通暢寬闊的高速路，正把人們對居住的趣味牽引向郊區(qū)。京承高速路的兩側開發(fā)用地，幾乎已被不同的地產商割據。而溫榆河的兩岸，也被切分盡凈不僅如此，高速路的興建令懷柔、密云的近山近水地塊，變得備受關注。但城區(qū)的土地，尤其是二、三環(huán)內的土地，則已經不像五年或十年前令人仰慕了。
這種變化極易令人聯(lián)想到西方城市的演進脈絡，１９世紀后半葉，美國的工業(yè)化進程迅猛，而越來越多的人遷往郊區(qū)，住在城區(qū)的是無法承受郊區(qū)生活帶來交通、就業(yè)環(huán)境壓力的人，他們多為來自中西部農場的白人和南方來的黑人。這是第一波郊區(qū)化，美國城市的第二波郊區(qū)化，始自２０世紀２０年代，那是因為汽車開始普遍成為人們的代步工具。
當然，中國的城市化進程無法套用西方城市的演變規(guī)律，目前的實際狀況是工業(yè)化、城市化、信息革命裹挾而來，根本沒有第一波與第二波之分，這無疑令城市成長的軌跡增加了變數(shù)，但其中隱含的基本矛盾，卻不是任何一種新生的社會力量可以消解的。
城市核心區(qū)背負的重荷
潘石屹對于圈地范圍，有一個明確的說法，二環(huán)以內、中關村地區(qū)不能輕易進入。而這些地塊在若干年前，是發(fā)展商求之不得的黃金區(qū)位。
基于古都風貌的保護需求，城區(qū)內的建筑物有嚴格的高度限制。同樣是一塊開發(fā)用地，城外可以建３０萬平方米，但在城內就面臨兩難選擇，由于限高，所以要建同樣的面積，就要加大建筑物的密度，那樓與樓之間的距離就要密到伸手可觸。這正是在城區(qū)建設高檔高品質住宅遇到的難題。
事實上，早在１９９７年，就發(fā)生過一場激烈的爭論，主題是“香港模式在北京是否可行”北京建筑設計院元老之一張開濟教授認為北京應以保護古都風貌為重，不宜有高層建筑，而東城區(qū)住宅開發(fā)公司高級工程師蔡金水則認為，一刀切的方式，對城市發(fā)展建設不利，一種折衷的選擇是局部有密度，大部分較疏松。
從目前北京城市規(guī)劃格局看，在一些局部確實有高度的突破，比如ＣＢＤ國貿三期高度達到了３３０米。但這個局部所標榜的產業(yè)含義已經不是朝陽區(qū)所承載得了的。因此這樣的高度突破也實在不夠典型。
北京城區(qū)的改造及建設，不僅僅受限于高度，其運作模式的“非市場”含量，也令舊城改造一直在踩著石頭過河。
“北京舊城改造的規(guī)模運作，始于１９８７年，國家計委撥款１０００萬元用于菊兒胡同的改造”，曾對北京舊城改造做過專項研究的北京大學城市與區(qū)域規(guī)劃系林堅副教授說道：“１９９０年４月確定了３７片危改區(qū)，其后由于土地使用制度的轉變，土地可以有償出讓了，開發(fā)商可以在城外置地開發(fā)物業(yè)，一面是舊城改造，一面是新區(qū)開發(fā)，二者同步進行?！币粋€理想的模式是，危改房被拆居民，通過疏散遷移至郊外新區(qū)，而城內的土地用于商業(yè)開發(fā)，這就是所謂的“開發(fā)帶危改”。
其后的幾年中，危改項目都是以成片開發(fā)的規(guī)模進行，確有成功運作者。但１９９５年停建樓堂館所的禁令，使或許可以再從容行進許多年的舊城危改，幾乎處于停滯狀態(tài)，１９９６年的拆遷規(guī)模直線下降，全年僅有幾千戶。
