會計綜合指導(dǎo):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制

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內(nèi)部控制就是單位內(nèi)部的管理控制系統(tǒng),它的根本目的就是保護單位財產(chǎn),檢查有關(guān)數(shù)據(jù)的正確性和可靠性,提高經(jīng)營效率,貫徹既定的管理方針等。
     房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè),經(jīng)過十幾年的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),為我國城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了應(yīng)有的作用。
     為了企業(yè)能夠健康發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立內(nèi)部控制來提高經(jīng)營效率。為了使內(nèi)部控制有效運行,就必須營造一個良好的控制環(huán)境,建立一個周密的會計系統(tǒng),按業(yè)務(wù)循環(huán)設(shè)計有效的內(nèi)部控制程序。
     一、控制環(huán)境的建立
     有良好的控制環(huán)境,才能使內(nèi)部控制有效運行??刂骗h(huán)境指的是建立或?qū)嵤┠稠椪甙l(fā)生影響的各種因素,主要反映單位管理者和其他人員對控制的態(tài)度,認(rèn)識和行動。具體包括,管理者的思想和經(jīng)營作風(fēng),單位組織結(jié)構(gòu),人事工作方針及實施措施,影響本單位業(yè)務(wù)的各種外部關(guān)系等等。
     1、管理者的思想和經(jīng)營作風(fēng)
     在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部經(jīng)營活動過程中,應(yīng)樹立以下觀念:
     (1)宏觀經(jīng)濟觀念
     由于房地產(chǎn)的組成部分土地,是稀缺又不可替代的資源,屬國家所有。國家利用經(jīng)濟杠桿進行宏觀調(diào)控,利用價值規(guī)律通過市場引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到供需平衡,保證消費者的利益。宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)營的作用,比其它商品更為重要,也是企業(yè)難以控制的風(fēng)險。
     房地產(chǎn)經(jīng)營活動,不僅受經(jīng)濟形勢變化的影響,而且會受政治形勢變化的影響,變數(shù)較多。又由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大,建設(shè)周期又長,資金周轉(zhuǎn)慢,隨著時間的推移,投資風(fēng)險因素也會增加。如果從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動的開發(fā)企業(yè),資金不能按時收回,甚至因市場情況變化而賠本,就會影響企業(yè)的生存和發(fā)展。特別是近年來,隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,各地房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)運而生,行業(yè)競爭加劇,市場起伏不定,從而使風(fēng)險日益增大,所以房地產(chǎn)經(jīng)營者必須充分認(rèn)識這一點,把握住風(fēng)險,賺取更多利潤,實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán)。
     (2)市場經(jīng)營觀念
     企業(yè)是市場經(jīng)濟活動的主體,市場是企業(yè)生存的空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面要根據(jù)市場需要,適應(yīng)市場變化,開發(fā)建設(shè)適銷對路的房地產(chǎn);另一方面要發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢,開拓市場,引導(dǎo)消費。企業(yè)要樹立消費者至上,信譽第一,為消費者服務(wù)的思想;要隨著消費者的需要和意愿的不斷發(fā)展,調(diào)整自己的經(jīng)營方式以滿足消費者的要求;要加強市場調(diào)查和預(yù)測,掌握市場的動態(tài)信息,編制以銷定建的開發(fā)建設(shè)、銷售、租賃等經(jīng)營計劃。
