出讓簡稱土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
例題7：國有土地使用權出讓法定年限為50年的有( )。（2007年房地產經紀人試題）
A．居住用地
B．工業(yè)用地
C．教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地
D．商業(yè)、旅游、娛樂用地
E．綜合或其他用地
答案：BCE
解析：《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的各類用途的國有土地使用權出讓年限如下：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年； (3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； (4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； (5)綜合或其他用地50年。
例題8：大型超市、工業(yè)廠房的土地使用權出讓的年限分別為()年。（2005年房地產經紀人試題）
A．50、40
B．40、70
C．40、50
D．50、70
答案：C
解析：《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的各類用途的國有土地使用權出讓年限如下：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。
例題9：豪華住宅、私立學校、商場用地的土地使用權出讓的法定年限，由低至高的順序為( )。（2002年房地產估價師試題）
A．商場、豪華住宅、私立學校
B．豪華住宅、商場、私立學校
C．私立學校、商場、豪華住宅
D．商場、私立學校、豪華住宅
答案 D
解析：商場40年、私立學校50年、豪華住宅70年。