１９９８年，住房實現(xiàn)商品化，加之個人購房貸款的放開，使人們對居住的選擇眼界頓開。而汽車普及與高速路的修建，令郊區(qū)住宅空前繁榮。
在交叉運作了城區(qū)與郊區(qū)的地產項目之后，北京金網絡顧問楊強宏用肯定的語氣說：“人們的居住觀念正發(fā)生不可逆轉的郊區(qū)化傾向。”如果在５年或是１０年前，二環(huán)之內是高端階層首選，但１９９８年至今的５年，已讓人們對居住環(huán)境有了新的認識。二環(huán)內的一些塔樓項目，有的從１９９６年每平方米萬元左右的售價，跌至了目前６０００余元每平方米的低價。而這樣的價格，已買不到四環(huán)或是五環(huán)處的優(yōu)質樓盤了。
這讓舊城改造，面臨更為“不商業(yè)”的前景，人們對郊區(qū)高品質居住條件的漸趨認同，與城區(qū)住宅不得不堅守的高、密、緊，對比越來越鮮明。相對應的就是危改項目的商業(yè)模式，越來越難選擇。
北大城市與區(qū)域規(guī)劃系林堅介紹到，目前正在發(fā)生的模式是城區(qū)危改在尋找與之相應的需求鏈，在高密度住宅漸難滿足高端購房者需求的情形下，轉而指向中低收入家庭。
目前的廉租房政策、房改帶危改，都是在這方面的嘗試。
在談到舊城改造一波三折的歷程時，曾在天津參與過舊城改造的君龍投資顧問郭鈞有感而發(fā)，“如果城市本來就有自我更新的體制，那根本就不需要以近乎于‘運動’的方式來危改，成片拆遷是在背負歷史積累的人口密度。”如果住宅早已商品化，那么每個家庭都會在城區(qū)、郊區(qū)的權衡比較中，自我調節(jié)，宏觀面則是人口在不同的區(qū)域更為有機地配置，這樣危改區(qū)片的人口密度必然下降，而拆遷成本的負擔就會大為減輕。
話鋒一轉，郭鈞認為，“當舊城改造看來是步入困頓的時候，正是新的開始?！?BR> 比如目前的開發(fā)思路，已從成片開發(fā)轉向逐院、逐街、逐段的“小街區(qū)”改造思路，這無疑是從計劃向市場行為的轉型，而這正意味著一個新的開發(fā)空間、新的商機。
郊區(qū)地價陡升映證北京高房價與地價無關
與城區(qū)改造頻見頓挫不同的是，北京城外正上演著“有路就有房”的新城擴張運動。如天竺、溫榆河、京承路周邊的地塊價格直線上升。
城區(qū)寸土寸金之說，在不可避免地動搖？
土地價值的構成要素是什么？哪些因素的變動會對土地價值產生漲跌影響？
林堅講了一個故事，在拿破侖戰(zhàn)爭時期，英倫半島的地租與谷物價格，同時上漲，這引發(fā)了一場爭論，一種觀點認為是地租上漲推動了糧價上升，而另一種觀點認為，是谷物價格上漲導致地租升高。經過長時間的爭辯及驗證之后，表明，糧價上升是地租上漲的根本原因，這是因為由于戰(zhàn)爭，使得境外的糧食進口中斷，這就令谷物供不應求，相應的土地就變得緊俏，地租上升自在情理之中。
這看似并不復雜的因果關系，在土地每當被賦予商業(yè)意義時，就往往變得含混不清。同樣的爭論，就發(fā)生在現(xiàn)在，北京的房價為什么高？一個權威的說法是，北京土地剛性成本（拆遷成本、建安成本）難以下降，是高土地價格導致了高房價。林堅認為，這就是典型的地租變高，因此糧價上漲了，事實上任何一種商品都要受供求關系的支配，土地亦然，一個區(qū)域的土地價值是高是低，并不是成本（如拆遷成本）決定的，而是這里市場的活躍程度決定的，這塊土地上從事著哪些經營活動，高漲還是蕭條，這才是決定地價高低的根本因素。
