09年中級房地產(chǎn)專業(yè)考試真題及答案
41．在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的（?。?。
A．人員推銷
B．活動推廣
C．營業(yè)推廠
D．公共關(guān)系推廣
參考答案：B
答案解析：
在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產(chǎn)促銷的活動推廣。
試題點評：此題考查活動推廣的類型。參見教材P234。
42．某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0．3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3 500元／㎡。如將該套住宅的價格調(diào)整到2009年11月1日的價格，則調(diào)整后的價格是（ ）元／㎡。
A．3 552．82
B．3 563．00
C．3 563．47
D．3 574．16
參考答案：C
答案解析：
F=P（1+i）^n，調(diào)整后的價格=3500×（1+0.3%）^6=3 563．47。
試題點評：本題考查復(fù)利計息的計算公式。參見教材P109。
43．某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20㎡，單位建筑面積的重置價格為600元／㎡，年折舊額為l 440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（?。?BR> A．81．00％
B．84．00％
C．84．17％
D．84．80％
參考答案：B
答案解析：
成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C（1－R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02。成新率=[1－0.02×8]×100%=84%。
試題點評：本題考查成新率的計算方法。參見教材P253-254。
44．某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運營費用率為20％，該住宅的年凈收益是（?。┤f元。
A．1．40
B．1．44
C．1．60
D．1．80
參考答案：A
答案解析：
凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用=2－2×10%－2×20%=1.4。
試題點評：本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。
45．凈收益=潛在毛租金收入－（?。?其他收入－運營費用。
A．空置和收租損失
B．還本付息額
C．折舊額
D．所得稅
參考答案：A
答案解析：
凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用。
試題點評：本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。
46．在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是（ ）。
A．業(yè)主大會
B．業(yè)主委員會
C．物業(yè)建設(shè)單位
D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)
參考答案：C
答案解析：
臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。
試題點評：本題考查臨時管理規(guī)約的制定主體。參見教材P275。
47．在物業(yè)管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的（ ）原則。
A．公開
B．公平
C．公正
D．誠實信用
參考答案：C
答案解析：
公正原則是指要用同樣的準則作為衡量所有投標書的尺度，評標、驗標、定標的規(guī)則與評分標準對所有的投標人都是一致的。
試題點評：本題考查物業(yè)管理招投標原則的公正原則。參見教材P281。
48．下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的說法中，錯誤的是（?。?。
A．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂
B．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
C．前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年
D．前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同
參考答案：C
答案解析：
前期物業(yè)合同的特點有：由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；過渡性；附終止條件的合同。
試題點評：本題考查前期物業(yè)合同的特點。參見教材P287。
49．下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費原則的是（?。?。
A．合理原則
B．公開原則
C．費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
D．費用與支付能力相適應(yīng)的原則
參考答案：D
答案解析：
物業(yè)服務(wù)收費原則的有：合理原則；公開原則；費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。
試題點評：本題考查物業(yè)服務(wù)收費的原則。參見教材P288。
50．商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金所有權(quán)歸（?。?。
A．該房屋出售人
B．該房屋買受人
C．該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會
D．該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門
參考答案：B
答案解析：
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
試題點評：本題考查商品住宅維修資金交存的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P291。
51．抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是（?。?。
A．借款人
B．抵押人
C．貸款人
D．抵押權(quán)人
參考答案：B
答案解析：
抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人。
試題點評：本題考查抵押人的含義。參見教材P299。
52.在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)（ ）同意，抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。
A．保險機構(gòu)
B．房屋主管部門
C．抵押權(quán)人
D．房屋承租人
參考答案：C
答案解析：
在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣抵押品。
試題點評：本題考查房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P300。
53.某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是（?。┤f元。
A．53
B．55
C．57
D．59
參考答案：C
答案解析：貸款本金P為600000元，貸款月利率i=5%÷12=0.4167%，按月計算的貸款期數(shù)n=10×12=120。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=6365（元）。要求第10個月的貸款余額，可知分期付款已清償9個月，m=9，則貸款余額=α×[（1+i）^（n-m）－1]/[（1+i）^（n-m）×i]=6365×[（1+0.4167%）^111－1]/[（1+0.4167%）^111×0.4167%]=565713.48（元）≈57（萬）。
試題點評：本題考查貸款余額的計算。參見教材P302。
54．在按月等額償還方式下，會導(dǎo)致個人住房貸款月還款額增加的是（?。?。
A．降低首付款比例
B．降低貸款利率
C．降低抵押率
D．延長貸款期限
參考答案：A
答案解析：
