（一）報告書結(jié)構(gòu)方面的錯誤
1．報告書漏項（如：缺少估價時點、法人代表簽字、估價原則、評估依據(jù)、報告有效期、缺附件等）。
2．報告書用語不規(guī)范：如將估價時點寫成估價時間，“坐落”寫成“座落”等。或者用抒情語言寫報告。
3．估價時點設(shè)定不正確。如：拆遷評估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實地查勘之日。對原估價結(jié)論有異議的評估，時點應(yīng)為原報告書時點。期房價值時點是現(xiàn)在。
4．報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算，或者有效的時間段。
5．如果考題中出現(xiàn)“估價師聲明”，要特別注意如果有2位估價師簽字，則該地方是否分別注明誰進(jìn)行了實地查勘，誰沒查勘。
6．如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”，要注意不能假設(shè)估價對象報經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。
7．估價對象分析時描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實物狀況3方面說明）
1）缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等）
2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；
3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；
4）區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層和朝向；
5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）
8．缺少市場背景分析；市場背景分析時，要分析與估價對象同類房地產(chǎn)的目前和未來市場情況。
9．缺使用分析
10．選用的估價方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：一般情況下優(yōu)先選用市場法；，有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法；單純的土地評估選用基準(zhǔn)地價修正法、假設(shè)開發(fā)法；在建工程用假設(shè)開發(fā)法成本法等。）
11．未說明每種估價方法的定義、步驟
12．如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報批，是否可以做抵押物。
13．抵押價值的定義不是公開市場價值。應(yīng)當(dāng)是公開市場價值減去估價師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價值。
14．保險評估不能將土地價值記入。（投保時，保險金額不能超過建筑物的價值。）
15．劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。
16．拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在報告書附近中提供未拖欠工程款的證明。）
17．再次抵押的房地產(chǎn)抵押價值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。
18．投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣（見《理論方法》第70頁）。評估投資價值時，要扣除所得稅。
19．拆遷評估對估價對象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評估規(guī)定（《理論方法》第97頁）
20．拆遷評估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響；
21．法院委托的司法評估的估價結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。
22．對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價值。不給拍賣底價，拍賣底價由法院參考評估結(jié)果制定。
（二）各種評估方法中的錯誤
（1）比較法：
23．可比實例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實例的面積不能過大過小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價時點要接近，不能相隔過長，如：超過1年）；可比實例數(shù)量要3個以上。
24．可比實例的幣種未說明；或未化成同一幣種。
25．建立價格可比基礎(chǔ)時，匯率選擇錯誤（應(yīng)按可比實例成交時的匯率）；
26．非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正；修正時要注意：拍賣、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價格高。賣方將部分費用轉(zhuǎn)嫁的，要進(jìn)行修正。
27．日期修正計算錯誤；
28．區(qū)域因素修正時，可比實例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計對象是估價時點的狀況。
29．區(qū)域（或個別）因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒。
30．區(qū)域（或個別）因素修正時，漏項。如：土地未作年期修正、比較案例與估價對象的土地等級不同，卻未做修正。
31．修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個別）因素描述不一致。如：在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實際計算中未修正；或情況說明表中無差異，而計算時卻修正了；
32．修正幅度過大，單項修正超過20%。
33．計算結(jié)果有錯；比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價值。
34．不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側(cè)重點和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P131）；
（2）收益法：
35．收益是通過租賃收入計算。如果通過商業(yè)收入計算，則費用計算時要扣除商業(yè)利潤。
36．出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。
37．求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價對象實際收入或某一個案例的收入情況確定）；
38． 如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計算。
39． 要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。
40． 采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性。
41． 計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。
42． 計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；
43． 計算有效毛收入時認(rèn)為空置率為0或者入住率為100%不合理。即使真有這種情況，至少要說明原因。
44． 無形收益不應(yīng)單獨計算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)。
45． 計算費用時，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計算；
46． 計算費用時要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項。如：漏管理費等（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤）；計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費、所得稅等計入）（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P206）；
47． 某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源；
48． 計算管理費時，押金的利息不應(yīng)計算管理費。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用。
49． 計算保險費時，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計算基數(shù)，而不是重置價值或年租金收入。
50． 報酬率的選取未說明求取方法和來源；
51．報酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險報酬率，再加上風(fēng)險補(bǔ)償?shù)?，見?16頁?；虿捎檬袌鎏崛》ㄓ嬎悖?BR> 52．收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的）收益年限確定錯誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。（見《理論方法》213頁）；