如果這個因果關系被混淆，那么就會得出城區(qū)地貴，理所應當?shù)慕Y論，相應的就會忽視對成本的控制。比如中關村西區(qū)的地塊為什么采取了拍賣，而無人問津？其一級開發(fā)采取的基本上是報銷制，而不是包干制，也就是花了多少錢管理部門撥款多少錢，而非國際通行做法：包干制，就給一個額定的錢數(shù)，實行招標，誰可以按這個價格，把這個塊的拆遷、整治做好，誰就來開發(fā)。這樣拆遷成本不就控制了嗎？
中關村西區(qū)三拍而不出，就足見城區(qū)地價的現(xiàn)狀。事實上，有更多看起來理應是黃金地段的地塊，正面臨無人買單的現(xiàn)實。
郊區(qū)地價會持續(xù)上升嗎？
北京地產職業(yè)沙龍負責人陳森林感言，京承、溫榆河附近的地塊已是洛陽紙貴。
“郊區(qū)地價升高是必然趨勢”，林堅解釋到，有四個原因支持此觀點，一是在北京工作地點與居住地點必然分開，事實上在北京的不少居民已有第二居所、第三居所，當然這是體制內福利分房的產物；二是交通工具的急劇增長；三是大量的市政改造，令城市擴張具備了硬件條件；四是ＳＡＲＳ的出現(xiàn)，適當?shù)貜娀私紖^(qū)居住的趨勢。
介于美國郊區(qū)化產生的種種問題，目前在郊外ＨＯＵＳＥ中已領略夠遠離城市的便與不便之后，白領們大量回流至城區(qū)，即所謂的新都市主義、城市復興。一個并不過分的設想是：既然美國的城市發(fā)展經歷了郊區(qū)化，現(xiàn)在又從郊區(qū)往城里回流，那我們現(xiàn)在為什么不省去這個枝節(jié)呢？在城區(qū)直接讓夢想居住升級的人，一步到位，省去來來回回游轉。如果這樣的設想不能視之為揠苗助長，也多少有些一廂情愿。在人們尚未體會到郊區(qū)居住的利弊輕重時，那里的誘惑實在太強烈了?，F(xiàn)實表明，郊區(qū)化生存已勢不可擋。
這種變化極易令人聯(lián)想到西方城市的演進脈絡，１９世紀后半葉，美國的工業(yè)化進程迅猛，而越來越多的人遷往郊區(qū)，住在城區(qū)的是無法承受郊區(qū)生活帶來交通、就業(yè)環(huán)境壓力的人，他們多為來自中西部農場的白人和南方來的黑人。這是第一波郊區(qū)化，美國城市的第二波郊區(qū)化，始自２０世紀２０年代，那是因為汽車開始普遍成為人們的代步工具。
當然，中國的城市化進程無法套用西方城市的演變規(guī)律，目前的實際狀況是工業(yè)化、城市化、信息革命裹挾而來，根本沒有第一波與第二波之分，這無疑令城市成長的軌跡增加了變數(shù)，但其中隱含的基本矛盾，卻不是任何一種新生的社會力量可以消解的。
城市核心區(qū)背負的重荷
潘石屹對于圈地范圍，有一個明確的說法，二環(huán)以內、中關村地區(qū)不能輕易進入。而這些地塊在若干年前，是發(fā)展商求之不得的黃金區(qū)位。
基于古都風貌的保護需求，城區(qū)內的建筑物有嚴格的高度限制。同樣是一塊開發(fā)用地，城外可以建３０萬平方米，但在城內就面臨兩難選擇，由于限高，所以要建同樣的面積，就要加大建筑物的密度，那樓與樓之間的距離就要密到伸手可觸。這正是在城區(qū)建設高檔高品質住宅遇到的難題。
事實上，早在１９９７年，就發(fā)生過一場激烈的爭論，主題是“香港模式在北京是否可行”北京建筑設計院元老之一張開濟教授認為北京應以保護古都風貌為重，不宜有高層建筑，而東城區(qū)住宅開發(fā)公司高級工程師蔡金水則認為，一刀切的方式，對城市發(fā)展建設不利，一種折衷的選擇是局部有密度，大部分較疏松。