根據(jù)等額還款抵押貸款公式α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]可知，當首付款比例降低時，則需要貸款的P值就變大了，則月還款額就增加了。
試題點評：本題考查等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容，參見教材P302。
55．房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的（?。┐_定。
A．評估價值
B．賬面價值
C．歷史成本
D．交易價格
參考答案：A
答案解析：房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的評估價值確定。
試題點評：本題考查保險金額的確定依據(jù)。參見教材P320。
56．下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是（?。?。
A．耕地占用稅
B．房產(chǎn)稅
C．契稅
D．土地增值稅
參考答案：B
答案解析：
房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收也成為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，相當于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
試題點評：本題考查房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的內(nèi)容。參見教材P324。
57．下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法中，正確的是（?。?。
A．房產(chǎn)稅按評估值征收
B．房產(chǎn)稅的稅率全國統(tǒng)一
C．房產(chǎn)稅按季度征收
D．非出租的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅
參考答案：B
答案解析：房產(chǎn)稅具有以下基本特點：①屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn)。②按年征收、分期繳納。③區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計算繳納，對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納。④稅率全國統(tǒng)一。
試題點評：本題考查房產(chǎn)稅的特點。參見教材P326。
58．計算房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅應(yīng)納稅額時，對增值額超過扣除項目金額50％但不超過100％的部分，適用稅率是（ ）。
A．30％
B．40％
C．50％
D．60％
參考答案：B
答案解析：增值額超過扣除項目金額50％、不超過100％的部分，適用稅率是40%。
試題點評：本題考查土地增值稅的稅率。參見教材P329表13-1。
59．在征收土地增值稅時，固定扣除項目（ ）。
A．包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額
B．不包括為取得土地使用權(quán)所支付的稅金
C．不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
D．包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅金
參考答案：A
答案解析：在征收土地增值稅時，規(guī)定扣除項目包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額。
試題點評：本題考查土地增值稅規(guī)定扣除項目的內(nèi)容。參見教材P329。
60．下列經(jīng)濟活動中，不需繳納印花稅的是（?。?BR> A．書立土地使用權(quán)出讓合同
B．領(lǐng)受房產(chǎn)證
C．領(lǐng)受國有土地使用證
D．書立土地租賃合同
參考答案：D
答案解析：土地租賃合同不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，不繳納印花稅。
試題點評：此題考查印花稅的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P334。
41．在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的（?。?。
A．人員推銷
B．活動推廣
C．營業(yè)推廠
D．公共關(guān)系推廣
參考答案：B
答案解析：
在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產(chǎn)促銷的活動推廣。
試題點評：此題考查活動推廣的類型。參見教材P234。
42．某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0．3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3 500元／㎡。如將該套住宅的價格調(diào)整到2009年11月1日的價格，則調(diào)整后的價格是（ ）元／㎡。
A．3 552．82
B．3 563．00
C．3 563．47
D．3 574．16
參考答案：C
答案解析：
F=P（1+i）^n，調(diào)整后的價格=3500×（1+0.3%）^6=3 563．47。
試題點評：本題考查復(fù)利計息的計算公式。參見教材P109。
43．某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20㎡，單位建筑面積的重置價格為600元／㎡，年折舊額為l 440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（?。?BR> A．81．00％
B．84．00％
C．84．17％
D．84．80％
參考答案：B
答案解析：
成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C（1－R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02。成新率=[1－0.02×8]×100%=84%。
試題點評：本題考查成新率的計算方法。參見教材P253-254。
44．某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運營費用率為20％，該住宅的年凈收益是（?。┤f元。
A．1．40
B．1．44
C．1．60
D．1．80
參考答案：A
答案解析：
凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用=2－2×10%－2×20%=1.4。
試題點評：本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。
45．凈收益=潛在毛租金收入－（?。?其他收入－運營費用。
A．空置和收租損失
B．還本付息額
C．折舊額
D．所得稅
參考答案：A
答案解析：
凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用。
試題點評：本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。
46．在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是（ ）。
A．業(yè)主大會
B．業(yè)主委員會
C．物業(yè)建設(shè)單位
D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)
參考答案：C
答案解析：
臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。
試題點評：本題考查臨時管理規(guī)約的制定主體。參見教材P275。
47．在物業(yè)管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的（ ）原則。
A．公開
B．公平
C．公正
D．誠實信用
參考答案：C
答案解析：
公正原則是指要用同樣的準則作為衡量所有投標書的尺度，評標、驗標、定標的規(guī)則與評分標準對所有的投標人都是一致的。
試題點評：本題考查物業(yè)管理招投標原則的公正原則。參見教材P281。
48．下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的說法中，錯誤的是（?。?。
A．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂
B．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
C．前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年
D．前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同
參考答案：C
答案解析：
前期物業(yè)合同的特點有：由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；過渡性；附終止條件的合同。
試題點評：本題考查前期物業(yè)合同的特點。參見教材P287。
49．下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費原則的是（?。?。
A．合理原則
B．公開原則
C．費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
D．費用與支付能力相適應(yīng)的原則
參考答案：D
答案解析：
物業(yè)服務(wù)收費原則的有：合理原則；公開原則；費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。
試題點評：本題考查物業(yè)服務(wù)收費的原則。參見教材P288。
50．商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金所有權(quán)歸（?。?。
A．該房屋出售人
B．該房屋買受人
C．該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會
D．該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門
參考答案：B
答案解析：
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
試題點評：本題考查商品住宅維修資金交存的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P291。
51．抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是（?。?。
A．借款人
B．抵押人
C．貸款人
D．抵押權(quán)人
參考答案：B
答案解析：
抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人。
試題點評：本題考查抵押人的含義。參見教材P299。
52.在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)（ ）同意，抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。
A．保險機構(gòu)
B．房屋主管部門
C．抵押權(quán)人
D．房屋承租人
參考答案：C
答案解析：
在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣抵押品。
試題點評：本題考查房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P300。
53.某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是（?。┤f元。
A．53
B．55
C．57
D．59
參考答案：C
答案解析：貸款本金P為600000元，貸款月利率i=5%÷12=0.4167%，按月計算的貸款期數(shù)n=10×12=120。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=6365（元）。要求第10個月的貸款余額，可知分期付款已清償9個月，m=9，則貸款余額=α×[（1+i）^（n-m）－1]/[（1+i）^（n-m）×i]=6365×[（1+0.4167%）^111－1]/[（1+0.4167%）^111×0.4167%]=565713.48（元）≈57（萬）。
試題點評：本題考查貸款余額的計算。參見教材P302。
54．在按月等額償還方式下，會導(dǎo)致個人住房貸款月還款額增加的是（?。?。
A．降低首付款比例
B．降低貸款利率
C．降低抵押率
D．延長貸款期限
參考答案：A
答案解析：
根據(jù)等額還款抵押貸款公式α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]可知，當首付款比例降低時，則需要貸款的P值就變大了，則月還款額就增加了。
試題點評：本題考查等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容，參見教材P302。
55．房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的（?。┐_定。
A．評估價值
B．賬面價值
C．歷史成本
D．交易價格
參考答案：A
答案解析：房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的評估價值確定。
試題點評：本題考查保險金額的確定依據(jù)。參見教材P320。
56．下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是（?。?。
A．耕地占用稅
B．房產(chǎn)稅
C．契稅
D．土地增值稅
參考答案：B
答案解析：
房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收也成為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，相當于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
試題點評：本題考查房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的內(nèi)容。參見教材P324。
57．下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法中，正確的是（?。?。
A．房產(chǎn)稅按評估值征收
B．房產(chǎn)稅的稅率全國統(tǒng)一
C．房產(chǎn)稅按季度征收
D．非出租的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅
參考答案：B
答案解析：房產(chǎn)稅具有以下基本特點：①屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn)。②按年征收、分期繳納。③區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計算繳納，對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納。④稅率全國統(tǒng)一。
試題點評：本題考查房產(chǎn)稅的特點。參見教材P326。
58．計算房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅應(yīng)納稅額時，對增值額超過扣除項目金額50％但不超過100％的部分，適用稅率是（ ）。
A．30％
B．40％
C．50％
D．60％
參考答案：B
答案解析：增值額超過扣除項目金額50％、不超過100％的部分，適用稅率是40%。
試題點評：本題考查土地增值稅的稅率。參見教材P329表13-1。
59．在征收土地增值稅時，固定扣除項目（ ）。
A．包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額
B．不包括為取得土地使用權(quán)所支付的稅金
C．不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
D．包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅金
參考答案：A
答案解析：在征收土地增值稅時，規(guī)定扣除項目包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額。
試題點評：本題考查土地增值稅規(guī)定扣除項目的內(nèi)容。參見教材P329。
60．下列經(jīng)濟活動中，不需繳納印花稅的是（?。?BR> A．書立土地使用權(quán)出讓合同
B．領(lǐng)受房產(chǎn)證
C．領(lǐng)受國有土地使用證
D．書立土地租賃合同
參考答案：D
答案解析：土地租賃合同不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，不繳納印花稅。
試題點評：此題考查印花稅的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P334。