     (3)競爭觀念
     競爭可以促進生產(chǎn)技術(shù),經(jīng)營管理的進步,可以使優(yōu)者勝,劣者敗。企業(yè)可以發(fā)揮自己的專長和優(yōu)勢,敢于競爭,善于競爭。這種競爭,既是產(chǎn)品競爭,服務(wù)競爭,價格競爭,技術(shù)競爭,管理競爭,也是人才競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的商品房,在經(jīng)營方式、方法和銷售渠道等方面靈活多樣,便民服務(wù)及時可靠等,才能取信于消費者,才能提高企業(yè)的知名度,終在競爭中取勝。
     (4)創(chuàng)新觀念
     創(chuàng)新精神是企業(yè)大的潛在精神力量,是企業(yè)成功的秘訣。個性化是創(chuàng)新的特點。企業(yè)要贏得、鞏固和擴大市場經(jīng)營,必須創(chuàng)新。由于房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點,企業(yè)必須在開發(fā)經(jīng)營過程中不斷創(chuàng)新。房屋總是要建造在不同的建筑地段上的,因此房屋必然要根據(jù)不同地段的環(huán)境,不同的消費群體,不同的投資數(shù)額和渠道,做出不同的規(guī)劃、設(shè)計、配套;即使在地點、功能、布局上完全一致,也應(yīng)當(dāng)在造型、體量、色調(diào)上有所不同。
     隨著不斷開發(fā)創(chuàng)新房地產(chǎn),企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營要素和經(jīng)營方式,也在變化協(xié)調(diào)之中,企業(yè)的整體運營也因此而與經(jīng)濟社會的發(fā)展協(xié)調(diào)起來。企業(yè)如能不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)并擁有一些帶頭暢銷的房地產(chǎn)商品,一旦受到市場的關(guān)注,企業(yè)的市場地位就會得到鞏固,企業(yè)對市場的影響就會持續(xù)不衰。當(dāng)然,脫離了廣大消費者的根本利益,異想天開,消費者沒有從中獲得新的消費享受,這種所謂的創(chuàng)新,必將不予承認(rèn),從而也使企業(yè)增大了市場風(fēng)險。然而,企業(yè)長期墨守陳規(guī),千篇一律,不創(chuàng)新,不改進,不經(jīng)營新品種,不開創(chuàng)新的服務(wù)領(lǐng)域和項目,滿足不了消費者日益增長的需要,也就無法占領(lǐng)市場,更談不上開拓新的市場。
     總之,樹立正確的房地產(chǎn)經(jīng)營思想,必須以全心全意為消費者服務(wù)為宗旨;以提高經(jīng)濟效益為中心;以競爭和改善經(jīng)營管理為手段;以國家法律、政策為依據(jù);以國家大局利益為準(zhǔn)繩,終實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)。
     2、組織結(jié)構(gòu)
     由于房地產(chǎn)產(chǎn)品在技術(shù)經(jīng)濟上的特殊性及其流通形式的復(fù)雜性,如土地有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等流通形式組成,房屋也有買賣、租賃和抵押等流通形式組成,所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置時要注意除(1)不相容職務(wù)要分離;(2)組織機構(gòu)間要相互控制之外,還要考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品在技術(shù)經(jīng)濟上的特殊性。
     房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)立如下:
     (1)董事會,負(fù)責(zé)一切重大問題的決定。如企業(yè)發(fā)展規(guī)劃;生產(chǎn)經(jīng)營活動方案;包括土地的征購方案、施工方案、房屋設(shè)計方案、營銷方案、銷售價格。收支預(yù)算;利潤分配;勞動工資;停業(yè);以及總經(jīng)理、總會計師、總工程師、內(nèi)部審計部負(fù)責(zé)人的任免。