從目前北京城市規(guī)劃格局看，在一些局部確實有高度的突破，比如ＣＢＤ國貿三期高度達到了３３０米。但這個局部所標榜的產業(yè)含義已經不是朝陽區(qū)所承載得了的。因此這樣的高度突破也實在不夠典型。
北京城區(qū)的改造及建設，不僅僅受限于高度，其運作模式的“非市場”含量，也令舊城改造一直在踩著石頭過河。
“北京舊城改造的規(guī)模運作，始于１９８７年，國家計委撥款１０００萬元用于菊兒胡同的改造”，曾對北京舊城改造做過專項研究的北京大學城市與區(qū)域規(guī)劃系林堅副教授說道：“１９９０年４月確定了３７片危改區(qū)，其后由于土地使用制度的轉變，土地可以有償出讓了，開發(fā)商可以在城外置地開發(fā)物業(yè)，一面是舊城改造，一面是新區(qū)開發(fā)，二者同步進行?！币粋€理想的模式是，危改房被拆居民，通過疏散遷移至郊外新區(qū)，而城內的土地用于商業(yè)開發(fā)，這就是所謂的“開發(fā)帶危改”。
其后的幾年中，危改項目都是以成片開發(fā)的規(guī)模進行，確有成功運作者。但１９９５年停建樓堂館所的禁令，使或許可以再從容行進許多年的舊城危改，幾乎處于停滯狀態(tài)，１９９６年的拆遷規(guī)模直線下降，全年僅有幾千戶。
１９９８年，住房實現(xiàn)商品化，加之個人購房貸款的放開，使人們對居住的選擇眼界頓開。而汽車普及與高速路的修建，令郊區(qū)住宅空前繁榮。
在交叉運作了城區(qū)與郊區(qū)的地產項目之后，北京金網絡顧問楊強宏用肯定的語氣說：“人們的居住觀念正發(fā)生不可逆轉的郊區(qū)化傾向。”如果在５年或是１０年前，二環(huán)之內是高端階層首選，但１９９８年至今的５年，已讓人們對居住環(huán)境有了新的認識。二環(huán)內的一些塔樓項目，有的從１９９６年每平方米萬元左右的售價，跌至了目前６０００余元每平方米的低價。而這樣的價格，已買不到四環(huán)或是五環(huán)處的優(yōu)質樓盤了。
這讓舊城改造，面臨更為“不商業(yè)”的前景，人們對郊區(qū)高品質居住條件的漸趨認同，與城區(qū)住宅不得不堅守的高、密、緊，對比越來越鮮明。相對應的就是危改項目的商業(yè)模式，越來越難選擇。
北大城市與區(qū)域規(guī)劃系林堅介紹到，目前正在發(fā)生的模式是城區(qū)危改在尋找與之相應的需求鏈，在高密度住宅漸難滿足高端購房者需求的情形下，轉而指向中低收入家庭。
目前的廉租房政策、房改帶危改，都是在這方面的嘗試。
在談到舊城改造一波三折的歷程時，曾在天津參與過舊城改造的君龍投資顧問郭鈞有感而發(fā)，“如果城市本來就有自我更新的體制，那根本就不需要以近乎于‘運動’的方式來危改，成片拆遷是在背負歷史積累的人口密度。”如果住宅早已商品化，那么每個家庭都會在城區(qū)、郊區(qū)的權衡比較中，自我調節(jié)，宏觀面則是人口在不同的區(qū)域更為有機地配置，這樣危改區(qū)片的人口密度必然下降，而拆遷成本的負擔就會大為減輕。
話鋒一轉，郭鈞認為，“當舊城改造看來是步入困頓的時候，正是新的開始?！?BR> 比如目前的開發(fā)思路，已從成片開發(fā)轉向逐院、逐街、逐段的“小街區(qū)”改造思路，這無疑是從計劃向市場行為的轉型，而這正意味著一個新的開發(fā)空間、新的商機。