53．計算公式錯誤，或計算過程錯誤；
1．報告書漏項（如：缺少估價時點、法人代表簽字、估價原則、評估依據(jù)、報告有效期、缺附件等）。
2．報告書用語不規(guī)范：如將估價時點寫成估價時間，“坐落”寫成“座落”等。或者用抒情語言寫報告。
3．估價時點設(shè)定不正確。如：拆遷評估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實地查勘之日。對原估價結(jié)論有異議的評估，時點應(yīng)為原報告書時點。期房價值時點是現(xiàn)在。
4．報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算，或者有效的時間段。
5．如果考題中出現(xiàn)“估價師聲明”，要特別注意如果有2位估價師簽字，則該地方是否分別注明誰進(jìn)行了實地查勘，誰沒查勘。
6．如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”，要注意不能假設(shè)估價對象報經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。
7．估價對象分析時描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實物狀況3方面說明）
1）缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等）
2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；
3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；
4）區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層和朝向；
5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）
8．缺少市場背景分析；市場背景分析時，要分析與估價對象同類房地產(chǎn)的目前和未來市場情況。
9．缺使用分析
10．選用的估價方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：一般情況下優(yōu)先選用市場法；，有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法；單純的土地評估選用基準(zhǔn)地價修正法、假設(shè)開發(fā)法；在建工程用假設(shè)開發(fā)法成本法等。）
11．未說明每種估價方法的定義、步驟
12．如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報批，是否可以做抵押物。
13．抵押價值的定義不是公開市場價值。應(yīng)當(dāng)是公開市場價值減去估價師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價值。
14．保險評估不能將土地價值記入。（投保時，保險金額不能超過建筑物的價值。）
15．劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。
16．拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在報告書附近中提供未拖欠工程款的證明。）
17．再次抵押的房地產(chǎn)抵押價值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。
18．投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣（見《理論方法》第70頁）。評估投資價值時，要扣除所得稅。
19．拆遷評估對估價對象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評估規(guī)定（《理論方法》第97頁）
20．拆遷評估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響；
21．法院委托的司法評估的估價結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。
22．對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價值。不給拍賣底價，拍賣底價由法院參考評估結(jié)果制定。
（二）各種評估方法中的錯誤
（1）比較法：
23．可比實例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實例的面積不能過大過小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價時點要接近，不能相隔過長，如：超過1年）；可比實例數(shù)量要3個以上。
24．可比實例的幣種未說明；或未化成同一幣種。
25．建立價格可比基礎(chǔ)時，匯率選擇錯誤（應(yīng)按可比實例成交時的匯率）；
26．非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正；修正時要注意：拍賣、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價格高。賣方將部分費用轉(zhuǎn)嫁的，要進(jìn)行修正。
27．日期修正計算錯誤；
28．區(qū)域因素修正時，可比實例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計對象是估價時點的狀況。
29．區(qū)域（或個別）因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒。
30．區(qū)域（或個別）因素修正時，漏項。如：土地未作年期修正、比較案例與估價對象的土地等級不同，卻未做修正。
31．修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個別）因素描述不一致。如：在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實際計算中未修正；或情況說明表中無差異，而計算時卻修正了；
32．修正幅度過大，單項修正超過20%。
33．計算結(jié)果有錯；比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價值。
34．不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側(cè)重點和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P131）；
（2）收益法：
35．收益是通過租賃收入計算。如果通過商業(yè)收入計算，則費用計算時要扣除商業(yè)利潤。
36．出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。
37．求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價對象實際收入或某一個案例的收入情況確定）；
38． 如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計算。
39． 要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。
40． 采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性。
41． 計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。
42． 計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；
43． 計算有效毛收入時認(rèn)為空置率為0或者入住率為100%不合理。即使真有這種情況，至少要說明原因。
44． 無形收益不應(yīng)單獨計算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)。
45． 計算費用時，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計算；
46． 計算費用時要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項。如：漏管理費等（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤）；計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費、所得稅等計入）（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P206）；
47． 某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源；
48． 計算管理費時，押金的利息不應(yīng)計算管理費。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用。
49． 計算保險費時，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計算基數(shù)，而不是重置價值或年租金收入。
50． 報酬率的選取未說明求取方法和來源；
51．報酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險報酬率，再加上風(fēng)險補(bǔ)償?shù)?，見?16頁?；虿捎檬袌鎏崛》ㄓ嬎悖?BR> 52．收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的）收益年限確定錯誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。（見《理論方法》213頁）；
53．計算公式錯誤，或計算過程錯誤；