     (2)董事長、總經(jīng)理,負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會的重大決策,協(xié)調(diào)各部門的工作以及協(xié)調(diào)企業(yè)與外界的關(guān)系。批準(zhǔn)本單位特定的各項規(guī)章制度,包括明確一般授權(quán)與特定授權(quán)的界限和責(zé)任,每類經(jīng)濟的授權(quán)批準(zhǔn)程序,建立必要的檢查制度,年度預(yù)算,實物控制的措施。對出現(xiàn)特定經(jīng)濟業(yè)務(wù)處理的權(quán)力等級和批準(zhǔn)條件超過某部某級的批準(zhǔn)權(quán),予以特定授權(quán)。例:貨幣資金業(yè)務(wù)由兩個以上的授權(quán)批準(zhǔn),重大貨幣支付特別是資本性貨幣資金支付要有上報董事會批準(zhǔn)的程序。
     (3)內(nèi)部審計部,在董事會的授權(quán)下負(fù)責(zé)定期檢查各部門對各項規(guī)章制度執(zhí)行情況及任務(wù)完成情況進行檢查,幫助企業(yè)管理層監(jiān)督控制結(jié)構(gòu),并提醒管理層注意內(nèi)部控制各環(huán)節(jié)的強弱。
     (4)財務(wù)會計部,負(fù)責(zé)籌措建設(shè)資金、編制財務(wù)收支預(yù)算、監(jiān)督各項建設(shè)資金的使用。由于房地產(chǎn)使用的資金融通數(shù)額大,資金運動周期長,所以財務(wù)會計部要開辦低息貸款,抵押貸款以及信托等特殊金融業(yè)務(wù)。此外,財務(wù)會計部還要進行資金成本、建筑成本、租賃成本、物業(yè)管理成本、以及風(fēng)險和經(jīng)營損益的核算。
     (5)人事部,負(fù)責(zé)單位干部、職工的培訓(xùn),重要崗位人員的定期輪崗,如,出納崗位的定期輪崗,注意職務(wù)分工的合理性,做到人盡其才。
     (6)企劃部,負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性分析;負(fù)責(zé)市場調(diào)查;提出項目可行性開發(fā)的報告;提出生產(chǎn)適銷對路的開發(fā)產(chǎn)品。
     (7)生產(chǎn)部,負(fù)責(zé)實施開發(fā)項目的建設(shè),為消費者提供安全、舒適的商品房,保質(zhì)保量按期完成計劃開發(fā)任務(wù)。
     (8)營銷部,負(fù)責(zé)商品房的銷售工作。負(fù)責(zé)銷售策略的制定、宣傳、實施,開展有效的促銷活動,從而更加快、更加好地銷售商品房,實現(xiàn)快速回籠資金的目標(biāo)。
     (9)產(chǎn)權(quán)部,負(fù)責(zé)房屋、土地產(chǎn)權(quán)的交易登記,含樓宇按揭登記。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn),交易過程非常復(fù)雜,加上房地產(chǎn)是一種高價值的、稀缺的、不可移動的且可以長期、永久使用的珍貴財產(chǎn)。為了保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益,必須進行嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。
     (10)物業(yè)管理部,負(fù)責(zé)房屋交付使用后的房屋的維修、治安、衛(wèi)生清掃等物業(yè)管理工作。房屋修繕服務(wù)是為了保障房屋的正常使用功能,保證用戶的住用安全;從經(jīng)濟效益方面考察,房屋修繕服務(wù)則是房地產(chǎn)生產(chǎn)在消費環(huán)節(jié)中的延續(xù)和價值的追加。良好的物業(yè)管理工作,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)開發(fā)、品牌的創(chuàng)立起著舉足輕重的作用。
     二、會計系統(tǒng)的建立
     房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個有效的會計系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)能做到:
     (1)確認(rèn)并記錄所有真實的經(jīng)濟業(yè)務(wù)。
     (2)及時并充分詳細(xì)地描述經(jīng)濟業(yè)務(wù),以便在財務(wù)會計報告中對經(jīng)濟業(yè)務(wù)做出適當(dāng)?shù)姆诸悾?BR>     (3)計量經(jīng)濟業(yè)務(wù)的價值,以便在財務(wù)會計報告中記錄其適當(dāng)?shù)呢泿艃r值;