郊區(qū)地價陡升映證北京高房價與地價無關
與城區(qū)改造頻見頓挫不同的是，北京城外正上演著“有路就有房”的新城擴張運動。如天竺、溫榆河、京承路周邊的地塊價格直線上升。
城區(qū)寸土寸金之說，在不可避免地動搖？
土地價值的構成要素是什么？哪些因素的變動會對土地價值產生漲跌影響？
林堅講了一個故事，在拿破侖戰(zhàn)爭時期，英倫半島的地租與谷物價格，同時上漲，這引發(fā)了一場爭論，一種觀點認為是地租上漲推動了糧價上升，而另一種觀點認為，是谷物價格上漲導致地租升高。經過長時間的爭辯及驗證之后，表明，糧價上升是地租上漲的根本原因，這是因為由于戰(zhàn)爭，使得境外的糧食進口中斷，這就令谷物供不應求，相應的土地就變得緊俏，地租上升自在情理之中。
這看似并不復雜的因果關系，在土地每當被賦予商業(yè)意義時，就往往變得含混不清。同樣的爭論，就發(fā)生在現(xiàn)在，北京的房價為什么高？一個權威的說法是，北京土地剛性成本（拆遷成本、建安成本）難以下降，是高土地價格導致了高房價。林堅認為，這就是典型的地租變高，因此糧價上漲了，事實上任何一種商品都要受供求關系的支配，土地亦然，一個區(qū)域的土地價值是高是低，并不是成本（如拆遷成本）決定的，而是這里市場的活躍程度決定的，這塊土地上從事著哪些經營活動，高漲還是蕭條，這才是決定地價高低的根本因素。
如果這個因果關系被混淆，那么就會得出城區(qū)地貴，理所應當?shù)慕Y論，相應的就會忽視對成本的控制。比如中關村西區(qū)的地塊為什么采取了拍賣，而無人問津？其一級開發(fā)采取的基本上是報銷制，而不是包干制，也就是花了多少錢管理部門撥款多少錢，而非國際通行做法：包干制，就給一個額定的錢數(shù)，實行招標，誰可以按這個價格，把這個塊的拆遷、整治做好，誰就來開發(fā)。這樣拆遷成本不就控制了嗎？
中關村西區(qū)三拍而不出，就足見城區(qū)地價的現(xiàn)狀。事實上，有更多看起來理應是黃金地段的地塊，正面臨無人買單的現(xiàn)實。
郊區(qū)地價會持續(xù)上升嗎？
北京地產職業(yè)沙龍負責人陳森林感言，京承、溫榆河附近的地塊已是洛陽紙貴。
“郊區(qū)地價升高是必然趨勢”，林堅解釋到，有四個原因支持此觀點，一是在北京工作地點與居住地點必然分開，事實上在北京的不少居民已有第二居所、第三居所，當然這是體制內福利分房的產物；二是交通工具的急劇增長；三是大量的市政改造，令城市擴張具備了硬件條件；四是ＳＡＲＳ的出現(xiàn)，適當?shù)貜娀私紖^(qū)居住的趨勢。
介于美國郊區(qū)化產生的種種問題，目前在郊外ＨＯＵＳＥ中已領略夠遠離城市的便與不便之后，白領們大量回流至城區(qū)，即所謂的新都市主義、城市復興。一個并不過分的設想是：既然美國的城市發(fā)展經歷了郊區(qū)化，現(xiàn)在又從郊區(qū)往城里回流，那我們現(xiàn)在為什么不省去這個枝節(jié)呢？在城區(qū)直接讓夢想居住升級的人，一步到位，省去來來回回游轉。如果這樣的設想不能視之為揠苗助長，也多少有些一廂情愿。在人們尚未體會到郊區(qū)居住的利弊輕重時，那里的誘惑實在太強烈了?，F(xiàn)實表明，郊區(qū)化生存已勢不可擋。