     (4)確定經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的期間,以便將經(jīng)濟業(yè)務(wù)記錄在適當(dāng)?shù)臅嬈陂g;
     (5)在財務(wù)會計報告中適當(dāng)?shù)乇磉_(dá)經(jīng)濟業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項;
     三、控制程序的建立
     控制程序的建立要圍繞如何將各種會計信息及時、完整、真實地傳送到財務(wù)會計部這個信息樞紐中心。為了防止作弊,不相容職務(wù)要分離,組織機構(gòu)之間要相互控制。例如,負(fù)責(zé)房屋造價預(yù)算和決算的職務(wù)要與房屋施工職務(wù)相分離。凡是涉及征地,土地開發(fā),房屋建設(shè)等需大量建設(shè)資金的項目,以及涉及房屋售價的確定,房屋銷售信用政策的使用,都必須實行預(yù)算控制,授權(quán)批準(zhǔn)控制,不得濫用這些權(quán)限,防止影響貨幣資金的及時回籠。對實物控制要限制接近現(xiàn)金的人,以保證現(xiàn)金的安全;要進行定期財產(chǎn)清查,及時掌握土地存量和房屋存量與有關(guān)記錄是否一致,正確核算房屋,土地開發(fā)成本。實施有效的會計監(jiān)督控制。
     房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制程序即業(yè)務(wù)循環(huán)過程如下:
     (1)董事長,總經(jīng)理室專門研究企業(yè)外部環(huán)境的變化,特別是宏觀(國家)政策的變化,中觀(本地區(qū))政策的變化,調(diào)查、了解市場,研究競爭策略,對各部門報告上來的涉及重大決策的事宜予以討論、決定或上報董事會,確保提供的會計信息是真實的。嚴(yán)格把握住幾個關(guān)鍵的控制點,如,土地征購環(huán)節(jié),商品房銷售價格及其價格折讓、價格浮動的幅度、浮動時機的確定,商品房的規(guī)劃、設(shè)計、招投標(biāo)確定承建商的環(huán)節(jié)等。
     (2)財務(wù)會計部及時籌措資金,保障房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用,對各職能部門提供的會計信息予以確認(rèn)并記錄所有真實的經(jīng)濟業(yè)務(wù);及時并充分詳細(xì)地描述經(jīng)濟業(yè)務(wù);計量經(jīng)濟業(yè)務(wù)的價值;確定經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的期間。
     (3)企劃部根據(jù)財務(wù)會計部提供的資金狀況,策劃新的開發(fā)項目,將項目的可行性報告,土地征購地段的選擇,價格的確定,規(guī)劃設(shè)計方案,房屋造價預(yù)算,營銷策略等重大問題提交給總經(jīng)理室討論并批準(zhǔn);然后將批準(zhǔn)的各個方案、預(yù)算分別交由財務(wù)會計部籌集安排資金,交給生產(chǎn)部安排報建、施工事宜,交給營銷部實施宣傳推廣等促銷工作。
     (4)生產(chǎn)部根據(jù)批準(zhǔn)的施工預(yù)算方案,實施投標(biāo)工作,組織施工力量,保證承建商所用的建筑材料安全無幅射,以保障消費的權(quán)益,并做到按時按質(zhì)完成施工任務(wù)。每月將完成的實際進度情況及時報告給營銷部門銷售之用,及時提供給財務(wù)會計部門安排資金以及進行成本核算用。對比生產(chǎn)與銷售的同步情況。
     (5)營銷部將達(dá)到可以預(yù)售的商品房及時推出銷售,并將市場反映情況迅速反饋給企劃部,以便制定包括價格調(diào)整在內(nèi)的促銷方案,及時反饋給生產(chǎn)部以便抓緊及時調(diào)整施工進度,將已簽訂生效的預(yù)售商品房合同及時移交給財務(wù)會計部,以便財務(wù)會計部及時回籠資金,合理安排資金使用。
     (6)產(chǎn)權(quán)部對營銷部銷售成功的,且財務(wù)會計部反映銷售款已收齊的商品房及時辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。對施工已完成但未及時銷售出去的房屋予以資產(chǎn)登記,并將這些資料及時送達(dá)財務(wù)會計部進行資產(chǎn)賬務(wù)處理。
     (7)物業(yè)管理部接管生產(chǎn)部完工的全部商品房以及配套設(shè)施,并及時加以保護,保持物業(yè)的完好程度,保持物業(yè)的使用價值,提供優(yōu)質(zhì)的小區(qū)服務(wù),增加物業(yè)價值。